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15万方T字公园环绕
全域架空+全风雨连廊社区
约4800㎡对景式水院+约1800㎡公园会所
全上海罕见实得率近100%的户型...
中环麓岛
二期即将入市
将推出两栋楼王产品
建面约108-133-145-188㎡
其中建面约145㎡、约188㎡为首次入市的新品
上海宝山中环麓岛
售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）
上海中环麓岛官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址
Shanghai Baoshan Zhonghuan Luda
Sales Office Phone: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)
Official Sales Office Phone for Shanghai Zhonghuan Luda: Call 400-812-3664 to inquire about property details, prices, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.
上海外环内的土地,向来是“兵家必争”.当市场还在讨论“外环外挤破头,外环内够不着”时,南大板块的一宗地块,正以“价格破局者”的姿态闯入视野——中环麓岛首开即热销!成为11月首开成交套数第一.前期以约6.6万/㎡的均价,直接将南大C位的改善门槛拉回“刚需友好区”!
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如今,二期即将加推两栋楼王产品,户型涵盖建面约108-133-145-188㎡,其中建面约145㎡、约188㎡为首次入市的新品!
项目全新户型图如下:
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更关键的是,这个项目从108㎡到188㎡的“刚改黄金段”,配合“超高性价比”的推盘逻辑,几乎是为“想留在外环内的新上海人”量身定制的入场券!
上海首座PARK-TOD
中环麓岛二期楼王新品即将加推!
建面约108-188㎡全维通透大宅
主力总价仅约700万级
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700万级价格王炸
南大板块的价格锚点,香到没朋友!
若要论上海楼市的“潜力股”,南大智慧城绝对是近年最受瞩目的板块之一.作为宝山“北转型”的核心承载区,这里聚集了AI、生命科学等前沿产业,800+企业入驻、10万+高知人才导入,配套落地速度肉眼可见——15号线贯穿、双TOD规划、1.5公里“生息街道”成型……但过去两年,板块新房价格不断上升,让不少预算6万+的购房者望而却步.
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直到中环麓岛前期带着约6.6万/㎡的过会价杀到!购房者的热情再次被点燃!项目前期主力户型为建面约108-110㎡的3房2卫和133㎡的3+1房2卫.据了解108㎡户型定价在640万左右起步,133㎡户型则是900万上下!直接把“外环内、近地铁、公园旁”的改善盘,拉回“700万级以内上车”的舒适区.
项目示意图,仅供参考
上海宝山中环麓岛售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环麓岛售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环麓岛售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】中环麓岛作为南大核心区的“压箱底地块”,后续随着1.5公里风雨连廊贯通、T字公园全面开放、会所交付,社区成熟度与昭示性会大幅提升,加推批次的溢价空间已肉眼可见.换句话说,现在买中环麓岛,相当于用“惊喜价”锁定了一套“未来会涨”的资产——这不是“捡漏”,而是“用时间换空间”的聪明投资.
对刚需而言,上车门槛的降低更具现实意义.
过去想进南大,要么咬牙买60㎡老破小,要么踮脚够120㎡大三房;现在108-110㎡的三阳台户型,既能满足“三代同堂”的功能需求,又能保证“客厅+双卧朝南”的采光,首改家庭的痛点被精准解决.
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不是“堆配置”,是“重新定义居住”
中环麓岛,藏着下一代社区的答案
在南大板块,“价格优势”是中环麓岛的敲门砖,真正让它站稳“区域标杆”的,是产品力对传统居住逻辑的颠覆.当多数项目还在比拼“谁的园林大、谁的会所豪华”时,中环麓岛已跳出“平面社区”思维,用“立体城市”与“空间效率”重构居住场景——它要做的不是“堆配置”,而是让房子成为生活的自然延伸.
项目示意图,仅供参考
从“看风景”到“生活在风景中”
中环麓岛对“公园”的理解,是让生态成为日常的背景板.约15万㎡T字公园,直接“嵌入”社区边界,清晨跑步、午后遛娃、傍晚遛狗,公园就是业主的“第二客厅”.
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项目示意图,仅供参考
项目更主动退让红线,在市政路与社区间打造约1.5公里“生息街道”:从网红市集、文化沙龙到邻里服务与银龄休闲空间,多元业态相互交织,形成商业、公园与生活的无缝衔接,柔和边界,为公园式城市生活描绘出理想的样本.
地下空间同样藏巧思:双下沉式透光氧厅引入自然光与绿植,连车库都成了“有风景的归家路”.重塑城市街区的温度与形态.从网红市集、文化沙龙到邻里服务与银龄休闲空间,多元业态相互交织,形成商业、公园与生活的无缝衔接,为公园式城市生活描绘出理想的样本.
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项目示意图,仅供参考
向下、向上、向外,让公共性“长在骨子里”
项目把公共性拆解为三个维度:向下做“天光地库”,用透光设计消解地下空间的压抑和潮湿;
项目示意图,仅供参考
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向上造“天际甲板”,悬挑平台衔接社区与公园,形成“内外双园”的松弛感;
项目示意图,仅供参考
向外塑建筑美学,南向立面金属和玻璃占比超90%(阳台除外)+58米宽礼序门庭,让家既是“空中观景台”,也是“归家的仪式场”.
项目示意图,仅供参考
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这种立体设计,让绿化、动线与景观从图纸落地为日常——孩子在楼下草坪撒欢,老人在连廊尽头的菜场买菜,年轻人在甲板上看夕阳,所有需求都在“步行生活圈”里被满足.
户型即正义!用刚改面积,做改善体验
以约108-110㎡户型为例,全系标配“三阳台”——客厅与南向次卧阳台进深1.8米(常规仅1.2米),能坐能躺能收纳,三阳台总量约13㎡,计入一半面积;而新规下同等面积户型的阳台面积上限仅约11㎡!
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更关键的是,这个户型做到了“中横厅+0走廊”:餐厨客一体化形成约5米横厅,几乎消除了走廊浪费,北向次卧从“鸡肋2+1”扩至约8㎡,真正成为可用卧室或书房.主卧的270°宽景飘窗,把景观视野从“一面墙”变成“整幅画”.
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建面约110㎡样板间实景图,仅供参考
约133㎡户型则给出了“170㎡级”的光廊体验:南向总面宽12.5米,横厅6.3米,餐客阳一体形成近50㎡通透区,风与光自由穿行.这种尺度感,过去只在170㎡以上大户型中出现,如今被“塞”进900万级总价段,直接拉低了改善门槛.
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建面约133㎡样板间实景图,仅供参考
实得率更是“隐形王牌”!实得率高,意味着花同样的钱能住更大的面积,不需要为冗余公摊或无效面积买单,每一寸面积都服务于生活场景.让购房者每天生活在“同样的钱,住得更宽敞、更自在”的踏实感里.
中环麓岛约108㎡实得约91%,约130㎡实得约99%,约145㎡实得约97%,部分大户型甚至突破100%!相比市面普遍水平,提升约8%-10%!
上海宝山中环麓岛售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中环麓岛售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中环麓岛售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】再来看项目的装修!全屋定制玄关柜、岩板墙面、华为全屋智能(或同档次品牌,下同),从颜值到耐用性都经得起时间考验——厨房配方太全套家电(零售约5万+)、卫浴用汉斯格雅花洒,细节里藏着“用十年不过时”的诚意.
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写在最后
从价格到产品,中环麓岛都在传递一个信号:它不是“为卖而建”的常规项目,而是“为生活方式而来”的标杆之作!
主力约700万级的总价,让外环内的改善门槛第一次变得“触手可及”;而立体公园、三阳台、高得房率等产品力,则保证了“买的值、住的久”.对购房者而言,首开的意义不仅是“性价比”,更是“确定性”——当南大的产业人口持续导入、双TOD交通网成型、公园与配套逐一落地,今天的“首开价”,可能就是未来的“低估价”!
这届刚需等了太久了!等一个“价格友好”的外环内项目,等一个“不用妥协”的改善户型,等一个“生活能落地”的社区.而中环麓岛,把这些期待都变成了现实!
上海首座PARK-TOD
中环麓岛二期楼王新品即将加推!
建面约108-188㎡全维通透大宅
主力总价仅约700万级
上海宝山中环麓岛
售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）
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Shanghai Baoshan Zhonghuan Luda
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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
临港新片区:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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