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静安内环内新盘

【保利誉静安】

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首开96套约143㎡户型

均价约130180元/㎡

项目自带约3500㎡会所和架空层

静安内环罕见“3.5代住宅”

继誉静安99火爆全城,斩获佳绩后

现二期已取证,即将认购

建面约112–119㎡精装大三房

总价约1100万起,定义内环品质改善标准

上海静安保利誉静安

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Shanghai Jing'an Poly Yujing'an

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5号楼加推

主打建面约112㎡和119㎡的户型

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认购时间:12月6-10日

认购地点:静安区山西北路259号

个人认购金:100万元企业认购金:100万元

开盘时间:12月14日

一期一房一价表

项目户型图:

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01

项目区位介绍

在静安土地出让量连续5年递减的当下【誉静安售楼处电话:400-8123-664】项目脚下的土地堪称“稀缺文化IP”:项目南临1922年创立的上海大学旧址,瞿秋白、邓中夏曾在此播撒思想火种;西接止园路,百年私家园林“止园”的江南文脉在此延续.周边商务印书馆、鲁迅故居、中共中央秘密联络点等10余处地标,构成海派文化的活态传承链.

【誉静安】占位大苏河湾板块!

经过10年深耕,苏河湾已经成为上海内环内少有的成熟的半亿级豪宅区!

区域内多个项目单套成交价格突破半亿,如华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等,高端属性已然成型.

对高端置业者而言,选择这里绝非仅拥有一套居所,而是抢占与上海百年灵魂对话的入场券——这种“文脉赋能资产”的属性,正是内环房产穿越周期的核心底气.

占位静安内环内核心位置的誉静安,13万/㎡的首开价劲爆,无疑是当前内环内新房的至高性价比!

02

项目规划设计介绍

上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】【誉静安售楼处电话:400-8123-664】以五重归家仪式链+约2500㎡全龄场域,将社区淬炼成“可生长的高品质生活容器”,这与静安区“完整社区”建设逻辑高度同频,更精准命中了高端客群关注归家体验的核芯痛点.

五重归家仪式链把”职场疲惫”挡在社区门外

归家的尊崇感,从车轮驶入酒店式落客门厅便已开启.

穿过墙面嵌有艺术装置的艺廊式巷道,暖光与石材肌理过滤掉外界喧嚣,再至落客大堂-迎宾大堂-归家大堂,这种“层层递进”的设计绝非炫技,而是在三大主题厅堂的空间转换中,完成身份与心境从“职场精英”到“家庭主人”的温柔过渡,回家路上的每一步都在卸下疲惫.

上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

另外,与同区域竞品侧重“富豪私享”的会所定位不同,「誉静安」明显更懂得高阶家庭的多元需求:儿童游乐场采用圆角设计与防滑地胶,长者活动区配备适老化扶手与急救站,就连宠物互动区都设置了拾便箱与饮水器.

全部楼栋首层架空层也是上演“空间魔术”:玻璃幕墙让阳光洒满全场,雨天里孩子们的嬉戏声也不会间断,远超传统住区的高空间使用率,真正实现“泛会所化”运营.

顶豪材质美学立面+地标级设计天团的双重背书

「誉静安」外立面实现100%全石材+高档铝板覆盖,区别于同类项目“局部铝板+涂料”的减配套路,这种材质组合既契合上海“高品质材质不计容积率”的新规红利,更从根源上杜绝了立面渗水、鼓包等后期隐患;

在公建化立面的简约基底上,圆弧线脚以柔化笔触呼应海派气韵,每块弧形材质需经3次精准校准,制作周期较常规项目多出2个月;

同时,建筑立面搭载“天幕级通透玻璃幕墙”——以“流动光之容器”为设计内核,构筑起会呼吸的巨幕画框.

更值得关注的是其“御用地标天团”——特邀GAD(代表作建发缦云等顶豪)、天华等国内一线设计团队联袂操刀,从建筑轮廓到空间细节实现全维度雕琢.

03

项目周边综合配套

3公里熟境:无需等待的全能生活圈

双轨交+三高架构筑了项目的立体通勤网,即达8号线中兴路站,约12分钟达3号线宝山路站,2站直达大悦城、3站瞬抵人民广场;内环、南北高架、北横通道三大交通主动脉环绕,陆家嘴,30分钟内通勤圈精准覆盖陆家嘴、虹桥枢纽等上海核心节点;

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项目步行可达由上生新所团队运营的中兴商业食集,体量约3.5万方.目前,黑珍珠餐厅、宠物百货、潮流电车品牌已签约,未来还有万科时尚街区商业底盘打造解决日常所需;周边还有静安大悦城、万象天地(二期在规划中)、百万中兴城商业(在建中)、合生汇(在建中)等,满足潮流消费;

教育资源上,项目毗邻市重点60中学(上海大学旧址),百年书香底蕴浸润成长;永兴路第二小学拆除新建工程已正批复,3块教育储备用地提上日程,从小学到中学的“全龄教育链”正在加速成型,完美适配家庭长期成长需求.

与约3.5万㎡中兴公园为邻,5公里内还有包括鲁迅公园、爱思儿童公园、大宁灵石公园、闸北公园、静安雕塑公园等,总面积约达150万方的绿肺

上海静安保利誉静安

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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