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佘山望
最后238套收官房源
认购倒计时
本期均价仅5.1万/㎡
约90㎡豪装叠墅总价约407万起
联排总价约780万级
错过不再,抓紧机会!
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附全套一房一价表:
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想住纯粹低容积率纯别墅区的小伙伴,留给你们的时间不多了。
结合最近的市场,想跟大家分享一下两个数据:
第一:今年上海第三批次土拍刚刚结束,加上之前的两个批次,一共出让了108块土地。
其中,只有12块宅地的容积率位于1.2以下,占比仅11%。
第二:复工后,上海一共发了157张预售证。
其中,只有4个纯墅区,占比仅2.5%。
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总结下来,如今代表上海改善天花板的纯墅产品,只会越来越少。
在低容积率的宅地内,未来我们或许只能看到“高层+别墅”的高低配项目。
想要买到真正的改善级别墅产品,机会太少了。
更重要的是,4个纯墅区中,抛开遥远的崇明不谈,另外三个纯墅区:
一盘均价约6.6万/㎡,毛坯叠墅总价800万起、联排总价1300万起。
一盘均价约8.9万/㎡,联排总价1300万起。佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔
昂贵且臻稀是如今改善级纯别墅区不变的主旋律。
但TA的出现,改变了上海别墅的市场格局。
佘山望,前期均价约5.2万/㎡,豪装叠墅总价约407万起,联排总价约780万级。
这个转瞬即逝的机会,让不少人住进了渴望已久的,低容积率纯墅区。
所以,这个项目一二期入市时,在短时间内劲销36亿。
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但没买到前期房源的小伙伴别气馁
五批次,这个转瞬即逝的机会重新降临
佘山望
最后238套收官房源认购倒计时
本期均价仅5.1万/㎡
约90㎡豪装叠墅总价约407万起
联排总价约780万级
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无法复制的地段天赋
与亿级别墅,享受同样的窗外风景
100年前,福斯特用传世著作《看得见风景的房间》阐释了一条价值真理:窗外的风景,决定房子的价值。
又有人说,别墅最好的外立面是山和水。
而佘山望窗外的风景,代表着这个项目如今站在改善级别墅天花板的底气。
项目正位于佘山脚下,毗邻辰山、佘山以及天马山。
就像上海只有一条黄浦江一样,对于山林资源匮乏的上海来说,像佘山这样的资源,也有且只有一个。
并且,据佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔统计佘山国家森林公园脚下核心居住板块,区域内森林覆盖率达约78.8%,PM2.5常年保持在35左右,形成了一个天然氧吧。
对于飞速发展的上海来说,一个源于这个世界又与这个世界保持距离的世外桃源,真的无法再复制了。
而这样的臻稀和无法复制也正造就了这片区域的高价值。
这里有着数个千万甚至亿级的别墅,而这些豪宅的价格,代表着高净值人群们对于佘山价值的肯定。
更重要的是,在如今上海改善需求迸发的时代下,佘山这样的资源得到了越来越多人的青睐,这里的别墅价值正在以领跑全市的速度上扬:
佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔而佘山望,与他们享受同样的窗外景观。这意味着项目有着如今上海更高的价值和潜力。
示意图(图片来源于网络)
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臻稀的资源+藏品级的产品
佘山望实现你的一切需求
佘山作为上海的大型山林资源,以生态著称。这也意味着,这片区域没有太多可供用于住宅的土地。
每一块推出的宅地都分外珍贵,对于人居的要求也越苛刻。
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1.15就像人的天分一样,决定了项目的“上限”。
不管产品打造如何,低容积率的社区就意味着项目能有以下这些优势:
更重要的是,社区由叠墅+联排组成,清一色低伏的天际线,搭配低容积率的社区,隐私性保护得非常好。
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同时尊贵感也油然而生,整体品质和客户群体都是改善型的,是纯粹的。
另外,1.15超低容积率,意味着建筑为自然作出的退让,也意味着佘山望将拥有更多空间去做景观!所以在未来社区里,景观成为主角。
除了远处的佘山外,项目汲取宋朝《溪山春晓图》的灵感,打造典雅中式园林,从形到意,用现代手法将东方美学骨子里的韵味展现出来。
建筑水平一字排开,严选高端建材,大面积LOW-E玻璃窗,西方大理石挺拔立面,镜像佘山风物,传统中式瓦顶设计,打造了一方写意的城市山居!佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔
于国人而言,观景意境更上一个台阶。
效果图(仅供参考,具体以实际交付为准)
佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔所以,不管你从纯别墅社区的角度,还是私密性、尊贵感、邻里层次,或者780万级联排的价格,可能错过这次,以后很难再遇见了。
豪装真叠墅+有天有地的联排
封顶的产品力
1.15的容积率也赋予了项目更高的产品力。
以分层而居的理念,项目联排产品采用多套房设计,整体可以打造成五室三卫,功能性强。
建面约133㎡联排【山合墅】户型图如下:
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总体来看,地面三层+延伸空间真正实现了别墅的有天有地,约780万级买到如此高舒适度的真别墅,太香了!
在这套房子里,业主能享受到这一整片世界都独属于自己的尊贵生活。
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一层阔气大横厅,与餐厅、厨房开放的连接度,不仅拉近了家人间距离,也是周末亲自下厨宴请好友的理想场所。
此外项目还预留了一个多功能室,打造成老人房,方便老人起居。
这偌大的空间+庭前绿地,能让孩子放肆的撒欢,也不用担心安全。
样板展示间实景,具体以交付为准
佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔二层改造后可获两个卧室+观景露台,闲暇之余上揽星空皓月,下瞰绿意葱葱,岂不快哉。
样板展示间实景,具体以交付为准佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔
宅在家中也能享受烧烤、沐浴阳光的乐趣,这是高层给不了的满足感。
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三层是主人的私密休息区,主卧套房设计,舒适度和居住品质有保障!
主卧旁的灵动空间,可用作打造书房,随心所欲的打造业主想要的生活。
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样板展示间实景,具体以交付为准
值得一提的是,联排还配有挑高超5米地下空间,设有双向采光天井,空间感强不压抑。可以满足全家人的娱乐休闲需求。
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样板展示间实景,具体以交付为准
同时地下室直通车库,日常出行更便捷。
除了联排别墅外,项目二期还将推出建面约90㎡精装叠墅。
其中,项目约450万起的下叠,格外让人惊艳。
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首先,明确一点,佘山望的叠墅是精装的,并且精装标准非常高,带中央空调带地暖。
纵观上海所以的450万起高层新房,能做到带中央空调的项目有不少。但中央空调+地暖齐备的就没几个了。
这个匠心,太难得了。佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔
最重要的是,佘山望的下叠上下两层+地下室+全卧室带飘窗,这个得房率和实际使用空间,远高于同级别的高层。
佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔客厅南向面宽达到了约3.7米,卧室面宽约3.2米,总南向面宽约6.9米,配合落地玻璃窗,这样的采光度也是高层完全无法企及的。
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佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔更重要的是,3房2卫的优势,能满足业主从二人世界到三胎家庭的全生命周期需求。这是高层的90㎡户型所没有的。
除此之外,项目的中叠、上叠同样是上下两层的精装设计,上叠还带露台,实用性同样非常强劲,附全套户型图:
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这样的产品,称得上真正的一步到位!
照理说,这样一个上下两层+高标准精装+3房2卫有地下室有飘窗的产品,一定会比同等面积段的高层贵很多。
这是产品形态和强劲的居住优势,所赋予的价值。但目前佘山望的价格,相比更远的松江新城,便宜近2万/㎡,这个性价比,实在惊人。
三轨交交汇+近享百万方商圈
一个能被当做第一居所的世外桃源
最后还有一个问题。佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔
低密住区与高占有的城市资源,向来是一对矛盾体。买郊区别墅,意味牺牲商业、教育...以及板块的未来前景。
而作为高净值人群争相竞藏的高端别墅区,佘山的配套丰盛而又高端。
印象城、万达广场、开元地中海、百联奥特莱斯、山姆会员店等繁华商业触手可及!
示意图(图片来源于网络)
佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔另外,休闲娱乐方面,佘山高尔夫、上海欢乐谷、世贸深坑酒店、索菲特大酒店、佘山艾美酒店等提供了高能级的城市配套。
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示意图(图片来源于网络)
这些完善配套,距离佘山望都是只有一脚油门的距离。
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除此之外,在佘山望的东北侧直线约400米的地方,规划了两块商业用地。
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另外,北侧还有多块教育用地,规划了幼儿园,小学初中以及高中。
还有阿德科特高中,领科国际学校等私立学校也已开始建造。加上现有的常青藤双语幼儿园、十二年制上外西外等私立学校。
整体的教育资源丰富。佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔
(免责声明:以上学校信息不作为学区对口承诺,对口信息政府公示为准。)
佘山望售楼处电话/地址:400-8123-664(预约热线)✔✔✔另外,上海市规划资源局于7月26日召开了上海规划土地宣介会,其中松江重点宣传了“十四五”的空间布局战略规划。
其中,有两大规划跟佘山望息息相关。
第一:政府将在佘山重点规划佘山体育小镇,功能定位为——“山水文旅度假区、体育休闲目的地”。
未来将引入体育竞技和休闲业态,形成集赛事运动、体育休闲、运动培训于一体的体育休闲小镇。
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佘山体育小镇
一方面,这样的规划势必将引入大量的产业作为基础,对于区域而言,这势必会是一次价值的革新。
另外一方面,体育小镇的打造,对于未来业主的生活和休闲,又是一次利好。
第二:广富林作为松江新城一轴两核的北部核心区,“十四五”期间将联动周边——佘山国家森林公园、广富林遗址公园、泰晤士小镇、松江大学城、印象城等板块,
构建集聚新潮消费与滨水生活的松江新城城市级商业中心。
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广富林商业中心示意图
这点就不用多做介绍了,一座地标级的商业综合体,不仅能让未来业主的生活更加便捷,也能让佘山未来的楼市,有更庞大的未来。
交通出行方面,项目周边三轨交汇。
项目邻近地铁9号线佘山站/洞泾站,由佘山站出发4站可达闵行商圈、10站可达徐家汇商圈;另外还有松江有轨电车T1、T2区域内绿色通行。
自驾方面:从佘山望出发,沪渝高速可以直达虹桥CBD,享受虹桥天地、龙湖天街等大型配套。
还能通过沪昆高速转外环,直达莘庄和漕河泾等大型产业聚集地。
都说有钱人向往大都市的繁华原点——中环、银座、陆家嘴、乌节路……
但他们梦境的更深一层,却从来是“闹中取静”。
上海佘山望
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5月27日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》),提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
《通知》要点包括:
将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;
非沪籍单身人士购房区域,扩大至外环内二手住房;
取消离异购房合并计算住房套数规定,对夫妻离异后购房的,不再按离异前家庭计算拥有住房套数;
调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数;
对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭),在执行现有住房限购政策基础上,可再购买1套住房;
首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后,5年期以上房贷利率下限目前为3.5%),最低首付款比例调整为不低于20%;
对购买首套住房的职工,个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万元,家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万元;
申请公积金贷款购买首套住房的,最低首付款比例调整为20%;
对符合条件的“以旧换新”居民家庭,给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。
非沪籍单身人士购房区域扩大
首套房首付比例低至20%
据上海住房城乡建设管理官微消息,为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,本市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善“市场+保障”的住房供应体系,构建房地产发展新模式,更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,5月27日,市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》),提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
一、《通知》主要内容
《通知》明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件。缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限,扩大购房区域。二是调整相关政策口径。取消离异购房限制,调整住房赠与规定,支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。
《通知》强调支持多子女家庭合理住房需求。一是可增购1套住房。二是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。
《通知》提出优化住房信贷政策。一是按照因城施策原则调整优化个人住房信贷政策。二是进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用,适度提高本市住房公积金个人贷款最高额度。
《通知》提出支持居住困难家庭改善居住条件。阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施,支持居住困难家庭住房“以旧换新”,促进改善居住条件。
《通知》要求优化土地和住房供应。充分发挥城市总规的统领作用,合理把握区域规划时序和开发节奏、结构,着力提升土地资源配置效率,根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等,实现高质量精准供地。完善房地联动机制,差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求,支持区域统筹、总体平衡,更好促进区域人口、土地、住房协调发展。
根据《通知》规定,上海还将建立健全住房保障体系,探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源,优化住房保障供给;加快推进“两旧一村”改造等城市更新,多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量;提升住房品质,支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子;加强监测监管,维护房地产市场秩序。
二、具体政策解读
(一)调整优化住房限购政策方面
为满足合理住房需求,服务人才安居,促进职住平衡,差异化、分区域调整优化住房限购政策。
一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”;新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”,自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡,将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域,扩大至所在区全域;非沪籍单身人士购房区域,扩大至外环内二手住房。
三是调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定,对夫妻离异后购房的,不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住的,不再限定购买住房套数。
(二)支持多子女家庭合理住房需求方面
为满足多子女家庭合理住房需求,在住房限购和信贷等方面采取支持措施。
一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭),在执行现有住房限购政策基础上,可再购买1套住房。
二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准,减少购房利息负担。
(三)优化住房信贷政策方面
按照因城施策原则,调整本市新发放商业性个人住房贷款的有关政策:
一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后,5年期以上房贷利率下限目前为3.5%),最低首付款比例调整为不低于20%。
二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减5个基点(调整后,5年期以上房贷利率下限目前为3.9%),最低首付款比例调整为不低于35%;自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策,二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减25个基点(调整后,5年期以上房贷利率下限目前为3.7%),最低首付款比例调整为不低于30%。
银行业金融机构根据要求,结合本机构经营状况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。具体贷款业务可向经办银行咨询。
(四)优化住房公积金个人贷款政策方面
进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用,优化住房公积金个人贷款政策。
一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工,个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万元,家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房,最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变,即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工,个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为65万元,家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为130万元。
二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的,最低首付款比例调整为20%;申请公积金贷款购买第二套改善型住房的,最低首付款比例调整为35%,所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的,最低首付款比例调整为30%。
(五)支持居住困难家庭改善居住条件方面
为支持居住困难家庭改善居住条件,对符合条件的“以旧换新”居民家庭,给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。
一是补贴对象。自《通知》施行之日起,在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房,并购买外环外一手住房的居民家庭,可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。
二是补贴标准。按出售住房建筑面积实行分档定额补贴,建筑面积30平方米以下的,每套补贴标准2万元;住房建筑面积30~50平方米的,每套补贴标准2.5万元;住房建筑面积50~70平方米的,每套补贴标准3万元。在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
本市将坚持因城施策,适应房地产市场供求关系的新变化,满足人民群众对优质住房的新期待,统筹存量和增量、市场和保障,多措并举保持房地产市场平稳运行,推动构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。
此前已调整公积金贷款利率
据央视财经,5月18日,上海宣布下调个人住房公积金贷款利率,其中首套房5年期以上最低降至2.85%。
22日中午,记者在上海金沙江路上的一家房产中介门店看到,店内看房钥匙的箱子已经空了一大半,临近饭点还有不少销售人员匆匆出门,接待客户。记者了解到,在新政公布后的首个周末,这家中介的全市二手房新增带看量,相比4月周末要平均上涨两成左右,成交量较前一周周末则提升超过30%。
一套位于普陀区的老式公房,挂牌两天后,上周日达成签约,30平方米总价192万元,单价创下了该小区同户型上半年以来的新高。
某地产公司市场分析师卢文曦:这几天市场情绪已经明显被调(动)起来了, 刚需的客户入市积极程度比较(强),对于盘活二手房市场交易,进而对于一些新房,尤其是中高端的改善型的(房源)去化比较利好。
截至21日,5月份上海包括商住、住宅在内的二手房成交量超过11000套,其中上周成交接近4600套,环比前一周增长了25%。
据证券时报,近期,上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会对外宣布,积极响应第五届上海“五五购物节”,联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动旨在通过“以旧换新”模式,方便居民置换住房,更好地支持居民合理的梯度置业需求。“以旧换新政策能在一定程度加快二手房的去化速度,对于区域性的置换需求有一定帮助。”有房产中介人士对记者表示,以旧换新政策可能会刺激购房需求,特别是有改善升级置业需求的购房者。
镜鉴咨询创始人张宏伟指出,目前集中在外环外的“以旧换新”项目活动仅为倡议,相对而言其他城市已有税费减免等相关降低交易成本的支持政策。为此,他建议,“以旧换新”本质上是为了促进成交,如若在成交过程中,适度降低二手房交易增值税(免征年限由5年降低至2年)、一二手房买卖契税等税费成本,尤其是置换需求给予契税优惠政策(卖旧的契税可以抵扣买新的契税),或许更能促进一二手房交易联动。
房地产基础知识大全
1、土地产权年限:商品住宅为70年,公寓、LOFT等多为40年或50年。
2、房屋性质:公寓、LOFT等主要为商业性质,水电均为商业,一般不通燃气、暖气。
3、普通住宅:是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅,高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。
4、商住住宅:是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸,它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,是居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
5、购买条件:商品住宅会有较多限制条件,户口、社保、纳税证明等;公寓、LOFT一般不需要,基本上不在限购范围。
6、付款条件:商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%,且非首套房的首付比例更高,按揭年限最长可达30年;公寓、LOFT等没有首套和非首套之分,首付比例一般为总价的50%,按揭年限最长为10年。
7、现房:指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
8、准现房:指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。(但是这种房产的性质仍然属于期房,政府按照期房进行管理,必须办理商品房销售许可证才能销售。)
9、期房:指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。
10、毛坯房:房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
11、成品房:是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
(1) 内墙面为普通仿瓷涂料
(2) 客厅楼地板为普通瓷砖
(3) 普通铝合金窗
(4) 普通胶合板门
12、民用建筑高度与层数,根据《住宅设计规范》划分为:1-3层为低层住宅,产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅,产品主要为叠拼别墅、花园洋房(有的有大平层概念)等。7-10层为中高层住宅(也叫小高层),很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层;30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅,超高层一般为城市豪宅
13、保障性住房:指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。
14、房地产”五证“:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商在取得五证之前,是不允许销售的,一般会有认购行为(一种是在开发商未拿到预售证,而向购房者预约房源,待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下,开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预订。)
15、房地产“二书”:是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督,要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。
16、购房资格:各个城市的条件不一样,因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划,实际上是尽可能放开限购的伎俩。
17、资金情况:对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。
18、购房需求分析:先安家?孩子教育?工作较近?改善?投资等等。明确以上问题后,接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡,根据自己的情况选择。
19、买房意向金:在国家有关房地产法律法规中,没有“意向金”的提法,要么是定金,要么是保证金。
20、面积赠送:购房时大都会有一些面积是赠送的,如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种,封闭阳台要全部算面积,半封闭阳台只算一半面积,半封闭阳台越多越超值。
21、住宅的净高:是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
22、住宅的开间:是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
23、住宅的长度和进深:是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
24、住宅的层高:是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
25、个人住房贷款还款方式:分为等额本金还款和等额本息还款两种。
26、首套房优惠:配偶买过房且贷款未还清,另一方买房仍算作二套房,不能享受首次购房的各种优惠政策。
27、哪些公用面积应分摊:应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
28、哪些公用面积不能分摊:不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
29、套内使用面积:指套内住户独自使用的面积,一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
30、银行按揭:按揭是英语“Mongase”(抵押)一词的粤语音译,因此,银行按揭的正确名称是购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息。
31、公积金贷款:公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款,是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买(含建造、大修)自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。
32、申请住房公积金贷款的条件:凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上,并且目前仍在缴存公积金,才有资格申请,每个城市政策可能有所不一样。
买房要买楼王吗? 是宣传陷阱还是真的赚到
作为购房者,在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推,只此一栋,错过不再有!”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意,一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优势在哪,下文会介绍。
从情感角度来说,好东西人人都有兴趣,尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品,其单价高,每平米贵1000,整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢?你需要知道以下几点:
什么是“楼王”
“楼王”的概念来源于香港,原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑,“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。
根据楼盘的规模差异,还会细分出更多品类,例如“楼王组团”,泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分,楼王组团中往往还会出现“楼王之王”;再如一期楼王、二期楼王等等,泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。
“楼王”的特点
位置较好:“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近,避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近,保证进出方便,去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。
景观较佳:“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些,视野更开阔;不会被其它建筑大面积遮挡,保证采光不受影响;另外,对外,如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观,那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内,“楼王”通常靠近中央园林,能欣赏到较佳的小区内部园林景观。
配套最全:“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套,如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。
户型最优:一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的,如面积较大、装修标准较高,户型设计较好的产品。另外,楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。
朝向较好:通常是坐北朝南,保证空气流通,光照适宜。
价格较高:开发商深知自己楼盘优劣势,也知道每栋楼、每套房子的优劣势,楼王占据较佳资源,所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配,达到收益较大化;楼王位置的标价往往较高,与其它楼栋拉开一定差距。
“楼王”不是特别的
排名前列,我们需要清楚的是,“楼王”一说,原本就是从香港传过来的一个概念,现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时,开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”,用这样的噱头去吸引购房者,利用购房者“害怕错过”的心态,催促购房者尽快成交。有时,是借着楼王的名号,名正言顺地卖出高价。所以,宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”,需要购房者仔细辨别。
第二,“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳,比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要根据自身需求进行选择。
第三,“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑,每一栋都临街,位置、楼间距、景观都差不多,这种情况下,购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。
第四,“楼王”不一定对所有人都是较好的,也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住,那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够,又要追求较高的居住体验,买“楼王”当然可以。预算不够,可以考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话,更需要考虑几年后出手,你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其他楼栋拉开差距。
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