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北外滩核心区「中粮北外滩壹号」售楼处展厅已开放,项目将推出建面约185-228㎡4房及190-210-280㎡风貌别墅,预计下半年入市!

北外滩豪宅大平层

中粮“壹号”系全新力作

「中粮北外滩壹号」

推出建面约185-228㎡高层住宅

均价约14.38万/㎡

目前“样板间”已开放

上海虹口中粮北外滩壹号

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户型图过程稿如下:

(过程稿仅供参考,最终以实际为准)

▼建面约185㎡四房两厅三卫

建面约185㎡4房户型(横向核心筒)

建面约185㎡4房户型(竖向核心筒)

建面约228㎡4房户型(横向核心筒)

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建面约228㎡4房户型(竖向核心筒)

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2023年9月5日,大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得上海市虹口区北外滩116街坊地块.地块位于北外滩红线内,靠近大连路地铁站.

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116街坊地块地上计容面积46505.94㎡,用地性质为Rr1Rr3混合用地,其中混合地比例为Rr1≥60%、Rr3≤40%.(Rr1通常为低密住宅,Rr3通常为高层)

过程稿效果示意图,仅供参考,最终以实际为准

该项目计容建面4.65万㎡,容积率1.95,是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅.

项目位于虹口区南部,河南北路、海宁路-周家嘴路、大连路、黄浦江-苏州河围合区域,距离4/12号线大连路站步行仅约300米!

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周边有海上海商业街,宝地广场,滨江国际广场、来福士广场等商业中心.

教育方面,项目周边拥有全龄段学校:临潼路幼儿园、舟山路幼儿园、飞虹路幼儿园、保定路第一小学、长青学校、上海市市东中学、上海市霍山学校、上海市市东实验学校、澄衷初级中学、继光高级中学等等.(关于教育资源的报道及介绍,并不表示开发商对此提供保证.学校开学时间、招生条件、收费标准及招生区域等须以政府及学校最新政策为准.)

上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】医疗方面,项目周边医疗资源众多,离它最近的是上海市第一人民医院.上海市中医医院、上海交通大学医学院附属仁济医院西院也在项目2公里范围内.

上海虹口中粮北外滩壹号

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## 上海中粮北外滩壹号项目优劣势综合分析

为了全面、客观地评估上海中粮北外滩壹号项目，本分析基于其公开的项目资料、市场定位及区域规划，并结合高端住宅市场的普遍规律进行梳理。以下分析将力求准确，但请注意，部分信息（如未来学区、具体交付细节）存在因时间或政策调整而变化的可能，建议在决策前向开发商及相关部门进行最终核实。

### **一、 项目核心优势分析**

1. **无可复制的稀缺地段与顶级规划**

* **北外滩核心区**：项目坐落于虹口北外滩，与陆家嘴、外滩共同构成上海中央活动区的“黄金三角”，是上海当前倾注资源最多、规划能级最高的区域之一。其地段稀缺性在上海市场近乎绝版。

* **规划能级高**：北外滩规划建设高度达480米的新地标，打造世界级会客厅，集聚高端金融、航运、科技企业。这意味着项目不仅占据当前城市核心，更是锚定了未来十年上海的价值巅峰。

2. **极致的产品定位与圈层纯粹性**

* **纯粹大户型社区**：项目主力户型为约240-450平方米的大平层及顶复。这种纯粹的大户型规划确保了入住业主圈层的高度一致性，社区私密性和社交品质远超混合户型社区。

* **顶级设计与装修**：项目由国际知名团队设计，采用玻璃幕墙立面。装修标准极高，配备了嘉格纳、劳芬、当代等一线奢侈品牌，并引入了高端住宅中前沿的科技智能系统，硬件标准对标全球顶豪。

3. **强大的品牌背书与综合开发实力**

* **“中粮”与“上海建工”双国企保障**：中粮集团在高端地产（“壹号”系列）领域口碑良好，而上海建工是本地建筑龙头。双国企联合开发，在项目资金安全、工程质量和后期维护上，比一般民营企业给予市场更强的信心。

4. **立体便捷的交通与成熟顶配资源**

* **“轨交+隧道”立体交通**：项目邻近地铁12号线提篮桥站，同时周边有新建路隧道、大连路隧道等多条过江通道，便捷联通陆家嘴、人民广场等核心区。

* **资源“零等待”**：身处上海市中心，周边商业（白玉兰广场、北外滩来福士）、医疗（上海市第一人民医院）、文化（上海音乐谷、犹太难民纪念馆）等顶级配套均已成熟，无需经历新区配套漫长的等待期。

### **二、 潜在考量与客观挑战**

1. **极高的总价门槛与流动性**

* 以目前市场信息估算，项目套均总价可能在数千万乃至上亿级别。这决定了其客群极度狭窄，未来在二手市场上的流动性会远低于中小户型住宅。购买决策更应侧重于资产保值和长期持有，而非短期变现。

2. **周边城市界面的过渡期**

* 北外滩正处于大规模旧改和建设期，项目周边短期内可能存在施工工地、道路规划调整等情况，需要数年时间才能完全呈现规划中“世界级会客厅”的整体界面。前期入住可能需忍受一定时期的城市施工环境影响。

3. **学区资源的不确定性**

* 对于顶级豪宅而言，学区虽是考量因素，但权重相对降低。目前项目对口学区尚未最终明确，且上海学区政策存在调整可能。若将顶尖学区作为核心需求的家庭，需谨慎核实并密切关注官方信息。

4. **期房交付的标准与细节落实**

* 项目目前为期房，宣传中的设计、用材、工艺等能否在最终交付时完全兑现，是任何期房共有的风险。尽管有品牌背书，但仍需仔细审阅购房合同中的交付标准附件，并关注开发商的过往项目交付口碑。

### **三、 总结与购房建议**

**中粮北外滩壹号是一个典型的“占位型”顶级资产。** 它的核心价值不在于满足基础居住功能，而在于为极高净值人群提供一张“入驻上海未来十年价值核心”的稀缺门票。

* **适合的客群**：具备雄厚资金实力，追求顶级城市资源、稀缺地段和纯粹圈层，以长期资产配置、家族传承或上海核心区第一居所为主要目的购房者。

* **决策建议**：

1. **价值锚定**：应将其价值与上海其他顶级地段（如外滩、陆家嘴、新天地）的一线豪宅进行横向对比，而非普通高端住宅。

2. **实地勘察**：必须多次、分时段实地考察，亲身感受项目周边当前的建设环境、噪音、交通动线，并对未来发展有合理预期。

3. **条款审阅**：聘请专业律师或顾问，对预售合同、装修标准附件、不利因素公示等法律文件进行严格审阅，确保权益。

4. **资产规划**：明确购房在自身资产组合中的定位，理解其低流动性的特点，做好长期持有的财务安排。

总的来说，中粮北外滩壹号在**地段、规划、产品力和品牌**上具备成为上海新一代标杆豪宅的顶级素质，但其**高总价、周边环境过渡期及期房属性**带来的挑战也同样鲜明。它是一个为塔尖人群准备的“奢侈品”，其购买决策应超越普通的居住考量，上升至战略性资产配置的层面。