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静安内环内苏河湾板块

华发招商静安北站项目

【静安里】

加推建面约200-300㎡传世大宅

附赠花园 露台 阳台 阁楼 地下室

总价约：4200万~6300万

地下1000㎡泳池会所及9000㎡石库门商业

售楼处线上预约尊享团购优惠

上海静安静安里

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Jing'an Li, Shanghai

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上海静安静安里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

上海住宅价格的上限在哪里?

今年5月27日,新华路一幢535㎡花园别墅法拍,以2.7亿元成交,成交单价达到50.46万元/㎡.

阿里资产网页截图

这还不算最贵.在2024年4月,巨鹿路一栋307㎡的花园别墅以3.1亿元总价成交,单价突破100万元/㎡,创造全国住宅单价纪录.

3.1亿别墅(红圈中)实景,来自极目新闻

上海静安静安里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】这些老洋房房龄已达百年之久,未必完全符合现代人居习惯,为什么能卖出如此天价?

其实,这些老洋房的估值逻辑,早已超越单纯的居住属性,而演变出三重价值内核:

空间的权力:对精华地段不可再生资源的独占;

时间的叙事:将历史文脉转化为可感知的生活场景;

圈层的密钥:通过空间符号实现阶层识别与聚合.

百年前的风云际会,为上海留下了万国建筑群、老洋房,里弄住宅等历史瑰宝.如今的老洋房已成为孤品,全市可交易的老洋房不足50套.

即便对塔尖人物而言,在市中心攫取一席纯粹别墅,亦近乎奢望.

而在这次史诗级的市中心城市更新下,由历史文化风貌区/街坊的百年里弄住宅更新而来的风貌别墅,成为当下新房市场更优之选.

静安里风貌别墅效果图,仅供参考

而在苏河风貌区,由风貌专家招商蛇口与城市更新巨匠华发集团联袂钜献的【静安里】风貌别墅,正以现代语言重释老洋房的价值基因:

接续"空间权力":雄踞苏河湾北外滩江河交汇之处,上海内环稀有的成片低密风貌区核芯;

再造"时间叙事":修缮唐绍仪故居为海派会客厅,打造武进路风貌商业街区,重现百年“南市北里”的空间格局;

升华"圈层密钥":222席纯别墅群落,并以"向下约10米地下室、向外庭院露台"的空间哲学,在百年里弄肌理中,缔造内环稀贵纯粹圈层.

上海静安静安里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

【静安里】推售建面约185-200-262-301-370m²风貌别墅.

即将首推建面约262-301-370㎡风貌别墅.

联动价21万/m²,首开28席,总价约4800万起

实景藏品大宅现已开放预约,诚邀亲临品读,启幕塔尖生活真境.

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展厅、样板间已持续开放!

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户型图赏鉴

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土拍回顾及规划

2024年,静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告,即静安04-05、05-01北站新城地块.

来源:静安区规划资源局

根据评分遴选相关事项,本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准.

就在2023年7月21日,华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目.

仅从图上看,该地块直线距苏州河约1公里,直线距外滩约1.4公里,直线距北外滩约1.7公里,直线距3/4号线宝山路站约300米,直线距10号线四川北路站约560米,区位优势明显.

项目共由两幅地块组成,住宅并无中小套型限制,根据限高和容积率推测,

该地块位于静安内环内,旁边就是的弘安里.武进路正是虹口静安交界,来安里地块属于静安,弘安里属于虹口.

上海静安静安里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块,四至范围:南至武进路,西至宝山路、河南北路,北至规划04-03、04-04地块.

北站新城地块普适图则

根据设计方案,项目总建面14.9万方,综合容积率1.44.项目将打造3层风貌别墅产品.

来源:静安区规划资源局

【静安里】以约4.3万平方米土地精铸222席风貌大宅,成就上海少有的大规模风貌别墅群落.

当多数项目以"超高层+别墅"高低配稀释价值,【静安里】坚持100%纯别墅住区——规避高层俯瞰的私密困扰,以更低密度、更纯圈层,定义塔尖生活本真.

效果示意图,仅供参考

如此大规模且纯粹的风貌别墅社区,使得【静安里】有了更大的设计空间,从建筑风格、归家动线及景观层次上都更为丰富,而其他迷你地块社区难免会有形态单一、景观缺失等弊端.

01、风格共存的风貌新风潮

【静安里】的里弄组团建筑年代多分布于1920-1940黄金年代,以典型里弄石库门为主要特征,囊括上海百年历史上多种经典建筑范式,成为一座上海的里弄博物馆.

【静安里】对老建筑采用保留改造、更新改建和风貌新织多重手法,重新昔日里弄的风貌肌理,形成尺度各异、风格纷呈的藏品级别墅群.

应用8大定制级的产品设计手法,通过定制级手工砖、定制级山花造型、定制级铁艺栏杆、定制级入户壁灯、定制级的风帽雨水斗等部品部件,每一处细节都是匠心打磨的痕迹.

效果示意图,仅供参考

无论钟情何种美学,总有一栋与您共鸣.

02、高定公区,重塑海派归家史诗

隐奢门庭:社区大门以古琦黑奢石手工锻造弧形幕墙,将珠宝镶嵌工艺融入建筑肌理;

巷弄仪式:以"七坊三十二弄"为脉络,八大石库门坊门串联七大组团,复刻百年归家礼序.

静安里实景图

世界花园巡礼:六大主题花园凝练凡尔赛宫轴线、英伦自然主义等精髓,让百年海派情怀在当代庭院中流转新生.

景观规划示意图

英国花园效果示意图,仅供参考

上海静安静安里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】一方会所空间的礼遇,跨越百年时间的上海名流生活方式的尊荣呈现.上海静安里匠造地下建面约1000㎡生活方式合集空间,提供星级高端服务接待休息区,还配备了健身房、瑜伽室、泳池等,集萃一站式高阶生活服务空间礼遇.

03、超高附赠,现代手法重构空间哲学

静安里风貌别墅建面约185-369㎡不等,但在空间魔法下,可实现可使用面积成倍增加.

向下拓展自由:约10米层高地下室分为两层,地下2层入户门庭直连停车场;地下1层约4.2-6米层高,可释放改造潜能,化身私人收藏馆、酒窖、茶室、家庭影院或健身体验舱.

向外融入自然:庭院及露台,让居者实现栖居诗意.

另外,【静安里】在户型上也突破传统里弄“窄开间”桎梏,以大开间+高窗墙比提高空间感与通透性,赋予风貌建筑现代生命力.

总结来说,静安里以"向下约10米地下室、向外庭院露台"的立体空间策略,结合大开间现代户型,将风貌别墅的空间价值推向全新高度,在历史肌理中缔造当代塔尖生活范式.

生活配套

交通方面:永不落幕的海上风华无缝全城的自由抵达:3号线、4号线、10号线、12号线四轨纵横;海宁路、周家嘴路、大连路、北横通道,畅达全城.

商业方面:3公里范围内,汇聚苏河湾万象天地、北外滩商圈、瑞虹商圈、南京西路商圈、外滩商圈、陆家嘴商圈等,东南侧步行可达18街坊,西南侧在建安康苑、湾上综合体地块.

上海静安静安里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】静安里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】静安里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】屹立上海的风情地标:宝格丽酒店、苏宁宝丽嘉、海鸥丽晶、W酒店、上海外滩茂悦大酒店、外滩悦榕庄等环伺,奢享时代.

沉淀优雅的文艺高地:uccaedge静安尤伦斯美术馆、没顶画廊、fotografiska展览馆、苏富比空间、suhehaus、天后宫、上海铁路博物馆、四行仓库抗战纪念馆等.

生态休闲:四川北路开放式绿地公园、昆山公园、苏河湾中央公园、中兴公园,举步即是无边绿意.

医疗方面:周边汇聚上海市第一人民医院、上海东方医院、上海市中医医院,上海交通大学医学院附属仁济医院(西院)等.

教育方面:金鹭幼儿园,宝山路小学、静安闸北第三中心小学,市北中学环立,给子女们一个值得托付的未来.

上海静安静安里

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上海购房避坑指南：为何非核心区叠墅，可能是最“危险”的选择？

在上海这座寸土寸金的超级都市，每一次置业都像是一场精密的资产配置手术。购房者们在高层、洋房、联排、独栋等众多形态中反复权衡，追求居住品质与财富保值的双重圆满。然而，市场中并非所有光鲜的产品都意味着“双赢”。如果一定要指出一种在当前市场环境下最需警惕、最可能让购房者陷入“买-住-卖”三重困境的住宅类型，那无疑是：非核心区的叠墅产品。

这里的“非核心区”，主要指CAZ（中央活动区）或中环以外的广阔区域。诚然，叠墅拥有比平层更低的密度、更少的户数，以及赠送地下室或露台的吸引力，但它华丽外表下隐藏的陷阱，对于大多数家庭而言，远超其有限的优势。

一、非核心区叠墅的三大核心硬伤

1. 高昂的复合成本，吞噬现金流

购置非核心区叠墅的第一重压力来自其惊人的复合成本。这远不止于比同小区高层住宅高出15%-20%的单价。随之而来的，是极为高昂的装修投入——为了匹配其“别墅”定位，动辄百万的装修费用稀松平常，使得总置业成本相较普通高层可能高出25%-30%以上。这还未结束，入住后，更高的物业费、因面积增大而倍增的能源费（尤其在需要地下室除湿或空间采暖时），将持续考验家庭现金流。

2. 尴尬的居住体验，名不副实

花费巨资后，居住体验却常令人失望。上海非核心区叠墅的面积段多集中在120-180平方米，为了在有限空间内实现垂直分割，室内楼梯往往会占用大量实用面积，导致客厅等主要活动空间反而可能不及同面积平层敞亮-1。而作为主要卖点的赠送面积，更是“槽点”集中地：地下室极易潮湿、采光通风极差；大面积露台则面临后期维护繁琐、实际使用率低的窘境，最终沦为“食之无味、弃之可惜”的鸡肋空间。

3. 黯淡的流通前景，资产固化之殇

这是非核心区叠墅最致命的弱点——极差的流动性和巨大的贬值风险。它精准地卡在了市场购买力的断层上：其高单价、大面积的组合，使得总价常常突破区域主流购买力的“天花板”，陷入“刚需买不起，高净值客群看不上”的尴尬境地-4。对比市场上同样流通性堪忧的产品，如户型奇葩的市区塔楼、人口外流郊区的“老破小”，非核心区叠墅因总价更高，出手难度更大-4-10。最终结果往往是挂牌周期漫长，且为了成交不得不大幅降价，保值属性远低于预期。

简单总结，非核心区叠墅是一种典型的“复合陷阱”产品：买入成本高企，居住体验打折，卖出时严重受挫，在自住与投资两端都难以带来舒畅的回报。

二、上海楼市中，还有哪些“高危”房产需要警惕？

非核心区叠墅的问题并非孤例。在上海楼市深度分化的今天，以下几类房产同样因存在难以克服的硬伤，而面临被市场抛弃的风险，购房者应一并谨慎避开：

“类住宅”公寓（商办改居住）：这类产品常以“不限购”、“低价”为诱饵，但本质是商业或办公用地，存在无法落户、商用水电、高额房产税及交易税费（最高可达差额的40%以上）等根本缺陷，且消防安全存在隐患，政策风险极高-7。

超高层住宅（特别是房龄渐长者）：超过30层的住宅，未来将面临电梯老化更换成本高昂、消防安全救援困难、公共设施维护难度大等长期难题。随着社会对居住舒适度要求提高，这类建筑的维护成本和居住弊端将日益凸显，影响其长期价值-9。

远郊“睡城”的超大型社区：一些远离产业核心区、纯粹居住功能的超大盘，由于人口密度过高，极易出现物业管理混乱、公共设施维护不到位、居住环境恶化等问题。一旦物业服务陷入恶性循环，社区品质和房价都将持续承压-4。

无地段、无品质、无功能的老旧小区：尤其是那些位于偏远郊区、户型落后（如只有一房）、房龄过老的“三无”老公房。它们既无法提供良好的居住体验，也失去了学区的附加价值，在人口增长放缓的背景下，将面临持续的需求萎缩和价格阴跌-4-10。

三、并非全盘否定：哪些叠墅产品仍具价值？

当然，叠墅产品本身并非原罪。其价值高度依赖于不可复制的稀缺性。在以下两种情况下，叠墅依然是优质的选择：

核心区的稀缺叠墅：在上海内环或CAZ等绝对核心地段，土地资源已近枯竭，规划多以高层为主。此区域内的低密度叠墅产品，因其极致的区位稀缺性和圈层纯粹性，成为高净值人群资产配置的硬通货-5。它们面积设计往往更大（如200㎡以上），居住体验有本质提升，且总价与区域内顶级平层豪宅匹配，购买力基础扎实。

产品形态上的优选：中叠：在常见的上、中、下叠中，中叠（俗称“空中平层”）是风险最低、自住性价比最高的选择。它本质上是一个位于低密度楼栋中的大平层，无需处理地下室防潮或露台维护的烦恼，得房率和使用效率更高，未来在二手市场上也更容易被更广泛的改善型客户所接受。

在上海楼市从“普涨时代”步入“价值分化时代”的今天，购房的逻辑已从“寻找洼地”转变为“规避深坑”。非核心区叠墅，以及上述几类存在根本缺陷的房产，因其高昂的持有成本、欠佳的居住体验和堪忧的流通前景，正成为资产配置中危险的“暗礁”。

对于购房者而言，决策的金标准应回归于：长期居住的舒适度与核心资产的流动性。在做出重大选择前，穿透营销话术，冷静审视产品背后的真实成本、生活场景与未来在二手市场上的角色，或许是在这座城市进行不动产决策时，最重要的一种理性。