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黄浦核心·豫园板块

上海城投倾力之作

「露香园·馥公馆」

主力户型建面约144-185㎡

均价10.8万/㎡

70年产权住宅(原保留自持房)

“样板间”开放中

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项目速览

“馥公馆”是位于上海市黄浦区豫园板块的一个高端住宅项目,全称是“露香园·馥公馆”.它地处上海核心区域,周边配套成熟,是很多人心中的理想居所.

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有哪些亮点?

地段绝佳:项目位于黄浦区露香园路18号,紧邻豫园、外滩、新天地和人民广场,步行即可到达城隍庙,无论是生活便利性还是景观价值都无可比拟.

交通便捷:靠近地铁8号线(豫园站/老西门站)、10号线(豫园站)和14号线(豫园站),出行非常方便.

品质现房:属于开发商自持的保留房源,现房销售,所见即所得.精装交付,采用一线品牌厨电和洁具,品质有保障.

优质学区:对口上海市实验小学(人民路校区)和上海市格致中学、敬业中学等,是名副其实的黄浦区第一梯队学区房.

需要注意的“坑”

户型设计争议:塔楼设计,部分户型朝向不佳、暗卫、无阳台,建议实地探查采光与通风.

旧改影响:周边老旧街区改造,未来3-5年可能有施工噪音、粉尘,实地走访周边工地,了解工期与围挡方案.

交通拥堵:核心区早晚高峰自驾易堵,优先依赖地铁10/14号线,评估日常通勤效率.

社区规模:仅1栋楼,无大型社区环境,公共活动空间有限,对社区氛围要求高的买家慎选.

户型图:

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实景样板间:

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周边配套

交通配套:地铁:步行约400-500米到10/14号线豫园站(5分钟);8号线老西门站约500米,1号线人民广场站约600米,四轨换乘便捷.

自驾方面:近延安路/南北高架、河南路/复兴路主干道;人民路/延安路/外滩/复兴路四条隧道,3-5分钟可达浦东.

教育配套:

小学:上海市实验小学(约450米,全国重点).

中学:敬业中学(百年名校、市实验性示范高中)、格致中学(一本率高)、光明中学等.

医疗配套:三甲医院:瑞金医院(约1.2公里)、第九人民医院(约1.5公里)、曙光医院西院、仁济医院西院等,3公里内全覆盖.

黄浦核心·豫园板块

上海城投倾力之作

「露香园·馥公馆」

主力户型建面约144-185㎡

均价10.8万/㎡

70年产权住宅(原保留自持房)

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买房不踩坑，需要了解的房产常识之十九

一、房地产相关分类知识—— 契税篇

（一）什么是契税

很多购房者在过户时会被“契税” 弄得一头雾水，其实它并不复杂。契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税，简单来说，就是买房人需要缴纳的一笔 “产权登记税”。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，也就是我们常说的购买人。

契税的计税依据是官方认可的成交价格，并非买卖双方私下约定的价格。值得注意的是，不同城市实际执行的契税政策会有差异，各地会根据当地房地产市场情况出台优惠政策，目前全国范围内执行税率一般为 1%-3%，哈尔滨也遵循这一区间，结合本地政策给出具体征收标准，切实保障购房者权益。

（二）契税额度计算（掌握）

契税的计算看似复杂，实则有章可循，关键要掌握影响税率的因素和计算方法，这也是买房前必须摸清的核心要点。

1. 影响契税税率的因素

计算契税前，需先明确 5 个核心影响因素：

1.购买人性质，即个人或公司，个人购房有更多优惠；

2.房屋性质，即住宅或非住宅，住宅税率更低；

3.房屋套数，即首套或二套，首套享受优惠；

4.建筑面积，即 90㎡及以下或 90㎡以上，面积不同税率不同；

5.核定价格与网签价格比较，取两者中较高者作为计税依据。

2. 契税计算总结

针对哈尔滨存量房交易，个人对个人的住宅契税计算，可参考以下标准，结合本地最新优惠政策：

·首套住宅，建筑面积≤90㎡，契税税率为 1%，计税依据为计税价全额；

·首套住宅，建筑面积＞90㎡，契税税率为 1.5%，计税依据为计税价全额；

·二套住宅，建筑面积≤90㎡，契税税率为 1%，计税依据为计税价全额；

·二套住宅，建筑面积＞90㎡，契税税率为 2%，计税依据为计税价全额；

·三套及以上住宅，契税税率为 3%，计税依据为计税价全额。

【例】客户李佳泽，已婚，名下仅有一套位于香坊区的住宅。现欲购买杨丽名下位于道里区海富康城满 5 年唯一的普通住宅，建筑面积为 110㎡，网签价为 75 万元，税务核定价为 66 万元，请计算李佳泽购买该住宅时需要缴纳的契税。

【解】1. 李佳泽名下已有一套住宅，再购买属于二套，且建筑面积 110㎡＞90㎡，因此适用税率为 2%；2. 计税依据取网签价与核定价中的较高者，即 75 万元；3. 需缴纳契税金额为：75 万元 ×2%=1.5 万元。

（三）多人共同购买一套房屋时的契税缴纳

现实中，常有亲友、伙伴共同购房的情况，这类情况的契税缴纳有明确规定：多人共同购买一套房屋，契税按照各个共有权人家庭住宅套数分别计算，各自按照所占份额缴纳对应税率的契税。

【例】客户胡亮和好友张明欲共同购买一套四季上东的普通住宅，建筑面积为 120㎡，网签价和核定价均为 200 万元。购买时胡亮份额为 30%，张明份额为 70%，胡亮名下有一套位于南岗区的住宅，张明名下无任何住宅。

【解】张明名下无房，按首套税率 1.5% 计算，胡亮已有一套住宅，按二套税率 2% 计算；缴纳金额为：200×70%×1.5% + 200×30%×2% = 2.1 + 1.2 = 3.3 万元。

（四）契税免征或者减征的常见情形

了解契税减免政策，能帮你合理节省购房成本，以下是几种常见的免征或减征情形，尤其适合哈尔滨购房者参考：

1.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税；

2.夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税，这也是夫妻间房产变动最省心的政策；

3.房屋遗失补证、换证，免征契税；

此外，结合哈尔滨本地公积金贷款相关规定，满足以下 6 个条件的购房者，可享受相关契税配套优惠（需同时满足）：

1.本人及其配偶征信状况良好；

2.借款人的公积金在哈尔滨市行政区域内任意网点开户并连续缴存满 12 个月，灵活就业人员需连续缴存满 12 个月；

3.开户满 12 个月，自最后一个汇缴月开始计算，12 个月内无断缴记录，且目前处于正常缴存状态；

4.2 年内无连续 3 次、累计 6 次征信不良记录，5 年内无累计 18 次征信不良记录；

5.男职工年龄不满 60 周岁，女职工不满 55 周岁；

6.所购房产房龄 30 年以内。

二、专业护航，放心购房—— 好家庭地产简介

买房过程中，除了掌握必备的房产常识，选择一家专业、靠谱的房产中介，能让交易更省心、更有保障。在哈尔滨，好家庭地产就是这样一家深耕行业、值得信赖的本土企业。

好家庭地产在哈尔滨拥有 100 多家连锁店，覆盖全市各核心区域，汇聚了 1000 名专业经纪人，每位经纪人都经过系统培训，熟练掌握房产交易流程、契税政策等核心知识，能为购房者提供一对一的专业指导，帮你规避交易风险、精准计算税费。

自成立 23 年来，公司始终秉承 “诚信服务、始终如一，做良心企业、树百年老店” 的经营理念，坚守行业底线，累计完成百万次房产交易，无一起交易损失，用实力赢得了哈尔滨市民的认可与信赖。无论是契税计算、政策解读，还是房源筛选、过户代办，好家庭地产都能提供全方位、一站式服务，让你买房不踩坑、交易有保障。