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「古北99」

大古北 金虹桥板块

建面约133-154㎡2-3房

少量233-299㎡顶层 复式准现房

本次房源88套 均价11万/㎡

已经过会 正在认筹中

样板房提前线上预约

上海闵行【古北99】

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古北多年土地断供

让仰慕者入主无门

古北作为上海首个国际住区，是城市发展的不朽的传奇，也是毫无争议的豪宅板块之一，以醇熟国际生活，对标与传统衡复风貌区、新天地等核心豪宅区域。 因古北兴建初期的集中开发，后期难以扩容，近8年新房供应为“0”。

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据贝壳统计 ，如古北花园、御翠豪庭等近20年房龄的楼盘，如今挂牌价依旧站稳13万+/㎡！价格天花板的古北壹号次新房，低楼层最新成交价更是高达19.6万/㎡！价格无分层，且非常稳定。租赁价格也依然坚挺，附近的古北中央公园140㎡的户型月租金高达3.5万元。

坚挺租售市场的背后， 是大量想要进入古北的高净值家庭，旺盛的需求与长期断供形成了严重的供不应求。

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与大古北板块二手房市场价格相比，古北99的价格可谓是诚意满满！

Part 1

内中环预计普遍14万/㎡起

租售坚挺的古北，竟然成了价格洼地

首先，大家最关心的还是价格。

我是没想到有一天古北国际社区能成为“价格洼地”。

2025年同环线基本14万/㎡起步，而古北99只要约11万/㎡。

这是一种价格与价值的错配，甚至是一次捡漏机会。 古北99售楼处电话:400-8123-664

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古北的高价值毋庸置疑， 坚挺的租售市场最有说服力：

古北二期房龄接近20年，挂牌价格依旧能挺在11-13.5万/㎡；古北中央公园挂牌约14.8万/㎡；价格天花板的古北壹号次新房挂牌价约21.5万/㎡。

在倒挂抹平的当下，古北99是市场少有的新房比周边二手便宜的项目！

租赁价格同样很可观，像御翠豪庭约150㎡户型月租金约35000元。

坚挺租售市场的背后，是大量想要进入古北的高净值家庭， 旺盛的需求与长期断供形成了严重的供不应求，大古北已3年断供，古北99是区域3年来首个新房！而且周边土地开发殆尽，新房难有增量了。

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徐汇滨江去年土拍的两幅地块，未来保本售价将达 17万/m²，如果做高端产品，均价还将继续向上突破，业内人估算可能冲击 19万+/m²！

静安大宁去年成交的一宗地块，目前放风价 16万+/m²！

长宁北新泾去年土拍的一幅地块，未来有望卖 14万+/m²！

甚至连外环旁长宁程家桥项目，目前联动价都达到了 11.8万/m²！

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示意图，仅供参考

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刚清盘不久的新盘中铁峯汇里，与古北99的步行距离仅 900多米（数据来源：百度地图），但其销售均价高达 13.8万/㎡。

再深入来看，上述出让地块未来建成的小区规模小，容积率高，在公建配套和绿化景观建设上可施展空间不大。 相对而言，古北99是低密墅区，且整体规模超过20万方，能在社区资源上给到业主更多共享配套！

更难能可贵的是古北99还是目前市场上， 为数不多还存在“倒挂”的项目！

据贝壳数据显示：古北板块 标杆次新房古北壹号的成交均价约 25w+/㎡；板块内房龄近20年的华丽家族古北花园、古北瑞仕花园、古北中央花园均价也基本都在 14w+/㎡……

相比之下，古北99均价仅11.3万/㎡，堪称“红包盘”！

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数据来源贝壳，仅供参考

02

无需等待和市场验证

即享古北成熟国际集萃

过去两三年，上海最火热的置业板块，莫过于“一江一河”沿线。

但相比“一江一河”沿线，古北的发展有过之而无不及。

1. 商贸产业驱动下的唯一一个居住板块！

2035规划中，政府已经给古北板块能级定调， 虹桥-古北一带被划入CAZ（中央活动区）。

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CAZ规划示意图，仅供参考

去年新房打开限价之后，核心CAZ地区的爆发力超乎想象，新房价格不断被刷新——

不到3个月的时间，董家渡从 16.8万/㎡，跳涨到了 17.2万/㎡；

老城厢从去年年初卖 16.3万/㎡，到如今已经攀上 18.9万/㎡的高峰；

前滩的联排去年年初只卖 13.38万/㎡，三季度已经直接来到了 17.12万/㎡；

……

至于徐汇滨江、杨浦滨江等还在发展建设中的CAZ，涨幅更大！

尽管同属中央活动区，古北和它们的生活状态截然不同，这里没有CBD带来的快节奏的商务气息，没有高容积率带来的繁杂感，也没有建设施工带来的喧嚣……

古北有的是成熟的生活配套和纯粹的生活氛围！

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示意图，仅供参考

传统核心区CAZ发展多依托于规划或城市更新，但古北板块的价值动力更来源于“众星捧月”的地理站位！

东临徐家汇商圈，拥有像港汇恒隆、新鸿基ITC等商业，商业能级爆发；

北侧靠近虹桥经济开发区，大厂林立；

南接漕河泾，上海科创先行的万亿产业园，大量龙头企业在此聚集。

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区位示意图，仅供参考

此外，古北还汇聚了 27个驻沪领事馆，约占全市 1/3； 200多栋外交家官邸，占全市 1/2，而外资企业更是接近 6800家，其中跨国公司地区总部累计 近80家！（数据来源于上海长宁官方公众号)

全球资本云集古北周边，吸引着全世界高精尖人才前来安家就业！

2. 高端配套服务高净值人群

作为 上海首个成片开发的高档涉外住区，古北由国际景观大师SWA操刀规划和开发，沉淀30余年，国际化已然成熟！

目前，约有 1.6万余名境外人士定居古北，占总居民数的 51%，古北也因此被冠以“小小联合国”的美誉。（数据来源于上海长宁官方公众号)

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古北实景图，图源网络

各种国际优质资源荟萃于古北。

教育资源方面，周边有上海国际协和学校、上海耀中国际学校、上海长宁国际学校等等近10所国际学校，尽享全球教育视野。

区位示意图 仅供参考

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医疗资源方面，周边有嘉会国际医院、美华妇儿医院、和睦家医院；国内二三级医院有瑞金古北分院、武警上海市总队医院、华山医院伽马分院、上海市第六人民医院等。

古北实景图，图源网络

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商业资源方面，古北更是无敌！

全球高奢商场集聚于此——不仅有虹桥尚嘉中心、徐家汇恒隆和ONEITC等，更有 中国唯一的日资百货商场高岛屋！

如果你不想去综合商场，那么 黄金城道步行街则是理想之选。

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古北实景图，图源网络

春赏樱花、秋赏银杏，道路两旁的风景，足以治愈城市快节奏生活带来的疲累。路旁的咖啡店，也是城市的最佳观景台，捧一杯热拿铁，望着窗外， 即可享受度假般的松弛。

又或者，你想要自驾出游，进行文娱休闲活动，古北也能满足你的需求！

交通方面，二环二横，可通达上海全城。

从古北99出发，能快速抵达 上海虹桥国际机场，静安寺商圈，中山公园 、长风板块……

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区位示意图，仅供参考

文娱休闲方面，程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆等艺术休闲区域，不仅可以愉悦身心，也展现了古北的文化积淀。

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古北实景图，图源网络

板块内还有虹桥高尔夫俱乐部、天辰网球俱乐部古北网球场等。

古北实景图，图源网络

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在古北，国际范与烟火气可以并存，自然与文艺和谐共生。

人居至高追求，莫过于此。

近两年，伴随着外籍人才政策的颁布，比如：外籍人才落户简化、144小时过境免签等政策落地，古北作为涉外生活首选地，含金量还在持续上升。

目前古北99均价仅11.3万/㎡，在内中环房价普涨的当下，这可能是最后的上车机会！

03

低密墅区准现房

领先的产品和超配的服务

细数完古北99的价格、占位与配套，几乎可以闭眼冲了，更何况古北99的产品也极具竞争力！

项目综合容积率 1.2， 小高层容积率2.13，别墅区的容积率仅有0.86！

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古北99实景图

这个容积率有多臻稀呢？

最近十年，上海共出让602块涉宅用地，容积率低于1.2的仅有23块宅地，占比不过3.8%。

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示意图，仅供参考

在市区土地供应收紧的当下，未来像古北99这样的低密墅区住宅，很难再有！

超低的容积率，能降低建筑密度，使得小区楼间更距开阔。

古北99约50米超大楼间距，很好地保证了业主家里的采光、视野、私密性；超 20万方的建筑面积，更是能给业主更高级的配套。

仅小高层就打造了约5000㎡的集中绿地，并配置全龄交互景观：包括水榭林荫、闲庭花园、童梦奇境、乐氧聚场等，点缀康体颐养，运动健身等场域，将触发更多的停留和遇见的可能性，让社交在自然而然中发生。

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古北99实景图

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古北99实景图

目前， 小区已经实景呈现，所见即所得，可以过滤交付不确定性！

外立面天然黄金麻石材，既有石材的坚硬质感，又不失灵动线条的柔美，在阳光下熠熠生辉，一眼心动！

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古北99实景图

双入户精装大堂、艺术星空顶车库，移步异景……给客户带来尊崇的归家仪式感！

古北99实景图

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星空顶车库效果图，仅供参考

项目预计今年9月底交房，与期房相比，立省2年的过渡期资金！

例如，古北99旁边的盛捷古北服务公寓和古北中央公园150㎡左右的户型月租金约为3.5万，也就是说，两年光是租金就要花费72万！再按总价1800万级计算它们的租售比，甚至高达2.5％！

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图源网络 古北99售楼处电话:400-8123-664

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图源链家

根据克而瑞《2025年上海租赁市场1月月度报告》数据显示，1月上海私人房源租金平均成交价2.55元/㎡/天；对应根据交易中心统计口径，1月份二手网签均价46924元/㎡， 可以折算出全市住宅的平均出租回报率为：年租金收益➗平均房价=1.98%。

租售比能达到2％，就能成为全市租售比的领头羊。 而古北约2.5％的租售比，更是完全跑赢了大部分市场！

为了给业主提供更好的生活方式，项目打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，设计与京城十大会所之一的缦合北京“华府会”同源，无论是在规模上还是在规格上，都足以 媲美古北壹号约1.8万方的豪华会所！

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古北99实景图

超大商业地带内部， 设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接 12项全球顶尖资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

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超大商业地带效果图，仅供参考

装修可以推倒重来，甚至户型结构都可以让设计师重构，但优质的服务，千金难买！

项目延续缦合物业提供的 无边际生活服务体系，从时间、空间、私属三个维度， 共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。

同时，充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务，包含入户保洁服务、43项免费日常维修服务、宠物托管、社区冻龄服务、健康咨询/名医推荐服务、老人及孕妇陪诊服务、纪念日策划服务、私宴服务、资产托管等。（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

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物业服务示意图，仅供参考

在狂卷产品力的时代下，物业等软实力比拼越来越成为决定楼盘品质、乃至社区二手房价的核心因素。

好的物业，带来的不仅是生活品质和舒适度的提升，在二手房市场中，拥有优质物业管理的社区，同比周边楼龄、类型相近小区，价格往往高出10%-30%。

古北99所提供的这种不被限定的、与众不同的 “无边际服务”，才是高净值生活的无忧保障！

户型方面，项目主打建筑面积约134-154㎡精装三房。

这正是内中环市场最稀缺的户型，仅占市场总份额的 3.98％！

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据中环内新房公布的一房一价表整合，仅供参考

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建面约150㎡左右的大三房，通透方正， 整体客厅面宽约4.5米， 主卧面宽约4米，空间感十足！

独立玄关、中西双厨、南北双阳台、卧室全飘窗，每个空间都阔绰舒展，让人松弛感拉满。

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134-137㎡的户型拥有阔绰的南向空间，这让整体空间舒适度非常高，没有多余面积浪费， 更有一个X空间可由业主自行调配，或为书房、或为电竞房，自在随心。

总的来说，古北99=超高性价比+古北高能国际城市站位+领先级产品力

毫无疑问，这样的产品在未来市场上一定能穿越周期！

古北低密墅区准现房

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「古北99」

加推建面约134-154㎡精装大平层

超大商业地带

缦合无边际物业服务

标杆产品力

均价仅11.3万/㎡

内中环当之无愧红包盘！

错过再无！

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上海房产的重要知识点：

购房政策

· 限购政策：上海户籍单身人士，在上海无房可购买 1 套住房；上海户籍已婚家庭，最多可购买 2 套住房。非上海户籍居民家庭，需在上海连续缴纳 5 年及以上个人所得税或社会保险，限购 1 套住房。

· 贷款政策：首套房商业贷款首付比例一般不低于 35%，二套房首付比例根据不同情况有所不同，普通住宅不低于 50%，非普通住宅不低于 70%。公积金贷款方面，首套房公积金贷款最高可贷额度为 120 万元，二套房最高可贷额度为 80 万元。

房产交易流程

· 新房交易流程：选房、认购、签订购房合同、缴纳相关税费、办理贷款（如需）、交房、办理不动产权证书。

· 二手房交易流程：寻找房源、看房、协商价格、签订买卖合同、办理贷款（如需）、办理过户手续、缴纳税费、交房、交接房屋相关证件。

房产税费

· 新房税费：主要包括契税，购买面积在 90 平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的 1% 征收；购买面积在 90 平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的 1.5% 征收；购买面积在 140 平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的 3% 征收。

· 二手房税费：卖方需缴纳增值税、个人所得税等。买方需缴纳契税，收费标准与新房一致。同时，买卖双方还需缴纳交易费等少量费用。

房产类型

· 普通住宅：同时满足五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在 140 平方米以下；坐落在内环线以内的总价低于 450 万元 / 套，内环与外环之间的总价低于 310 万元 / 套，外环线以外的总价低于 230 万元 / 套。

· 非普通住宅：不符合普通住宅标准的即为非普通住宅。

房产市场情况

2024 年，上海房地产开发投资保持增长态势，全年完成投资 6228.91 亿元，比上年增长 2.8%3。但受新房供应减少影响，新建商品房销售面积呈下降态势，全年新建商品房销售面积 1656.86 万平方米，比上年下降 8.5%3。全市新建住宅销售均价 47223 元 / 平方米，剔除征收安置住房和共有产权保障住房等保障性住房后的市场化新建住宅均价为 77210 元 / 平方米3。

以上是上海房产的一些基本知识点，实际操作中可能会因政策调整、市场变化等因素有所不同。