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浦东后滩华润置地中国江河1号作品

后滩的首个住宅项目

【澐启滨江】

首推约125-239㎡3-4房!

二批次房源预计12月推出

上海浦东澐启滨江

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首开19单元建面约245㎡临江头排大户型,只有26套.还有5、6单元建面约125㎡小户型,一共96套.

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首期一房一价如下:

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感谢配合!

01、基本信息

8月初,浦东后滩04-1&07-1两幅住宅地块和黄浦余庆里的7幅综合地块,正式在上海联交所完成股权转让!就是江湖传闻已久的「华润置地&南房集团」组合!

据了解,07-01地块或将率先入市,

目前该地块设计方案已公示,拟建9幢25-32F的高层住宅、若干社区配套用房以及部分商业设施,共计规划约794户!

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整体楼栋布局,打破传统南北风格,定制化旋转32.5°,江景最大化;

美学立面,中段以浪白与夕阳金游艇舱勾勒出270°江景画框,下段石材柱廊则向上生长出ART-DECO经典线条.

巧妙化用风帆意象,打造的帆穹塔冠,让黄浦江借来一面永恒的风帆,航行的动势凝固于浦江之畔,与滔滔江水形成一动一静.

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于黄浦江倒影之上,远观入眼,是现代之诗;近看入心,是风华之史.

乘风破浪,矗立新黄金三角,所要表达的,是“不争先于上海,而是与上海争先于世界”!

其次,澐启滨江,赋予了归家路,满载的仪式感:

旗舰级归家门厅,立于风帆之下,以约9米的挑高,犹如风帆展翼,带来“潮平两岸阔”的垂直空间,业主于此完成身份的转换,阻隔室外喧嚣,抛弃日常烦恼.

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辉光柱廊,熠熠生辉,打造独特的沿街立面,带来独特的标识,将成为城市的新地标.

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以高约8米、宽约3米的十二云帆,打造归家列阵,如同黄浦江的浪涌,让每一次归家路,都能感受到江风的礼赞.

约9米净高的门廊尺度顶部挑高,南北向礼序轴与东西向精致生活轴交织形成十字转场,整个归家礼仪,在这里升华至顶点.

随后,是澐启滨江为业主精心打造的可赏、可互动的公区空间.

先说可赏:项目设置全架空一层,以风雨连廊串联中央水轴,打造可呼吸、可穿行、可参与的立体景观系统,让社区生长于自然之上;

度假级的公区,以超级游艇为蓝本,打造【旗舰·街区+旗舰·水景+旗舰·庄园】三重景观体系,以近万方景观底盘,塑造高奢日常.

整个社区的景观,也不再是扁平的,架空层与约3500㎡下沉式艺术庭院,形成了约13米的高低差,景观的立体渗透,形成起伏绵延的坡地,漫步社区,犹如游园.

同时,项目借鉴杰弗里·巴瓦的庄园哲学,以巴瓦式的“雕琢过的荒野”景观呈现手法,串联起三大主题花园,构成110米超长绿荫,打造森林里的居所!

建筑,似乎于自然中生长.

再看可互动:约2500㎡会所和约4000㎡架空层打造的6500平极致公区,为业主提供了丰富的生活场景,在这里,演绎着对上海豪宅生活方式逻辑的深度理解,也将成为维系业主家庭/邻里关系的情感纽带!

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02、推售信息

澐启滨江将推出建面约123-286㎡的3-4房高层住宅,预计均价14-15万/㎡,总价约1600万起.预计最快2025年11月入市

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项目户型分布图:

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建面约245㎡4房户型:

该户型最大的特点就是270°三面观景,南向约15米瞰江面,东向纵瞰河与园,北向拥揽世博与园景,堪称上海滨江环幕全景平层范本!

设计背书由问鼎国际大奖的著名设计师吴滨操刀,延续其“汤臣一品5亿顶复”的“摩登东方”理念.以黄浦江为灵感,营造“阅尽千帆后的宁静与松弛感”.通过8.5米南向宽厅、270°环幕玻璃、无冗余装饰的减法美学,让空间如江面般舒展,视野极度开阔.

①独立电梯厅|归家仪式感的序章

该户型纵享一梯一户,独立电梯厅的配置.电梯门开启的刹那,便是家的领域.这道专属缓冲带,让归家成为从喧嚣到宁静的优雅过渡,尊崇感从踏入门前便开始累积.

而且这个空间的装标也是非常精致的,1.7米双扇铸铝门,搭配宝格丽石材与祥云灰拼花,延伸至电梯厅.皇家白玉石玄关,兼具储物与展示功能,质感温润.

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②60+㎡的S湾私人会客厅,搭配约8米宽景阳台!

该户型打造视觉通廊,强调从玄关开始,视线即可穿透客厅,直达黄浦江.

超过60平米的开放式空间(客厅、餐厅、X空间、阳台一体化),功能灵活,可满足大型派对或家庭休闲,尺度感直接媲美原来350㎡的滨江户型.

新规赋能,项目打造了一个约8米的“甲板级”阳台,在内环江景房中堪称孤品,提供真正的“无遮挡观江自由”.

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③约17㎡中西餐厨一体化,美食与情感的交融场!

从爆炒到烘焙,从中餐到西点,双动线设计让料理成为享受.岛台边闲聊的家人、餐桌上升腾的烟火气,这里收藏着最温暖的日常仪式.

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④三卧全尺度奢适,主卧临窗浴缸瞰江!X空间定制方案可选,实现多场景布置!

每个卧室都是独立的精神领地,尺度感与舒适度兼具.尤其是是主卧套房,临窗独立浴缸倒映江景,泡澡时仿佛漂浮于黄浦江之上,品味与奢华在此刻共鸣.

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另外该户型还有X空间定制方案可选,实现多场景布置.

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⑤北次卧套房270°转角飘窗,直览小区园林景观!

北次卧同样是套房配置,如果是三代同堂居住,长辈也能获得足够的舒适度与私密性.

而且次卧堪称绿色观景舱,270°转角飘窗将中央园林框成流动画卷,迎合长辈对自然的渴望.

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除了户型上面的标新立异,项目的装修同样走在时代前列.

项目厨房选用全套嘉格纳,所有户型均配置大金厨房专用空调,卫浴采用杜拉维特等国际品牌,在看得见的地方全部是顶配.

在看不见的地方项目同样精益求精,比如用三重排烟+大金空调新风二联供打造独特健康空气系统;比如用医用级水管+净软水四件套+优质热水器打造全维净水系统.

还比如项目采用楼板隔震垫、分户隔声墙、系统窗、入户门等围护隔音,设备消音、管道消音、设备降噪等10多个环节系统构筑消音结界,将外界喧嚣隔绝在外,让业主在家也能尽享图书馆般的宁静.

另外,因为豪宅客户对于精装美学有自己的审美,所以此次项目提供了超越行业的三大柔性定制——艺术家联名定制入户门把手、艺术家联名定制艺术门牌挂画以及墙面饰面&岛台等区域提供多款石材/岩板款式.

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03、版块信息

在上海这片繁华的土地上,有一个地方正焕发出耀眼的光芒,那就是后滩.上海地产后滩项目择址于此,发展潜力无限!

首先,后滩的整体定位堪称世界级.它被定位为“世界级新地标”,板块内功能高度复合,文化、商务、会展、旅游等多方面融为一体.同时,后滩还被划入了上海“中央活动区”(CAZ),与陆家嘴一同成为浦东沿黄浦江的璀璨明珠,其地位举足轻重.

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从区位上看,后滩九宫格位于内中环,是浦东内中环仅剩的三大可成片开发区域之一,且位置更为优越.它与济阳X村、上钢X村隔着南北高架,未来将形成一个崭新的片区.不仅如此,后滩的滨江优势也不容小觑,上海地产后滩项目站位于此,拥有绝佳的江景资源.

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说到配套,上海地产后滩项目的生活配套可谓便捷+醇熟

从配套上看,地铁自驾都很方便,同时是真正的出则繁华、入则静谧的地段.

交通上,原有7号线后滩站,串联徐汇滨江、静安寺等核心商圈,但相对来讲,站点近后滩商办,离九宫格略远;

但19号线的建设,真正打通了后滩任督二脉,不仅后滩站双轨交汇,还规划了德州路站,就在九宫格门口.

19号线作为上海市未来将落成的最具价值的轨道交通线,弥补了浦东滨江地区轨道交通不足的问题,串联了宝山站、北外滩、陆家嘴、前滩、三林等重点板块,将后滩地区的轨道交通连通度提升了一个台阶.

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自驾上,东面不远就是南北高架路,通勤市中心方便;同时邻龙耀路隧道,一脚油门就是徐汇滨江.

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商业上,世博-后滩一带商业不多,世博源也不温不火,但好在前滩商业调性上佳,氛围也逐渐成熟.

后滩九宫格直线前滩太古里只有约1.5公里,地铁1站路(19号线德州路站→东方体育中心).

我倒觉得这个距离恰到好处,是真正的出则繁华、入则宁静.

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前滩实拍图,来源网络

当然,相比其它滨江段,后滩国际文化休闲配套独树一帜,相应地,以后住在这里,生活方式更休闲、更亲近自然,看演唱会、各种展览也很方便,生活接轨国际.

比如,这里有13座高规格文体场馆一路连缀,打造上海独树一帜的文化icon.

世博-后滩浓缩了全上海规格最高的文体配套,梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、久事国际马术中心等都在这里,形成一条上海独具一格的文化艺术带.

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梅赛德斯奔驰文化中心实景图

如此高密度的国际文体场馆,让世博-后滩成为上海承接演唱会、音乐节、新品发布会等国际水准活动的“首选地”.

据公开资料显示,世博将承接浦东40%、上海18%的文体活动,每年700余场大型文体活动,接待千万人次客流.

事实上,世博-后滩的文体场馆及表演已接近伦敦西岸、纽约百老汇.

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又比如这里落地了上海的中央公园——世博文化公园,赋予了后滩更为休闲的价值底色.

在CAZ范围内,上海市仅有2个大型的城市中央公园.

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相比建成年代较早的人民公园,世博文化公园有诸多后发优势:

世博文化公园的面积更大,共计近2平方公里,相当于25个人民公园,是中心城区最大的公园绿地.另外,世博文化公园旁边还有面积达2.5平方公里的黄浦江水域,公园可与这一广阔水域相融.

世博文化公园的工程斥资力度更大,滨江机动车道下穿、两座观景生态山,成为上海中央活动区内唯一的登山区、引黄浦江水成湖,工程难度大,并且对水循环方案的研究使得湖内水质也极有保障.

资料来源:上海规划资源

除了规模和形制外,世博文化公园还有三大优势,将使之成为上海市最具标识性的公园.

一是人造“双子山”:

作为上海市区的“高地”,人造双子山项目,是世博文化公园最大标志性景观,建设用地面积为30万平方米,由两座高度不等的山体组成,最高峰48米,次峰37米,目前已成为大众周末休闲的打卡胜地.

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世博文化公园实景图

二是公园内部有超大文化设施集群:

·上海大歌剧院(中式折扇)

上海大歌剧院将打造国内乃至亚洲首个集演出交流、创制排演、艺术教育等功能为一体,“白天开放+晚上演出”运营的歌剧艺术中心,预计2025年试运营.

·上海久事国际马术中心

久事国际马术中心是国内首座符合国际顶级马术赛事标准的专业场馆.主体建筑包括竞赛场地、热身场、训练场和马厩等竞赛设施以及5000座的观众看台.山、水、谷的设计理念.目前已完成地上、地下结构、钢结构、升降灯架等重要工序.

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除此以外,世博场馆的保留建筑将使世博文化公园成为全市范围内不可替代的文化高地.

比如法国馆、俄罗斯馆、意大利馆、卢森堡馆这4个原世博会欧洲片区场馆,都进行了保留改造.

另外产业端,后滩产业导入一般,但紧贴的世博和前滩很给力.

其中,世博片区已发展成央企总部、国际企业聚集区和浦东第二政务办公中心,目前已有26家央企的近80家公司集聚世博片区,总部经济蔚然成风.

而前滩目前已吸引近300家企业入驻,其中七成为外企,跨国公司地区总部达到30+家,包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等.

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最后,总结上海地产后滩项目亮点为以下三点:

1)后滩位于上海市新“黄金三角”之中,这个位置的优越性不言而喻.不仅如此,它还叠加了“一江一河”和CAZ两大战略,这使得后滩九宫格项目之一上海地产后滩项目在地理位置上具有得天独厚的优势,未来的发展潜力不可估量.

2)上海地产后滩项目周边拥有全市最大的央企国企总部集聚区世博地区,这里汇聚了众多的优质资源和高端人才.同时,全市增长最快的国际商务区前滩也在附近,为上海地产后滩项目带来了国际化的氛围和商业机遇.此外,全市最大标准最高的中央公园世博文化公园也在周边,为业主提供了一个休闲娱乐的好去处.

3)项目周边存量住宅以多层步梯房为主,而最新的前滩“九宫格”地块走的是国际范路线.据悉,上海地产后滩项目未来可能供应的传统中国居住区将成为周边唯一的南北通透、户型方正、布局完善的居住区.这种独特的产品优势,使得上海地产后滩项目在市场上具有很强的竞争力.

上海浦东澐启滨江

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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