低迷的商铺投资市场下,这条街凭何创造了苏州“现象级”热销?

新经济形势下，有闲钱的人们都知道，存在银行看似安全，实则面临资产缩水；基金、股票风险依旧，传统理财收益持续下滑，大量的投资客都把眼光放回了更有保障的不动产投资。

对苏州而言，自从住宅限购政策不断加码以来，商业地产投资市场却依然不温不火。因为对于普通投资者而言，投资一套靠谱的商铺简直需要靠运气。

然而，近日在炙手可热的苏州高铁新城核芯区、约200万方TOD城市综合体之上的重量级商业资产包首开红冠苏城，一举打破了苏州沉寂数年的商铺投资市场：

入市仅4个多月、首开当天销售额突破1.8亿、打破近6年来苏州商铺首开当天成交新纪录；首开当日成交客户中，来自上海及长三角周边投资客占比高达34%、入手客户中45%为自营投资客、入手4套以上的单组客户占比高达32%、整层购买单客户成交较高金额达4556万、其中高达68%的成交客户拥有2次以上的商铺投资成功经验……

如果说旺市之下偶然的成功靠运气，逆市之下商铺投资老手的一致选择靠的才是硬实力，它就是高铁新城核芯区城际TOD复合型“商业巨无霸”MOC芯城汇中芯之上的芯光里。

|MOC芯城汇全区效果图

芯光里低调开盘的当天，我们找了几位对芯光里“先下手为强”的投资老手聊了聊他们的投资经。

01

“当下投资苏州高铁新城的商铺，其实是对苏州下一个黄金40年城市红利爆发的笃定选择”

——上海商业不动产投资专业户 徐先生

“从我2007年买过排名前列套商铺开始到现在已经有十来年了，前期也是摸着石头过河，尝到了甜头、也进过不少坑”，刚签完芯光里认购协议的老徐坐下来讲。因为在上海做建材生意的缘故，这些年一直在长三角奔波，对苏州发展也了如执掌。说起这次选择在芯光里投资的三套商铺，已经在上海、无锡、杭州拥有十几套商铺的老徐兴奋起来，我的投资理念一向坚持长期价值投资，关键看大层面；投资芯光里只有五个词——城市、地段、交通、产业、配套。

|MOC芯城汇超高层酒店效果图

首先苏州作为长三角城市群核心城市，未来发展空间巨大。“一核四城”的苏州，相城区位于长三角腹地，地处苏州市域地理中心，而高铁新城又占据了相城的核心区，各项政策规划红利不断，高铁新城当初“一年成势、三年成形、八年成城”的建设目标现在已经雏形已现。

交通一直是高铁新城的强势竞争力，而高铁新城也正依托自身的交通优势，打造高级高铁枢纽。未来的苏州高铁北站，综合枢纽范围将达到约55万方，不仅将成为联动上海和长三角的交通枢纽，高铁新城也正在逐渐成为苏州的城市交通枢纽。

其实对商业投资规划是一方面，背后所有的指向都是“能不能聚人气”；苏州是全国GDP排名仅次于北上广深的城市。人口引入上，苏州是全国第二大移民城市，江苏省排名前列大移民城市，对外来人口有着充足的吸引力；高铁新城对财智阶层的吸引更胜一筹。

其次就是产业配套，高铁新城在产业以及基础建设的导入上，可谓是不遗余力。甚至于据2018年上半年的一份政府报告，苏州高铁新城产业税收已明显超过房地产税收，成为全国各个高铁新城中的“另类”。楼市只占了其中一小部分，最重要的还是产业——这是大量人口导入的核心发动机。

|苏州高铁新城效果图

高铁新城高标准规划建设的长三角国际研发社区，聚力发展科技研发、科技金融、科技服务产业，计划用5至10年时间，集聚10万以上高科技研发人才。再加上紫光云引擎、京东智谷、新松机器人等一批国内外著名企业入驻，助力高铁新城进一步的产业升级。

在生活配套上，高铁新城也在不断地进行发展升级，教育、医疗、休闲娱乐，都取得了不俗的成绩。教育上有苏州大学实验学校、南京师范大学苏州实验学校、南京师范大学相城实验小学（幼儿园）等；医疗资源有相城人民医院、苏州妇幼保健医院、苏州大学附属排名前列医院等——产业导入高消费能力的人口，高端完善的生活配套又能将他们留下来，MOC芯城汇作为其中200万方这么大体量的复合型商业大盘，未来商业吸附力可见一斑；剩下的就不用多说了，当然对于新城的开发实力和商业街规划也很认可，这就是根据我多年商业投资经验让我决定投资芯光里的主要理由了，老徐笑着说。

02

“在未来，城际和城市核心商圈里的优质不动产是非常难得的，碰到当然不会犹豫”

——苏州商业连锁经营个体户 汪先生

“其实很多人觉得商铺投资和住宅相比风险很高，对于普通投资者的确如此，因为我是做实体连锁经营的，目前经营的店铺有的是租的、有的是买的，对这一点的体会非常深刻；尤其在现在的商业不动产投资市场下，连锁网点也在优化调整。但是我发现，在城市核心商圈的商铺生意受电商影响是非常小的，核心还是在于客流量的保障”，汪先生这样讲。

|MOC芯光里效果图

对于苏州高铁新城这个板块，我已经关注了很久，目前我们连锁还没有在这个区域布局，一是因为前两年感觉整个规划还没有落地、商业氛围还没有起来，版块内客流基数还达不到，二是一直也没有找到合适网点，因为在这里布局的点，一开始我就准备购买自营的，主要还是看规划发展的价值潜力，这样省去高额租金的同时，重点是长期持有带来的物业增值收益。

现在入手的时机已经到了，MOC芯城汇作为高铁新城核芯区的区位，200万方的巨无霸体量，其中商业就有83万方， 23万方的购物中心已经奠定了项目在整个区域核心商圈的地位，明年就开业了，客流量特别不成问题；再加上其他会展、总部办公、公寓都是能带来巨量客流的发动机；最重要的是地铁、中环北线等往来市区极为方便，高铁北站又这么近——整个区域内本身常住客群和大量的办公人群是基础，商旅客群是增量——更关键的是，能够对外销售的芯光里商业街只有500米，区域内大量住宅基本都没有规划底商，你想想未来几年逐步交付之后，这么多人口要在这里消费往哪儿去？

|MOC芯光里效果图

03

“双核商业规划模式和芯光里的产品规划是让我最动心的”

——整层投资客户 纪小姐

“单纯依靠地段支撑的商铺，生意随时会被城市新起的某个商圈给截流，甚至直接被隔壁街的抢了生意。然而在芯光里，这种现象却不会存在——根据我的分析，首先23万方的购物中心已经奠定了整个区域的商圈地位，周边的住宅家庭消费、办公人群消费、商旅客群消费基本上都会在这个商圈；

其次也有朋友担心这么好的购物中心在旁边，消费人口是很多，都去购物中心了怎么办？其实随便想想就明白的，现在购物中心这么多，进去停车、一层层找吃喝玩乐的搞半天，作为在这里生活和工作的白领，我不可能天天过去耍，也不可能为吃个工作餐每天去。

|MOC芯光里效果图

所以芯光里与吾悦广场购物中心的双核商业规划，通过差异化商业定位和主力业态互补、商业规划互补，其实是非常好的模式，暨给芯光里奠定了商圈地位基础，同时二者白天共同营业，看电影、请客、带小孩玩可能去购物中心，大部分日常生活消费依然在芯光里，到了晚上，购物中心闭店了，芯光里“童趣国、青春社、私享汇、全家福”4大主题业态组团，针对商务办公、家庭消费、商旅休闲等客群，设置特色餐饮、生活零售、儿童体验、休闲娱乐、教育培训等全业态的消费——整个区域的夜生活基本上就被芯光里承包了。

并且旁边有两个公园、水系景观，现在的人在室内环境里待久了，也都比较喜欢在户外商业逛逛；最核心的是人堆里的芯光里，上面规划的好几栋公寓，你想想未来区域内进驻这么多大小公司，很多员工在哪儿住？还有些创业型的公司，可以办公，这些客群的消费基本上80%都在楼下的商业街解决了——芯光里本身就有这么些消费客户、雷打不动的，所以这个产品规划是让我在这次首开就拿下的关键点。

|MOC芯光里效果图

纪小姐还讲，对于商业街上的公寓产品也比较看好，“不愁租、并且租金不会低”——这是她的观点。现在正在琢磨以后高铁新城的人气上来了，跟朋友一起投资个整层，打造成现在比较流行的“胶囊民宿”自己经营，对出差的客户应该是个比较不错的商机。

04

“芯光里的招商动作和招商规划让我比较放心”

——投资芯光里准备当“甩手掌柜”的 顾先生

“现在其实很多商铺销售出现两个极端——一种要么卖出去啥都不管，业主自己胡乱招商，也不管合适不合适给高租金就行，这种形式不仅业主麻烦一堆，肯定也持久不了，你想想整个街没有个统一的业态规划，一条街上开了五六个雷同的业态，肯定活不下去，最终业主吃亏；还有一种就是承诺包租，开发商按月度/季度/年度定时交付租金，你不必担心租不出去和租金过低，一切由开发商兜着。可付个一两年，就会发现开发商跑路不见了。这时才幡然醒悟，开发商所谓的“商铺”，可能只是割韭菜的镰刀——所以这两种情况的商铺我是从来不碰的，顾先生说。

|MOC芯光里效果图

我前期跟芯光里的招商部门有过详细的了解，早在两个月前他们已经成立了芯光里服务式招商中心，并推出了“芯管家”大资管计划，是专门为芯光里商业街业主打造的服务式租赁信息整合沟通平台，旨在为广大业主提供委托招商、为商圈同仁提供商铺租赁服务，并在后续的运营中，提供主题化规划、租户资格审查、合同条款咨询、租赁关系管理、租金管理等增值服务，是业主与商家双方沟通的桥梁和纽带，这就省了业主不少事情，规避了很多弯路。

后来通过其他渠道了解了下，这个“芯管家”并不是个噱头和摆设，目前已经有多家连锁品牌商家跟芯光里达成了初步的进驻协议，其中不乏有国内外知名的连锁品牌，并且很多品牌都是主动跟芯光里招商人员接触的，也是都看好未来这里的经营前景，成为他们在苏州连锁布局的重要据点。“刚才还跟一起买铺的朋友聊起，有好几个都是买来准备自己作生意的，以前有个很有经验的朋友就跟我讲过，看商铺值不值得买，就看准备自营的购买客户多不多”这一点让我非常有底”，顾先生表示。

|MOC芯光里实景图

在跟这些“商铺投资老手”的沟通之后，芯光里首开热销的现象特别不是奇迹，背后是“硬实力”加持的价值投资标的；随着首开之后的热势续销，商业街上盖的公寓也销售也全面启动，成为当前投资市场环境下的难得商业资产。