低迷的商铺投资市场下,这条街凭何创造了苏州“现象级”热销?

搜狐焦点苏州站 2019-12-04 18:02:17
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新经济形势下,有闲钱的人们都知道,存在银行看似安全,实则面临资产缩水;基金、股票风险依旧,传统理财收益持续下滑,大量的投资客都把眼光放回了更有保障的不动产投资。

新经济形势下,有闲钱的人们都知道,存在银行看似安全,实则面临资产缩水;基金、股票风险依旧,传统理财收益持续下滑,大量的投资客都把眼光放回了更有保障的不动产投资。

对苏州而言,自从住宅限购政策不断加码以来,商业地产投资市场却依然不温不火。因为对于普通投资者而言,投资一套靠谱的商铺简直需要靠运气。

然而,近日在炙手可热的苏州高铁新城核芯区、约200万方TOD城市综合体之上的重量级商业资产包首开红冠苏城,一举打破了苏州沉寂数年的商铺投资市场:

入市仅4个多月、首开当天销售额突破1.8亿、打破近6年来苏州商铺首开当天成交新纪录;首开当日成交客户中,来自上海及长三角周边投资客占比高达34%、入手客户中45%为自营投资客、入手4套以上的单组客户占比高达32%、整层购买单客户成交最高金额达4556万、其中高达68%的成交客户拥有2次以上的商铺投资成功经验……

如果说旺市之下偶然的成功靠运气,逆市之下商铺投资老手的一致选择靠的才是硬实力,它就是高铁新城核芯区城际TOD复合型“商业巨无霸”MOC芯城汇中芯之上的芯光里。

|MOC芯城汇全区效果图

芯光里低调开盘的当天,我们找了几位对芯光里“先下手为强”的投资老手聊了聊他们的投资经。

01

“当下投资苏州高铁新城的商铺,其实是对苏州下一个黄金40年城市红利爆发的笃定选择”

——上海商业不动产投资专业户 徐先生

“从我2007年买过第一套商铺开始到现在已经有十来年了,前期也是摸着石头过河,尝到了甜头、也进过不少坑”,刚签完芯光里认购协议的老徐坐下来讲。因为在上海做建材生意的缘故,这些年一直在长三角奔波,对苏州发展也了如执掌。说起这次选择在芯光里投资的三套商铺,已经在上海、无锡、杭州拥有十几套商铺的老徐兴奋起来,我的投资理念一向坚持长期价值投资,关键看大层面;投资芯光里只有五个词——城市、地段、交通、产业、配套。

|MOC芯城汇超高层酒店效果图

首先苏州作为长三角城市群核心城市,未来发展空间巨大。“一核四城”的苏州,相城区位于长三角腹地,地处苏州市域地理中心,而高铁新城又占据了相城的核心区,各项政策规划红利不断,高铁新城当初“一年成势、三年成形、八年成城”的建设目标现在已经雏形已现。

交通一直是高铁新城的强势竞争力,而高铁新城也正依托自身的交通优势,打造国家级高铁枢纽。未来的苏州高铁北站,综合枢纽范围将达到约55万方,不仅将成为联动上海和长三角的交通枢纽,高铁新城也正在逐渐成为苏州的城市交通枢纽。

其实对商业投资规划是一方面,背后所有的指向都是“能不能聚人气”;苏州是全国GDP排名仅次于北上广深的城市。人口引入上,苏州是全国第二大移民城市,江苏省第一大移民城市,对外来人口有着充足的吸引力;高铁新城对财智阶层的吸引更胜一筹。

其次就是产业配套,高铁新城在产业以及基础建设的导入上,可谓是不遗余力。甚至于据2018年上半年的一份政府报告,苏州高铁新城产业税收已明显超过房地产税收,成为全国各个高铁新城中的“另类”。楼市只占了其中一小部分,最重要的还是产业——这是大量人口导入的核心发动机。

|苏州高铁新城效果图

高铁新城高标准规划建设的长三角国际研发社区,聚力发展科技研发、科技金融、科技服务产业,计划用5至10年时间,集聚10万以上高科技研发人才。再加上紫光云引擎、京东智谷、新松机器人等一批国内外著名企业入驻,助力高铁新城进一步的产业升级。

在生活配套上,高铁新城也在不断地进行发展升级,教育、医疗、休闲娱乐,都取得了不俗的成绩。教育上有苏州大学实验学校、南京师范大学苏州实验学校、南京师范大学相城实验小学(幼儿园)等;医疗资源有相城人民医院、苏州妇幼保健医院、苏州大学附属第一医院等——产业导入高消费能力的人口,高端完善的生活配套又能将他们留下来,MOC芯城汇作为其中200万方这么大体量的复合型商业大盘,未来商业吸附力可见一斑;剩下的就不用多说了,当然对于新城的开发实力和商业街规划也很认可,这就是根据我多年商业投资经验让我决定投资芯光里的主要理由了,老徐笑着说。

02

“在未来,城际和城市核心商圈里的优质不动产是非常难得的,碰到当然不会犹豫”

——苏州商业连锁经营个体户 汪先生

“其实很多人觉得商铺投资和住宅相比风险很高,对于普通投资者的确如此,因为我是做实体连锁经营的,目前经营的店铺有的是租的、有的是买的,对这一点的体会非常深刻;尤其在现在的商业不动产投资市场下,连锁网点也在优化调整。但是我发现,在城市核心商圈的商铺生意受电商影响是非常小的,核心还是在于客流量的保障”,汪先生这样讲。

|MOC芯光里效果图

对于苏州高铁新城这个板块,我已经关注了很久,目前我们连锁还没有在这个区域布局,一是因为前两年感觉整个规划还没有落地、商业氛围还没有起来,版块内客流基数还达不到,二是一直也没有找到合适网点,因为在这里布局的点,一开始我就准备购买自营的,主要还是看规划发展的价值潜力,这样省去高额租金的同时,重点是长期持有带来的物业增值收益。

现在入手的时机已经到了,MOC芯城汇作为高铁新城核芯区的区位,200万方的巨无霸体量,其中商业就有83万方, 23万方的购物中心已经奠定了项目在整个区域核心商圈的地位,明年就开业了,客流量绝对不成问题;再加上其他会展、总部办公、公寓都是能带来巨量客流的发动机;最重要的是地铁、中环北线等往来市区极为方便,高铁北站又这么近——整个区域内本身常住客群和大量的办公人群是基础,商旅客群是增量——更关键的是,能够对外销售的芯光里商业街只有500米,区域内大量住宅基本都没有规划底商,你想想未来几年逐步交付之后,这么多人口要在这里消费往哪儿去?

|MOC芯光里效果图

03

“双核商业规划模式和芯光里的产品规划是让我最动心的”

——整层投资客户 纪小姐

“单纯依靠地段支撑的商铺,生意随时会被城市新起的某个商圈给截流,甚至直接被隔壁街的抢了生意。然而在芯光里,这种现象却不会存在——根据我的分析,首先23万方的购物中心已经奠定了整个区域的商圈地位,周边的住宅家庭消费、办公人群消费、商旅客群消费基本上都会在这个商圈;

其次也有朋友担心这么好的购物中心在旁边,消费人口是很多,都去购物中心了怎么办?其实随便想想就明白的,现在购物中心这么多,进去停车、一层层找吃喝玩乐的搞半天,作为在这里生活和工作的白领,我不可能天天过去耍,也不可能为吃个工作餐每天去。

|MOC芯光里效果图

所以芯光里与吾悦广场购物中心的双核商业规划,通过差异化商业定位和主力业态互补、商业规划互补,其实是非常好的模式,暨给芯光里奠定了商圈地位基础,同时二者白天共同营业,看电影、请客、带小孩玩可能去购物中心,大部分日常生活消费依然在芯光里,到了晚上,购物中心闭店了,芯光里“童趣国、青春社、私享汇、全家福”4大主题业态组团,针对商务办公、家庭消费、商旅休闲等客群,设置特色餐饮、生活零售、儿童体验、休闲娱乐、教育培训等全业态的消费——整个区域的夜生活基本上就被芯光里承包了。

并且旁边有两个公园、水系景观,现在的人在室内环境里待久了,也都比较喜欢在户外商业逛逛;最核心的是人堆里的芯光里,上面规划的好几栋公寓,你想想未来区域内进驻这么多大小公司,很多员工在哪儿住?还有些创业型的公司,可以办公,这些客群的消费基本上80%都在楼下的商业街解决了——芯光里本身就有这么些消费客户、雷打不动的,所以这个产品规划是让我在这次首开就拿下的关键点。

|MOC芯光里效果图

纪小姐还讲,对于商业街上的公寓产品也比较看好,“不愁租、并且租金不会低”——这是她的观点。现在正在琢磨以后高铁新城的人气上来了,跟朋友一起投资个整层,打造成现在比较流行的“胶囊民宿”自己经营,对出差的客户应该是个比较不错的商机。

04

“芯光里的招商动作和招商规划让我比较放心”

——投资芯光里准备当“甩手掌柜”的 顾先生

“现在其实很多商铺销售出现两个极端——一种要么卖出去啥都不管,业主自己胡乱招商,也不管合适不合适给高租金就行,这种形式不仅业主麻烦一堆,肯定也持久不了,你想想整个街没有个统一的业态规划,一条街上开了五六个雷同的业态,肯定活不下去,最终业主吃亏;还有一种就是承诺包租,开发商按月度/季度/年度定时交付租金,你不必担心租不出去和租金过低,一切由开发商兜着。可付个一两年,就会发现开发商跑路不见了。这时才幡然醒悟,开发商所谓的“商铺”,可能只是割韭菜的镰刀——所以这两种情况的商铺我是从来不碰的,顾先生说。

|MOC芯光里效果图

我前期跟芯光里的招商部门有过详细的了解,早在两个月前他们已经成立了芯光里服务式招商中心,并推出了“芯管家”大资管计划,是专门为芯光里商业街业主打造的服务式租赁信息整合沟通平台,旨在为广大业主提供委托招商、为商圈同仁提供商铺租赁服务,并在后续的运营中,提供主题化规划、租户资格审查、合同条款咨询、租赁关系管理、租金管理等增值服务,是业主与商家双方沟通的桥梁和纽带,这就省了业主不少事情,规避了很多弯路。

后来通过其他渠道了解了下,这个“芯管家”并不是个噱头和摆设,目前已经有多家连锁品牌商家跟芯光里达成了初步的进驻协议,其中不乏有国内外知名的连锁品牌,并且很多品牌都是主动跟芯光里招商人员接触的,也是都看好未来这里的经营前景,成为他们在苏州连锁布局的重要据点。“刚才还跟一起买铺的朋友聊起,有好几个都是买来准备自己作生意的,以前有个很有经验的朋友就跟我讲过,看商铺值不值得买,就看准备自营的购买客户多不多”这一点让我非常有底”,顾先生表示。

|MOC芯光里实景图

在跟这些“商铺投资老手”的沟通之后,芯光里首开热销的现象绝对不是奇迹,背后是“硬实力”加持的价值投资标的;随着首开之后的热势续销,商业街上盖的公寓也销售也全面启动,成为当前投资市场环境下的难得商业资产。

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