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项目推售建面约158-180-200m²叠墅(4-6层)

建面约200-230-260m²合院

过会均价39766元/m²,总价499万起

4叠:中套160平、边套200平

下叠均独立电梯入户

上叠1梯2户、双开门

边套面宽9.3米、客厅6米

中间套面宽8米、客厅4.7米

6叠:中套158平、边套180平

边套带东西270度转角大露台

每叠面宽都是8.1米含南套房

合院:200-230-250-260平

地上3层地下1层

三开间朝南大面宽8-11米

全精装交付,厨卫均国际一线品牌、三大件一个不能少,中央空调地暖新风系统

上海浦东怀山望

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上海浦东怀山望售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】怀山望售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】怀山望售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目位于宣桥镇核心区东南侧的别墅组团,紧邻项目一期,距离16号线野生动物园站约2.8km,整个片区居住氛围浓厚,低密产品堪为当地的名片.

效果图曝光:

上海浦东怀山望售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】怀山望售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】怀山望售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目的前期艺泰一品花园,在惠南宣桥一直是标杆的存在.项目不惜重金力邀原“星河湾”设计团队,由美国WY国际设计机构担当规划设计,由景龙装饰设计公司担当室内设计,依据自然、环境、人文等因素潜心设计创新、打造出具有世界风范的国际级品质,独创南向卧室八角窗设计,270°观景尺度品位尊享;国际先进的酒店式服务理念,提供24小时全天候管家式物业服务;6000平米商业及专属会所......

这使整个项目完全突破区域限制,产生出浦东难得的高品质的精品之作,二期继续延续往期精工细作的高品质,或将再塑惠南宣桥新标杆.

)本次项目二期入市,价格可以参考同板块新房,23年土拍的【泉山惠南项目】指导价在4.01万/㎡,而考虑到产品不同,目前区域在售别墅二手挂牌均价在5-7万之间.

公交方面,项目周边有南园1路、惠南3路、南新专线、1095路、1069路等数辆公交可供选择.

商业:周边约5公里的范围内分布着大润发、禹悦汇等综合购物中心,可提供购物休闲的多样化选择.

上海浦东怀山望售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】怀山望售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】怀山望售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】教育:项目周边有9所幼儿园,8所小学,5所中学,三灶实验小学,三灶实验中学距离1.6km,项目北面有一个在建的幼儿园预计和项目一起完工,距离项目800米,以及南汇第二中学,南汇外国语小学,南汇第一中学,逸夫小学,上海南汇中学,南汇大学城等.

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医院:上海复旦大学附属医院上海浦东医院(三乙),直线距离约2.7km,还有南华医院,直线距离约3.6km,上海福华医院约2.8km.

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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