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——象屿天宸雅颂——

一脉前滩·8号线枢纽·全臻装公园墅区

象屿天宸雅颂

三批次加推96套建面约107-140㎡3/4房

均价60970元/㎡

6.19-6.23认购

文末一房一价

前期建面约89-139㎡3-4房热销中

总价约520-900万

低密叠墅&宋风联排后期待加推

上海闵行象屿天宸雅颂

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上海闵行象屿天宸雅颂售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿天宸雅颂售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿天宸雅颂售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2024年10月25日,象屿地产以410639万元竞得闵行区浦江镇MHPO-1316单元01-03、01-02、03-02地块,成交楼面价29200元/㎡,住宅部分装修标准不低于3000元/㎡!

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项目共计由3幅地块组成,目前设计方案均已公示:

01-02地块:拟建8栋17-18F高层住宅以及若干社区配套用房,规划可售住宅约524套,将推出建面约89-128㎡3-4房;

01-03地块:拟建9栋17-18F高层住宅、1栋20F保障房以及若干社区配套用房,规划可售住宅约472套,将推出建面约89-140㎡3-4房;

同时01-03地块规划有下沉式庭院,地下会所,该地块距离地铁站也更近一些!

高层除140㎡户型为两梯两户以外,其余全部为两梯四户,中间套带连廊!

03-02地块:拟建8栋4-7F多层住宅、5栋3F低层住宅以及若干社区配套用房,将推出叠墅以及联排产品,共计约182套!

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首开房源↓

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二批次加推17#↓

(三批次加推21#、22#)

高层户型鉴赏↓

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叠墅户型鉴赏↓

(过程稿,仅供参考)

板块配套

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交通配套

项目距离8号线沈杜公路站步行约350-600米左右,可快速直达前滩、陆家嘴等核心区域,也算是项目一大卖点;通过浦星公路可直接上南北高架,自驾出行也十分便捷!

商业配套

项目高层东侧规划约15万方的商业,该商业地块应与住宅一并打包出让,共同组成真正的TOD项目,但目前做了拆分!

另外距离项目约3.3公里有浦江城市生活广场、绿地乐和城,约3.9公里有万达广场、4.4公里有浦江欢乐颂等商业!

教育资源上海闵行象屿天宸雅颂售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿天宸雅颂售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿天宸雅颂售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

医疗资源

距离项目约4公里有仁济医院南院以及复旦大学附属眼耳鼻喉科医院!

生态环境

项目周边被浦江郊野公园环绕,低密宜居!

上海闵行象屿天宸雅颂

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### **上海闵行象屿天宸雅颂项目客观分析报告**

**核心评价**：象屿天宸雅颂是一个定位明确但特点与争议同样突出的项目。它凭借地铁优势和国企背景，主要吸引在前滩及周边工作的年轻家庭和首置改善客群。然而，项目在产品设计、周边环境及开发商经验方面存在显著不确定性，是一个典型的 **“高性价比与高风险并存”** 的选择。

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#### **一、 核心价值与市场定位**

项目位于闵行区浦江镇，属上海外环外区域。其核心卖点是 **“与前滩的通勤连接”** 和 **“国企开发”** 背景。凭借8号线沈杜公路站的近距离优势（直线距离约180-400米），项目实现了对前滩、人民广场等核心区域的有效通勤。同时，象屿地产的国企身份，在当前市场环境下为购房者提供了一层“保交付”的心理安全感。

#### **二、 核心优势分析**

1. **通勤效率突出，定位精准**：对于在前滩、陆家嘴、人民广场沿线工作的购房者而言，项目提供了极具竞争力的通勤方案。实测显示，乘坐8号线至前滩仅需约12分钟。这使得其总价（主力户型约538-841万）相比前滩同功能房源有显著优势，精准切中了“用通勤时间换取居住空间和价格优势”的客群需求。

2. **国企背景与工程工艺**：开发商象屿地产为厦门市属国有企业，资金稳健性相对更受信赖。项目采用了“铝模+爬架”施工工艺，据称能有效减少墙面空鼓等质量问题。

3. **社区公共配套投入较高**：项目在会所、架空层等公共空间上投入较大。规划有约2500㎡的“莫奈花园”会所（含恒温泳池、健身房等）及约3000㎡的全龄活动架空层，旨在提升社区生活品质。部分户型还设计了与下沉庭院联动的空间。

4. **生态资源与价格比较优势**：项目靠近浦江郊野公园，提供了日常休闲去处。与周边同板块新房及二手房相比，其均价存在一定价差，形成了价格吸引力。

#### **三、 关键风险与客观劣势**

1. **产品设计与规划滞后**：这是项目最受诟病的一点。由于报规时间较早，其户型设计未能跟上最新市场趋势。主力户型存在 **“得房率偏低”（74%-78%）、层高一般（2.9米）、部分户型未明确设计明厨明卫或独立家政间** 等问题。与同期竞品相比，在空间利用率和功能性上有明显差距。

2. **周边环境与潜在干扰**：

* **噪音影响**：项目北邻浦星公路主干道，东侧靠近轨道交通，未来西南侧还有规划商业体，形成了一个噪音包围圈。这对于宣称“低密墅区”的叠墅产品影响尤其大。

* **界面与配套成熟度低**：项目周边城市界面仍以待开发地块和原有村镇为主，存在明显的“断层感”。当前商业配套匮乏，大型商业依赖3公里外的现有商场，规划中的沈杜公路TOD商业落地尚需时日。**教育资源虽有规划（如北侧的协和系学校），但新房不承诺学区，存在不确定性**。

* **不利因素**：需关注西侧约800米处规划的垃圾转运站，未来可能带来异味和噪音风险。

3. **开发商品质与价格波动的双重不确定性**：

* 项目开发公司“上海象宸地产”为新成立的企业，无历史交付项目可供参考，其最终的产品兑现能力、物业管理水平均是未知数。

* 市场信息显示，项目在2025年11月的加推房源备案均价，较前一批次有较大幅度的下调。这种价格波动，既带来了当下的性价比，也为其未来的资产价格稳定性蒙上了阴影。

4. **社区密度与舒适度**：项目整体容积率约2.4，社区密度较高。绿化率35%的表现也一般，对于追求低密舒适环境的改善客群而言，吸引力不足。

#### **四、 明确的购房者画像**

* **适合的客群**：

1. 在前滩、市中心沿线工作，**对通勤时间敏感且预算有限**的首次置业或刚性改善家庭。

2. 将**国企背景和“保交付”视为首要考量**，愿意为此在产品细节上做出一定妥协的购房者。

3. 对社区公共配套（如会所、架空层）有强烈兴趣，且能接受周边配套需等待3-5年逐步成熟的生活模式。

* **需极其谨慎的客群**：

1. 对**户型先进性、得房率和静音环境有高要求**的深度改善型买家。

2. 依赖成熟商业、顶级学区等即享配套的家庭。

3. 对资产价格短期波动承受能力较弱，或投资属性较强的购房者。

#### **五、 总结**

选择象屿天宸雅颂，本质上是用 **“接受产品设计缺陷、忍受中长期的环境与配套不足”** 来换取 **“当下的价格优势、通勤便利和国企交付保障”** 。它不是一个“十全十美”的改善之选，而是一个目标明确、优缺点都极为鲜明的务实选项。

**最终决策行动清单**：

1. **噪音实测**：务必在不同时段（尤其是早晚高峰）到意向楼栋实地感受噪音。

2. **细节对比**：将目标户型的得房率、层高、设计细节与同总价段竞品进行残酷的逐项对比。

3. **心态确认**：确认自己及家人是否能坦然接受周边界面现状，并对配套的等待期有充分心理准备。

4. **合同审阅**：对于开发商的所有承诺，特别是关于装修标准、公共设施配置等，力求落实在书面合同中。