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贯穿千亿科创产业与百年学府的“烫金大动脉”——上海轨道交通18号线12月27日正式运营，其地铁上盖TOD项目【江湾金茂府】再度迎来高光时刻。此前，项目已创下“四开四捷”的热销战绩，持续引爆市场关注。

在18号线通车之前，【江湾金茂府】早已成为上海700-1200万级楼市中的“热度王者”。不仅持续热销，更以成交面积、成交金额、成交套数“三冠王”的绝对实力，重新定义了该价位段的竞争格局。这一成绩的含金量极高——今年5月至今，仅外环内就有56个新盘、近4000套房源进入网签，从杨浦滨江、浦东三林到普陀桃浦、五角场，选择不可谓不多。然而，正是在这样的红海竞争中，真正的价值标杆才愈发清晰。

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最新消息

18号线地铁上盖+上海TOD金茂府首作+周边教育能级跃升

江湾金茂府新年开门红抢跑2026

中环线年度红盘逢开必燃热度持续飙升

高阶改善，五期「湾誉」已取证

将于1月28日开启认购仅90套房源

均价71530元/㎡

建面约114-190㎡稀缺科技住宅

十二大绿金科技系统，五舒健康体验

抢藏现场级红盘，错过难再!!

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一房一价解析！

114户型西侧临近外部道路及配套建筑，低楼层可能受到一定噪音影响。不过西边户整体采用错位式排布，在视野与采光条件上相对更优，可根据个人居住偏好进行取舍在价格方面，西边户较中间户同楼层高约150元/㎡，折合总价约1.7万元，价差不大，若对噪音并不特别敏感，整体更建议优先考虑西边户，以换取更好的视野与采光条件需要注意的是，中间户在15层与18层受到连廊结构影响，北侧房间采光略有削弱，对采光要求较高的客户，建议适当避开上述楼层，优选其他楼层房源126户型整体定价逻辑与114户型基本一致，可参考其选择思路，根据个人对性价比或居住安静度的侧重进行取舍其中，边户5层以下与配套设施距离较近，可能存在一定的噪音干扰及视线遮挡问题若选择低楼层房源，5层以下可适当优先考虑中间户，整体居住稳定性相对更好144户型西边户紧邻中央景观轴，在景观视野与空间开阔度方面表现更优价格方面，西边户较东边户同楼层高750–1150元/㎡，折合总价约11–17万元在预算允许的情况下，建议优先选择西边户，以获得更好的景观资源与居住体验。

一房一价👇

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项目信息

超强前瞻性+超强兑现力，同级之中，无处其右！

金茂一直以来的精益求精态度及超强兑现力，在江湾金茂府你可以更直观的感受到：豪宅生活格调与高阶圈层就在眼前！

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·实景图美过效果图，堪称一比一的神级兑现首创云台叠境，同频顶豪园林体验

当市面上其他新盘还在比绿化率，江湾金茂府已造出独树一帜的立体景观；

三重台地设计成本和难度都比普通园林高得多，用“折叠”来形容再合适不过。

有跌级的水景，能在水边散步，有观景的平台，还有下沉式的卡座

高低错落的设计，无论身处花园绿植中，还是在室内俯瞰眺望，都能感受到别样的绿色生活。

这还是北上海首个“立体庭院”，把度假酒店的隐秘奢华感带到了社区里。上海宝山江湾金茂府售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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蓝翡翠水景围着下沉庭院，中间有蜿蜒的挑台连着瀑布，顶层还有供业主小聚的女王花厅，实现了美感与功能的完美融合。这种立体折叠景观，唯有鼎流豪宅社区才具备，比如今年19.5万/㎡的绿城潮鸣东方。而江湾金茂府，将这般独特体验搬到了业主楼下！这是区域内真正「人无我有」的前瞻性构思，比起单纯的卷装标和卷石材，这才是一个社区真正独特且具有标识度的元素，也是身份感的象征！

·地标级门庭，豪宅级门面担当

江湾金茂府的超级府门，单是约70米的恢弘尺度，便足以媲美甚至超越上海单价20万级的豪宅。不仅如此，还打造五星级酒店式泊车空间，超过1000㎡的前场，在整个上海在售新盘中亦数一数二，同时融入奢石、铝板、水景、弧线等元素，让这座府门成为当之无愧的北上海封面级大宅！「三重会所」体系，致敬高阶圈层

江湾金茂府特邀履迹全球的CCD郑忠大师团队执笔，参照大湾区第一酒店-深圳南山香格里拉大酒店为灵感打造，整体以「自然繁茂」色调主题为灵魂，媲美20万级顶豪配置！从访客接待到圈层社交，再到邻里互动，一套精心构建的「三重会所」体系，全方位覆盖生活场景，既有面子的尊崇，更有里子的温度。

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入口一楼迎宾访客会所，打造酒店大堂式高定场景，为宾客提供尊崇的迎宾与洽谈空间。约1800㎡下沉式全维奢享会所，规模和功能媲美市中心豪宅，不仅仅配备行政酒廊、私宴厅、茶室、健身房、瑜伽室、恒温泳池、儿童乐园等空间，更计划引入主理人制度打造高端体验，满足高阶业主的生活需求！精妙之处在于，下沉会所采用围合式布局，健身房、瑜伽室等空间得以直面美景。还有约2000㎡全景架空层会所，则化身邻里互动的温馨场所，融入四点半学堂、长者茶室、共享办公等多元功能，满足全龄段生活需求。

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·地标级立面，超高屏占比

项目立面采用大面玻璃+铝板，营造「江湾之钻」钻感面屏，匹配超大窗墙比，线条舒朗、外观挺拔，历久而弥新

高颜值时尚立面，既迎合了年轻人审美，也成为区域内辨识度极高的标志性符号。立面转角处也同样采用弧线处理，搭配天际塔冠，不仅提升了建筑的视觉冲击力，更成为区域内辨识度极高的标志性符号！可以说，江湾金茂府以“豪宅之姿”，为上海北区立起一座难以超越的封面大宅，以同级无出其右的产品力，引领未来10年审美！

户型、精装、产品力比肩10万+豪宅

在上海首个TOD金茂府3.0的坚实价值底座之上，江湾金茂府的户型与精装打造，更是将空间格局、美学审美与用材标准统统拉满，高调性又实用！

建面约114㎡3房：南向双阳台，总面积约9.28㎡的超大尺度，带来阳光满溢的同时大大提升实用率；

飞机户型南北通透，没有过道浪费，利用率高；

多飘窗设计进一步提升使用率，样板间利用北卧飘窗铺就舒适榻榻米；厨房也有飘窗，增加了操作台面和收纳。建面约126㎡3房：南向三开间约12米面宽，其中宽厅面宽达约5.9米，二胎共同玩耍都绰绰有余；

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独立玄关，增加收纳的同时让出入更具仪式感；

全屋五飘窗，且像主卧，飘窗满面宽，实用性很强，总面积超过7㎡，堪比常规三房户型的次卧了！建面约144㎡4房：类一梯一户设计，电梯厅私密入户；

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四个房间，从小太阳到二胎家庭/三代同堂都能轻松托举

全屋七飘窗，厨房、卫生间、卧室都有，总面积超过9.9㎡，实用性拉满！

精装上，高级感扑面而来，足以媲美10万+豪宅！

正如现场一位客户所说：“区域最好的房子就该这样，面子里子都有！”

·审美高度在线，打造专属高定艺术空间！

与常规新房室内没有门与墙的生硬拼凑感不同，江湾金茂府通过大量木饰面、隐藏门等细节，形成统一的设计语言，色彩与材质搭配协调统一，尽显整体美感！

有一个细节大家可以在实地看样板间时留意：交付的内嵌式冰箱面板也是采用了木饰面，高级感扑面而来！吊顶和墙面采用大量弧线造型取代冰冷的直角，不仅以柔和的轮廓减少了磕碰隐患，更给空间注入了优雅与流动的气息甚至连主卧内卫生间墙面都做了弧线收边，精致感无处不在。地面通铺的大面积地砖，在弧线元素呼应下，延伸出很强的开阔感！

·材质与纹理碰撞，高定生活细节不胜枚举！

江湾金茂府的每一个细节都充满了高级感！

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【江湾金茂府官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 你仔细观察便能发现，墙面木饰面上下纹理不同，镶嵌金属线条，在视觉碰撞中营造立体层次，复杂工艺的背后，是为了呈现更出众的视觉效果。入户玄关柜与卫生间抽屉，采用“编织纹理”皮革包裹，金茂精益求精，只为给业主带来高定生活的仪式感。类似的品质生活细节不多说了，大家可以实地参观

·精超配装品牌比肩10万+豪宅

项目专门定制「金大高档入户门」，颜值高、质感厚重，这样的门一般只在10w+楼盘中才有配备。厨房更是全超一线高端品牌，博世燃气灶、油烟机、洗碗机三件套；摩恩水槽、抽拉式水龙头，colmo内嵌式冰箱也是交付标准。杜拉维特的台盆、壁挂智能马桶，高仪的龙头、淋浴花洒在江湾金茂府卫生间聚首，同级别新盘极少有这样的配置；

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主卫还定制女主人超爱的美妆冰箱、魔镜等专属配置，客厅收纳柜竟然也是交付标准，在金茂府恒温系统下很适合做酒柜！此外，金茂府首创“8维70项”精装细节，全屋保姆式暖心设计，不赘述了，说太多不如亲自体验！这样的越级产品力搭配N项首创的豪宅社区，预定区域未来10年的封面级大宅！

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江湾久旱逢甘霖金茂府不仅树标杆，更将焕新土地价值

其实江湾金茂府的“火”是在意料之中的。

一方面在于，这片区域不是一般缺供应，而是高境、淞南、五角场、新江湾苦没供应久矣。

说句题外话，我们直播间涌进过不少高境、淞南的客户，普遍卖了老房子后打新特别纠结，根源就是本地供应太少，而他们又不想远离熟悉的生活圈。

据统计，宝山东部片区上一次供应还要追溯到2015年的泰禾红御和盛世宝邸，几近10年断供，这两盘也是目前区域标杆，前者挂牌近9万/㎡，后者7万+/㎡。

五角场同样如此，近10年断供；而新江湾次新房龄普遍15年+，挂牌价10万+/㎡，总价很高。久旱逢甘霖，这个片区终于等来了睽违已久的新供应！关键来的还是王炸——上海首座TOD金茂府，不仅将牢牢占据区域品质头把交椅，享受领先周边N代的产品体验。TOD综合项目的开发更将重塑板块格局，引领价值蜕变。

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另一方面在于，金茂府这一金字招牌号召力太强了。

我和现场客户聊过，有三点他们高度认可：

第一，金茂在全国高端市场的影响力，给项目带来十足的信任度。

拥有“豪宅专家”之称的中国金茂，布局了全国29座城市，享誉业界的金茂府达78座，这样的成绩，论资排辈放在如今的地产座次表中，妥妥的第一阵营。

简单说，金茂的房子不仅多，而且好，高端的物业更是有口皆碑。

第二，金茂府是豪宅界超级IP，也必定是板块封面。

这对于一个供应奇缺的板块，意味绝杀。由于后续难再有新供应，此时若想置业，金茂府这样的绝对标杆就是不二之选，断层领先的品质，让业主居住多年都无需换房，一步到位。

且“里子”与“面子”兼得，日后与朋友交谈，一句“我住在金茂府”，客观讲就是身份的象征。

第三，金茂府在上海二手市场跑出独立行情，二手溢价保守有约30%！

大宁金茂府二期挂牌约15.5万/㎡，周边次新整体挂牌约11.5万/㎡，金茂府有约35%溢价；

西郊金茂府二手挂牌约7万/㎡，比周边次新约5.5万/㎡的挂牌高出约30%。不止价格，金茂府的到来更重塑了板块界面，定调板块圈层；可以说大宁能跃升中产置业优选地，嘉定新城新房持续火热，金茂府起到板块基石的作用。

你永远可以相信金茂府穿越市场周期的能力及板块塑造力。

超级生活底盘，奠定区域中心地位18号线串联，紧密与市中心的联系

地段上，江湾金茂府所在的区域本就是淞南中心，沿街有丰富底商，且一街之隔就是祥腾生活广场和939红街坊等商业，生活氛围无需等待。

而TOD超级生活底盘的加持更为项目带来两大机遇：

一方面，生活底盘规划有酒店、商业、菜场、社区食堂等多元业态。上海宝山江湾金茂府售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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业主下楼即享精致烟火气。

事实上，淞南地区最缺的就是精致业态，以后潮流商业都集中在江湾金茂府楼下，凭借TOD的优势，周边年轻人可能都会来此逛街、休闲。长此以往，该生活底盘就是淞南中心中的中心，而江湾金茂府就是淞南中心之上的住宅，价值更加稳固。

何况项目规划有酒店，有高端酒店的地方更容易形成区域中心。另一方面，18号线二期的建设（预计年底通车），拉近了项目与新江湾、五角场乃至杨浦滨江、陆家嘴的时空距离。

从通南路站（在建）出发，1站就是新江湾，3站财大，4站复旦，5站五角场，7站新华医院，10站杨浦滨江，11站陆家嘴滨江...上海宝山江湾金茂府售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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这条线路云集大量高校、科研单位及科创企业，尤其五角场和杨浦滨江的科创产业正蓬勃向上，18号线的串联，既为业主通勤提供了方便，更为江湾金茂府和淞南提供了源源不断的人才输入，这是未来二手房价值的保障。值得一提，作为换乘王，18号线拥有10座换乘站点，与12条线路交汇换乘，比如可以转12号线到浦东金桥。

尤其浦东的客户，鉴于浦东供应稀缺，江湾金茂府作为难得的TOD项目又有金茂府光环加持，可以重点考虑。另外，交通利好不止轨交，还有“中环北抬”。

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【江湾金茂府官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 其中，军工路快速路新建工程预计今年年内完工，意味中环北抬今年将迈出重要一步，而长江西路快速路已被列入2025年上海市重大工程清单，预计即将开工。

届时，项目周边不仅有逸仙路高架衔接中环，还有多条快速路，这对于项目出行、板块发展，都大有裨益。最后我想说，上海北部自大宁金茂府以来一直难出第二个绝对标杆。而江湾一带又长期处于新房断供状态，周边居民对高品质住宅需求极为迫切。值此之际，金茂强势入驻，携前沿理念与匠心品质，带来了上海首座TOD金茂府，我觉得这是一种双向的美好奔赴：

金茂精准回应了市场期待，填补品质人居空白；而稀缺土地也正需要金茂这样的开发商，树立标杆的同时焕新土地价值、革新生活方式。

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李嘉诚预警应验！2026年楼市迎来大分化，刚需购房务必三思

多年前，李嘉诚一句“房地产将进入五年调整期”的预判，曾被无数人视为“老派投资人的过度保守”。彼时楼市热潮未退，房价普涨的惯性思维深入人心，不少人嘲讽他错失红利、急于套现，却没人真正读懂这句话背后的周期智慧。如今，时间来到2026年，楼市的走势恰恰印证了这位商界大佬的远见——曾经“闭眼买房就能赚”的时代彻底落幕，一场前所未有的深度分化席卷全国，无论是核心城市与三四线小城的差距，还是优质房源与劣质资产的分野，都达到了前所未有的程度。对于迫切需要安家的刚需群体而言，这场分化不是机遇，而是更严苛的考验，购房决策务必三思而行，守住家庭资产的安全底线。

李嘉诚的预警从不是空穴来风，而是基于行业规律与市场逻辑的精准判断。早从2013年开始，当内地楼市还在高歌猛进时，李嘉诚就已悄然开启“撤场”模式，陆续清仓广州西城都荟、上海东方汇经等核心商业项目，累计套现超百亿，此后多年不再新增内地房地产投资。彼时，多数开发商仍在高举高打、疯狂拿地，居民也在加杠杆购房的热潮中迷失，而李嘉诚却看透了楼市的底层逻辑：房价的持续上涨，终究离不开人口、产业、供需三大支撑，当这三大支撑逐步松动，行业的调整便不可避免。2018年，他进一步提及“需求枯竭”的风险，直言前期购房热潮过后，后续需求难以跟上，而这一预判，在2026年已然成为现实。

2026年，楼市的大分化已然呈现出清晰的格局，不再是“全国一盘棋”的涨跌，而是“强者恒强、弱者更弱”的结构性重构，这种分化渗透在城市、板块、产品三个核心维度，也直接决定了刚需购房的成败。

城市分化是2026年楼市最鲜明的特征，也是李嘉诚预警中“周期调整”的核心体现。一线及强二线核心城市，凭借持续的人口流入、坚实的产业支撑和稀缺的公共资源，成为楼市分化中的“避风港”，率先进入“筑底企稳”阶段。中指研究院数据显示，2026年1月，北京、上海、深圳等核心城市二手房成交量同比增长超30%，上海二手房交易更是创下5年同期新高，核心板块优质次新房成交周期缩短40%，部分热门学区房甚至出现“惜售”现象。这些城市的房价虽仍有小幅波动，但整体跌幅持续收窄，核心板块优质房源的抗跌性凸显——究其原因，在于这些城市聚集了全国最优质的就业机会、教育医疗资源，吸引着大量年轻人涌入，刚性需求持续释放，支撑着楼市的稳定。

与之形成鲜明对比的是，多数普通二线及三四线城市，正深陷“去库存难、房价承压”的困境，成为楼市分化中的“弱势端”。这些城市普遍存在人口持续流出、产业空心化、库存高企的问题，2025年全国商品房销售面积同比下降近7%，销售额下跌9%，其中多数跌幅集中在这类城市。更值得警惕的是，部分三四线城市的库存消化周期已长达30个月，房价较2021年高点下跌超30%，远郊文旅盘、公寓更是陷入“卖不掉、租不出”的僵局，不少高位接盘的业主被套牢，流动性近乎枯竭。正如李嘉诚所言，“买房最看重地段”，而地段的核心本质是城市的竞争力，当城市失去人口和产业的支撑，房子便会失去其核心价值，这也是刚需购房必须避开的“雷区”。

板块分化是城市分化的延伸，即便在核心城市内部，不同板块的楼市表现也天差地别，进一步加剧了刚需购房的选择难度。2026年，核心城市的“核心板块”与“远郊板块”差距持续拉大：主城区、地铁沿线、优质学区旁的房源，凭借成熟的配套和便捷的交通，成交活跃、价格坚挺，成为刚需和改善群体的首选；而远郊板块、缺乏配套支撑的新区，即便房价大幅下调，也难以吸引购房者，不少楼盘面临“停工、烂尾”的风险，甚至出现“房价跌破首付”的情况。以上海为例，陆家嘴、海淀等核心板块的优质次新房挂牌价较去年底上涨4%~6%，而远郊部分板块的房价较高点下跌超40%，二手房挂牌量激增但成交量寥寥，这种板块间的分化，意味着“买对板块”比“买对城市”更重要，刚需一旦选错板块，即便身处核心城市，也可能面临资产缩水的风险。

产品分化则是2026年楼市分化的另一个重要维度，随着“房住不炒”定位的持续深化，房子的居住属性被重新凸显，“好房子”与“劣质房”的差距愈发明显。2026年，中央持续推动“好房子”建设，明确提出“有序推动好房子建设，满足居民高品质居住需求”，这一政策导向也重塑了市场需求——刚需群体不再只追求“有房住”，更追求“住得好”，优质住宅、现房、次新房成为市场主流，而老破小、无产权房、高负债房企开发的楼盘，则逐步被市场淘汰。

具体来看，2026年市场上的优质房源，普遍具备70年产权、配套成熟、户型实用、物业优质等特点，这类房源不仅居住体验好，流动性也更强，即便未来需要置换，也能快速变现；而劣质房源则集中表现为：远郊无配套、开发商资金链紧张、户型不合理、物业缺位，这类房源不仅居住体验差，还存在烂尾、产权纠纷等风险，不少此类房源已陷入“价跌量滞”的困境，成为刚需购房的“隐形陷阱”。与此同时，公寓、小产权房、文旅盘等非住宅类产品，更是成为“重灾区”，这类产品大多存在产权年限短、交易税费高、流动性差的问题，2026年这类产品的价格持续下跌，多数业主面临“被套牢”的尴尬，对于刚需而言，这类产品更是绝对的“禁区”。

对于刚需群体而言，2026年楼市的大分化，既是挑战，也是理性购房的契机，但前提是摒弃“投机心态”，守住购房底线，牢记“三思而行”的原则——毕竟，刚需购房是家庭最大的一笔支出，一旦决策失误，不仅会影响居住质量，还可能背负沉重的经济负担，甚至陷入“钱房两空”的困境。结合2026年楼市格局和政策导向，刚需购房需重点把握三个“三思”，避开风险、选对资产。

第一，三思“城市与板块”，拒绝盲目跟风。刚需购房，首要选择人口流入、产业发达、配套成熟的核心城市及核心板块，坚决避开人口流出、产业空心化的三四线城市和远郊板块。对于三四线城市的刚需而言，与其盲目上车远郊楼盘，不如优先选择主城区核心地段的现房，毕竟主城区的配套更成熟、流动性更强，即便未来房价波动，也能守住基本居住价值；对于计划在核心城市购房的刚需，要量力而行，若预算不足，可优先选择核心城市的近郊地铁盘，避开远郊无配套新区，同时重点关注板块的产业规划和人口流入情况，避免陷入“板块炒作”的陷阱。记住，李嘉诚的“地段论”在2026年依然适用，好的城市和板块，是房子抗跌、保值的核心保障。

第二，三思“资金与负债”，守住现金流安全。刚需购房，务必量力而行，坚决杜绝“高杠杆上车”，这也是李嘉诚多年来坚守的投资原则——“不赚最后一个铜板”，本质上就是控制风险、守住现金流。2026年，首套房首付比例最低降至15%，首套房贷利率普遍在3.05%左右，购房成本处于历史低位，但这并不意味着可以盲目加杠杆。刚需购房需牢记两个底线：一是首付尽量使用自有资金，坚决不碰首付贷、消费贷等违规资金，避免陷入债务危机；二是月供严格控制在家庭月收入的30%以内，同时预留6-12个月的应急资金，应对失业、疾病等突发情况，避免出现断供风险。对于收入不稳定、预算不足的刚需，不妨暂时选择租房，租房也是一种合理的居住选择，等收入稳定、预算充足后再出手，比盲目上车更安全。

第三，三思“房源与开发商”，避开各类陷阱。2026年，刚需购房务必优先选择现房、准现房，坚决避开期房，尤其是高负债房企开发的期房——近年来，不少高负债房企陷入资金链危机，导致楼盘停工、烂尾，不少刚需业主“钱房两空”，维权成本极高。同时，购房前务必核实房源的合规性，确认开发商“五证齐全”，避免购买无产权、抵押查封的房源；优先选择品牌开发商、优质物业的楼盘，这类楼盘的建筑质量、物业服务更有保障，未来的流动性也更强，能有效避免“买得起、住得糟”的问题。此外，刚需购房要摒弃“贪便宜”的心态，远郊低价房、公寓等产品看似便宜，实则隐藏着巨大的风险，一旦入手，大概率会被套牢，得不偿失。

回望过去，李嘉诚的预警之所以能够应验，核心在于他看透了楼市的周期规律——没有永远上涨的资产，只有顺应规律的理性。2026年，楼市的大分化还将持续，“闭眼买房就能赚”的时代彻底终结，楼市正在回归“房住不炒”的本质，这对于刚需群体而言，并非坏事——它让房价回归理性，让购房不再是“投机游戏”，而是真正基于居住需求的理性选择。

对于刚需而言，2026年购房，不必恐慌，也不必盲目乐观，关键在于看清分化格局、守住购房底线。李嘉诚用他的决策告诉我们，楼市投资的核心不是追求暴利，而是控制风险，而对于刚需而言，购房的核心不是“保值增值”，而是“安居无忧”。避开人口流出的城市、远郊的陷阱、高杠杆的风险，选择适合自己的城市、板块和房源，量力而行、理性决策，才能在2026年楼市大分化中，选对属于自己的“安心之居”，避免陷入“买错房”的遗憾。

最后需要提醒的是，本文内容基于2026年楼市政策及市场数据整理，仅为刚需购房提供参考，不构成投资建议。不同城市、不同家庭的财务状况存在差异，购房决策最终还需结合自身真实需求、经济能力和当地政策，三思而后行——毕竟，对于普通人而言，一套房子，承载的是一个家庭的幸福，容不得半点马虎。