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杭州上城区【龙湖天瑄城】

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龙湖金沙天街

不得不说好的商业对于一个板块真的能起到画龙点睛的作用，一座龙湖天街为丰收湖带来的改变是肉眼可见的

丰收湖的龙湖天瑄城预计将在三月中旬取证，虽然目前也有离地铁较远，飞机噪音较大等不利因素

但对于3.34万的价格来说，家门口就拥有龙湖天街以及全城范围为数不多的大型公园，这样的居住环境无疑是非常有吸引力的

再加龙湖天瑄城售楼处电话：400-886-2334【售楼热线】上3万出头也基本为目前主城区学区的最低门槛，毫无疑问这个项目是每一个更多考虑自住的家庭都需要特别留意的

居住方面，门口就是天街，步行几分钟便是丰收湖公园，近距离周边界面不错，缺点是目前离9号线地铁距离太远，四期规划18号线站口虽然在家门口不远处，但落地需要一定时间，同时由于离笕桥机场不远，飞机噪音有一定的影响

发展前景，以丰收湖为中心的核心区发展前景不错，但是周边区域利好有限，钱二虽然不错，但距离又太远，发展前景为中等稍高的水平

摇号难度，中签率不会很高，有一定触发社保排序的可能性，若触发社保排序，社保年限要求应该不会很高

倒挂率方面，天瑄城未来没意外应该是丰收湖板块的标杆项目，但由于板块整体倒挂率不高，所以天瑄城的倒挂率高度有限，参考市场价为4.2万左右，倒挂率约26%

项目首开信息

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项目位置：龙湖天瑄城项目地址

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价格：高层33400元/㎡ （含3500元/㎡精装标）

首开房源数：住宅299套

户型：98㎡-102套、128㎡-78套

楼栋：02地块4、7#楼，03地块1~3#楼

交付时间：预计24年底

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周边配套真的不错

首先我们看一下龙湖天瑄城项目周边整体配套情况

交通龙湖天瑄城售楼处电话：400-886-2334【售楼热线】

目前离项目最近的地铁站点是9号线-乔司南站，步行距离约1.7公里，时长约25分钟，不是很方便

△地铁步行图

除了在运营的9号线外，地铁四期规划暂定是有一条18号线经过丰收湖板块的，规划站点距项目约200米，龙湖天街也有预留地铁通道接口

△天街工程规划公示图

车辆出行方面，往南就是德胜快速路 ，往北可以上杭甬高速（杭州支线）和杭州绕城高速，还是很便捷的

商业

前几年丰收湖板块内的商业配套不算好，基本是些家居、服饰类的商场，没有一个像样的商业综合体，南面九堡单元的国芳购物中心甚至还烂尾了

但随着龙湖天街的落位，13万方的建筑规模，再加上街区商业，娱乐购物是不愁没好去处了

天街预计于25年交付使用

△龙湖天街效果图

公园

政府斥资4.5个亿打造的丰收湖，实地感受真的很不错，小桥流水配上湖景，颇有种袖珍版西湖的感觉，最重要的是这样的公园就在家门口，饭后散步遛娃很方便

←滑动查看丰收湖公园实景图→

学校

东城实验学校(东润校区)隶属于杭州师范大学东城教育集团名下，是九年一贯制学校，其中小学36班，初中18班，该学校就在天瑄城北侧

从21年~22年的学区划片范围来看，天瑄城正处于该校区的历史教育服务区内，目前主要对项目西侧的三卫家园社区进行招生，去年一年级生已入学

△东城实验学校东润校区划片范围

从控规图来看，丰收湖板块内还留用了几块中小学教育用地，但天瑄城东侧地界都属于临平区了

上城区范围内除了项目北侧的东城实验学校（东润校区）以外就只有左下角这块教育用地了，不过目前还是空地，暂时也没有明确的规划消息

本着就近入学的原则，待天瑄城交付之后有比较大的可能会在这两所学校入学

注：新房不承诺学区，需交付后明确最终的学区划分，以教育局公布为准

△单元局部控规

医院

离项目较近的杭州城东医院，位于九堡客运中心旁，是一家综合性民营医院

如果想去好一点的医院就得跑很远了，离项目最近的三甲医院-浙江大学医学院附属邵逸夫医院(下沙院区)直线距离有5公里

近距离周边环境

龙湖天瑄城项目四周的界面是比较清爽的，虽然空地较多，但丰收湖核心区的新城轮廓已初见雏形

东侧和西侧地块属性都是创新型产业用地，不过目前还是空地

北侧贴着中南春溪集、杭州东城实验学校（东润校区）和三卫家园，往北再过去一点是朝阳村（作为远期规划的保留用地）

南侧是会展中心（在建）和丰收湖公园

项目北侧中南春溪集

项目北侧东城实验学校（东润校区）

项目北侧三卫家园

项目北侧远处农村

项目西侧空地

项目西侧寺庙

天街南侧丰收湖公园

←滑动查看项目四周现状→

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产品一般般

预计于3月中旬首开，其中住宅方面有建面约98㎡（中间套）、128㎡（边套）两种户型可选，首开楼栋为02地块4、7#楼和03地块1~3#楼，约299套房源

外立面材质主要由涂料搭配玻璃组成，整体色调偏灰白色

△立面效果图

户型简评

项目的户型设计比较常见，得房率一般，2.9m的房间层高有点尴尬

98方中间套户型做了三室两厅两卫，三开间朝南，餐客厅整体空间还可以，其中客厅面宽达3m6，6.6m*1.5m的景观阳台还不错

主卧的私密性较好，不足的方面是入户直面客厅私密性不是很好，北面的房间空间偏小估计只能作为书房使用

128方做了四室两厅两卫，常见的边套两开间朝南户型，餐客厅做了6m5的横厅，厨房放在了侧面，6m9*1m5的双联阳台，主卧虽牺牲了些私密性但空间较大，3m6的采光面很舒适

项目样板房暂定于2月底开放，届时可预约参观

建面约98㎡三室两厅两卫中间套户型

（不含赠送得房率约80%；含赠送约88%）

建面约128㎡四室两厅两卫边套户型

（不含赠送得房率约82%；含赠送约89%）

装标

龙湖天瑄城的精装标准为3500元/㎡

三大件中配备了威能地暖和海尔的中央空调，无新风系统

厨房三件套配置了西门子的油烟机和燃气灶，无洗碗机

卫浴配备了TOTO的盥洗盆和马桶，主卧带智能马桶

额外配备了客厅陶瓷背景墙

整体符合3500元/㎡精装标准

注：项目其他简介资料在文末

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倒挂其实还不错

我们选取了离天瑄城不远的金地玖峯汇以及大家多方立公寓作为参考

金地玖峯汇

板块内的次新小区，品质还算不错，缺点是离主干道航海路较近，离地铁1号线步行距离也非常远

目前远离杭海路的高层挂牌价4万出头，挂牌价主要范围：4~4.8万（下图3.72为一楼可忽略），贝壳挂牌量：19套，近三月无成交

两者相比，品质之间的差距可能不大，但局部地理位置上没有天瑄城好，未来价格会低于龙湖天瑄城

大家多立方公寓

10年左右交付的小区，属于上一个年代的产品了，外墙贴砖，位置就在金地玖峯汇西侧不远处，未来市场价应该会明显低于龙湖天瑄城

目前高层挂牌价主要范围：3至4万（简装为主），贝壳挂牌量：31套，近三月无成交

综合以上，考虑周边小区实际市场价与本项目多个方面的差距，我们认为龙湖天瑄城目前的市场参考价大约4.2万左右，倒挂约26%

△金地玖峯汇

△大家多立方公寓

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发展前景乐观

发展前景分两个角度分析

一是外部影响，丰收湖板块一直被人诟病是与周边相邻区域发展缓慢是分不开的

无论是九堡、乔司或者下沙北的工业园区在短期内都很难看到明显的发展潜力，西侧的笕桥机场也是一个绕不开的问题

虽然随着钱二的发展虽然能带来一定的利好，但距离实在是有点远

二是内部潜力，既然外部利好有限，那么只能靠板块内部自身的发展规划了，在这种情况下，丰收湖产城融合的发展方向相比纯居住区会更有优势

产业方面浙商数字产业园（杭州算力小镇）已经落地板块核心区，不过由于刚开园不久，目前企业入驻率不高，未来会达到什么样的高度现在也还不好说，但对丰收湖核心区的界面提升是不小的

△杭州算力小镇

虽然板块整体开发程度已经比较高了，但核心区周边的土地还是有一定开发空间的，这些用地目前基本为空地状态，用途主要为创新型产业用地以及商业兼容商务用地为主

政府目标是围绕丰收湖公园构建国际科技创新岛，作为规划单元的产业核心，承担杭州湾经济区智能制造科技创新中心的主体功能，总体来说未来核心区可预见还会有一定的提升空间

△丰收湖核心区

综合以上两方面的好坏影响，我们对于这个天瑄城的发展前景相对乐观，定位稍高于市场的平均水平

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一些建议

最后总结一下比较值得注意的几点

优势

1）商业、公园配套好，居住环境不错

2）主城区学区的最低门槛之一

劣势

1）地铁较远，四期规划落地还要等不少时间

2）飞机噪音影响

摇号难度

中签率不会很高，有一定触发社保排序的可能性，若触发社保排序，社保年限要求应该不会很高，当然，还是要同时考虑开盘时的分流情况的

一些购买意见

对于这个价位类似的选择还是有的

就举近一点的例子来说，丁桥方向有在售的招商德信花芸春镜府和坤和项目（已开工），附近的3号线地铁口已开通，丁桥龙湖天街已开业，也有一个不小的桃花湖公园，且同为上城区的学区

去年11月开盘180套，报名人数1252人，综合中签率也只有14.38%

下沙方向有3万的万科湖印光年以及融创双子星可选，天街、金沙湖、地铁加不错的学区，配套齐全，预计也会在近期加推

回到龙湖天瑄城，对于家门口就是天街以及丰收湖的这样一个位置，自住是非常适合的，同时发展前景也是不错的

比较遗憾的是目前离地铁口较远，四期落地也需要不少时间

但不可否认的是每个项目多少都会有一定短板，以上举例的项目同样也有各自的问题（篇幅原因不展开）

更何况，在目前摇号机制下，很多时候，不是你挑项目，而是项目挑你

那么选择哪些项目就是一个问题了

由于每个人的需求及自身条件不同，适合的项目也自然不同

譬如目标区域是什么范围；摇号竞争力的高低（是否人才、无房，社保年限多少）；对于周边配套有什么需求（地铁、学区等）；摇号上车时间是否有要求等等

这篇文章只展现了一个项目的大致情况以及我们对该项目一些简单的观点，很难用几句话给出周全的购买意见

最终还是需要你结合自身情况，同时综合考虑符合你需求的在售项目数量及中签率等情况，最终确定需要将哪些项目加入你的摇号清单中

后续我们也会为读者制定符合自身情况的摇号清单过程中提供一些力所能及的帮助，感兴趣可以关注本号或添加作者微信 : )

项目其他资料简介

龙湖天瑄城项目总货量约903户，共有建面约98㎡（中间套）、100㎡（边套）、128㎡（边套）三种户型，合计可售住宅786户，类住宅117户

据规划公示，龙湖天瑄城主要由22幢高层住宅+14幢办公+1座商场+1座酒店+街区商业组成

△龙湖天瑄城鸟瞰图

天瑄城项目分三期共4个子地块，总建筑规模达60.5万方，根据项目建设工程规划公示一期分3个子地块都是商住混搭的，一期虽然看着楼栋很多，但其实总共只有13幢可售住宅，其余都是自持住宅、公租房和商业办公楼（商业大平层）

△项目建设工程规划公示

01号地块包含8幢商业办公（4F）以及5幢自持住宅（17F），该地块没有可售住宅

△01号子地块

02号地块和03号地块除了13幢可售住宅（15~16F）和底商外，还有1幢自持（16F）、3幢公租房（16F）和6幢商业办公楼（12F）。小区内人车分流，设有文化活动场地、体育健身场地和大面积的集中绿地，部分楼栋局部架空，2.4的容积率，35%的绿化率

△02、03号子地块

东南侧子地块则是天瑄城的二期和三期，其中二期的龙湖天街（6F）规模约13万方，商场内配大型超市。三期将打造酒店和铂金岛，铂金岛由下沉式广场和街区商业组成，24小时营业，预计25年左右建成使用

杭州上城区【龙湖天瑄城】

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