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保利誉系3.0先锋公园奢宅

【保利誉滨江】

首开建面约119-139㎡3-4房

均价11.5万/㎡ 总价约1183万起

约10000㎡内部都心园林

约3000㎡泛会所与架空层

全飘窗多阳台实得率拉满

上海杨浦保利誉滨江

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Shanghai Yangpu Poly Yubinjiang

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for Property Viewing)

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上海保利誉滨江项目信息

一、基本信息

开发商:上海盛真置业有限公司(保利置业开发)

位置:上海市杨浦区定海路198弄(东外滩核心区,黄浦江约500米)

规模:

占地:约2.12万平方米(21,150㎡)

总建面:约5.3万平方米

容积率:2.5(内环滨江稀缺低密)

绿化率:35%

楼栋:8栋(5-17层),含高层、洋房、叠墅多元产品

总户数:约379套

产权:70年住宅,物业费9.8元/㎡・月(保利物业)

交付:预计2028年6月30日,精装交付(标准4000元/㎡)

二、主力户型与价格

户型建面(㎡)格局特色单价(万/㎡)总价(万)三房两厅两卫119飞机户型,三开间朝南,南北通透双南阳台(扩11㎡),主卧套间,91%得房率约11.5-12约1370-1430四房两厅两卫139横厅设计,南向面宽约10米270°转角飘窗,三阳台,独立家政间约11.87约1642四房两厅三卫154五面宽朝南,客厅面宽8.2米三个套房设计,主卧面宽5.4米约11.5-12约1770-1850五房户型170五面宽设计,南向总面宽17.2米三个套房,主卧配独立收纳约11.5-12约1955叠墅180-220上下两层,独门独户私家庭院+露台,超高赠送约12-13约2160-2860

首开情况:2025年11月22日首开5号楼(17层+8层拼接),当日去化超8成,均价约11.5万/㎡

三、核心配套

1.交通优势

地铁:距12号线宁国路站约800米(步行10分钟),4站到北外滩,6站到南京东路;距规划中18号线二期约600米

自驾:紧邻内环高架、杨浦大桥,10分钟内可到达陆家嘴、北外滩

公交:周边19个站点,最近站点(杨树浦路黎平路)仅242米

2.教育资源

幼儿园:杨浦区实验幼儿园、民办阳浦幼儿园(区一级)

小学:平凉路第三小学(区重点)、控江二村小学

中学:鞍山实验中学、控江中学(市重点)、杨浦高级中学(市重点)

国际教育:耀中国际学校、上海美国学校(约15分钟车程)

3.商业配套

周边1km:宝地广场(12万㎡,含盒马鲜生、星巴克)

周边2km:杨浦滨江国际广场、宝龙旭辉广场、百联滨江购物中心

周边3km:五角场万达广场(33万㎡,奢侈品、影院)

社区配套:约1500㎡商业,满足日常需求

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4.医疗与生态

医疗:

杨浦区中心医院(三级乙等,距1.5km)

上海市第一人民医院(北院,三甲,距2km)

长海医院、新华医院、红房子妇产科医院(均三甲)

生态:

距杨浦滨江步道约500-800米(步行6-10分钟)

代建约6000㎡量子艺术公园(西侧)

距杨浦公园约1km(22万㎡城市绿肺)

内部:约1万㎡"三轴五园"景观园林,中央花园+多功能草坪

保利誉滨江售楼处电话:400-8123-664✔✔【预约热线】保利誉滨江售楼处营销中心:400-8123-664保利誉滨江售楼处电话/地址☎:4008123664(开发商热线)如有问题欢迎来电咨询,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.

四、产品特色

1.精装标准(4000元/㎡)

地暖:德国威能

中央空调:日本林内

厨卫:德国美诺/博世/西门子(烟灶、蒸烤箱、洗碗机),瑞士吉博力同层排水

智能家居:华为全屋智能系统(灯光、窗帘、空调一键控制)

细节:全屋定制收纳系统(含800库),石材/木地板通铺,三玻两腔隔音窗

2.建筑与空间设计

外立面:全铝板+玻璃+石材组合,浅灰铝板+香槟金线条,四面统一质感

户型亮点:

119㎡三房:双南阳台+北卧270°转角飘窗,空间利用率94%

139㎡四房:横厅设计(面宽7.2米),采光无敌

全系多阳台(2-3个),赠送面积约11-15㎡

私厅入户+独立电梯厅(部分户型),私密性强

3.社区配套

会所:约3000㎡"鎏金会所"(含架空层),内设:

恒温泳池(落地窗外江景)

健身中心、瑜伽室、红酒吧、私宴厅

儿童游乐区、银发休闲区

其他:

人车分流设计,地下车库(车位配比约1:1.3)

24小时安保+智能监控+人脸识别系统

全龄化社区:儿童活动区、老年健身区、环形跑道

上海杨浦保利誉滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】实地探盘之后,不禁让人感叹,从户型空间革命,到装修升级,从外立面打造,到社区规划,在杨浦滨江板块,【保利誉滨江】堪称是实现了品质断层式领先.

毫不夸张地说,置业必看,购房首选!

【保利誉滨江】首开大捷,二开预计12月中下旬!

约10000㎡内外都心园林、约3000㎡泛会所与架空层

项目涵盖高层、小洋房以及叠墅多元产品

现少量建面约113-116-119-139㎡3-4房(高层)

装标4000元/m²

全飘窗多阳台实得率拉满

过会均价11.5万/m²,总价约1184万起

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户型图赏鉴

建面约119㎡户型以“双阳台+270°灵动飘窗+电梯私厅”为核心亮点,未来灵活操作空间极大,实得率天赋拉满,为个性化生活场景预留了充沛的改造空间.

户型采用飞机户型布局,三开间朝南叠加南向双阳台,实现舒适性与实用性的双重升级.

北向房间L型飘窗,实现270°全景视野,极大提升客厅采光效果,并可同步欣赏江景与园景,视野层次丰富(边套户型).

同时,还打造了市面上极其少见的独立入户私厅,在提升归家私密性的同时,进一步提高实际得房率.

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建面约139㎡户型延续“双阳台+270°灵动飘窗+电梯私厅”的逆天优势,并在此基础上实现了主卧和北房间做了270°双转角灵动飘窗.

户型采用三开间朝南布局,南向总面宽超10米,营造开阔明亮的空间气场.

客厅开间约达5.7米,即使最小房间面宽也超过3米,每个功能区域均享有舒适尺度.

更大的亮点在于双转角飘窗与双阳台的多重暴击.

主卧与北房间均配置270°双转角灵动飘窗,极大延展视觉边界与采光效果.

近6米东向阳台提供极致瞰景视野,另一南次卧连接阳台,进一步拓展卧室功能与空间感.

主卧更是对标豪宅配置,飘窗区域可灵活布置为独立梳妆区,主卫采用四分离设计,并实现了同等户型很难做到的浴缸位.

后续项目还会有更大面积产品推出:

比如建面约150㎡户型:这是杨浦滨江首个三阳台四房,空间实用率很有竞争力.该户型面宽资源同样阔绰,四面宽+南向三阳台设计,南向总面宽约14.2米;客厅面宽约4.3米,进深约7米,客餐厨阳台一体化;除阳台空间外全屋飘窗赠送,主卧270°大转角灵动飘窗;主卧面宽也有约3.8米.

又如建面约170㎡滨江平墅

南向总面宽近20米,客厅和活动室加起来宽约9.25米,还做了双套房——主卧有独立卫生间和衣帽间,老人房也有独立卫生间,三代同堂住在一起也不挤,互不打扰.

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【保利誉滨江】在精装标准的制定上,展现出超越同级的诚意与远见.

从国际一线品牌的整合,到每一处功能细节的打磨,皆以高端居住体验为核心,重新定义杨浦滨江的精装高度.

一、国际品牌阵容,构筑硬核精装基底

严选吉博力、美诺、博世、博洛尼等全球高端品牌,集成日立中央空调与地暖两联供、霍尼韦尔新风系统,形成“高配三大件”,建立起兼具舒适性与健康保障的居住环境.

如此豪华配置,不仅在杨浦滨江板块内优势显著,即便置于全市同级别项目中,亦具备强劲竞争力.

二、材质与工艺并重,细节处见真章

客餐厅厨房地面通铺马力灰大理石,精选产自埃及西奈半岛的优质天然石材,抗压强度高、吸水率低、耐磨性能良好,美观且更易打理.

厨房配备了美诺油烟机、燃气灶、洗碗机以及蒸烤一体机,搭配博洛尼定制橱柜与嵌入式博世冰箱,另配置高仪定制大单槽、3M净水器与欧普凉霸,打造功能完备、体验流畅的高端厨房空间.

卫生间背景墙采用大面板设计,视觉大气统一,排水系统选择行业标杆吉博力,静音耐用,台盆和智能马桶选用高端酒店同品牌唯宝,主卫更贴心配备美妆冰箱,带来高品质的卫浴体验.

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三、全维收纳体系,提升空间实用性

项目系统整合玄关柜、卧室衣柜与床头柜、阳台定制柜、餐厅边柜、厨房及卫生间收纳柜,形成覆盖全家场景的立体收纳网络,极大提升居住整洁度与实用效能.

四、华为全屋智能,构建可持续智慧生态

搭载华为全屋智能系统,实现便捷的场景化控制,客厅和主卧的智能灯光+智能窗帘+安防+遮阳+影音等等功能一屏掌握.

依托华为独创的“1个主机-2个交护方式-N个生态链”,不仅仅是聚焦当下,系统更具备高度的扩展性与持续升级能力,为家庭构建一个面向未来的智能化生态系统.

土拍回顾及规划

2025年5月9日,上海第四批次土拍中,保利置业经过72轮竞价,以总价424063万元竞得杨浦滨江地块,楼板价80199元/㎡,装修标准≥4000元.

该地块位于杨浦滨江的南段,直线距离黄浦江仅约500米.

地块东至L4-11规划街坊通道,南至L4-11规划街坊通道,西至定海路,北至L4-10规划绿地,地块出让面积21150.46㎡,容积率2.5,建筑面积52876.15㎡.

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根据设计方案显示,项目规划建造8栋5-17层住宅,

社区为高低配置,涵盖小高层、洋房与叠拼等多类业态,形态丰富且稀缺.

尤其是坐落于社区核心位置的叠拼产品,近二十年来在杨浦滨江几近绝迹,稀缺价值不言而喻.

社区整体采用北高南低布局,结合东侧公园与南侧低密度规划,最大限度保障高层视野的通透与辽阔,预计高区户型可远眺黄浦江景、复兴岛与城市绿地,将自然与繁华尽收眼底!

藏品级奢华立面,刷新城市美学高度

基底采用质感厚重的石材,上层第一界面则以全铝板+玻璃幕墙为主,极具视觉美感.

虽说周边同期项目也采用了石材、铝板、玻璃幕墙等立面材质,但是如果细究用料比例与工艺标准,项目之间高下立现.

不少项目仅在部分主立面使用高端材质,例如楼栋南侧,其余立面则降级加入真石漆.整体来看真石漆占比常超过三成,铝板、玻璃与石材合计占比约七成,导致立面质感参差、视觉割裂明显.

这种“立面不平权”不仅影响建筑的整体观感,更关乎其长期的生命力.

而【保利誉滨江】则突破常规,实现“四面平权”设计:无论南向或侧、北立面,均以统一的高标准精细处理,真正做到建筑全域无弱面,再度刷新杨浦滨江的立面美学标杆,彰显领衔产品力!

社区内部则以“三轴五园”为框架,打造八大场景,汲取英国邱园与德寇特花园的设计灵感,呈现“东韵西境”的融合美学.

下沉庭院依建筑与绿意而建,塑造出层次丰富的立体景观,形成多维度的园林秘境,为居者提供一处静谧独特的自然栖居地.

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超3000㎡泛会所体系,重构品质生活场

社区规划约3000㎡复合型泛会所,由约1500㎡下沉式景观会所与约1500㎡架空层泛空间共同构成.

设计上融合曲面金属与天然石材,呈现兼具未来感与奢华格调的美学表达.

功能上涵盖全维度生活场景:地下会所设置恒温泳池、健身房、瑜伽室、男女干蒸房及带自然采光的地下光厅.

同时配备私宴厅(含厨房)、咖啡茶歇区、红酒品鉴区、棋牌室及深度洽谈区,满足高端社交与品质休闲需求.

架空层功能根据家庭需求规划,分别服务于儿童、女主人及男主人,精准适配每一位家庭成员的生活需求.

从社交至健身,从独处到共聚,一切生活想象,皆在此从容安放.

内外双园交织,立体沉浸的自然栖居

项目东侧即为保利置业代建的约6000㎡量子艺术公园.通过多层次空间叠合交织,融入科技感与潮流元素,呼应复兴岛“复兴时刻12刻度”主题,打造全龄友好的活力社交场所.

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同时延续复兴岛生态脉络,营造四季可赏的植物景观;高约9.7米的立体二层观景台,搭配艺术雕塑节点,犹如灵动裙摆,成为老少皆宜的梦幻观景场所.

未来从小区次入口即可直接进公园,宛如专属的“社区后花园”!

项目效果图过程稿,仅供参考

生活配套

交通方面:从项目步行到12号线爱国路站(数据来源:百度地图)约700米,这是一条串联上海顶尖商圈的价值金线——直达大连路总部集群、北外滩、苏河湾、南京西路、衡复风貌区等节点,换乘几站也能快速抵达陆家嘴.

自驾有杨浦大桥、军工路隧道等一桥五隧,快速衔接浦东.

商业方面:滨江向来商业资源稀缺,而【保利誉滨江】周边正在建设约13万㎡的超极合生汇,约3.6万㎡的美团黑珍珠美食街、B站二次元商业体,还有现有的上海国际时尚中心等.

教育方面:项目周边有平凉路第三小学、东辽阳中学、上海市第二十五中学,还有规划中的复旦国际学校.

生态休闲:周围还有波阳公园、杨树浦电厂遗迹公园、上海市总工会沪东工人文化宫、白洋淀足球场馆等配套,能够满足文体休闲需求.

上海杨浦保利誉滨江

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Shanghai Yangpu Poly Yubinjiang

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2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析

房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。

一、房产抵押核心类型划分

（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷

1.

抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。

2.

3.

抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。

4.

（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押

1.

一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。

2.

3.

二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。

4.

二、房产抵押申请核心要求

申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷） 三类条件，具体要求如下：

（一）借款人条件

1. 年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。

2. 职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。

3. 征信要求：

· 逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；

· 查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；

· 资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：

· 线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；

· 线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。

（二）抵押物条件

1. 基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。

2. 可抵押房产类型及成数：

· 住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；

· 别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；

· 经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。

3. 不可抵押房产：

· 无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；

· 房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；

· 处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；

· 领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；

· 房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。

（三）公司条件（仅经营贷需满足）

1. 公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。

2. 无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。

三、房产抵押完整办理流程

1. 贷前规划：匹配银行与产品

明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：

· 利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；

· 额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；

· 期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；

· 还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；

· 特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。

2. 提交申请材料

· 个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；

· 公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。

3. 银行审批（7-20 个工作日）

银行重点审核：

· 借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；

· 抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；

· 公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。

4. 签订合同与抵押登记

· 审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；

· 前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。

5. 银行放款

完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。

四、常见问题答疑

（一）哪些人群适合办理房产抵押？

1. 企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；

2. 高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；

3. 急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；

4. 多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；

5. 全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；

6. 征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；

7. 需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。

（二）第三方收款是什么？安全吗？

第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：

1. 借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；

2. 无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；

3. 注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。

（三）房产抵押有哪些申请渠道？

1. 银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；

2. 金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；

3. 民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。