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H户型：131-135（中间套） 三开间南 ⭐

H户型：141-143（边套）

F户型：144-146（中间套）

F户型：146-148（边套）

G户型：171（边套）18套 三房

毛坯交付 单价：6万

卖点

地铁口：18号线繁荣路站距离150米

地铁口：16号线，2.8公里

总共三栋楼：247套

物业费：2.8

售楼处：231别墅🏡 东门 周康路

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匠心钜制恭迎品鉴！

项目信息

由和记黄埔地产倾力打造，曾连续获得由《上海楼市》颁发的上海市联列住宅销售冠军，开盘8开8捷，繁华成熟社区。总建筑面积约35万平方米，规划为联体别墅、公寓、豪华会所及幼稚园大型社区，对口上海市示范性幼儿园东南幼儿园。

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总占地面积约2.6万㎡，建筑面积约34.7万㎡，容积率仅为1.35，绿化率35%；总高18层，层高2.98米；物业费2.8元/平米/月。分为东西区，由别墅和高层组成，共约824户。

【御沁园】六期位于整个大地块的西北角，北至繁荣路，西至沪南公路，南面为5A期别墅区，东临天然河道。

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六期由一栋高层和六栋联排别墅组成，面朝繁荣路设有一处出入口。

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六期高层和五期较为相似，中间套132㎡，边套139-142㎡。

户型图如下：（仅供参考，最终以开发商发布为准）

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左右滑动查看户型图

采用现代经典的建筑风格，采用经典的红色外墙；景观方面，项目结合天然和人工景观水系，结合各层次分明，四季交替的景观绿植，真正地做到了水景与绿化景观自然融合。

同时【御沁园】采用南低北高的设计，加上超大的楼间距，确保了每户的采光。另外项目还采用了人车分流设计，直接驶入地下车库，最大限度地保证了小区的舒适度、安全性和绿化的完整。

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值得一提的是，项目还自带约2500㎡的会所，里面包含了：室内恒温泳池健身房、乒乓球室、桌球室及儿童游乐室等功能。

02

18号线旁，醇熟配套

区位非常不错，所属的周浦板块在整个浦东的位置非常妙，也是浦东人才们的“置业首选”。因为浦东重点发展的三大板块：前滩板块、张江板块、国际度假区板块，与周浦的距离都在10km以内。

交通方面，【御沁园】六期门口就是已建成的地铁18号线繁荣路站（步行约300米）；旁边还有16号线周浦东站（步行约3.7KM）。

自驾方面，项目旁边就是沪南公路，沿沪南公路可以上申嘉湖高速、外环高速、罗山高架、中环高架等，可以畅行整个上海。

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周浦素有“小上海”之称，商业配套均已比较齐全，项目距离人流聚居量最大的万达广场仅地铁1站、直线距离小上海步行街约1.7km，距离绿地缤纷广场约2.3km、步行到周浦集贸市场约1.2km，项目东面还有明天华城自带约5000㎡商业，完全可以满足生活需求。

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，御沁园前期对口东南幼儿园（御沁部），该幼儿园为上海市示范性幼儿园，中小学对口的是澧溪小学和澧溪中学，项目周边还有周浦德英乐幼儿园、华师大附属周浦中学、傅雷中学、尚德实验学校等。

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医疗方面，项目东面就是浦东新区周浦医院，步行约2.7km，就医很方便。

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供应稀缺，明显倒挂

周浦板块是近5年来上海发展规模最大、发展速度最快的板块之一，从周浦万达开业到世博、迪士尼板块辐射，再到自贸区扩容影响，板块发展的概念一个强于一个，区域优势也从中实现一次又一次的升级。

周浦板块过去两年在上海楼市非常活跃，尤其是2021年积分制出台后，珊瑚世纪、壹府澜庭、绿地海富东上海频繁触发积分！周浦地王保利首创颂也顺利清盘！

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从新房房价来看，周浦近几年的项目，新房价格大约在5.8万/㎡，2020年珊瑚世纪和保利首创颂突破板块房价上限，来到了6万+，叠墅均价更是来到了8万+！

上一次开盘是五期，要追溯到2019年12月，彼时均价为5.3万/㎡，毛坯交付，相对于周浦之前的新盘，御沁园离地铁、大型商业更近，也有明确的学区，优势还是非常明显的。

目前【御沁园】二手房在链家网上挂牌7万+，成交6.7万+，也有很明显的倒挂！

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从整个周浦板块供应来看，自2022年开始基本断供。土拍方面，2022年也仅有一副地块成交，即金桥周浦项目，指导价5.6万/㎡。2023年周浦供应或许只有御沁园和该地块。

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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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