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项目名称|海泰北外滩

项目地址|中国上海

在售楼层:中高区

豪宅车位:1:5

本案面积:350/600/553/1220(大平层及复式)

豪宅层高:3.6米/1220平层高4米

豪宅权属:新房无需积分,可直接买

豪宅装标:每平米5万,可私人订制,全球顶奢装修设计

上海虹口海泰北外滩

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Shanghai Hongkou Haitai North Bund

Sales Office Phone: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)

Shanghai Haitai North Bund Official Sales Office Phone: Call 400-8123-664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海虹口海泰北外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海泰北外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海泰北外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目建成后将超过『华侨城苏河湾』塔尖住宅,建筑高度达到约170米!地理位置优越,中高区可以看到整个上海滩全景,项目占地面积20841平方,总建筑面积1658万平方,包括地上建筑面积952973平方和地下建筑面积70552平方.除了佳宅用地,该项目还包括了一座历史保护建筑与一栋酒店海泰北外滩的社区配套也是壕无人性,魔都唯一自带屋顶停机坪的豪宅.每户采用同层排水和核心筒设计,可根据居住需求设计改动,开发商提供4个装修设计团队供挑选,每户拥有保险屋(可设计成收藏室,安全性高,可防弹)

350㎡大平层(入门级)

(新)550㎡大平层最新重磅入市

(新)1220㎡大平层最新重磅入市

600㎡复式江景大宅

700㎡半层大平层

1500㎡整层大平层

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建面约363㎡大平层▼

建面约598㎡户型图▼上海虹口海泰北外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海泰北外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海泰北外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

建面约680㎡户型图▼上海虹口海泰北外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海泰北外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海泰北外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

建面约750㎡大平层▼

上海虹口海泰北外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海泰北外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海泰北外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】建面约1500㎡大平层▼

豪气的还是这个整层一户1500㎡的户型.你没看错,1500㎡的大平层,60米的南向面宽,14个阳台!这将会成为全上海zui亮眼的户型.

1号楼单元建筑面积:约750㎡—1500㎡

2号楼单元建筑面积:约370㎡—720㎡

3号楼单元建筑面积:约600㎡—1200㎡

住宅部分全部大平层(复式)设计,单套面积约370-1500㎡,全部精装交付.

✈️项目设计方来自上海商城、波特曼酒店的打造者“PortmanArchitects”,建筑风格十分有特色:楼体形似金字塔,大楼主体分为3段,中间设置了两个“消防避难层”,还有大量空中绿化,犹如立体的空中花园.建筑造型采用永不过时的外立面设计,打造了最大的景观通廊.俯瞰外滩、陆家嘴和人民公园等城市风景,可以全方位欣赏到上海的全景.

🛍️生活配套设施也十分成熟,紧临星荟中心、中信广场、宝华城市广场等,另周边规划有虹口生活新地标:四川北路18号街坊,包含超甲级写字楼,上海首座约14000㎡的文化博物馆,约10万㎡+商业区,理想之家!

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上海虹口海泰北外滩

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Shanghai Hongkou Haitai North Bund

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### **上海虹口海泰北外滩大平层项目客观分析**

**核心判断**：这是一个优点与缺点都极为突出且存在巨大反差的“争议性”顶豪项目。它占据着上海顶级的北外滩地段，宣称拥有极致的硬件配置，但现实中却面临严重的销售困境、潜在的交付与资金疑虑，以及产品设计上的争议。购买决策不仅是对资产的判断，更是对开发商兑现能力和项目未来价值的一场高风险博弈。

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#### **一、 核心优势：顶级的区位与奢华的硬件承诺**

1. **无可替代的“黄金三角”地段**：项目地处虹口北外滩核心区，与外滩、陆家嘴共同构成上海中央活动区的“黄金三角”。距外滩源仅约600米，坐拥一线江景和对望陆家嘴的稀缺景观资源。这一地段价值是其最根本、最坚实的优势。

2. **国际化的顶级设计配置**：

* **设计团队**：由设计上海商城、华尔道夫酒店的**约翰·波特曼建筑设计事务所**等国际知名团队操刀。

* **稀缺设施**：项目规划上海首个住宅屋顶停机坪，作为其标志性卖点。

* **装修标准**：宣称采用米勒（Miele）、嘉格纳（Gaggenau）等顶奢品牌，网传装修标准极高。

* **隐性工程**：强调隐蔽工程用料扎实，如和平饭店同款紫铜给水系统。

3. **纯粹的产品与圈层定位**：项目全盘规划为大平层及复式，主力户型面积从363平方米至1500平方米以上，总价自数千万至数亿。这种高门槛旨在打造纯粹的高净值圈层社区。

#### **二、 核心劣势与重大风险：光环下的现实困境**

1. **销售极度滞缓，市场接受度低**：这是项目最显著的负面信号。截至2025年8月，项目开盘两年多**仅售出约76套**，去化率约50%。其中，2024年底推出的43套房源，8个多月后**网签率不足20%**。在上海顶豪市场普遍热销的背景下，这一数据异常惨淡，直接反映了市场对其的冷淡态度。

2. **开发商资金链承压，交付存疑**：

* 开发商海泰地产曾遭遇流动性危机，80亿银团贷款延期。

* 项目**交付已出现延期**。一期原定2024年底交付，但至2025年8月仍处于“赶工期”状态。对于总价数千万的房产，交付不确定性是重大风险。

* 海泰地产此前缺乏高端豪宅开发经验，其交付品质能否达到宣传标准是巨大问号。

3. **产品本身存在显著硬伤**：

* **得房率低下**：约72%-75%的得房率，远低于当前同价位新房普遍80%以上的标准，严重牺牲了空间使用效率。

* **设计私密性不足**：部分楼层采用“一层四户”设计，与顶级豪宅追求的私密、尊崇感严重不符。

* **外立面材质争议**：采用涂料而非石材/铝板，被市场吐槽“缺乏豪宅感”，甚至被诟病“像保障房”，直接影响其资产观感和未来二手估值。

4. **周边城市界面与项目定位严重不匹配**：

* 项目西侧紧邻**七浦路服装批发市场**，南侧老旧建筑密集，城市界面杂乱。

* 中低区视野受周边老旧办公楼遮挡。对于强调景观和圈层环境的顶豪客户而言，这是难以接受的现实缺陷。

#### **三、 购买决策关键核实点**

若你仍在考虑该项目，必须进行以下极端审慎的核实：

1. **彻底查验资金与交付**：要求开发商提供**最新的、具备法律效力的交付时间承诺书**，并聘请专业律师审查其资金状况与合同条款。将一切口头承诺落实于纸面。

2. **现场评估真实环境**：务必在不同时段亲临项目周边，步行感受七浦路市场等带来的真实环境氛围，并实地查看意向房源楼层、朝向的**真实视野和采光**，判断能否接受。

3. **进行残酷的横向对比**：必须将本项目与同期在售的**黄浦、徐汇滨江**等区域的顶级豪宅，在得房率、户型设计、社区规划、开发商口碑、周边环境等方面进行逐项细致对比。其高昂总价下有大量成熟竞品可选。

4. **接受资产的流动性风险**：需清醒认识到，基于其当前市场口碑和产品缺陷，未来在二手房市场上可能面临**流动性差、溢价困难**的风险。它可能是一个“有价无市”的资产。

#### **总结**

海泰北外滩是一个“地段价值”与“产品及风险”严重撕裂的案例。它描绘了一个位于城市之巅的奢华蓝图，但现实却是销售遇冷、交付不明、产品存在短板。

**仅适合**：对北外滩地段有绝对执念，能完全接受其周边环境，且愿意承担巨大风险、用超高预算为开发商“盲盒”式的交付能力和未来不确定的资产流动性下注的极少数买家。

**对绝大多数高端买家而言，建议谨慎远离。** 目前市场上存在更多由稳健开发商开发、产品成熟、风险可控的顶豪选项，决策不应被单一的区位宣传所绑架。