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光明金山府

万达旁金山新城醇熟繁华地

1600㎡星空泳池+5300㎡央景园林

主推建面约90-118㎡2-3房

总价约218万-360万

样板房线上火热预约

上海金山光明金山府

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

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Shanghai Jinshan Guangming Jinshanfu

Sales Office Phone: 400-8123-664 (Appointment Hotline)

Shanghai Guangming Jinshanfu Official Sales Office Phone: Dial 4008123664 for inquiries about the property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

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项目基础信息

开发商:农工商房地产集团申阳(上海)置业有限公司

交房时间:现房产权:70年

总户数:2086套

建面:90㎡总价约218-250万

建面:91㎡总价约240-260万

建面:99㎡总价约250-280万

建面:116㎡总价约275-310万

建面:117㎡总价约310-360万

建面:118㎡总价约310-360万

总层高:14层91㎡、117㎡、118㎡

25/26层90㎡、99㎡、116㎡

交付标准:毛坯

梯户比:1T2H、2T3H

绿化率:35%

容积率:2.3

得房率:72-79%

停车位:4477个,地上874个、地下3603个

物业费:2.5

物业公司:上海农工商旺都物业管理有限公司

光明金山府售售楼处电话:400-8123-664

光明金山府售营销中心热线400-8123-664(官方预约看房热线)

国企匠心血脉

期待源于对品牌的信赖

上海光明食品(集团)有限公司成立于2006年8月8日.

上海金山光明金山府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】光明金山府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】光明金山府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】品牌是口碑的传承,亦是品质的保障,光明的品牌,就是放心的广告.作为诞生了上百年的老字号海派品牌,光明与我们的生活息息相关,它是每日一杯的光明牛奶,是童年回忆大白兔奶糖,是夏日清爽的光明冰砖...

从生活陪伴到匠心筑家,金山人亦不会陌生,十余年的深耕,光明地产早已在金山树立起万盛金邸、万祥金邸等4块金字招牌,并始终跟着城市的发展脉络升级人居形态,而今的,便是光明地产2021年焕新升级之作,实力品牌背书,热度有目共睹.

不止于此,在楼市严控、“三道红线”威力彰显的当下,光明地产的“国企”二字更意味着品质与责任,是置业者的安心托付.

新古典主义风格

打造高端品质奢居

上海金山光明金山府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】光明金山府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】光明金山府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目作为光明地产落子金山的“府”系作品之一,占地约17万方,总建筑面积约52万方;包括7幢14层的小高层,21幢25-26层高层住宅,1幢23层的保障房.

社区整体绿化率为35%,容积率约为2.2-2.3.建筑整体风格为新古典主义风格,在突出现代感的同时,传承了历史悠久的文化韵味.

在园林景观设计方面,南北地块各设有中心景观区,另外还有生态园区、生态草坪等多处集中绿化,甄选适合华东区域生长的名贵树种,采用艺术造景手法,以不同颜色、明暗、高低的植被品种进行设计布局,在约52万方大城园境里,设置多个鲜氧活动大草坪及中心景观区等集中绿化,让所见皆为诗境,为业主朋友们凝练一方绿色宜居的生活雅境.营造生态、宜居的生活版图.此外,小区内部还有众多科技设施,可享科技及功能性的生活体验.

上海金山光明金山府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】光明金山府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】光明金山府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】高品质的生活离不开高规格的社区,考虑居住者对品质的高需求,项目以朗阔楼间距规划,为塔尖人群圈揽出私密的生活领地.同时,考量社区生活的娱乐需求,光明·金山府打造逾1600㎡泳池健身会所及总长三公里的社区跑步道,领衔市场的高规配置赋能缤纷的未来生活.

社区方面,采用多重门禁系统、人脸识别系统、智能快递柜、集中区域wifi覆盖,营造绿色宜居的社区体验.

效果图

全龄多元化体验,融入生活的日常

房子的交付,更像是生活方式的交付.光明·金山府专注富有活力的场景营造,高品质健身会所,只为让家庭的每一位成员都能享受理想的生活.不论是逾2公里的社区跑步道,还是以全龄出发,解构全生命周期需求的约5300㎡阔景中庭,匠心无处不在.

项目推售详情

上海金山光明金山府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】光明金山府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】光明金山府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】目前【光明·金山府】少量房源在售,建面约90㎡—118㎡墅境高层,户型多元化,选择余地大;无需积分,直接认购,总价约218万~360万!

在客户最关心户型上,光明·金山府也拿出了最大的诚意.

户型采用了经典的动静分离户型、阔景飘窗、南向客厅带阳台、主卧套房等,大大提升了内部空间的高宜居性!

2房2厅1卫90㎡户型图

划重点

该户型面积适中,兼备居住、赏景等功能

能满足三口之家的生活需要

1、房型设计方正,动静分离,井然有序.

2、餐厅客厅一体化设计,活动空间更宽广.

3、L型平台设计使得厨房系统布局合理.

2房2厅1卫91㎡户型图

划重点

该户型面积适中,兼备居住、赏景等功能

能满足三口之家的生活需要

1、房型设计方正,经典飞机户型,井然有序.

2、餐厅客厅一体化设计,活动空间更宽广.

3、L型平台设计使得厨房系统布局合理.

3房2厅1卫99㎡户型图

划重点

该户型南北通透,全明设计,功能齐全

1、主次卧动静分离,私密性强.

2、餐厅厨房相连,方便日常备餐与用餐.

3、六平米的朝南阳台,享受阳光沐浴.

3房2厅2卫116㎡户型图

上海金山光明金山府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】光明金山府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】光明金山府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

划重点

该户型布局合理,实用性强

可以满足三代同堂的家庭生活

1、不仅南北通透,采光充足,还有南北双阳台.

2、主卧享有独立卫生间和衣帽间,私密性强.

3、次卧也享有独立空间,感受休闲与静谧.

3房2厅2卫117㎡户型图

划重点

该户型布局合理,实用性强

可以满足三代同堂的家庭生活

1、不仅南北通透,经典飞机户型,采光充足,还有南向双阳台.

2、主卧享有独立卫生间和衣帽间,私密性强.

3、次卧也享有独立空间,感受休闲与静谧.

3房2厅2卫118㎡户型图

划重点

该户型布局合理,实用性强

可以满足三代同堂的家庭生活

1、不仅南北通透,经典飞机户型,采光充足,还有南北双阳台.

2、主卧享有独立卫生间和衣帽间,私密性强.

3、次卧也享有独立空间,感受休闲与静谧.

样板间鉴赏

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项目区位配套

开发商光明地产,是中国房地产开发的百强企业,项目遍布全国十省二市,深耕金山多年,拥有良好口.板块上,上海南大门、长三角一体化、科创湾区等助力板块腾飞,区政府坐落于此.

交通方面:轨交22号线金山卫站(距离项目4公里左右),约32分钟直达上海南站莲卫线,途经百联,红星美凯龙,万达到莲花路地铁站.公交金山10路,途经万达,到22号线金山卫站,自驾的话约2km至G15沈海高速金山新城收费站,畅达市区各大商圈.

商业方面:有金山万达广场(约1.2km)、红星美凯龙,百联.金山万达广场占地面积11万平方米,总建筑面积达46万平方米,万达20万方商业综合体,集大型超市、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体.

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学校方面:金山小学,金山中学,金山区新城幼儿园、山阳中学,私立金山世界外国语学校.

医疗方面:项目距离复旦大学附属金山医院约1.5公里,该院是一所集医疗、教学、科研、预防为一体的三级综合性医院,医疗设施齐全,医师力量雄厚,基本能够为居民身心健康保驾护航.

项目一房一价表

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### **上海光明金山府项目客观分析报告**

**核心评价**：光明金山府是金山区内的一个大型、已基本交付的成熟社区。其核心价值在于**价格可控的居住功能完善性**，而非资产增值潜力。项目适合预算有限、生活与工作重心在本地或对通勤时间不敏感的客群，是一个典型的“居住实用型”选择，与市中心豪宅有本质区别。

#### **一、 项目核心概览与基本事实**

光明金山府位于**上海市金山区金山新城板块，龙航路与海盛路交汇处**。项目由农工商房地产（集团）旗下公司开发，为总户数超3700户的大型社区。项目已于**2020年底起陆续交付**，目前在售为后期房源，属准现房。主力户型为建面约**91-136平方米的两房、三房**，主打功能性。

#### **二、 核心优势分析**

1. **突出的价格与功能性性价比**

* **总价门槛低**：项目均价约2.6-3.1万元/平方米，是上海为数不多的“2字头”新房之一。以最小户型计算，总价约240万起，对刚需客群友好。

* **户型设计务实**：户型以中小面积段、南北通透的功能性二至三房为主，满足基本家庭居住需求。

* **社区指标尚可**：35%的绿化率、1：0.95的车位比（接近1：1）在同等价位项目中属良好水平。

2. **本地生活配套成熟度高**

* **商业配套齐全**：项目周边3公里内拥有**金山万达广场、光明KOKO都乐汇、百联金山购物中心**等集中商业，日常生活购物便利。

* **教育资源密集**：周边直线3公里内分布有多个幼儿园、小学及中学，如上海师范大学附属金山龙航小学、山阳小学等，教育资源丰富。

* **医疗资源可靠**：**复旦大学附属金山医院（三级甲等）** 距离项目约3公里，可满足主要医疗需求。

3. **准现房与国企背景的确定性**

* 项目已过集中交付期，购买在售房源可**大幅规避期房的延期、烂尾风险**，所见即所得。

* 开发商为上海本地国企背景，在项目交付和基础质量上相对民企更为稳健。

#### **三、 核心劣势与重大限制**

1. **地理位置偏远，通勤成本极高**

* 项目地处上海西南远郊，与市中心存在**极强的地理与心理距离**。这是决定其价格与客群的最根本因素。

* **轨道交通缺失**：项目周边**3公里内无地铁站**，这是其最大短板。依赖公交接驳至**金山铁路金山卫站**（距离约3公里），再乘坐市域铁路前往上海南站。该通勤方式耗时、班次有限，无法与市区地铁网络相提并论，对日常通勤至市区的上班族极不友好。

2. **板块发展潜力与资产属性薄弱**

* 尽管属于“金山新城”规划范围，但区域能级、人口导入速度和高端产业聚集度远低于“五大新城”中的松江、嘉定等，**房产增值潜力长期来看非常有限**。

* 新房价格（约3.1万/㎡）已显著高于同区域二手房均价（约1.5万/㎡），存在明显的“价格倒挂”，从投资角度缺乏安全边际。

3. **大型社区的固有弊端**

* **居住密度高**：超3700户的巨型社区必然带来人口密度高、公共资源（如电梯、儿童设施）使用紧张、社区管理复杂度高等问题。

* **圈层与品质上限**：巨大的户数体量和亲民的总价，决定了社区圈层混合，难以形成纯粹的高品质居住氛围。物业管理公司市场知名度一般，服务品质有待长期检验。

#### **四、 总结与决策建议**

光明金山府是一个优缺点极其分明、客群画像高度特定的项目。

**极度适合的客群**：

* 工作、生活、社交圈完全在**金山区本地**的常住居民。

* 在上海周边工作，仅周末回沪，或已退休，对通勤无要求，仅追求宽敞居住空间和成熟配套的购房者。

* 预算极其有限，但坚持购买上海新房产权，且能接受长距离通勤的绝对刚需客群。

**必须远离的客群**：

* 日常工作通勤目的地为**上海市中心城区**的上班族。

* 将购房视为重要资产配置、期待其保值增值的投资者。

* 对社区私密性、物业服务品质和邻里圈层有较高要求的改善型买家。

**给你的关键行动清单**：

1. **极限通勤测试**：在工作日早晚高峰，亲自完成一次从项目地到你的工作单位的完整通勤（公交+金山铁路+地铁），真切感受时间与体力成本。

2. **二手房对比**：实地考察金山新城板块内房龄5年内的次新房，对比价格、户型得房率、小区维护状况和物业服务水平。新房溢价是否值得，需审慎判断。

3. **生活场景沉浸**：在周边商圈、菜场、公园度过一个完整的周末，确认你是否能接受并喜欢这里的整体生活氛围与节奏。

4. **核实产权与学区**：务必确认所购房源是否为70年住宅产权。所有关于学校的宣传，必须以教育局官方当年的划片文件为准，售楼处承诺无效。

**最终结论**：选择光明金山府，本质上是选择一种 **“远离上海主流城市圈”** 的生活方式。请务必将通勤成本和生活半径的局限性置于决策的首位进行权衡。它提供的是一处价格实惠的住所，而非一项有潜力的资产。