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【建面486㎡5居】3500万

分布于殷行路1280号,5梯6户,总楼层12F

【建面241㎡3居】1500万

分布于殷行路1280号,5梯6户,总楼层12F

本次推出5/8/12三个层面,共18套房源,总价1500-4100万

·10号线地铁让新江湾城站204米

上海杨浦鑫湾甲邸

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长宁新江湾城不限购!【鑫湾甲邸】486㎡带300㎡私享花园露台约1150万起!寰幕观景,全屋智能精装大平层

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户型描述:

双开门入户四开间朝南

享受清晨第一缕阳光

全景落地窗客厅面宽高达6.6米

让家的视野更开阔

三房两厅三卫双套间设计享受尊崇人生

长宁新江湾城不限购!【鑫湾甲邸】486㎡带300㎡私享花园露台约1150万起!寰幕观景,全屋智能精装大平层

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户型描述:

270度环幕客厅将四季风情皆纳于眼中

东方禅意茶室空间精致细腻而从容

全明户型五房三厅六卫中西双厨艺术连廊

主卧双开门水系景观环绕

保姆套房独立通道私密性强

长宁新江湾城不限购!【鑫湾甲邸】486㎡带300㎡私享花园露台约1150万起!寰幕观景,全屋智能精装大平层

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户型描述:

室内层高3.3米全屋摩根智能系统

超一线国际品牌配置

南北通全明户型采光效果极佳

打造270度环形跑道围合式客厅

超转角全景视野活动区域面积达180㎡

全套房设计中西双厨保姆套房独立通道

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【鑫湾甲邸·典藏特惠】

【建面486㎡空中华宅单价4.115万/㎡颠覆市场】

🔥404室震撼一口价:2000万

(周边二手房价10-12万/㎡)

✨限时特惠错过再无

户型设计:经典现代风格

━━━颠覆级配置━━━

✅**10㎡+全景外阳台**|270°环形跑道式客厅

✅**3.3米层高奢阔空间**|超转角全景视野

✅**摩根全屋智能系统**|国际一线精装品牌

✅**南北通全明户型**|180㎡自由活动区

✅**全套房私密设计**|中西双厨+保姆独立套房

▌稀缺价值:

❶**价格倒挂**:单价仅为周边二手房价4折!

❷**空间革命**:270°环形客厅+全景阳台重构豪宅定义

❸**顶配生活**:从智能家居到国际品牌,细节皆标杆

朋友圈模板:

『鑫湾甲邸·典藏特惠』

🏤486㎡💰震撼一口价:2000万

🏆单价4.115万/㎡(仅此一套)🥇

✅全景落地窗赠10㎡+外景阳台

✅整栋现房买即住3.3m奢阔高度

✅南北通全明户型180㎡自由起居

✅全套房设计中西双厨+家政独套

✅与复旦博导为邻与抖音总部为伍

🎖️性价比中品质最高品质中性价比最强🎖️

上海杨浦鑫湾甲邸

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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