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同内环豪宅同级别的精装标准

超配酒廊，泳池，健身等功能的星级会所

下沉庭院、架空层、酒店式入口、奢华公区

宝山纯粹改善的会所大宅

招商中旅·观境

五批次建面89-110㎡3房

已过会 即将开启认购

上海宝山招商中旅·观境

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Shanghai Baoshan China Merchants CTS Guan Jing

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Shanghai China Merchants CTS Guan Jing Official Sales Office Hotline: Call 400-8123-664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

1地段

上海宝山招商中旅·观境售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】招商中旅·观境售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】招商中旅·观境售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】招商中旅·观境毗邻7号线潘广路站,2站顾村公园,并途经上大、长寿路,直达静安寺.

交通条件优越:紧邻地铁7号线,4站抵达中环南大、快速链接长风、静安寺、长宁古北、上海南站、紫竹高新区等多个城市节点;宝嘉线(规划中),互通嘉闵线(在建),13站通达大虹桥.

头部资源汇聚:约1.5公里菊盛公园,约2,8公里网红生活目的地顾村公园,相邻民办华曜实验学校、厚仁小学、菊泉学校、乐之中学、以及华山医院宝山园区(教育设施与社区间的招生对应关系由当地政府教育主管部门确定)

大家知道,这里规划了招商花园城X,招商时代乐章也在隔壁,可以说共筑潘广路TOD大城.

上一个招商花园城X项目位于浦东曹路,秉持“X+商业”差异化策略,打造了曹路市集、室外36米的“天环飞瀑”、屋顶星际跑道等特色场景,并以超200个的全业态品牌数量,超50%的区域首店,成功点燃区域消费热情.

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而这一次潘广路的招商花园城X商业会比曹路更高能级、更大体量.

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商业上,附近还有龙湖天街商业中⼼、正⼤乐城、宝龙⼴场、旭辉U天地.

2产品

1、流体美学:

游艇曲线,鎏⾦塔冠:

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项目效果图,仅供参考,以实际交付为准

微弧阳台,环幕之境:

项目效果图,仅供参考,以实际交付为准

轻法雅奢的圆润线条,比如入户门头:

项目效果图,仅供参考,以实际交付为准

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2、镜⾯美学:

⼤窗墙⽐,打造宽屏⽴⾯:

项目效果图,仅供参考,以实际交付为准

社区上,项目享四重酒店式归家

第一重:约70⽶超⼤尺度酒店感门庭,打造酒店般的港湾式落客.

第⼆重:酒店式礼品⼤堂,以星级酒店审美融合⾮遗技艺,每次回家宛如⼊住酒店的checkin.

第三重:浮岛⽔庭,下沉式中庭花园,以⽔境、浮岛、密林,构建都市中的谧境.

第四重:⼊户单元门头延续奢华酒店的美学质感.

项目效果图,仅供参考,以实际交付为准

还配备⽆边际会所,含酒廊、泳池、健⾝、瑜伽、私宴、棋牌、⾼尔夫等功能空间.

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「招商中旅·观境」户型鉴赏↓

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样板间图片:

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招商中旅·观境毗邻7号线潘广路站,2站顾村公园,并途经上大、长寿路,直达静安寺.

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头部资源汇聚:约1.5公里菊盛公园,约2,8公里网红生活目的地顾村公园,相邻民办华曜实验学校、厚仁小学、菊泉学校、乐之中学、以及华山医院宝山园区(教育设施与社区间的招生对应关系由当地政府教育主管部门确定)

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### **上海宝山招商中旅观境楼盘客观分析报告**

**核心评价**：招商中旅观境是一个定位明确但市场表现存在反差的楼盘。作为由招商蛇口与中国旅游集团联合开发的大型TOD综合体，其在产品力和远期规划上具备一定潜力，但同时也面临区域认可度、配套兑现周期和激烈市场竞争的现实挑战。其核心问题在于，项目宣传的“宝山改善标杆”定位与市场接受度之间，目前存在明显鸿沟。

#### **一、 核心优势**

1. **开发商与产品力基础**：项目由招商蛇口与中旅投资双央企联合开发，这为其**资金安全性和交付保障**提供了相对可靠的基础。在产品设计上，项目确实试图突破宝山市场以刚需为主的格局，主打建面约89-144平方米的改善户型。部分户型采用了大面宽阳台、横厅等设计，精装标准也宣称配备了中央空调、新风、地暖等。

2. **交通与规划概念**：项目最大的实质性优势是紧邻地铁7号线潘广路站（宣称距离约300米），**轨道交通通勤便利**，可直达静安寺等核心区域。同时，它被规划为TOD（以公共交通为导向的开发）综合体，未来社区商业部分（招商花园城X）若能成功落地，将提升生活便利度。

3. **价格调整后的性价比**：与早期宣传相比，项目后期价格有所调整。有信息显示，其三期均价约为4.74万元/平方米，较前期价格有所下调。在宝山区域内，若对比同面积段品质次新房，此价格使其具备一定的价格竞争力。

#### **二、 关键风险与需核实项**

1. **市场遇冷与区域认可度**：这是项目最显著的风险信号。公开数据显示，其**二期开盘去化率曾低于10%**，遭遇市场冷遇。这反映出，尽管开发商努力提升产品力，但市场对于在宝山顾村板块以高价购买“改善豪宅”的接受度非常有限。其“北境之王”的定位并未获得广泛认同。

2. **配套兑现与居住便利性周期**：

* **商业配套**：项目宣传的大型商业综合体（花园城X）目前仍在建设中。从建设到成熟运营需要数年时间，**短期内无法享受**，当前仍需依赖周边如龙湖宝山天街等现有商业。

* **教育资源**：所有关于学校的宣传，如“民办华曜实验学校环绕”，均**不构成学区承诺**。学区划分每年由教育部门确定，存在不确定性，需向区教育局核实。

3. **地段与通勤的双面性**：项目地处宝山新顾城，虽依托7号线，但板块能级与市区核心地段有本质差距。对于在市中心工作的购房者，依赖7号线通勤需**承受早晚高峰的极端拥挤**。自驾则依赖沪太公路等主干道，高峰期拥堵严重。

4. **产品定位与总价矛盾**：项目主力户型总价集中在400万至700万以上区间。在这一总价段，购房者选择面极广，会将其与南翔、周浦等发展更成熟的外环板块，甚至市区二手房进行全方位对比。项目在品牌、地段认知度上并无明显优势。

#### **三、 总结与针对性建议**

招商中旅观境更适合对**地铁通勤极度依赖**、工作生活圈在浦西北部（如静安、普陀），且愿意用当下的不便**换取远期规划**（TOD商业）和相对较新产品的购房者。它不适合追求顶级地段、成熟即享配套、或对资产短期流动性要求高的买家。

**行动核实清单**：

1. **亲测通勤**：务必在早晚高峰实地乘坐7号线，体验从潘广路站到您工作地的拥挤程度和耗时。

2. **核实价格与合同**：详细了解不同楼栋、楼层、户型的实际成交价及所有优惠。将销售承诺的**精装品牌、型号、会所设施**等一切细节，明确写入购房合同。

3. **进行残酷对比**：不要只看本项目。必须将相同预算下的至少三个选择（如南翔、周浦的新房或市区二手房）列入清单，从通勤时间、现有学区、商业成熟度、社区品质等方面进行逐项打分比较。

4. **管理预期**：将项目周边所有在建工程的竣工时间表作为重要考量因素，接受未来3-5年内可能处于“工地环绕”状态的现实。