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01

主力户型介绍

主力户型包括建面约95㎡三房两厅两卫，约125㎡四房两厅两卫。

约95㎡三房两厅两卫

约95㎡三房两厅两卫，做到了三开间朝南+瞰景大阳台+主卧套房设计+南北通透+卫生间干湿分离，该户型得房率和空间利用率都非常高。

入户玄关设计，设置了收纳空间，出入更有仪式感；

客餐厅相连，约3.5米的面宽更显宽敞、大气，再加上更宽的瞰景阳台，室内采光、通风都非常好；

主卧套房设计，带独立卫生间和飘窗，专属于主人的私密空间；

值得一提的是，该户型还设置了一个收藏间，方便收纳。

约125㎡四房两厅两卫

约125㎡四房两厅两卫，一梯一户设计，专属入户空间。

该户型做到了四开间朝南+主卧套房设计+卫生间干湿分离，超大南向采光面，室内通透明亮。

客餐厅相连，约4.9米大面宽横厅，客厅南连观景大阳台，会客区空间宽奢、大气；

该户型享受了墅居体验，是三代同堂优质户型之选。

02

项目配套与区位优势

华新虹桥数字物流装备港规划

咫尺虹桥主城区，华新虹桥数字物流装备港来了！

大虹桥作为整个长三角的商务中心，沉淀多年，如今已然进入产业大爆炸阶段。

虹桥核心区已开发殆尽，下一个重点无疑是虹桥前湾地区。

上实云端所在的青浦华新，与虹桥前湾地区核心直线距离不过2公里，可谓是近水楼台先得月。

更何况，大华新在沉寂多年后，终于迎来了专属的重磅规划！

华新位于虹桥商务区西北部，是大虹桥商务区的扩展部分之一，也是长三角进入大虹桥的必经之路，定位为大虹桥的配套居住区和功能服务区。

十四五规划显示，华新镇将重点打造“虹桥智造园”、“虹桥数字谷”、“虹桥医创城”、“虹桥生态湾”四大载体，总规划面积11.64平方公里。

作为长三角数字干线“五大支柱”之一，青浦智能化国家物流枢纽建设稳步推进。

华新镇依托中通、圆通、韵达、极兔、顺丰、安能等快递物流总部企业，虹桥数字物流装备港正推动着数字物流迈向一个崭新的高度。

未来，华新将成为产城融合一体现代化社区的示范样板，打造千亿级上海商贸服务型国家物流枢纽！

一二手房价差异与性价比

一二手房价有明显差异，上实云端性价比超高！

依托大虹桥发展红利，青浦华新已今非昔比。

但，华新板块已鲜少有新盘入市，也没有存量房，近两年仅有2幅宅地成功拍出，其中就包括预备入市上实云端。

新房方面，上实云端容积率仅约1.5，是7-8F洋房产品，联动价4.57万/平；隔壁新项目容积率约1.8，是14-16F高层产品，联动价4.6万/平。

华新的次新房价格依然不低了。

周边次新房虹桥金茂悦已有成交数据，二手房成交价高达5.8万/平，挂牌价也已超5.5万/平。

毋庸置疑，华新板块一二手房价已有明显的差异。

上实云端是华新少有的低密洋房，居住舒适性更高，联动价反而更低，性价比超高！

商业与生活配套

近40万方商业环绕，近享虹桥商务区高能级配套！

青浦华新经过多年发展，区域内配套已有一定规模，大中型商业及居住区林立。

项目东侧就是7.7万方的博隆（虹桥）商业广场，步行可达。

周边更有西郊乐缤纷广场、虹桥宝龙生活广场、朋联国际购物中心、新尚生活广场、青浦光明荟等近40万方超大体量的商业配套。

项目与潮流网红打卡购物中心COSTCO超市直线距离约6.5公里，驱车前往仅一杯咖啡的时间，非常便利。

项目北侧直线距离约400米就是华新公园，是休闲娱乐的好去处。

交通规划

据了解，轨道交通规划有局域线服务华新镇，上海示范区线已经开工建设。

示范区线是一条联系虹桥主城片区与长三角生态绿色一体化发展示范区的市域铁路，同时加强华新镇等区域与虹桥枢纽的快速联系，并可与13号线、25号线等线路换乘。

华新镇的居民们可以期待了！

凭借区位优势，上实云端驱车前往大虹桥核心商务区非常方便，在这里可以享受到更高能级的配套，食、购、游、娱、文、体都可以得到满足。

虹桥核心区配套

大虹桥核心商务区内虹桥天地，龙湖虹桥广场，虹桥汇等大型配套林立，更有百老汇等文体资源丰富。

这里国际学校扎堆，上海美国学校，上海英国学校等为精英教育保驾护航。

另外，还有百汇国际医院等10家医院，7家诊疗中心。

03

项目开发商与社区规划

开发商背景

上实云端是大虹桥周边非常少见的低密洋房社区，由上海实业（集团）有限公司旗下的上海实业城市开发集团有限公司开发建设。

在房企频繁暴雷、追求利润至上的当下，上实城开有国企背景护航，作为百强实力房企，品质卓越，交房有保障，安全值得信赖。

上实集团旗下拥有沪、港、新三地七家上市公司，业务涵盖生物医药、环保基建、房地产、金融和消费品等五大产业领域。

上实城开26载，香港联交所主板上市，业务主要分布于上海、北京、天津等11个重点城市，造就了上海万源城、城开御瑄、城开云外、TODTOWN天荟等一批中高端项目。

社区规划与景观设计

上文说到，上实云端容积率仅约1.5，是公园式洋房社区。

为什么说容积率？

容积率直接影响建筑形态，这又关乎社区格调、私密性、舒适性。

大虹桥周边已鲜少有低容积率的地块，蟠龙天地二期高层产品均价约6.15万/平，三期洋房产品均价约6.75万/平，足足差了4000元/平。

这就是低密洋房带来的超高附加价值。

上实云端由11栋7-8F电梯洋房组成，拥有奢阔楼间距，生态公园+现代洋房，居住舒适度倍增！

上实云端是现代园系风格，用现代美革新洋房建筑，整体布局为舒展的曲线形式，实现社区内景观与光照的完美组合，于城市都心打造园系森林居所。

社区景观规划“一轴一心一带四组团”设计，步入社区，移步易景，仿佛走在公园里。

礼序门庭，尊荣归家，每一步皆是度假感。

归家礼仪轴线上，一眼望去，是奢雅墙景、移动花钵、潺潺水景、精装轩敞的入户大堂……为业主渲染归家的无上的尊崇感、仪式感。

四重生态境界+林荫景观带，森林居所不过如此！

项目打造“四季有景，三季有花”的植物氛围，林荫景观带更让社区充斥着绿意，实现一步一景的效果，生态公园不过如此！居住在绿意环绕中，隔绝喧嚣，让业主们纵享静谧生活。

景观会客厅+活力花园，休闲社交的好去处！

项目构建了景观会客花园、邻里休闲花园等自然式社交生活场域，为人们的休闲、会客交谈创造出无限雅趣意境。

04

项目基本信息

项目概况

项目：上实云端

主力产品：洋房产品：建面约95㎡三房两厅两卫、建面约125㎡四房两厅两卫

地址：青浦区华腾公路与新凤北路交叉口

交通贴士：2号线、17号线、13号线延伸线（在建）、示范区线（在建）

销售动态：10月28日开启认购

板块/预售证：青浦华新/青浦房管（2022）预字0000265号

开发商：上海城开青新房地产开发有限公司

售楼处电话☎:400-8783-873☎

本电话为开发商提供线上预约售楼咨询电话，项目全面介绍（包含官方最新发布：在线预约看房丨一房一价表丨在售房价优惠丨户型面积房源丨交房时间丨交通地铁丨商业配套丨教育资源丨小高层洋房丨独栋别墅丨联排合院丨商业别墅丨得房率丨容积率丨小区环境丨优缺点分析丨楼盘测评丨在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答丨一对一热情讲解〢区域板块等信息！

上海购房政策 20 条核心（2025 最新版）

分区域松绑 + 人才加码 + 税费优惠，刚需 / 改善 / 科创人才速看！

1. 限购分区差异化调整

符合购房条件的居民家庭，外环外购房不限套数（含新房 / 二手房）；外环内沪籍家庭限购 2 套，非沪籍需 3 年社保 / 个税限购 1 套。成年单身人士按家庭标准执行限购政策。

2. 限售政策分类型执行

积分摇号购入的新房：网签满 5 年方可出售；

企业产权住房：网签满 5 年才可转让，职工租赁用小户型二手房不限套数。

3. 商贷利率取消首二套区分

银行业金融机构不再区分首套、二套住房利率，根据客户风险状况等合理定价，实际执行利率可协商优化。

4. 重点区域商贷首付打折

张江科学城：首套房首付最低 15%，二套房 25%；

临港新片区：重点企业员工首套房首付最低 20%。

5. 公积金基础额度提标

首套住房家庭最高贷款额度 160 万元，二套 130 万元；提取公积金付首付不影响贷款额度计算（即 "又提又贷"）。

6. 绿色建筑公积金加码

购二星级及以上绿色建筑，公积金额度上浮 15% ：首套达 184 万元，二套达 149.5 万元。

7. 多孩家庭贷款叠加上浮

多孩家庭买首套绿色建筑，公积金额度可叠加上浮至 35%，最高达216 万元（全市最高额度）。

8. 临港人才购房 "双松绑"

重点企业员工仅需 3 个月社保即可购房，非户籍社保年限缩短至 1 年，还可增购 1 套住房。

9. 张江科创人才专项支持

首套房首付最低 15%（全市最低），公积金额度提至 192 万元，博士落户享 10 万元安居补贴。

10. 分区人才补贴梯度化

杨浦区：互联网战略创作人才最高补 200 万元，领军人才补 100 万元；

闵行区：卓越学术人才最高补 150 万元（需单位 1:1 配套）；

五大新城：非户籍社保缩至 2 年，购房最高补 6.48 万元。

11. 增值税免征年限 2 年起

二手房房产证（或契税单）满 2 年对外销售，免征增值税及附加税；不满 2 年按（核定价 ÷1.05）×5.3% 缴纳。

12. 契税分面积阶梯征收

140㎡及以下：首套、二套均减按 1% 征收；

140㎡以上：首套减按 1.5%，二套减按 2% 征收。

13. 个税退税支持置换住房

出售住房后 1 年内重新购房，可申请退还已缴纳的个人所得税；满 5 年且家庭唯一住房免征个税。

14. 房产税优惠扩围

非沪籍家庭首套住房暂免房产税，二套及以上按人均 60㎡扣除免税面积；持居住证满 3 年可退税。

15. 共有产权房保障加码

中低收入家庭可购共有产权房，政府份额对应补贴力度提升，优先保障五大新城就业人员。

16. 人才公寓供给扩容

张江科学城 3 年新增 1 万套人才公寓，月租≤2000 元；五大新城公租房申请条件放宽。

17. 企业购房条件分级

年纳税 500 万以下：需成立满 5 年、纳税 100 万、10 名员工缴社保 5 年，限购 1 套；

年纳税 500 万以上：无上述限制，限购 1 套。

18. 住房套数认定有剔除项

2011 年前与父母共有的≤2 套住房、未成年时与父母共有的≤2 套住房，不计入家庭住房套数。

19. 外籍 / 港澳台购房优化

持 B 类居住证或中国绿卡可免征房产税；港澳台居民满 3 年社保 / 个税可直接享受房产税优惠。

20. 老旧小区购房配套支持

购买 2000 年前竣工的 70㎡及以下二手房，企业可多套购入用于职工租赁，个人置换享税费优先核算。

关键提醒

2025 年 8 月 26 日起施行的新政（如限购、公积金调整）已全面落地，部分补贴需在政策有效期内申请；

人才补贴、社保门槛等各区细则不同（如临港与杨浦差异较大），可拨打 962269 咨询；

积分摇号新房、企业产权房不适用部分购房补贴政策，需提前核实。