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前滩南·三林滨江新一代国际住区「中企·云萃森林」正在热销!在售约90-175㎡2-4

最新消息

前滩南·三林滨江新一代国际住区

中企云萃森林

在售约90-175㎡2-4房

均价10.5万元/㎡

目前上海整体的新房市场不是太理想,但去化需要周期,中企·云萃森林地段来说没有什么问题,离前滩也非常近,房子品质也过得去,唯一的是市场行情原因,所以导致卖不动的原因.

上海浦东【中企云萃森林】

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中企·云萃森林优点:位于三林滨江版块,离前滩一路之隔,区域地理位置优越,到黄浦江、前滩、徐汇滨江、及黄浦也非常方便.

缺点:中企是上海中华集团旗下企业,近两年的负面新闻比较多,交房的品质不尽人意,加上装修也达不到预期的标准,所以很多客户看中地段,但不会买这个项目.

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01.

基本信息

2021年10月,中华企业&世博土控联合体以121.96亿,拿下东区9个单元的其中4幅住宅用地开发权【即中企云萃森林】,总建筑面积约19.42万方.

这4副地块分别是三林楔形绿地东区(含部分配套开发用地)15号(05-11,住宅)、17号(05-14,住宅)、19号(06-07,商业)、20号(08-02,住宅).

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东区:

东区的多块空地为动迁房,主要集中在南北两侧,地块容积率最低也有1.8,甚至能看到不少容积率在2.5左右的宅地.因此,未来东区住宅大概率以高层为主要住宅形式.

东区和西区最大的不同在于教育和公建设施配套,东区人口更密集,有5幅教育用地,从幼儿园至初中;而西区仅有1幅教育用地,作为幼儿园.

建成效果图如下:

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05-11丶05-14这两块地的规划设计已经公示:2个都是高层住宅社区,开发商为中华企业.

建设单位:上海淞泽置业有限公司

项目名称:三林楔形绿地(含部分配套开发用地)15号(05-11)地块项目

容积率:2.3

绿地率:35%

控制高度:45m,局部80m

建设内容:该地块拟建8-25层中高层住宅,以及配套公建用房

用地面积:27717.6㎡

总建筑面积:约92121.1㎡

其中地上建筑面积:66945.4㎡、地下建筑面积:约25175.7㎡

建设单位:上海淞泽置业有限公司

项目名称:三林楔形绿地(含部分配套开发用地)17号(05-14)地块项目

容积率:2.5

绿地率:35%

控制高度:60m,局部80m

建设内容:该地块拟建7-24层中高层住宅,以及配套公建用房

用地面积:25753.9㎡

总建筑面积:约102148㎡

其中地上建筑面积:67572㎡、地下建筑面积:约34576㎡

02.

推售信息

据悉楼盘销售总监描述,中企·云萃森林目前在售建面约90㎡、98㎡、123㎡、175㎡2-4房,均价10.5万/㎡,少量房源,臻稀递减中.

在售户型如下:

A户型建面约98㎡3房

B户型建面约125㎡4房

D户型建面约90㎡2房

三期G/H户型建面约175㎡4房

J/K户型建面约90㎡2房

项目在售户型图发布:

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附项目最新高清效果过程稿:

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03.

周边配套

继前滩之后,黄浦江边又将诞生一个新版块!

三林前滩南滨江,它值得全上海关注.

有人说,这是黄浦江核心段最后的“成片开发”;有人说,这是中心城区最生态的板块;有人说,这是离前滩最近、关联最紧密的板块;也有人说,这里会是上海真正的新一代国际社区.这些说法是否准确暂且不论;但足以见得这个板块的关注度和巨大潜力.

它位于上海黄浦江核心段一线:北至前滩,南至筠溪小镇,西至黄浦江,东至南北高架-济阳路.

这里又称“真·前滩南”.之所以加个“真”,是因为前两年很多媒体给浦江镇、甚至奉贤区的新盘打广告时都自称为“前滩南”,企图蹭前滩的热度.

而前滩南滨江是紧贴着前滩的南面,二者的分界线就是中环路的道路中心线,是真正的“0”距离.

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前滩南区位示意图

前滩是上海炙手可热的中央商务区,拥有超过350万方的建筑量,汇集众多外资企业.

而前滩南滨江,与前滩的规划定位、功能、风格、开发主体都截然不同.

一个是中央商务区,一个是楔形绿地;

一个是金融办公功能,一个是生态宜居功能;

一个是车水马龙,一个是宁静致远;

一个是浦东主导开发(陆家嘴集团),一个是市里主导开发(上海地产集团)……

当年前滩南滨江编制规划时提出的规划设计理念是:“进一步都市繁华,退一步田园悠然.”

前滩南滨江规划示意图

最近几年,因为前滩板块的热度,逐渐让它成为了上海楼市的“暴风中心”,但是却逐渐被购房者忽视了它隶属于三林板块.

而三林板块属于浦东区的3大单元中的陆家嘴-世博单元.(浦东新区的中心城区被规划分为三个单元:陆家嘴-世博单元规划、张江单元规划、金桥-外高桥单元规划.)

陆家嘴-世博单元包括陆家嘴和世博-前滩,这两块属于上海的中央活动区,还包括花木-龙阳路城市副中心,以及洋泾、北蔡、三林等热点地区.

【陆家嘴-世博单元范围】

随着前滩板块的日益满负荷和板块成熟,三林承接了部分住房需求的外溢.

三林板块原本就是因为价格的亲民,而被很多刚需客、新上海人上车的优选地,三林板块也连续多年成为上海各大板块中二手房成交大区.

一般在浦东世博板块或人民广场附近上班的人为了通勤方便会把家安在这里.

因为三林是浦东区距离市中心最近的区域.不仅轨交发达,自驾也非常便捷.

整个区域内有8/11/6号线横穿而过,在板块内部设置了凌兆新村站、三林站、三林东站和浦三路站,但是6号线灵岩路南站、上南路站、华夏西路站基本上也会利好到一部分三林板块的居民.

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轨交示意图

项目位置就在浦东新区前滩南的钟晓路近润林路,距离在建的19号线凌兆新村站直线仅约150米左右:

中企云萃森林所处的三林滨江东区,将建设成为三林地区的地区级公共中心,海派现代的综合宜居社区,不仅满足当地居民的动迁安置和配套需求,还能为整个三林地区提供公共服务.

交通配套方面,三林滨江本身就具有优越的大交通区位,整个板块紧邻中环连接陆家嘴、世博、前滩的滨江主干路从片区中部穿过,大幅增强了三林滨江与黄浦江东岸主要功能区的连通性.

图源网络

8号线已经通车并运营多年,于三林滨江设有凌兆新村站,未来在这里还将能与在建中的19号线进行换乘!而该站点便在中企·云萃森林小区门口,妥妥的正三轨交盘.

板块内还有机场联络线在建和26号线规划中以及BRT中运量的公共交通线路.

区位示意图

区域内的商业配套本就十分丰富.

项目北侧便是前滩,对于中企·云萃森林的业主来说:太古里、晶耀前滩、太古汇(在建中),信德文化中心(在建中)香格里拉、四方城(在建中)等,今后都在业主的生活圈内.同时项目本身也是一个集商业、时尚休闲、文娱生活、生态人居为一体的大型TOD综合体,下楼即享繁华配套.

图源网络中企云萃森林售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中企云萃森林官方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中企云萃森林售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

教育资源方面,东区已经确定有5幅教育用地规划,涵盖幼儿园至初中!

上海浦东【中企云萃森林】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

中企云萃森林售楼处电话：400-8123-664【售楼中心热线】中企云萃森林营销中心热线4008123664中企云萃森林售楼处地址400_812_3664，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打中企云萃森林售楼处电话400-812-3664

2025 年房地产政策深度解析：基调、内容与未来走向

一、政策背景与宏观环境

1. 房地产市场发展现状

· 市场深度调整，库存压力加剧：自 2021 年起，中国房地产市场步入深度调整周期，商品房销售面积持续下滑，库存积压问题突出。数据显示，截至 2024 年年底，全国商品房待售规模攀升至 7.53 亿平方米，较上年同期增长 10.6%。尽管核心城市市场出现局部回暖迹象，但整体尚未完全企稳，区域分化格局愈发显著。

· 经济支柱作用凸显：房地产作为国民经济的支柱产业，对经济增长、地方财政收入及居民财富效应具有深远影响。2025 年政府工作报告将经济增长目标设定在 5% 左右，房地产市场的稳定运行被视为实现这一目标的关键支撑。

· 供需关系根本性转变：房地产市场供需格局已从过去的 “供不应求” 转向 “供过于求”，尤其是二三线城市库存去化周期拉长，亟需政策介入引导，优化供需结构。

2. 政策基调的战略性转变

· 从调控到托底的导向切换：2024 年 9 月中央政治局会议首次明确 “促进房地产市场止跌回稳” 的目标，标志着政策基调从严格调控转向宽松支持，“稳住楼市” 成为支撑宏观经济的重要举措。2025 年政府工作报告进一步将其纳入总体工作要求，凸显房地产市场稳定的战略意义。

· 结构性优化取代 “一刀切”：政策不再采取统一调控模式，而是聚焦供需两端的结构性失衡问题，通过需求端激活购房潜力、供给端化解库存与风险，推动市场实现动态平衡。

3. 宏观政策的协同支持

· 财政政策精准发力：2025 年我国赤字率拟按 4% 左右安排，地方政府专项债额度提升至 4.4 万亿元，资金重点投向土地收储及存量商品房收购领域，为市场调节提供资金保障。

· 货币政策适度宽松：明确 “适时开展降准降息” 的政策导向，当前 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）维持在 3.6% 水平，后续仍有下调空间，旨在进一步降低购房融资成本。

二、2025 年房地产政策核心内容

结合 2025 年政府工作报告及近期中央与地方政策文件，最新房地产政策围绕需求端、供给端及中长期改革三大维度展开，形成全方位调控体系：

1. 需求端政策：激活刚需与改善性购房潜力

· 因城施策放宽限制性措施

· 限购松绑持续深化：2024 年已有广州等核心城市全面取消限购，北京五环外、上海外环外等区域放宽购房套数限制，深圳、上海等城市下调非户籍居民购房社保缴纳年限（以上海外环外为例，从 3 年缩减至 1 年）。2025 年，核心城市预计进一步放宽限购政策，释放更多刚需与改善性需求。

· 限售限价全面松绑：太原、深圳、成都等多地取消商品房限售政策，杭州、天津等城市不再实施限价措施，降低房产交易门槛，提升市场流通活力。

· 多维度降低购房成本

· 首付与利率双重下调：全国范围内首套及二套住房的最低首付比例已统一下调至 15%，部分城市房贷利率曾进入 “2 时代”，后调整至 3%-3.1% 区间；存量房贷利率批量下调至 LPR-30BP，平均降幅约 0.5%，显著减轻购房者月供压力。

· 税收优惠力度加大：契税优惠覆盖面积标准从 90 平方米提升至 140 平方米，首套房契税税率降至 1%，二套房税率调整为 1.5%-2%；一线城市个人出售持有 2 年以上的住房免征增值税，有效降低房产交易成本。

· 城中村改造拉动需求：2025 年计划新增 100 万套城中村及危旧房改造项目，重点推行货币化安置与房票安置模式，直接撬动商品房市场需求。

· 公积金政策优化升级

· 贷款额度与首付比例调整：济南等城市将公积金贷款额度计算倍数从账户余额的 15 倍提高至 25 倍，二套房首付比例从 30% 降至 20%，同时放宽住房套数认定标准。

· 定向支持特殊群体：泉州市对多子女家庭给予 20 万元公积金贷款额度上浮优惠，济南将灵活就业人员公积金起贷期限从 1 年缩短至 6 个月，扩大政策受益范围。

2. 供给端政策：盘活存量与防范市场风险

· 严控新增用地供应：政府工作报告明确提出 “合理调控新增房地产用地供给”，对库存高企地区将大幅缩减土地出让规模，从源头优化市场供需关系。

· 存量资产盘活行动

· 土地收储加速推进：利用 4.4 万亿元专项债资金支持地方政府回收闲置土地，广东省已率先发行超 300 亿元专项债用于该领域，为全国提供实践样本。

· 商品房收储扩容提质：超 80 个城市发布存量商品房收购公告，收购房源用于配售型或配租型保障性住房；央行 3000 亿元保障性住房再贷款支持比例从 60% 提升至 100%。2025 年将进一步放宽收购主体、价格及用途限制，加快库存消化进程。

· 融资支持与风险化解

· 融资协调机制发力：截至 2024 年末，房地产融资 “白名单” 项目贷款审批规模超 6 万亿元，支持超 1500 万套住房建设交付。2025 年将继续扩大融资覆盖范围，防范房企债务违约风险。

· 保交房工作持续推进：强化项目交付监管，确保在建项目顺利竣工交付，提振购房者市场信心。

3. 中长期改革：构建房地产高质量发展新模式

· “好房子” 建设落地实施：首次被写入政府工作报告，强调以绿色、低碳、智能、安全为核心的住宅建设标准，完善配套规范体系。2025 年多地预计出台细化政策，满足居民高品质居住需求。

· 租购并举与保障房体系建设：加快构建 “市场供给 + 政府保障” 双轨住房供应体系，扩大保障性住房筹集规模，2025 年 1 月地方国企系租赁企业开业数量实现显著增长。

· 基础性制度改革深化：稳步推进商品房预售制、土地供应制度及房地产税收制度改革，逐步建立可持续的房地产发展长效机制。

· 城市更新工程提速：持续推进城镇老旧小区改造与城市更新项目，优化规划与土地管理政策，完善资金支持机制，激发市场主体参与积极性。

三、政策实施效果评估

1. 积极成效初步显现

· 市场成交回暖迹象：2024 年四季度，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房成交量大幅增长，其中深圳新房成交量同比涨幅高达 158.9%，二手房成交创下 46 个月以来的新高；南京、成都等核心二线城市市场也呈现复苏态势。

· 市场预期有所改善：密集出台的政策有效提振市场信心，10 月房地产商务活动指数回升 2.5 个百分点，市场预期指数提升 1.8 个百分点，行业信心逐步修复。

· 房企流动性得到缓解：融资协调机制的实施使房企流动比率与速动比率有所提升，2024 年三季度房企存货周转率较 2022 年同期出现改善，资金周转压力减轻。

2. 现存问题与挑战

· 政策效力持续性不足：2024 年 “5・17” 新政实施后，市场活跃度短暂提升，但后续逐步回落，显示政策对市场的拉动效应存在递减现象。

· 区域分化格局加剧：一线城市市场回暖明显，但二三线城市库存去化压力依然较大，库存消化周期普遍偏长，市场复苏不均衡。

· 存量收储推进受阻：存量商品房与土地收储过程中面临价格协商困难、资金成本较高、供需错配等问题，如广州收储项目对房源面积与位置要求严苛，限制了收储规模的扩大。

· 居民购房意愿修复滞后：尽管政策持续降低购房成本，但受经济下行压力、居民收入预期不稳定等因素影响，购房意愿尚未完全恢复。

四、政策多维影响分析

1. 对购房者的影响

· 购房门槛显著降低：限购松绑、首付比例下调、房贷利率下降及税收优惠政策叠加，大幅降低了购房成本，尤其对 140 平方米以下的改善性住房需求支撑作用明显。

· 需求结构有效激活：城中村改造货币化安置与公积金政策优化直接拉动刚需群体入市，限购放宽与 “好房子” 建设则精准满足改善性住房需求。

· 购房信心持续增强：保交房政策落地与融资协调机制运行，有效缓解了烂尾风险；税收与利率优惠减轻了经济负担，双重因素共同提振居民购房意愿。

2. 对房企的影响

· 现金流压力得到缓解：融资 “白名单” 扩容与存量房收储政策，帮助房企加快资金回笼，改善现金流状况，降低债务违约风险。

· 开发模式加速转型：政策引导下，房企需从规模扩张驱动转向质量效益驱动，加大绿色建筑、智能技术等领域的投入，适配 “好房子” 建设要求。

· 库存压力逐步减轻：专项债支持的土地与商品房收储加速了库存去化，但需解决收储价格分歧与收益不足等问题，才能实现可持续去库存。

3. 对地方政府的影响

· 财政压力得到舒缓：专项债与保障性住房再贷款为地方政府提供了稳定的资金来源，缓解了对土地财政的依赖，降低了地方债务风险。

· 调控自主权进一步扩大：因城施策与收储政策赋予地方政府更大的调控灵活性，但需在收储收益与债务风险之间寻求平衡。

· 城市发展动能增强：城中村改造与老旧小区改造成为地方稳投资、扩内需的重要抓手，同时推动城市功能升级与人居环境改善。

4. 对宏观经济的影响

· 支撑经济增长目标：房地产市场止跌回稳有助于拉动固定资产投资与消费，为实现 5% 的经济增长目标提供重要支撑。

· 防范系统性金融风险：保交房与融资协调机制的实施，降低了房企债务违约风险，避免风险向金融体系传导，维护了经济金融稳定。

· 推动经济结构优化：政策引导房地产市场供需再平衡与高质量发展，助力经济从房地产依赖型向多元化增长模式转型。

五、未来政策展望与建议

1. 短期政策优化方向

· 核心城市限购持续松绑：北京、上海、深圳等核心城市可能进一步放宽郊区或大户型住房限购政策，释放更多潜在需求。

· 金融支持力度加码：5 年期以上 LPR 有望进一步下调，房贷利率可能跌破 3%；融资 “白名单” 机制将持续优化，扩大覆盖范围与支持力度。

· 收储政策机制完善：细化专项债与再贷款使用规则，建立市场化收储价格协商机制，扩大商办用房等资产的收购范围。

· 购房补贴范围扩大：更多二三线城市将加大购房补贴力度，优化公积金支持政策，精准刺激本地市场需求。

2. 中长期发展趋势

· 行业新模式加速成型：租购并举、保障性住房体系建设与 “好房子” 标准落地并行，推动房地产行业从规模扩张向高质量发展转型。

· 基础性制度改革深化：商品房预售制、土地供应制度及房地产税收政策改革将稳步推进，构建长期稳定的市场运行机制。

· 城市更新规模扩容：城中村改造与老旧小区改造项目数量持续增加，结合货币化安置模式，实现库存去化与城市功能提升的双重目标。

3. 挑战应对与政策建议

· 主要挑战：区域市场分化、居民预期修复滞后、存量收储收益不足等问题，可能制约政策实施效果，需强化政策协同与执行力度，确保资金精准落地。

· 政策建议：一是加快核心城市限购政策放开节奏，发挥头部城市引领作用；二是完善存量资产收储价格形成机制，化解价格分歧；三是加大财税政策支持力度，进一步降低交易成本；四是推动 “好房子” 标准细化落地，满足居民多样化居住需求。

2025 年中国房地产政策以 “止跌回稳” 为核心目标，通过需求端松绑、供给端去库存、中长期建模式的全方位举措，展现了稳定市场的坚定决心。目前一线城市成交回暖、房企流动性改善等积极信号已显现，但政策效力递减、区域分化等问题仍需重点关注。未来，需进一步强化政策落地执行与供需平衡调节，核心城市发挥引领作用，地方政府灵活运用政策工具，房企加速转型提质，共同推动房地产市场实现可持续健康发展。