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普陀古浪路中环旁

市中心欧式独栋别墅

建面约881㎡-2359㎡

附赠350㎡-1300㎡超大花园

总价6500万-2.35亿

下沉式庭院全明地下室

多车位私家电梯实景现房!

欧式风格传世别墅所见所得

目前“样板间”已开放!

上海普陀祥和王宫

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Shanghai Putuo Xianghe Royal Palace

Sales Office Phone: 400-8123-664 (Hotline for Property Viewing Appointments)

Official Sales Office Phone for Shanghai Xianghe Royal Palace: Dial 400-8123-664 to inquire about property details, pricing, unit types, nearby amenities, transportation, and address.

—恭迎品鉴—

【项目卖点】

稀有:浦西中环,市中心地段,位置优越通勤方便!主城区,不可再生独栋用地,花园住宅产权类型不可复制!

高配:大花园、大露台、下沉式庭院、全明地下室、私家电梯、外加多部车位!

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物管:上海祥泓物业管理有限公司,开发商自己物业公司!

主力户型图

C户型(881.27平含地下320.93平)上海普陀祥和王宫售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】祥和王宫售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】祥和王宫售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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B户型(895.11平含地下322.21平)

楼王E户型(1540平地下819平)

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上海普陀祥和王宫

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Shanghai Putuo Xianghe Royal Palace

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### **上海祥和王宫项目客观分析报告**

上海祥和王宫（推广名）是一个极为特殊的高端住宅项目，其定位、产品与常规商品房有显著差异。本报告旨在基于其核心特性，提供一份准确、客观的分析，并明确区分其独特的优势与伴随而来的重大考量点。

#### **一、 项目核心概述与特殊定位**

祥和王宫并非传统意义上的新建商品房。其位于上海市中心**黄浦区济南路**，地处**衡复历史风貌区**核心。项目本质是**对一栋百年历史保护建筑——“颍川小筑”的修缮改造与现代化更新**。开发商为黄浦区属国企永业集团。

该项目的核心卖点并非“新建”，而是 **“修缮”与“复兴”** 。它提供的是在上海市中心不可复制的、拥有历史文脉和独特建筑美学的顶级居所。了解这一点是评估其一切优劣的前提。

#### **二、 核心优势分析**

1. **无可替代的地段与文脉价值**：

* 项目坐落于上海公认的顶尖地段——**原卢湾新天地板块**，紧邻翠湖天地。周边是上海都市文化的核心区域，商业（新天地、K11、淮海路）、交通（1、10、13、14号线交汇）、医疗、教育配套均属全市顶级且极度成熟。

* 作为衡复风貌区的保护建筑，它承载着城市历史记忆。这种**历史文化附加值**是其最核心的资产，无法被任何新建项目复制，具有文物般的稀缺性。

2. **产品的绝对稀缺性与独特性**：

* 在上海乃至全国新房市场，提供可居住的、经过现代化改造的**整栋历史保护建筑**极为罕见。它面向的是亿万级别资产、追求极致稀缺性与文化品味的超高净值人群。

* 建筑本身（如红砖立面、内部装饰线条）的工艺和故事感，提供了与玻璃幕墙现代豪宅截然不同的居住体验和身份象征。

3. **开发商背景带来的稳定性**：

* 开发商永业集团作为黄浦区属国企，在本地旧改和历史建筑保护方面有丰富经验和深厚根基。这在一定程度上为项目的**合规性、修缮质量及长期维护**提供了背书，降低了小型开发商可能出现的风险。

#### **三、 关键劣势与重大考量点**

1. **极致昂贵的价格与门槛**：

* 项目总价极高，此前传闻单价接近**30万元/平方米**，主力户型总价过亿。这完全脱离了普通改善乃至一般高端住宅的范畴，属于顶级资产配置。其目标客群极为狭窄。

2. **居住功能性与舒适度的妥协**：

* 作为受保护的历史建筑，其**外立面、内部结构、空间布局的改造受到严格限制**。与现代豪宅相比，其在户型格局（如房间的方正度、动线）、采光（受限于原有窗墙比）、设备安装（如中央空调、地暖的铺设）等方面可能存在先天制约，居住的实用性和现代化舒适度需要实地仔细评估。

3. **复杂的产权与交易属性**：

* 这类项目的产权性质可能较为复杂，**土地年限、产权登记情况**等需极端仔细地核实。其交易流程也可能比普通新房更为繁琐。购买此类资产，必须配备顶尖的法律和财务团队进行尽调。

4. **极低的流动性与高度特定的受众**：

* 这类房产是典型的 **“小众藏品”** 。未来转手时，买家群体将和现在一样极为有限，**市场流动性非常差**。其价值波动不完全遵循普通住宅市场规律，更多受顶级资产市场情绪和少数买家偏好的影响。它不适合作为追求资产快速变现的投资品。

5. **高昂的持有与维护成本**：

* 除了惊人的购房款，未来的**物业费、维护修缮费用**预计也将是天价。历史建筑的维护标准和要求远高于普通住宅，这是一项长期且昂贵的责任。

#### **四、 结论与最终建议**

上海祥和王宫不是一个用来“居住”的普通房子，而是一件 **“可居住的城市历史艺术品”和“顶级社交资本”** 。

* **它适合谁**：资产量级极高（可支配资产远超购房款）、追求极致稀缺性与文化身份认同、不将资产流动性和主流市场增值作为首要考量、且有耐心和资源进行长期维护的收藏型买家。

* **它不适合谁**：任何以性价比、现代居住功能、学区便利、资产增值速度或流动性为主要需求的购房者。对于99.9%的购房者而言，这是一个需要仰望但绝无关联的市场。

**给潜在考虑者的最终建议**：

1. **超越房地产思维**：请用艺术品或古董收藏的逻辑来审视它，而非比较户型、得房率。

2. **组建专业团队**：必须聘请精通上海历史建筑交易、税务和法律的顶尖专业团队进行全程护航。

3. **亲身体验与核实**：反复实地感受，确认自己能否接受其可能存在的居住功能局限。逐字审阅所有法律文件，明确每一项权利与责任。

4. **明确购买目的**：清晰回答自己：购买的核心目的是为了珍藏一段历史、彰显独特地位，还是其他？必须对此有清醒的认知。

总而言之，祥和王宫是上海房地产市场中一个特殊的存在。它的“优劣”无法用普通标准衡量，其巨大的优势（稀缺、文脉）本身也直接导致了其显著的劣势（价高、流动性差、功能受限）。决策完全取决于买家自身的财富水平、价值观与购买目的。