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国际江湾1.1低密滨水墅邸「保利珺园」新经典艺术双展厅现已开放，建面约105-285m²洋房&叠拼&合院即将上市！

保利发展杨浦新江湾项目案名发布「保利·珺园」展厅现已开放接待!

将打造建面约105-140㎡墅质6F洋房,建面约165-190㎡4F叠拼,及建面约200-285㎡3F迭新滨水合院产品.

上海杨浦保利珺园

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Poly Junyuan, Yangpu, Shanghai

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项目案名已经公示——保利·珺园

“珺”,石之美者,是新江湾城市绿宝石的标识,是其不寻常的君子人文客群形象,也是保利高端迭代产品系,寓意着保利带着十足的诚意,深耕杨浦十年,带来第十部高端系新作品

“园”,与海派张园,豫园一脉相承,东方美学与文明的生活容器,也是西方庄园的更高形态

“保利珺园”,世界籍庄园的中国扉页,“扉页”寓意时代由此翻开新页,新江湾发展到现在历经25年,保利带着对这片土地的敬意来到新江湾,打造了这部庄园作品,也希望由此掀开新江湾的人居篇章.

一、地块底子:主城区内“绝版”的1.1低密,十五年仅此一遇

保利珺园位于新江湾城芯,顶豪别墅聚落,紧挨上海城区惟一原生湿地公园旁边就是新江湾首府和中建大公馆.

关键数据:占地约5.71万㎡,容积率只有1.1,总建面约6.28万㎡.

上海主城区近十五年无公开出让的1.1容积率低密地块,顶多有几个协议出让的地块

而具体到新江湾板块,即便把协议出让用地也算上,上一次有容积率≤1.1的住宅用地也已经要追溯到十年前了.

二、先看设计方案:洋房+叠墅+合院,纯粹低密改善产品

1.1的低密容积率意味着,开发商有足够的空间去规划,换取极致的居住舒适度.

得益于1.1容积率和20米限高,全是市场稀缺产品:

u约105-140平墅质6F洋房,尺度对标平层

u约165-190平4F叠拼尺度奢享

u约200-285平3F迭新滨水合院产品

户型几乎覆盖了各类家庭的需求,不同预算的客户基本都可以在这里选到适合自己的产品,体验纯粹低密改善型滨水生活.

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三、亮点直击:八大核心亮点,卷王之王

第一大亮点:经典南北朝向

项目采用经典的南北朝向布局,这契合上海的偏好,也能确保每户拥有最佳的通风与采光.

第二大亮点:“双湾环抱+对望湿地-内有庄园”的生活体验

(1)双湾环绕:东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹,形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-内有庄园”三重生态意境,项目就像一座“私密岛屿”,视野无遮挡.

(2)沿河布局:一线临河道+绿化的楼栋总共17幢.采取了东高西低的策略,其中东侧和北侧7字型排布3F联排别墅,其后依次布局4F叠墅与6F洋房,使前排建筑不遮挡后排视野,超过半数楼栋可享受水系与公园景致.

第三大亮点:一线滨水生活,家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园

(1)项目门口有约800米长的环形亲水景观步道

(2)保利还会打造亲水平台,小区业主在家推窗就是约24万方湿地公园带来的清新空气与舒适温度.

第四大亮点:小区纯人车分流(包括非机动车),安全舒适双保障

这应该是好产品的底线了.出入口设置24小时专人值守,机动车进入园区后,直接进入机动车库,实现人车分流,不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全,更让社区环境更整洁有序,减少噪音与尾气污染;

第五大亮点:项目规划下沉式庭院“珺club”、高端社区商业

项目规划下沉式庭院“珺club”,具有篮球场次、健身房、恒温泳池、私宴厅等功能区,考虑到客户对于教育和艺术的重视,项目也在考虑增加其他更多的相关功能,大家可以期待一下!

项目还配有高端社区商业,满足您的日常所需

第六大亮点:楼间距足够阔绰,采光通风极佳

洋房楼间距20-23米、叠墅楼间距10-15米、联排楼间距10-12米,

再摆一组数据:洋房楼栋高度不到19米,叠墅楼栋高度不到13米,联排10米.

这也就是说楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度.

最终实现的效果就是,居住的通透性、采光度、舒适性会非常好,即使是低楼层也不用担心采光问题,这一点与风貌别墅区别非常大.

第七大亮点:保利深耕杨浦十年十子,联合全球五大顶级设计师打造

保利十年十子诚意之作,据说特邀了五大全球顶尖设计师

建筑是goa袁源(设计中海顺昌玖里)

景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波

室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀.一句话:全是豪宅专业户.

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第八大亮点:新规产品,全社区独享入户空间

Ø新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度,是对传统户型的一次全新迭代.

Ø独享电梯入户空间:全社区可以实现独享入户空间.

所有这些产品亮点,都指向一个目标:在顶级的土地上,用顶级的规划和产品,打造定义板块新一代居住标准的现象级作品.

四、为什么是新江湾:科创产业聚集+低密生态社区+名校环绕+全维配套

Ø产业聚集+已经成熟的豪宅圈层聚落

说到新江湾的发展离不开杨浦,杨浦2035规划布局了“一核一心两带四轴”的战略布局,其中一心即是江湾-五角场城市副中心,作为“城市心脏”与“繁华客厅”,承担着经济、商业与公共服务的核心功能.

江湾五角场和新江湾城共同构建了大创智创新发展示范区.形成了世界级的产业集群,是“产业浓度、人才浓度、创新生态”兼具的创新功能聚集区.

①产业浓度高——巨头与总部汇聚

目前已聚集抖音、B站、叠纸等互联网巨头,更吸引了耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心、中兵北斗等4500多家国际知名企业入驻.

②人才浓度高——顶尖智力持续输血

背靠复旦、同济等十余所高校,这里天然成为毕业生首选就业区与企业研发中心落户地.吸引了超15万的产学研高知人才.

③创新生态完整——从实验室到市场的闭环

以“创智天地”为核心,这里构建了“高校—孵化器—企业—资本”全链条创新生态.背靠湾谷科技园和顶尖高校,2023年已成为国家级示范区,聚集了约70个众创平台及孵化器.

经过二十多年发展,建发、九龙仓、仁恒、华润等品质房企陆续落子,共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围.如今,新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈.吸引了众多的顶级企业家、学者、科创精英.

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Ø生态低密:拥有上海主城惟一一块原生湿地公园

高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进,而保利珺园项目,将以全新的庄园滨水生活,跃进“拼生态”的终极形态.

新江湾城拥有四大城市公园,其中项目西侧有约7.35万公顷的生态湿地公园,还有SMP滑板公园和安徒生公园,项目北侧和东侧是约24万方的生态走廊,还有9条天然水系,聚集了200多种鸟类.

您可以带小孩子进行湿地探索、观鸟赏景、骑行慢跑、草坪露营……这些市中心难遇的自然课堂,在这里就是您家日常的一部分.

Ø名校环绕

“南徐汇,北杨浦”,杨浦区在上海的教育领域占据重要地位,是公认的教育强区.而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂,甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里.

项目有3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源

其中3所双一流大学是:复旦大学(江湾校区),上海财经大学,同济大学等顶尖学府.

1所国际学校:上海德法学校

7所全龄段优质教育资源:

复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校(九年一贯制)、同济大学第一附属中学(市重点);

复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校(九年一贯制)(在建),复旦科技小学、中福会幼儿园.

*教育配套信息仅供参考.学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能,出卖人对此不作任何承诺,须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准.

Ø商业配套

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上海杨浦保利珺园

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Poly Junyuan, Yangpu, Shanghai

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上海购房避坑指南：为何非核心区叠墅，可能是最“危险”的选择？

在上海这座寸土寸金的超级都市，每一次置业都像是一场精密的资产配置手术。购房者们在高层、洋房、联排、独栋等众多形态中反复权衡，追求居住品质与财富保值的双重圆满。然而，市场中并非所有光鲜的产品都意味着“双赢”。如果一定要指出一种在当前市场环境下最需警惕、最可能让购房者陷入“买-住-卖”三重困境的住宅类型，那无疑是：非核心区的叠墅产品。

这里的“非核心区”，主要指CAZ（中央活动区）或中环以外的广阔区域。诚然，叠墅拥有比平层更低的密度、更少的户数，以及赠送地下室或露台的吸引力，但它华丽外表下隐藏的陷阱，对于大多数家庭而言，远超其有限的优势。

一、非核心区叠墅的三大核心硬伤

1. 高昂的复合成本，吞噬现金流

购置非核心区叠墅的第一重压力来自其惊人的复合成本。这远不止于比同小区高层住宅高出15%-20%的单价。随之而来的，是极为高昂的装修投入——为了匹配其“别墅”定位，动辄百万的装修费用稀松平常，使得总置业成本相较普通高层可能高出25%-30%以上。这还未结束，入住后，更高的物业费、因面积增大而倍增的能源费（尤其在需要地下室除湿或空间采暖时），将持续考验家庭现金流。

2. 尴尬的居住体验，名不副实

花费巨资后，居住体验却常令人失望。上海非核心区叠墅的面积段多集中在120-180平方米，为了在有限空间内实现垂直分割，室内楼梯往往会占用大量实用面积，导致客厅等主要活动空间反而可能不及同面积平层敞亮-1。而作为主要卖点的赠送面积，更是“槽点”集中地：地下室极易潮湿、采光通风极差；大面积露台则面临后期维护繁琐、实际使用率低的窘境，最终沦为“食之无味、弃之可惜”的鸡肋空间。

3. 黯淡的流通前景，资产固化之殇

这是非核心区叠墅最致命的弱点——极差的流动性和巨大的贬值风险。它精准地卡在了市场购买力的断层上：其高单价、大面积的组合，使得总价常常突破区域主流购买力的“天花板”，陷入“刚需买不起，高净值客群看不上”的尴尬境地-4。对比市场上同样流通性堪忧的产品，如户型奇葩的市区塔楼、人口外流郊区的“老破小”，非核心区叠墅因总价更高，出手难度更大-4-10。最终结果往往是挂牌周期漫长，且为了成交不得不大幅降价，保值属性远低于预期。

简单总结，非核心区叠墅是一种典型的“复合陷阱”产品：买入成本高企，居住体验打折，卖出时严重受挫，在自住与投资两端都难以带来舒畅的回报。

二、上海楼市中，还有哪些“高危”房产需要警惕？

非核心区叠墅的问题并非孤例。在上海楼市深度分化的今天，以下几类房产同样因存在难以克服的硬伤，而面临被市场抛弃的风险，购房者应一并谨慎避开：

“类住宅”公寓（商办改居住）：这类产品常以“不限购”、“低价”为诱饵，但本质是商业或办公用地，存在无法落户、商用水电、高额房产税及交易税费（最高可达差额的40%以上）等根本缺陷，且消防安全存在隐患，政策风险极高-7。

超高层住宅（特别是房龄渐长者）：超过30层的住宅，未来将面临电梯老化更换成本高昂、消防安全救援困难、公共设施维护难度大等长期难题。随着社会对居住舒适度要求提高，这类建筑的维护成本和居住弊端将日益凸显，影响其长期价值-9。

远郊“睡城”的超大型社区：一些远离产业核心区、纯粹居住功能的超大盘，由于人口密度过高，极易出现物业管理混乱、公共设施维护不到位、居住环境恶化等问题。一旦物业服务陷入恶性循环，社区品质和房价都将持续承压-4。

无地段、无品质、无功能的老旧小区：尤其是那些位于偏远郊区、户型落后（如只有一房）、房龄过老的“三无”老公房。它们既无法提供良好的居住体验，也失去了学区的附加价值，在人口增长放缓的背景下，将面临持续的需求萎缩和价格阴跌-4-10。

三、并非全盘否定：哪些叠墅产品仍具价值？

当然，叠墅产品本身并非原罪。其价值高度依赖于不可复制的稀缺性。在以下两种情况下，叠墅依然是优质的选择：

核心区的稀缺叠墅：在上海内环或CAZ等绝对核心地段，土地资源已近枯竭，规划多以高层为主。此区域内的低密度叠墅产品，因其极致的区位稀缺性和圈层纯粹性，成为高净值人群资产配置的硬通货-5。它们面积设计往往更大（如200㎡以上），居住体验有本质提升，且总价与区域内顶级平层豪宅匹配，购买力基础扎实。

产品形态上的优选：中叠：在常见的上、中、下叠中，中叠（俗称“空中平层”）是风险最低、自住性价比最高的选择。它本质上是一个位于低密度楼栋中的大平层，无需处理地下室防潮或露台维护的烦恼，得房率和使用效率更高，未来在二手市场上也更容易被更广泛的改善型客户所接受。

在上海楼市从“普涨时代”步入“价值分化时代”的今天，购房的逻辑已从“寻找洼地”转变为“规避深坑”。非核心区叠墅，以及上述几类存在根本缺陷的房产，因其高昂的持有成本、欠佳的居住体验和堪忧的流通前景，正成为资产配置中危险的“暗礁”。

对于购房者而言，决策的金标准应回归于：长期居住的舒适度与核心资产的流动性。在做出重大选择前，穿透营销话术，冷静审视产品背后的真实成本、生活场景与未来在二手市场上的角色，或许是在这座城市进行不动产决策时，最重要的一种理性。