大家房产想进园区拿地开发已久，在今年6月土拍摇到月上海棠轩这块地之前，就已经对多个热门地块研判并报名，其实对园区客户的研究已经有非常深刻和系统的认识，因此拿地之后，就放弃了传统的高低配排布方式，在2.0的容积…
大家【月上海棠轩 】
重新定义园区奥体 改善标准
—— 月上海棠轩电话 : 18118152573——
几乎是一夜之间，各板块纯新项目，都在立面、装标和公区的打造上，不惜成本，不遗余力地拼命堆料。
有一种声音说，现在的市场对买房人最友好。不仅产品比前几年都要好，而且政策给力，认房不认贷，基本上解除限购，首套房首付两成，二套房首付三成，关键的是房贷利率还很低。
表面上看的确如此，但对于改善型客户来说，最重要的还是花了改善的钱，能不能拿到改善的产品。
这个命题，就很有挑战性了。
当下的市场，大平层、大面积、豪装似乎成为改善主流。很多开发商拿地，上来就调研市场，看竞品的面积户型和装标，照着做，基本不会出大问题。
于是，这就导致了苏州市面上的改善产品，甚至是超级大平层，都有同质化的趋向。
但是问题来了，苏州的改善客群需求，和开发商呈现出的好产品，真的是彼此互相匹配的吗？
就像最近很火的华为MATE60系列和苹果iPhone15，大家都知道很好，但新品出来，是不是用户需要的呢？
在苏州园区，有一个纯新改善项目，给出了不同的答案。
这个项目就是杭州城建（大家房产）和宁波维科在园区湖东奥体南合作打造的高端改善作品——月上海棠轩。
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相当诗意的案名，也与市面上流行的取名方式不太一样，似乎从名字就要给苏州人一个不一样的体验。
项目案名刚公布，十月份售楼处、示范区和样板房公开，今年开盘。
这也是今年园区继湖西观云和路劲独墅湖君和居之后，最值得期待的项目之一了。
因为觉得月上海棠轩的确与众不同，拿出了不一样的改善解题方案，所以值得和小伙伴们一起分享和解读一下。
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1
在说项目之前，先聊一聊大家房产。
和苏州市面上比较眼熟的国央企不同，杭州城建（大家房产）是难得的杭派精工国企，在杭州，其产品力和品质直接对标绿城、滨江。在苏州第一个项目，是位于吴中太湖新城的大家·东望。
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|大家东望 售楼处实景
杭派房企，首次来到园区主核拿地做项目，会做出什么样的产品？
这个问题，之前我问过绿城，所以绿城拿出了奥体云庐，两开两罄。同理，这次大家房产也明确表示：要拿出在杭州本土做项目的诚意，以杭派标准，打造苏州园区改善新样板。
可能许多开发商都这么说过，但最终大多数呈现出来的，却让改善业主们一再失望。且不说奥体已经交付的几个项目，还有近期的几个倒挂盘，都在被业主们努力WEI权。
是这帮业主太刁钻？还是产品不够好？
当下的市场，产品力提升太快。除此以外，园区的开发商，对于苏州更有购买力的这群客户，诚意不够。
这主要体现在几个方面。
第一，因为倒挂，所以不愁客户。
售楼处没有，样板间没有，甚至连一张清晰的效果图都没有，就可以让买房人验资交钱。
第二，利润要求太高，园区限价严重，逼得开发商减配。
诚然，很多客户的改善，就是地缘、地段的改善，园区主核地段太久没有出地，哪怕拍到最高限价摇号，都有很多开发商来抢。
然后备案价又被严重限价，在利润不够的情况下，开发商不得以降低一些装标、立面和景观成本，但这就伤害了业主利益。
第三，很多开发商不懂改善客户的痛点。
园区改善客群，吃了十几年前70/90政策的亏，又赶上了二胎政策的放开，但的确又是苏州最有购买力的一群人，所以改善需求特别强烈。
但是，开发商认为改善只是功能空间的改善，认为客户只是三房换四房，一百平换成一百八十平以上，却没有沉下心去研究客户需求。
当然了，之前在园区主核地段，只要产品不太差，卖光都是分分钟，所以对客户缺乏诚意。站在开发商角度，这没错，甚至在装标和户型、面积提升后，跟以往相比还是有不小的提升的。
但是，对于买房人而言，动辄四五万的单价，和产品力相比，严重不适配，也跟不上日益增长的居住品质要求。
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2
作为杭派精工房企的代表，月上海棠轩从设计之初，就始终站在了客户这头。
从产品的排布，到户型的设计，以及装修的细节，我们可以简单举例，给小伙伴们分析一下真正做到从客户角度考虑的项目，到底是什么样的存在。
一块地，有许多条件是天生的，比如容积率，比如一些规划上的要求。开发商拿地之后，得遵循许多限制条件，然后才能发挥。
园区的项目，除了湖边的，容积率大多在1.8-2.0。
许多开发商，面对这个容积率，会做高低配产品，也就是说，高层+洋房。这个产品设计方案是绝大多数园区主核项目统一采纳的，比如奥体的海和云庭、明耀华庭、林溪雅苑、颐和玲珑，几乎如出一辙。
|园区实景
这样做，充分保障了洋房的舒适性，但却牺牲了普通高层业主的舒适度。洋房，6-10F，但是高层却往往20F+。
要知道，这个区域的业主，即使是高层业主，也是改善需求。他们原来住什么样的房子呢？十年房龄以上的老小区，绝大多数是高层，甚至不乏33F的楼栋。
大高层，两梯四户，湖东的改善客群们已经受够了上下班高峰期间等电梯的痛苦，那么改善机会来临，肯定希望楼层能够低一些。洋房是足够舒服，但高层的确算不上真改善，得房率也不会很高。
就像小区里面有别墅和普通住宅，势必会有矛盾。
大家房产想进园区拿地开发已久，在今年6月土拍摇到月上海棠轩这块地之前，就已经对多个热门地块研判并报名，其实对园区客户的研究已经有非常深刻和系统的认识，因此拿地之后，就放弃了传统的高低配排布方式，在2.0的容积率下，尽量考虑小区每一户的均好性，做成了17F的小高层社区。
这样设计的好处是什么呢？整个改善小区的水平线拉高，舒适度提升，每一户的得房率都达到了80%以上，户户改善。这也就保证了交付后小区的整体品质和单户品质。
再说一个，立面。
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|网络示意图
我们拿到一张立面效果，项目的外立面，标准的公建化，而且是大面积的铝板干挂和玻璃幕墙。
据了解，整个项目立面，目光所及处，都是铝板和玻璃，极少涂料，非常简洁、美观大气。既保证了项目南向外立面的平整镜面化，又省去了业主砸墙、砸吊顶、封阳台的麻烦；不仅为业主节省资金和精力，更保障了建筑立面的统一。
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|示意图
这比普通涂料和真石漆，成本翻了很多倍。对比之前许多倒挂盘，最后都在立面翻车被业主WEI权，月上海棠轩则从设计之初，从根本上解决了这个问题。
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这是小区的户型排布，可以看到，138、156、168、188四个户型，这是园区改善的主流面积段。当然，如果想要买200㎡以上的终极改善大平层，请划走，这个面积段，除了湖西观云二期和路劲君和居，在园区已经断供。
毕竟，现在园区大部分改善要解决的，是月上海棠轩所呈现出来的面积户型。
但我们仔细看户型图，会发现，即使是最小的138㎡户型，项目都拿出了堪比大平层的设计理念。
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|建面约138㎡户型过程稿
以开发商公布为准
我们以建面约138㎡这个户型举例，有许多亮点，值得拿出来分享。
首先这个面积段，没有做四房，而是做成了3+1，尺度舒适的三间卧室加一个家政间。
许多这个面积段的户型设计，一味强调功能空间，硬生生要做四个房间，但这就导致了每个房间面积都偏小。但这个户型，最小的儿童房，也做到了面宽3米。
懂设计的都知道，约3米面宽保证了卧室放床的舒适度。改善不止是房间多，很多三口之家，两代人，根本用不着四个房间，要的是尺度和空间感。
我们再看南向的阳台和客厅部分。138㎡的客厅面宽约5.5米，比许多大面积户型都要多出1.5米以上的宽度，采光面更好。而且，把阳台部分，纳入客厅面积，这就免去了交付后的业主二次改造。
这一点非常重要。现在流行的趋势是把阳台打掉，和客厅连为一体，许多项目样板间都是这样设计的，但实际交付的时候，阳台是阳台，客厅是客厅，中间不仅隔了一堵墙，而且阳台玻璃门在改造时也是浪费，都要打掉。此外，二次改造，阳台的地砖地坪、吊顶，都必须要和客厅地砖、吊顶连起来，材质、施工工艺，得整体统一，但业主自己弄几乎不可能做到。
月上海棠轩直接在交付的时候，就把阳台部分和客厅一体连通，客厅面积更大，也省去了业主后期改造的资金和精力浪费，更重要的是美观，以及保温、防水的隐患避免。
有人会说，那么阳台没了，衣服晾晒哪里？设计师把功能生活阳台放在了次卧前，保证了晾晒功能，又把客厅的利用最大化，不仅采光面更好，而且更加实用。
还有，家政间的配置。
家政间的面积不用太大，但是功能性可太强了，储藏、洗涤等等硬性需求，在日常生活中不可避免。真正改善的客户一定知道，宁可少一间卧室，也不能少家政间。所以之前评判一个大平层户型好坏的标准，就是有没有家政间。仁恒的160以上户型，基本都配置了家政间，此后更多的项目模仿，大面积都要配备家政间。
月上海棠轩，起步138㎡户型，就配置了家政间。这完全就是冲着真正大改善去的啊！开发商认为，这个面积段的业主，不是买不起更大面积更多房间，而是出于实际的需要，因为家里实在人口不多，不需要四五个房间，但改善的基本配置，得到位。
我们再看188㎡的户型，看看设计理念是不是始终如一。
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|建面约188㎡户型过程稿
以开发商公布为准
180㎡以上户型，就要考虑到房间功能性和舒适度兼顾了。
所以这个户型南向面宽约16.75米，四开间朝南，双套房设计，三卫双厅，客厅面宽约6.4米，保证了相当的尺度感。同样的，配备了家政间。
再看客厅和阳台部分，依然是把阳台全部连通，省得业主后期改造，直接买软装就可以入住；生活阳台的配置，也让美观和实用兼具。
而且，从户型上就可以推导出外立面的美观，减少了可见的框架和线条，更加简洁、美观，楼栋东南西北全是lowE玻璃+惰性ar气体填充+暖边设计，视觉上秒杀诸多一线城市豪宅。这种造型在苏州也是独一份。
月上海棠轩另外还做了建面约156/168/188三种户型：
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月上海棠轩户型图过程稿 以开发商公布为准
室内装标部分，我们也和开发商做了沟通。这波装标非常高，中央空调定的是大金。其实不是说其他品牌不好，但当下苏州园区、狮山一线主核大平层，全部是大金，所以大家就懂了吧。
在精装修部分，月上海棠轩也是不惜成本，但没有像有的项目一样，拿一两个高端品牌作为卖点，而是考虑到均好性，从实用出发，尽量在预算范围内，做到更多的布品布件，让业主的实得更多。
可以说，设计的每一个细节，都精准拿捏住了园区改善客群的每一点实际需求。
这也是杭派开发商的一贯做法，凡事以客户和业主为先，不仅仅是建房子卖房子，而是真正考虑到业主交付入住后的生活，细节为王。
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3
一个新项目的面世，总会不可避免地被拿来和市场上其他项目做对比。
月上海棠轩，作为大家房产在苏州第二个、园区第一个项目，其在公司内部有着极其重要的战略意义。
利润率在其次，更重要的是要做出品质、立标杆，给园区和苏州市场打样，用真正改善的理念和设计呈现，来给苏州人和业界同行展现杭派精工的水平和高度。
这是一个宁可亏钱，也要做精品的开发商，据了解，为了让业主归家更方便，不惜斥资大几百万，和轨交公司沟通，开通了地铁6号线金堰路站直通小区地下车库的通道。交付以后，小区业主出了地铁站就可以直接归家，做到了真正的地铁上盖。
现在楼市进入新常态，要想真正被市场认可，只有拿出诚意，真正为业主考虑，才能赢得口碑。
房观也相信，月上海棠轩这种良心之作，在目前的苏州市场，十分罕见。
也许，在未来，会有更多的项目会开发商，会以月上海棠轩作为开发蓝本，重新思考改善的定义和做法。
如果真能如此，那么这个项目，就具有了划时代的意义。
那就是，重新定义苏州的改善。
—— 月上海棠轩电话 : 18118152573——
