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长宁西郊,一直以来就是与浦东东郊、黄浦新天地齐名的OldMoney级富人区.
作为塔尖购房者终极改善的必选项之一,集西郊宾馆、檀宫、沙逊别墅、龙柏饭店等深厚底蕴的西郊,确实是很多新贵板块望尘莫及的存在.
然而,就是如此一个看似完美的“老钱之地”,也有部分“美中不足”.
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首先就是历史供应太少,作为上海三大老牌别墅区,西郊板块内的供应一直都是以别墅为主.
据克而瑞数据统计,西郊范围内近十年来仅仅只供应过一个新房项目,而且一共只有45套房源,供应占比全市仅约0.006%(十万分之六)!
从成交方面来看,西郊近十年成交套数约132套,供求比低至约0.34,成交占比全市约0.016%(万分之一点六)!
再者就是上车门槛太高,得益于西郊板块的整体限高,使得西郊更加低密的同时,也让上车门槛高得离谱.
据克而瑞数据统计,西郊范围内近十年的成交新房的套均总价高达约4841.6万元/套!
从二手房方面来看,西郊范围内的二手房源普遍惜售,挂牌房源寥寥无几.
十年以内房龄的次新房仅1套挂牌,挂牌总价约8000万;十五年以内房龄的商品房近一年仅16套挂牌,挂牌套均总价约3190万元/套!
不过随着这个长宁西郊压轴之作的亮相,这两个问题也随之迎刃而解.
最新消息,长宁中外环新长宁程家桥项目——【西郊云庐】三批次开盘热卖中!
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三批次推售建面约103-307m²高层房源
装标4000元/m²
过会均价123225元/m²,总价940万起
感兴趣的朋友赶紧来看吧
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雅奢精装:精装品牌严选,让品质入微入心
甄选世界知名品牌,以尖端技术诠释品质,雕琢更舒适的生活,严选全球前沿技术与高标品质系统,将创新科技与精工标准融入空间肌理,以技术为笔,以品质为纲,让居住成为超越时代的体验.
采用天氟地水两联供系统,实现四季如春的舒适体感,
搭载国际一线空调技术方案,以超静音运行与智能控制重塑人居标准,
配备精工家电及卫浴系统,以百年制造底蕴成就耐用美学.
土拍回顾及规划
2023年10月,新长宁以总价27.11亿元摇号竞得长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块,成交楼板价75350元/㎡,联动价11.8万/㎡.
项目位于中外环间,距离地铁10号线动物园站出入口约1公里,地处虹桥路历史风貌区,紧邻上海动物园、市文物保护建筑沙逊别墅,周边以住宅区域为主.
项目装修标准不低于4000元/㎡,还需要绿色二星级+近零能耗建筑,完成8%公租房比例.11.8万/㎡的单价,千万级的入主门槛,就能和西郊大佬做邻居!
根据设计方案显示,项目拟建设7栋11-13层小高层住宅,规划292户,用地面积17986.5㎡,容积率2.0,地上总建筑面积39600㎡,其中,商品住宅总建筑面积33921.01㎡.
社区内设置有1339.24㎡配套用房,设置了物业服务、社区级公共服务、综合便民商业、智能快件箱等空间;更有2054.21㎡架空层,未来或将用作泛会所.
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宏观着眼、微观着手,细致笔触的反复推敲
无界视野:阶梯式布局,礼台式观景,层层自然瞰景
私谧场域:舒展栋距与错落空间的排布,每一秒诗意阑珊
洄游花园:浸润西郊优雅,围合生活的圈子
新古典主义美学建筑,精神、技艺、时间的共献
立面风格:三段式勾勒,重温黄金的时代
建筑表情:棱角分明的硬朗线条,透过时间的经典勾勒
经典细节:取义海派经典元素,笔挺与曲线的优雅融合(古铜拱券、坡屋顶形制、沙逊别墅玻璃花窗、半圆形的拱形门窗)
典雅色系:饱和度与融合度的刚好比例,深浅交融,温润沉稳
多重奢材:金属×石材×铝板,辅以仿石漆,反复推敲拿捏后的质感与观感并重
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六重国宾礼序,营造高贵的静穆
台前幕后:五分钟浓荫庄园式大道,触动心灵的角色切换
国宾门庭:心旷之场、神韵之度,仪式在步履间自然推动
摩登前厅:归家与入户间的礼序转场,品位空间内的层层递进
自然沉浸:移步异景的四季景观,归家之前,与自然对谈,与风景对望
格调大堂:每栋私享典雅大堂,风范始终相随和融
礼序车道:石材与金属,以恰好的比例,兼顾品质与品格
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生活配套
交通方面:项目位于上海外环内,距离地铁10号线上海动物园站约900米.
自驾上,紧贴着外环高架,往南有延安高架,旁边就是虹桥国际机场.从实探来看,周边被高架立交包围,处于高架旁,噪音问题不可避免.
商业方面:周边3公里有西郊百联、福缘湾等商业.
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医疗方面:周边3公里内包括上海申德医院、上海交通大学医学院附属同仁医院等多个大型医院.
生态休闲:项目周边有上海动物园,外环生态绿道推窗即见.
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房产知识分享购房前必须了解的房产基础知识
#"五证"是哪五证?
“五证"是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两个说的是你买的房子在合法的范畴,得注意的是《商品房预售许可证》预售的是本楼本栋!
切记:“五证”不全的楼盘千万不要买对后期办理产权证有影响,一般“五证"会在售楼处的显眼位置公示,如对证件的真实合法性有疑问可咨询当地建委.
#“两书”是哪两书?
“两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.
这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,是房地产开发企业在商品房交付使用时,向买房者对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件,如果遇到房子质量问题凭借此书要求开发商退房,修复,补偿的依据.不要忘记索要与妥善保存!
#面积存在误差怎么办?计算面积的误差公式:面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积*100%
面积误差分几种情况?具体怎么处理?
(1)面积误差比在3%(含)以内的,属于正常范围(2)面积误差比超过3%的,买房人可以要求退房,要求退房的开发商应该在提出要求的30个自然日内连本带利的退还房款.(3)面积误差比超过3%的,买房者不退房的:产权证登记面积大于合同约定面积的大于3%(含)的部分买房人要补足,超出3%的由开发商承担,产权归买受人,产权证登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%(含)以内的部分房价款由房地产开发商返还买房人;绝对值超出3%部分的房款由房地产开发商双倍返还买房者.
#什么是现房?现房就是通过竣工验收,交付使用,并取得不动产证的房屋.简单的理解就是买房人跟开发商签订房屋买卖合同,然后立即办理产权登记手续,取得产权证.现房特点:周期短,入住快!
#什么是期房?
是开发商拿到商品房预售许可证开始到取得不动产证为止,在这期间买房人应该和开发商签预售合同.
期房特点:时间长,贷款的购房者在没有拿到房子前就开始还贷款了,产权证下的慢,周边配套及发展需要时间建设!
#尾房?
尾房就是开发商卖剩下的,其中包括腾退的,也有一些是开发商故意留下来的,一是为了日后打通关系送礼的,二是一旦资金链紧张好的户型可以快速的变现,或者到银行抵押!
#公共维修基金?住宅专项维修基金就叫公共维修基金,是住宅楼房公共部位和公用设施设备维修养护的基金,在卖房时可以要求公共维修基金过户,这个一般到开发商那里办理过户,现在的行情都不过户,随着房子走的.
#购买新房税种和税费?房契税:首套90平方米以下1%,90到140平方米1.5%,140以上3%,二套都是3%.印花税:购房总价的0.05%;
公共维修基金:通常按照购房款的0.2%～0.5%比例缴纳
#新房的交易流程?
01、签定购房合同交定金.开发商拿到预售许可证,选好房子然后和开发商签订购房合同.02、打网签.网签价格就是你买房子成交的价格,个别地方开发商以为政策限购原因,提早打网签,价格可能低于实际成交价,对于买房人来说少缴税到是划算!03、办贷款.开发商会让你提供办理银行贷款的材料,然后带您到银行办理贷款,材料:身份证复印件,户口本复印件,收入证明,银行流水,征信报告,公积金账号等.04、过户.贷款批下来了,把首付给开发商,然后办理房产证需要缴纳契税和公共维修基金.
05、等拿钥匙.如果是现房就可以拿房了,如果是期房,请等待开放商盖完楼,这个时间你已经开始还月供了.
#什么是得房率?影响得房率的因素是哪些?
得房率是套内使用面积与房屋的建筑面积之比,想知道自己房子的得房率看产权证的上找到相应的数值一除就知道了,一般的塔楼得房率低,板楼的得房率高.一般影响得房率的五个因素是:建筑形式,建筑结构,地区温差,墙体材料,套内建筑面积.
#什么是进深?
以房子的采光为方向,一个房间从前一面墙到后墙面之间的实际长度,简单讲就是太阳光能照射进房屋的深度.阳光进入的越深越好.
#什么是开间?
就是与进深相垂直,一间屋内一面墙与另一面墙之间的距离.
#什么是层高?
简单理解就是下层地板表面到上层楼板表面之间的距离,层高越高空间越大不压抑!
#什么是净高?
就是说下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离,净高=层高﹣楼板厚度
#怎么算容积率?
这样算:地上总建筑面积除以建设用地面积容积率越高,单位建筑面积越大,土地成本越低,房屋成本越低.人均占地绿化面积小居住环境质量下降.容积率越低,舒适度越高!
#什么是楼间距?
就是说两个相邻楼外墙面的距离,在看楼盘时这里就是一个坑请注意,楼盘与实际会有误差,楼间距小如果你挑选后排的影响采光.
#什么是阳台?
说的是房屋室内的延伸,居住者呼吸新鲜空气,晾晒衣物,摆放盆栽的场所.又实用又美观.
#什么是露台?
是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出的没有顶的大阳台,因为面积较大没有屋顶所以称作露台.有露台的房子一般都面积大,不适合刚需购房者,适合改善人群,一般带有露台的房屋多为非普通住宅税费较高.
#什么是飘窗?
露台高度(室内地面到窗台台面的垂直距离)小于等于0.45米的凸出外墙面的窗户.
#什么是建筑面积?
是指房屋外墙以上层高2.2米含以上的各层外围水平投影面积,包括阳台,挑廊,地下室,室外楼梯等!
#什么是套内面积?
套内面积是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和.套内面积小于建筑面积大于套内使用面积.
#什么是使用面积?
是指房屋内实际能使用的面积,按房屋内墙面水平投影计算.公摊小则使用面积大.
#什么是公摊面积?
是指某个产权人在共有公用建筑面积中的所有分摊面积.比如,电梯,配电,水泵房,楼梯,走廊等!
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