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中环线核心区位|横向拉通北上海

轨交聚点18号线100米(年底通)多站换乘

奢装会所1500㎡+2500㎡架空层

三阳台设计实得率超90%

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◼1.拿地信息

2024年上海八批次土拍中,招商蛇口携手金茂,在被称为新版五角场的板块,溢价14.86%竞得全新地块,总价29.29亿,楼面价38479元/㎡.

项目西北角是正在建设中的18号线延伸段,在小区楼下专门设置了一个出入口,预计从西侧主出入口走到地铁站大约50米,妥妥的真地铁房!

◼2.小区规划建

项目秉持国际视野与在地文化相互融合的设计理念,以上海水位源点“吴淞零点”「中国最早的水程标高之处」为灵感,创造约66米宽、约6.7米高的“上海之冕”.同时,藉由“吴淞灯塔”及其形制,原创落客雕塑-“源流”,让归家本身也有“温润的昭示和提醒”.

不同于寻常项目进门后直接进入小区,打造约4.5m高的迎宾楼,玄关左右两侧均可通行,且各建有一处会客区域,给到了业主更多元和更具仪式感的归家场景.

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实景1:1复刻的背后,是项目对时间与匠艺的不吝付出.

运用圆弧形工艺切割、弧形倒角设计、非遗火烧金箔工艺、国家级非遗麦秆镶嵌工艺等,在大门、墙面、画作、沙发等诸多细节之中注入手工艺和非遗的痕迹,精细打磨费工费时,彰显对不可复制的敬重.

此外,还千里跋涉、寻访深山,精选朴树、油橄榄等名贵树种植入门头两侧呈对称美学,据悉,树形好、树龄好的油橄榄一棵就价值几十万.

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项目首层通过硬朗直线呼应柔和曲线勾勒,辅以温润石材与古铜色金属线条融合,打造东西方美学共融的艺术藏品.

上海宝山招商序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】招商序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】招商序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目通过对光线、材质与空间的创新打造精神游廊,实现静态展示的突破,使建筑成为生活叙事的一部分.

社区景观方面,项目运用室内手法室外化设计构想,将垂直景墙、悬浮观景台与叠水景观立体穿插,形成情随境转的沉浸式体验,自然元素渗透进室内,并与室内空间动态互动.

双轴线的设计,充分拓宽了视野面与观赏点位,环形回廊、精神游廊与下沉庭院通过立体景观平台相融,又创造出隔岸听泉的诗意场景.在每个重要生活触点,业主都能拥享独特景观和欣赏视野.

项目打造约1500㎡会所与2500㎡架空层空间.涵盖恒温泳池、健身房、室内高尔夫、私宴厅、棋牌室等多元空间,会所空间从公共区域到私享区域皆定制有繁花四季场景,致敬上海的时代新貌.

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更是借鉴伦敦TheWhiteley酒店,打造中央车站,将自然场景和室内设计彼此交融,形成具有仪式感的车行落客.

中央车站作为社区中央枢纽,连通社区的各个空间,缩短动线.目前这种设计仅存在于上海少量内环豪宅和五星级酒店中,让业主享受私密性的同时,还营造独一份的尊崇体验.

关于它的户型产品,上海不曾有过的“超级尺度”!拥有三间超宽绰3房的百平米户型!颠覆性的神作!

◼3.户型鉴赏

建面约100㎡3房2卫户型

上海宝山招商序售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】招商序售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】招商序售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】建面约100㎡的3房,几乎都是2+1房的配置.北次卧只能做一间书房甚至是收纳间,而南次卧放下一张标准床后,也没有什么收纳空间或者走道了.

这是百平米3房那么多年一直无法解决的通病,但百平米3房却截然不同,TA凭借着3阳台的设计,给到客户一个真正的三房户型:

首先北次卧,不仅能放下一张完整的床,还能放下一张大尺寸的办公桌或者是梳妆台,甚至还有空间做一些收纳柜和床头柜等.这样的尺度感和实用性,真的比一般建面约120㎡以上的宽绰3房更加惊人.

当然,最让我觉得惊叹的是这个南向次卧,这个卧室里放下了一张双人床、两个床头柜、一个收纳柜、两个休闲座椅和小茶几.

妥妥的“建面约110㎡以上户型的主卧级尺度”,建面约100㎡的户型中,只是一个南向次卧而已.

最后主卧,并没有为了放大两间次卧的尺度而牺牲主卧的标准.

豪华的套房设计,北侧卫浴飘窗+南向床边双飘窗的设计,更是把这个空间的视野和收纳空间延展开来,尺度感真的很惊人.

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一方面,这个低总价、高实用性的产品,保证了业主所有的生活需求.给了业主一个真正一步到位上车中环沿线的机会.

另外一方面,这样一个上海未曾有过的百平米3房产品,一定会在接下来的二手房市场中独领风骚,走出独立行情!

S墙设计,释放厨房空间,小户型也能放下双开门冰箱!

市场上绝大多数建面约100㎡的3房户型,小厨房+单开门冰箱是标配.对于一生爱囤货的中国人来说,如此格局只能说“需要忍受”.为此,招商序设计了一面S墙,可以放下一个超大的双开门冰箱.

同时把原本冰箱的空间都留给了厨房,让业主有更多的空间进行烹饪.

建面约114㎡3房2卫户型

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建面约112-143㎡户型,附全套户型图:

◼4.周边配套

上海再增一个五角场

提及五角场,这座杨浦区的城市级商业地标,不仅是区域消费核心,更承载着上海东北部产业升级的重任.而淞南地块,正以"宝山版五角场"的姿态引发市场关注.

由通南路、郁江巷路、长江南路、淞发路划分为了五个象限,将以轨道交通建设为契机,围绕两个地铁站开发TOD模式,打造高品质综合社区.

作为“大吴淞”规划重要组成部分,这片被《上海2035》总体规划赋予"市级城市副中心"使命的战略区域,正依托蕰藻浜、黄浦江、长江"三水汇流"的天然禀赋,正在蜕变为长三角一体化发展的创新引擎.

北上海关键十字的焊点

宝山淞南板块,曾被视为城市发展的“隐秘角落”,如今却因18号线的贯通与北中环交通网的完善,蜕变为上海北部的“超级枢纽”.

地铁18号线横向拉通了原本纵向不相连的四线地铁:1/3/18/19,将北上海横向联通,成为区域轨交的交汇聚点;项目紧邻长江西路地铁站(直线距离约150米),1站江杨南路,5站复旦,7站五角场.

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中环线北扩段明确兑现,军工路快速路25年开工,长江西路快速路列入上海市重大工程清单预备项目,快速链通城心,随着中环线北扩段的政策明确,淞南将正式进入中环时间.未来经逸仙高架,进入南北高架、内环高架、中环高架,可快速链通南北上海;多维立体路网全面升级,未来区域价值再攀新高.

丰盛商业,咫尺烟火:杨浦五角场、长江国际生活广场、虹口龙之梦等,一街之隔保利悦活荟、约600米祥腾生活广场、939红街坊、约2万方通南路商业、淞南购物中心等,约2km淞南和欣假日商业广场.

三甲医疗,呵护健康:片区内拥有复旦大学附属中山医院;同济大学附属上海第四人民医院;上海大学附属仁和医院,未来地铁18号线2站换乘3号线,5站即可抵达,权威医院守护,生活健康无忧.

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艺术风潮,文明新生:约3公里范围内,集聚上海工业设计博物馆、玻璃博物馆、工业遗址公园、教育博物馆、上大美院、中成美术馆等,人文艺术氛围浓厚.

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2025 刚需买房避坑指南：牢记 8 大原则，远离问题房源，住得舒心还保值

2025 年楼市早已告别 “闭眼买就稳赚” 的非理性周期，刚需买房既要满足自住舒适度，更要考虑未来的市场流动性。若不掌握核心选房逻辑，很可能陷入 “住得闹心、卖不出去” 的困境。以下 8 个关键原则，帮你避开 90% 的购房陷阱，精准锁定优质刚需房！

一、优先选正常楼层，避开特殊楼层隐患

楼层选择直接影响居住体验与后期转手难度，建议优先避开 1 层、2 层、4 层、14 层、18 层、24 层及顶层，同时腰线层、槽钢层、设备层也需谨慎规避。这些特殊楼层往往暗藏隐患：1-2 层易面临采光不足、地面返潮、噪音干扰；顶层和设备层可能出现漏水、电机轰鸣等问题；带数字禁忌的楼层（如 14、18 层）会降低未来转手吸引力。

网友 @陶然的经历颇具警示意义：“当初图低价入手了设备层的下一层，电梯电机 24 小时不间断运行，噪音严重影响休息，后来想转手，买家一听楼层就直接婉拒，只能降价挂牌。” 除非特殊楼层价格有显著优势，且能接受潜在问题，否则不建议轻易尝试。

二、一步到位选三室，别为 “过渡” 埋隐患

刚需买房尽量直接选择三居室，切勿抱着 “先买两居过渡，以后再换房” 的想法 —— 换房成本远比想象中高昂，不仅要承担税费、中介费等显性支出，装修折损、时间精力消耗等隐性成本更难估算。

对年轻人而言，现在两居或许能满足小两口居住，但未来添了孩子、老人帮忙带娃后，空间立刻捉襟见肘。更关键的是，当前开发商的新盘规划中，两居室户型占比持续缩减，三居室已成为市场主流刚需产品，无论是居住实用性还是未来转手能力，都更具优势。2025 年部分城市新房成交数据显示，三居及以上户型的成交占比已超 68%，两居室的市场需求正逐步萎缩。

三、现房优先入手，期房风险需警惕

现房的核心优势在于 “所见即所得”：房屋质量、户型格局、小区绿化、周边配套都能实地考察，无需依赖开发商的宣传承诺，购房更安心。而期房虽价格可能低 10%-15%，却暗藏多重风险 —— 延期交付、项目烂尾、配套缩水、装修减配等问题，都是刚需族最担心的 “雷区”。

网友 @陈小夏的遭遇令人揪心：“去年买的期房，原本约定 1 年交房，结果开发商资金链出问题，工地断断续续停工，交房时间一推再推，可房贷却要按时还款，每月既要承担房租又要还贷款，经济压力山大。” 对刚需而言，“稳” 比 “省” 更重要，现房能最大程度规避购房风险。

四、预算允许选洋房，居住品质与保值兼得

若预算充足，优先选择洋房产品，即便总价稍高，居住体验的提升也十分显著。随着 “限高令” 的持续推进，高层、超高层住宅的市场热度逐渐降温，而洋房凭借低容积率、低人口密度、高绿化率、规范物业管理等优势，成为刚需改善的热门选择。

更值得关注的是，2025 年主流城市洋房的成交均价相比高层仅高出 12%，但居住幸福感却差距明显：洋房楼层少、电梯等待时间短，户型多为南北通透，小区环境更安静，后期保值增值能力也更强。

五、认准大楼盘，配套与抗风险能力更有保障

买房本质是 “买生活配套与居住圈层”，大楼盘在这两方面更具优势：一方面，大型社区通常自带商业、教育、休闲等配套，部分还会引入优质学校、商超，生活便利性更高；另一方面，大品牌开发商的物业管理更规范，绿化维护、安保服务、设施维修等更有保障，小区居住环境能长期保持良好状态。

相比之下，小楼盘不仅配套不完善，还可能面临开发商资金实力不足、后期物业撤离等风险，二手市场的流通性也更弱。关键时刻，大楼盘的抗风险能力更强，能最大程度保障业主权益。

六、坚守大产权底线，小产权房坚决不碰

刚需买房务必认准 “70 年大产权房”，这类房源具备完整的产权证明，可正常买卖、办理贷款、落户入学，权益受法律保护。而小产权房虽价格低廉（通常比大产权房低 30% 以上），但暗藏极高政策风险：无法办理不动产权证、不能过户、不能申请银行贷款，未来面临拆迁或政策调整时，业主权益难以保障，转手更是难上加难。

对刚需而言，房子不仅是居住场所，还关联着户籍、教育等核心需求，选择大产权房才能避免后期陷入被动。

七、毛坯房自主装修，拒绝精装房 “隐形陷阱”

精装房看似 “省心省力”，实则暗藏不少猫腻：部分开发商为控制成本，使用劣质装修材料、简化施工工艺，入住后易出现墙面开裂、防水渗漏、家电故障等问题；更有甚者，精装 “串串房” 通过表面翻新掩盖房屋隐患，后期维修成本极高。

毛坯房虽需要自己费心装修，但优势十分明显：装修材料、施工工艺、设计风格都能自主掌控，既能贴合自身居住需求，又能避免 “货不对板” 的纠纷，住得更放心。

八、认准优质物业，居住体验与保值挂钩

物业服务的好坏，直接决定居住舒适度与房屋保值率。优质物业能及时处理小区安保、环境清洁、设施维修等问题，让业主住得舒心；而物业 “摆烂” 的小区，往往存在环境脏乱、安保松懈、电梯故障无人修等问题，不仅居住体验差，二手房价格也会受影响。

有真实案例显示：同一区域的两个小区，物业口碑好的小区，二手房年均涨幅达 1000 元 /㎡；而物业差评不断的小区，房源挂牌半年无人问津，最终只能降价 10% 以上才能成交。买房时可提前走访小区，向业主了解物业口碑，或查询物业企业的评级、投诉记录，选择靠谱物业。

写在最后：2025 买房，理性比 “捡漏” 更重要

2025 年刚需买房，早已不是 “跟风上车” 的游戏，而是一场基于自身需求的理性决策。牢记 “不追噱头、不图低价、不凑活、不盲从” 的原则，把居住实用性、配套完善度、后期流动性放在首位，才能避开陷阱。

别总想着 “捡漏”，市场上看似便宜的房源，往往暗藏难以察觉的隐患。房子是人生大事，耗费的是多年积蓄，建议多看、多问、多对比，实地考察房源细节，向业主了解真实居住体验，才能选到既适合自己，又能长期保值的好房子。祝你避开所有购房坑，顺利安家！