2021年苏州买房就按这样来!板块、楼盘选筹一目了然

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“苏叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：苏叔，你好，新手想要买房投资，请问买房的哪个环节最重要？也实地考察了很多板块和楼盘，但是始终不知道要怎么选择，请问具体要怎么选择一个合适的板块与楼盘呢？

苏叔：你好，买房投资判断投资是否有价值，最直观的一点就是房价的涨幅，而房价能不能涨、涨幅大不大，至关重要的一点就是看选筹，即判断区域投资价值。有很多人看待城市的板块，都是从当下可观测到的条件来判断，城市配套、价格梯队、交通距离等等，但这样很容易局限在主流观念，和大部分普通人一样，也就很难实现更高的收益。购买房产，预算选筹十分重要，买哪个地方，什么产品，基本上就可以决定你的财富增速，选筹如果出错，会影响后期的资金周转与投资，一步跑输，以后就很难赶得上。我们所希望的投资，是在一个正确的时机，尽可能以较低的价格买到更优质的产品。这里就要注意板块与楼盘的选择。

首先是板块，一个片区的发展一般会分为三种，发展成熟片区、发展中期片区与发展初期片区。成熟的片区一般发展比较饱和，配套齐全，大部分价值已经体现在房价上，升值空间有限，但后期如果出现真的利好，又会有很可观的涨幅。发展中期的片区，一般规划较多，利好在逐步兑现，价格上涨空间大，能够快速升值，涨幅也相对更大。发展初期的片区规划都需要一定时间兑现，价值要在远期才可以体现。预期收益时间较长，但是初期买入价格会相对较低，后期房价上涨之后也会有不错的收益。

其次是楼盘。我们在判断楼盘性价比时，最简单的方法就是把它的报价与周边其他产品相对比，如果出现倒挂或者价差较小，说明楼盘的性价比高，但如果价差较大而又没有硬性利好支持，说明楼盘只是价格虚高。想要买到性价比高、涨幅可观的楼盘，就要了解这些盘的特点，尽力规避不涨或者跑输大盘的楼盘。苏州投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

2.提问：苏叔，你好，在盐城工作，唯亭有一套房子用于投资，但是收益一直不高，盐城楼市现在这么火，想卖掉苏州唯亭的房子增加筹码买入盐城，风险大不大，会不会高位接盘？

苏叔：你好，盐城楼市的火，首先是盐通铁路的投入使用以及棚改及旧改政策的落实，为盐城带来了切实利好，盐通铁路规划，地位显赫，棚改及旧改政策为二手房带来了焕然一新的机会，需求量连带着上涨了；其次，地价的高昂带动房价上涨，购房者对房价的心理预期也在提高；另外，盐城受到两大经济圈的辐射，承接许多产业转移，内驱力足够。购房置业，短期投资选盐城，长期收益建议买苏州。唯亭后期上涨的可能较低，卖掉苏州的房子买入盐城城南是可以的，盐城以后的发展的重心大概率就是城南和城东；还可以卖掉唯亭的房换园区的，回报周期虽然长，但是稳妥。回报率较大的资产组合方案，详见内部分享。

3.提问：苏叔，你好，前段时间上海中考招生改革方案出台了，苏州会不会也跟进？对现行的入学政策有什么影响？学区房受影响大幅降温吗？名下有一套核心地段优质学区房用于投资，怕到时候会不值钱了，现在需不需要尽快出手？学区房以后是不是不能买了？

苏叔：你好，上海中招改革方案对于现行入学政策的影响在于，公办初中进入重点高中的渠道拓宽，民办初中对于学生的吸引力有所降低；按照分配办法，30%用于“分配到区”招生和70%用于“分配到校”招生，这就会造成普通初中考上优质高中比例增加，相对的优质初中的竞争力就变大了，优质学区房含金量或因此降低。在浙江，教育十四五规划征求意见稿提到了优质高中分配生名额将提升至70%，塔尖学区房的“学票”价值由此削弱。政策撼动楼市，但是学区房的价值依然存在，这关键取决于学区房。好学校的生源很重要，有好产业的片区生源很不错，因此，从长远角度来说，核心区域或者潜力片取得房子，不会轻易因为政策变动而出现大的动荡。苏州各区域性价比高的学区房，详见内部分享。

4.提问：苏叔，你好，看到近段时间楼市管控这么严，苏州的楼市未来会怎么发展？现在买房房价以后会跌吗？想入场置换还有机会吗？如果打算买二手房，要不要赶紧下手？

苏叔：你好，近期各城市进入楼市的风控期，开始收紧调控，“房子是用来住的，不是用来炒的”的落实具有相当力道，在苏州，业主集体涨价的情况确实存在过，但是苏州政策格外严格，房价稳定性尤为明显，的确堪称地级市房价适中、楼市平稳之最，楼市不易动荡。对于苏州的刚需客群，可以多加关注新房；置换客群较好预留节点，银行房贷在收紧；目标是二手房的购房者，暂时先别急，目前二手房市场分化很明显，可以等高热度过了再下场。最后，建议购房者保持冷静态度，可以多看盘，房价涨跌是暂时的，不要陷入购房焦虑情绪做出错误选择。

5.提问：苏叔，你好，人是应该安于平淡普通的生活，过开开心心的生活，还是应该挑战自己，努力成为优秀有成就的人？有时候喜欢普通平静的生活，有时候又觉得不该安于现状，松懈怠惰，这种感觉很矛盾，可以给我一些建议吗？

苏叔：你好，普通的一番话可能不会给你带来什么改变，当你在生活中遇到了不可避免的困境之时，你或许就会明白什么样的生活更适合自己。很多人变得优秀都是因为生活给予的困境与挑战太多，要求他们保持自律变优秀。当失败来临，会逼着你用更多的时间和精力来支撑自己站起来，不断变得强大。总说开心就好，但是不努力的话是不会真正开心的，普通并不意味着开心，它只是你碌碌无为平庸度日的借口。当你长期无法通过努力获取回报时，相信我，你不会觉得这种生活很开心，反而会觉得空虚无聊，甚至自我厌弃。所以，趁自己还年轻，勇敢挑战自己，不断提升让自己变得优秀吧，这样的生活，才应该是充实而开心的。

以上内容选自“苏叔说房”微信公众号，粉丝提问

苏叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。