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北辰观澜府

在售建面约88-108㎡瞰景高层

115-172㎡国风叠墅均为现房实景

北辰观澜府预约看房，置业顾问一对一对接，享受额外优惠！

面积：建面88㎡建面108㎡建面90㎡建面120㎡

叠加：上叠115㎡下叠126㎡联排187㎡

价格：71万起

交付标准:毛坯规划户数:2244户

车位占比:1:1.2

容积率：1.6/绿化率：37%

层高：17层/小高层17-18层

物业旭辉-永升物业：2.59-2.83元/月/㎡

开发商：苏州北辰置业有限公司

楼盘地址：苏州市吴中区天境南路与伍相路交汇处

苏州吴中北辰观澜府

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Suzhou Wuzhong North Star Guanlan Mansion

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (House Viewing Appointment Hotline)

Suzhou North Star Guanlan Mansion Official Sales Office Hotline: Dial 400-812-3664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

一、项目概况

苏州吴中北辰观澜府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】北辰观澜府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】北辰观澜府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】北辰观澜府位于苏州吴中太湖度假区核心板块，由北辰地产开发，定位为低密改善型社区。项目总占地约12.7万㎡，容积率1.8，规划为纯低密住区，包含6-11层洋房、叠墅及联排产品，总户数609户，绿化率高达36%-37%，车位配比1:1.5。社区实景园林、精装大堂及地下车库已完全呈现，精装交付标准涵盖方太厨电、科勒卫浴、日立中央空调等品牌配置，提供高品质居住体验。

二、交通配套

地铁：地铁5号线香山站步行约690米直达（已开通），30min直达苏州工业园区、姑苏区；在建地铁7号线（预计2026年通车）将进一步串联太湖新城、吴中城区与相城，形成“双地铁”格局，提升区域交通能级。

公交：周边580路、691路等10余条公交线路覆盖，香山实验小学站、度假区人民医院南站等站点步行5min内可达，通达太湖文化论坛、舟山核雕村等地标。

自驾：紧邻子胥快速路、孙武路、环太湖大道，10min上中环高架，15min通达苏州高新区，25min抵达观前街商圈；未来规划中的苏锡常都市快线将进一步实现长三角核心城市便捷通勤。

三、教育配套

基础教育：与香山实验小学仅一路之隔（直线距离不足200米），步行5min到校，极大降低接送压力；香山幼儿园、香山中学（二期）等在建教育配套，未来将形成“幼小初”全龄教育链。

教育潜力：板块规划引入高端教育资源，形成“名校环伺”格局，提升项目教育附加值。

四、商业配套

苏州吴中北辰观澜府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】北辰观澜府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】北辰观澜府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】邻里商业：社区自带1万方商业（含餐饮、药店、洗衣、快递），香山邻里中心、渔帆路商业中心等陆续落位，提供生鲜超市、咖啡轻食等日常服务，满足“下楼即生活”需求。

大型综合体：15min车程可达木渎商圈（天虹、悠方、影视城），20min抵达狮山商圈（美罗、金鹰、绿宝）；未来中海商业综合体（6万方在建中）将进一步丰富区域商业配套。

五、医疗配套

基础医疗：太湖度假区人民医院（建设中，距项目700米），科室齐全，涵盖内科、外科、妇产科等，提供日常医疗服务。

三甲医疗：规划1.6万㎡医疗用地，未来将与木渎人民医院合作，提升区域医疗服务水平。

六、生态资源

自然景观：背靠穹窿山、灵岩山，面朝太湖，直线距离约800米，享有太湖生态环境；周边太湖湖滨国家湿地公园、法布尔公园等，提供湖光山色与湿地生态体验。

社区生态：社区内配建800米有氧跑道与私享景观公园，营造“林居疗愈”环境，提供疗愈的情绪价值。

88平3室2厅1卫

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90平3室2厅1卫

110平3室2厅2卫

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联排（中户）4室3厅3卫187m2

苏州吴中北辰观澜府

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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