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上海金山新华星耀东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新华星耀东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新华星耀东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

双轨交+瑞金医院

金山亭林低密墅居

「新华星耀东方」

建面约73-85-99㎡高层

总价约142-238万

建面约99-196㎡洋房

总价约220-508万

建面约124-142㎡叠墅

总价约362-442万

上海金山新华星耀东方

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Shanghai Jinshan Xinhua Xingyao Dongfang

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上海金山新华星耀东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新华星耀东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新华星耀东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】新华地产成立于1995年,是拥有国家一级房地产开发资质的企业.深耕布局长三角、环渤海、大湾区经济圈.新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

自2014年进入上海以来,在金山这片土地上,相继打造了新华御府、新华御著、新华御湖上园等标杆性人居.新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

上海金山新华星耀东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新华星耀东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新华星耀东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】新华星耀东方售楼处电话400-8123-664深耕金山数载,在秉承着尊重土地的精神内涵与发展格局的前提下,锚定了亭林这片土地.并于此,以革新升级的人居打造理念,在亭林这片土地,塑造了一座高端低密美学墅境——新华·星耀东方,为亭林的生活品质注入全新的活力.新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

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新华星耀东方售楼处电话400-8123-664城市之中不缺繁华,难得的是低密的优雅时光.新华·星耀东方社区内部容积率约1.8,充分让建筑与绿化融合,使每一位居住者能够享有更大绿化空间与景观视野.新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

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新华星耀东方售楼处电话400-8123-664在园林方面,项目整体以摩登东方为设计理念,远赴外地选取红枫、乌桕等数种季节植被,并与景观组团、水景相结合,层层漫延,犹如自由流淌的自然艺术品.为业主家人们带来一种崭新的、开放的、高端的墅境生活享受.新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

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新华星耀东方售楼处电话400-8123-664在人居建设方面,新华·星耀东方追寻建筑比例与神韵,把时光沉淀下的建筑美学与低调奢华的质感融入建筑.将传统意境和现代风格对称运用,现代简约的外立面、典雅的建筑屋顶,于细节处精心勾画的窗户、阳台等,每一处细节皆是考究.新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

上海金山新华星耀东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新华星耀东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新华星耀东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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新华星耀东方售楼处电话400-8123-664项目整体以摩登东方为核心造景理念,营造一环两轴N组团的景观布局,将花草、树木、流水、山石、景墙编织成序曲语言,在浮躁与喧嚣的城市中,用宁静温润的语言将摩登东方的惬意美好娓娓道来.新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

新华星耀东方售楼处电话400-8123-664同时,为保证全维度的景观观赏性,在植被的采选上,更是特邀设计院专业景观设计师,一同远赴外地,对植被进行层层筛选.最终移栽了香樟、银杏、乌桕、朴树、樱花、水杉、红枫等诸多名贵景观树种,古诗中言:枫之丹,桕之赤,皆为秋色之最浓.新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

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二批次加推房源↓

户型鉴赏↓

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物业服务

板块配套

金山门户三区交汇争藏沪上高地

上海金山新华星耀东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新华星耀东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新华星耀东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】亭林,地处在金山、奉贤和松江三区交界,定位为金山北部地区中心,是上海向南“门户第一站”,在上海新一轮城市规划中,是重点发展的22个中心城镇之一,更是上海第二批23个大型社区之一,四大产业汇聚,焕新江南特色文化小镇,正逐步成为沪上的新价值高地.

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交通配套

黄金路网便捷长三角

双轨加持——距离金山铁路亭林站约2.5km,5站到上海南站,轨交南枫线(规划)串联上海南部客流主动脉新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

新华星耀东方售楼处电话400-8123-664高速路网——快速抵达高速入口,东邻G15沈海高速,南邻大亭公路,近G1503上海绕城高速,G60沪昆高速等七条快速路网,约一小时车程迅捷联通长三角新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

新华星耀东方售楼处电话400-8123-664快速道路——周边多条线路直达市区,虹桥枢纽7路直达虹桥枢纽,上石线、莲金专线、莲亭专线、亭梅专线等可直达上海南站、莲花路地铁站、梅陇站,与上海主城无缝接驳新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

商业配套

老镇中心的寺平北路商业街商业氛围浓郁

项目旁边约3万方的商业中心一名悦商业广场

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教育资源

北侧紧邻上海市亭新中学及幼儿园,南侧小学、初中(规划中),助力孩子未来成长新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

上海金山新华星耀东方售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】新华星耀东方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】新华星耀东方售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】约1.5公里近邻上海瑞金医院金山院区(在建),大幅提升板块乃至金山区的医疗能级,为健康保驾护航

金山区二级综合性医院亭林医院,金山目前科室最齐全的公立医院,就近解决康疗需求新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

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生态环境

项目南侧规划约5.8万方城市体育公园,江南风情湿地公园,近在左右新华星耀东方售楼处电话400-8123-664

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### **上海金山新华星耀东方项目客观分析报告**

**核心评价：** 这是一个典型的、位于上海远郊城镇的“高性价比”刚需及初步改善型楼盘。其核心优势在于极低的总价门槛和高于市场平均的社区规划配置，主要劣势是远距离通勤的物理现实和板块能级的长期限制。项目适合对通勤时间不敏感、预算严格受限，或工作生活圈就在金山及周边区域的购房者。

为确保客观，本报告将严格区分可验证的客观事实（基于多个信源交叉验证）、开发商的宣传主张（需您亲自核实）以及市场潜在的普遍性风险。

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#### **一、 项目核心事实概览**

新华星耀东方位于**上海市金山区亭林镇**，具体在亭浩路与红梓路交汇处。开发商为新华地产（项目公司为上海曜金房地产有限公司）。项目为综合性社区，包含高层、洋房和叠墅产品。根据2025年底信息，二期在售均价约**2.4-2.5万元/平方米**，高层总价约141万元起。项目规划容积率为**1.8**，绿化率35%。高层得房率约79%，洋房约81%-85%。计划于**2026年12月30日**精装修交付。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极致的总价门槛与产品错配优势**

* **上海新房最低门槛之一**：以约141万的总价起步，首付不足50万即可在上海置业新房，这对预算极其有限的刚需客群（特别是新上海人）具有不可替代的吸引力。

* **“降维”产品配置**：在同等价位段，项目提供了洋房、叠墅等低密产品以及约1.8的低容积率。其宣传的“摩登东方”园林、星空地库、全屋地暖（洋房及叠墅）等配置，通常出现在单价更高的项目中，形成了“价格刚需，配置改善”的错位竞争力。

2. **本地开发商的深耕与稳定性**

* 新华地产自2014年起在金山已开发多个项目，对区域理解较深。在当前市场环境下，本地国企背景的开发商在**项目交付的确定性**上通常比小型民营房企更可靠，这降低了购房者最担心的“烂尾”风险。

3. **对区域客群的精准配套**

* 项目周边现有配套（如名悦商业广场、亭林医院、本地学校）完全能满足城镇级日常生活需求。对于在金山、松江南部、奉贤西部工作生活的客群而言，这是一个通勤可接受、生活便利的选项。

#### **三、 核心劣势与重大风险**

1. **通勤市中心的极端不便性**

* 这是该项目最根本的劣势，无法被任何规划改变。项目距离金山铁路亭林站约**2.5公里**，并非“地铁上盖”。从家到车站需额外时间，再乘坐金山铁路至上海南站约40分钟，且列车班次间隔远大于市区地铁。这意味着前往市中心核心区的单程通勤时间**轻易超过1.5小时**。这仅适合极少进市区的群体。

2. **板块能级与发展天花板的限制**

* 亭林镇是上海远郊城镇，其发展动力、人口导入速度和城市界面更新无法与“五大新城”相提并论。房产的**增值潜力和流动性**远低于近郊板块。购房更多是“居住消费”，而非“资产投资”。

3. **宣传与现实的巨大落差（需极度警惕）**

* **“双轨交汇”的误导性**：宣传中“双轨交汇”（金山铁路与规划南枫线）是核心卖点。但金山铁路是市域铁路，南枫线是远期规划，其建成时间、具体站点存在不确定性，不能与市区地铁网络的便利性混为一谈。

* **价格不透明与营销陷阱**：有市场信息指出，该项目存在通过**人脸识别技术区分客户来源**，导致不同渠道（自然到访 vs. 中介渠道）的客户享受的优惠力度差异巨大的情况。有案例显示价差可达**26万元**（折扣+车位）。这意味着您以“自来客”身份前往，可能直接丧失了最优惠的购买资格。

4. **配套的“未来性”与不确定性**

* 诸如瑞金医院金山院区（在建）、规划中的中央公园等配套，均需要数年时间落地，且其最终规模和影响力存在变数。学区划分在售时从未确定，所有销售口头承诺均无效。

#### **四、 给您的关键行动与核实建议**

1. **通勤压力测试（必须执行）**：选择一个工作日，从项目现场出发，模拟一次到您工作地点的全程通勤（包括骑共享单车/乘公交到亭林站、等车、乘车、换乘等），亲身感受时间成本。

2. **价格渠道核实（至关重要）**：在前往售楼处前，务必通过多个不同渠道（大型房产中介、不同媒体平台）联系销售，**切勿直接刷脸上门**。明确询问不同渠道的优惠差异，并尝试获取“渠道优惠码”或类似凭证，以防被系统标记为高价位客户。

3. **配套实地勘测**：亲自步行测量至最近商业体、公交站的实际距离。开车感受周边高速入口的通达性及高峰路况。

4. **竞品对比**：将本项目与金山新城、奉贤海湾等同等总价范围内的二手房进行对比，权衡新房的产品溢价与二手房的即住便利、学区确定性。

5. **合同条款审阅**：将销售承诺的装修品牌、标准，特别是“人脸识别锁定”相关的免责条款，在合同中予以明确。

**总结：** 新华星耀东方是特定约束条件下的务实选择。它为无法承担更高房价的群体提供了在上海安家的“船票”，但代价是漫长的通勤和有限的资产属性。购买决策必须建立在 **“彻底接受其地理位置短板”** 和 **“识破营销话术、确保价格最优”** 的基础之上。如果您的工作生活与松江南部、金山紧密相关，且预算严格受限，它可以列入备选；如果对上海主城区的繁华与发展有期待，则应极为谨慎。