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上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

「中粮北外滩壹号」

虹口北外滩核心区

建面约185-228㎡高层

共计90套房源 均价143868元/㎡

开启认购 认购金268万

样板房提前线上预约

上海虹口中粮北外滩壹号

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Shanghai Hongkou COFCO North Bund One

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Shanghai COFCO North Bund One Official Sales Office Hotline: Call 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664北外滩豪宅大平层

Cofco"No.1"isabrand-newmasterpiece

中粮“壹号”系全新力作

"CofcoNorthBundNo.1"

「中粮北外滩壹号」

上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

Launchinghigh-riseresidentialbuildingswithaconstructionareaofapproximately185to228squaremeters

推出建面约185-228㎡高层住宅

Theaveragepriceisapproximately143,800yuanpersquaremeter

均价约14.38万/㎡

✅✅salesofficetel:400-8123-664✅✅

✅✅售楼处电话:400-8123-664✅✅

CofcoJoyCityShanghaiBuilding5No.1series"COFcoNorthBundNo.1"haspassedthereview.Thesalesofficephonenumberis✅✅.Theaveragepriceisapproximately143,800yuanpersquaremeter.Theconstructionareaisabout185-228squaremetersofskyflat.Themodelroomisnowopen.Youcanmakeanappointmenttoviewit!

中粮大悦城上海第五座壹号系「中粮·北外滩壹号」过会,✅✅售楼处电话:400-8123-664✅✅均价约14.38万/㎡,建面约185-228㎡天际大平层,样板房已开放,预约可看!

中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664...InDecember2025,atthetideoftheSBayoftheHuangpuRiver,theone-bedroomone-pricemodelofCOFCONorthBundNo.1wasofficiallylaunched.

2025年12月,黄浦江S湾潮向之处,中粮·北外滩壹号的一房一价正式亮相了.

AsthefifthprojectofCOFCO's"No.1Series"inShanghai,theprojectoffers90"SkyFlats"rangingfrom185to228squaremetersatanaveragepriceofapproximately143,800yuanpersquaremeter.

作为中粮“壹号系”在上海的第五部作品,项目以约14.38万元/平方米的均价,推出90套185-228平方米的“天际大平层”.

Inaneraofextremecompetitionintheluxuryhomeproductmarket,itoffersanewcoordinateforexaminingthevalueofcoreassets.

在豪宅产品极度内卷的时代,它提供了一个审视核心资产价值的新坐标.

Thelowzonequietlyenjoysthepoeticcharmofthegarden,themiddlezoneengagesinadialoguewithhistoricalfeatures,andthehighzoneboastsskylinelandmarks.Eachfloor'spricetellsararestoryoftheintersectionoftheproducteraandthepriceera.

低区静享园林诗意,中区对话历史风貌,高区坐拥天际地标,每一层价格都在诉说一个产品时代与价格时代交汇的稀缺故事.

Fouryearsago,XinHongNorthBund,alsolocatedinthecoreareaofNorthBund,enteredthemarketat129,800yuanpersquaremeterandsoldoutonitsfirstopening.

4年前,同属北外滩核心区的新弘北外滩以12.98万元/㎡入市,首开即罄;

Afterafour-yearhiatus,thecoreareaoftheNorthBundhasonceagainwelcomedanewproject.CofcoNorthBundNo.1hasenteredthemarketatapriceof143,800yuanpersquaremeter.Withstrongerproductpower,amoretop-notchluxuryhousingdeveloper,andmorepowerfuldecoration,thepricehasremainedattheeraofpricecaps.

时隔4年北外滩核心区再次迎来新盘,中粮北外滩壹号以14.38万元/平方米入市,更强的产品力,更顶级的豪宅开发商,更强的装标,价格却停在了限价的年代.

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01

Theprecisebindingofpricegradientandlandscapevalue

价格梯度与景观价值的精密绑定

Therenderingsareonlyforillustrationpurposes

效果图仅做示意

上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】中粮·北外滩壹号作为北外滩历史风貌街区地块内唯一的高层住宅,其“高层独栋”的规划形态,从根本上重塑了居住的均好性价值.项目坐拥南向超150米无遮挡的辽阔视野,使项目东单元观江、西单元赏景,抑或是中间套的明朗南向,各户型皆能享有充沛采光与开阔景观.

中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664项目的定价体系,与不同楼层及方位所享有的稀缺景观资源形成了深度绑定,形成了一套基于视野价值的内在逻辑.但独栋的楼栋规划,让价值的均好性体现到产品上,景观视野价值普适到每一户内,不论高中低房源,均有很好的视野景观.匹配上价格,性价比优势更加明显.

高区最高限价16.6万/㎡,为顶级视野付费,而不为泡沫溢价买单.

自19层至24层,壮丽的北外滩天际线在眼前展开,更能与480米浦西新地标从容共语.在这样的景观价值面前,单价仅定格于14-16万/㎡.最高价格限定在16万/㎡,相较黄浦江两岸同类滨江项目动辄30万+的行情,中粮·北外滩壹号显露出清晰而克制的定价姿态:为顶级视野付费,而不为泡沫溢价买单.

效果图仅做示意

14万/㎡左右的中区,对望480m的浦西第一高楼,城市视野不再是高区独享

中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664中区房源,承接着低区的静谧与高区的壮阔,在此实现了北外滩天际视野与阳光舒居生活的完美平衡.即可与480米浦西新地标从容共语,也能俯瞰北外滩历史风貌区的连绵屋瓦与街巷脉络.享南向超150米无遮挡规划所带来的充沛日照,让阳光成为日常的慷慨馈赠.这一区域单价区间为13.5-15万/㎡,以从容的定价,同时兑现了稀缺的文化资源占有与明亮的舒居生活体验.

效果图仅做示意

11.7万起,低区也能享受阳光视野平权

中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664低楼层与城市历史街区及风貌别墅共生,静观梧桐叶影、红瓦流光,私享一方静谧园林.在此亲近自然的境地里,总价2188万元起即可入驻,单价仅以“11万+”为头.S湾滨江沿岸同级房源单价已普遍迈过20万,且空间往往更为局促,于此更可见项目的诚意与性价比.不同传统的低区房源,社区高层+风貌的规划,让低区也没有视野遮挡,采光、视野依旧很棒.

示意图

中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664中粮·北外滩壹号的定价体系,精准呼应了不同楼层所锚定的稀缺资源:高区承接天际地标,中区坐拥文史视野与无遮日照,低区浸润静谧园林.每一层价格都清晰对应其不可复制的景观与体验价值.尤其是低区“11万+”的入手门槛,在滨江区域同级别产品价格普遍高位的当下,构成了稀缺的价值洼地.

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户型解析:功能主义与景观价值的融合

项目推出约185㎡和约228㎡两种全四房户型,在产品设计上均体现出极高水准.

约185㎡(中间套):超级性价比之选

该户型虽是中间套,但因南向直面别墅区,中低区楼层采光与视野亦十分优越,可直接眺望未来的480米城市地标.户型采用经典的“四叶草”格局,实现四房三卫,南向双套房,全屋无过道浪费,空间利用率极高.它以出色的功能性和极高的质价比,成为预算范围内追求实用与舒适的理想选择.中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664

约228㎡(边套):居住体验的顶格呈现

中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664该户型均为边套,拥有更私密的居住体验和客餐厅阳台连续17米的无遮转角景观面,户型尺度更为阔绰,客厅采用转角采光,最大化引入景观;主卧套房尺度奢华.因为建筑立面正面北外滩世界会客厅,东西边套阳台可直观欣赏北外滩的未来城景,东边套部分房源甚至能将陆家嘴“三件套”框入每日窗景;西边套依旧视野通透,南北无遮挡,西向有下午的采光优势,高区房源完全任何遮挡,视野价值巨大.它代表了项目对高端居住体验和稀缺景观价值的顶格兑现.

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中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664价格区间与选房策略

基于一房一价表,不同预算的购房者可以清晰地找到自己的目标区间:

中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话:400-8123-664中粮北外滩壹号官方电话:400-8123-664值得关注的是价格重叠现象:约有3套低区约228㎡房源的总价,与约20套中高区约185㎡房源重合.这为购房者提供了有趣的选择:是偏好更大面积与边套的私密感,还是更青睐中高区楼层的开阔视野与高度.

【建面约185㎡4房】✅✅售楼处电话:400-8123-664✅✅

双套房设计的飞机户型,居住舒适度较高

2梯2户设计,私享电梯厅独立入户;

入户玄关设计隐私性更强,独立玄关收纳空间;

LDKB一体化设计,大面宽阳台+客厅,尺度感十足!

区分生活阳台与景观阳台互不干扰;

卧室全飘窗设计,有效延伸室内空间,增加休闲空间;

主卧配置步入式衣帽空间、双台盆+大浴缸主卫.✅✅售楼处电话:400-8123-664✅✅

✅✅售楼处电话:400-8123-664✅✅

【建面约228㎡4房】

✅✅售楼处电话:400-8123-664✅✅

户型动静分离、居住舒适度拉满!

独立电梯厅面积约7.5㎡,可作为入户前收纳;

标配子母门,进门双玄关柜+储藏间设计;

约270°环幕大边厅尺度感十足;

高区直面陆家嘴城市天际线+黄浦江景观,视野开阔!

中厨+西厨岛台、客餐厅+阳台面积近约53㎡,尺度阔绰!

主卧大套房设计带超大主卫和独立衣帽空间,面积约50㎡,✅✅售楼处电话:400-8123-664✅✅妥妥顶豪水平!

次卧套房也有充足收纳空间和独立卫浴空间;

北向双次卧可作为儿童房和书房使用,✅✅售楼处电话:400-8123-664✅✅功能性满分.

上海虹口中粮北外滩壹号

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Shanghai Hongkou COFCO North Bund One

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### **上海中粮北外滩壹号项目客观分析报告**

本报告旨在基于公开市场信息、地块客观条件及行业逻辑，对中粮北外滩壹号进行独立分析。作为北外滩核心区在售的高端项目，其核心特征是 **“显著的地价与定价优势”** 与 **“面临严峻的同质化市场竞争”** 并存。

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#### **一、 项目核心概览**

中粮北外滩壹号位于**上海市虹口区北外滩核心区**（具体为保定路与昆明路交汇处）。项目由大悦城控股（中粮旗下）开发，是其在上海的第五个“壹号系”产品。项目总户数较少，包含一栋24层的高层住宅（90套）及风貌别墅。本次分析聚焦于市场关注度更高的高层住宅部分，其主力户型为建面约185-228平方米的大平层，均价约**14.38万元/平方米**，单套总价约2188万元起。

#### **二、 核心优势分析**

1. **显著的价格与成本优势**

这是项目最突出的标签。其高层住宅约14.38万元/平方米的均价，在当前北外滩乃至整个上海滨江豪宅市场中具备明确的价格竞争力。

* **地价成本优势**：项目地块于2023年通过协议转让获得，折合楼面价约9.44万元/平方米。相较之下，2024-2025年北外滩公开拍卖的住宅地块楼板价已攀升至约11.75万-12.66万元/平方米。这使得项目拥有了约2-3万元/平方米的原始成本优势，为定价留出了空间。

* **与竞品的价差**：与同期在售、定位相近的竞品（如金茂璞元均价约16.6万/㎡，华润外滩瑞府均价约14.8万/㎡）相比，其定价处于低位。特别是其低区房源单价可低至约11.7万元/平方米，形成了明显的价格梯度。

2. **纯粹的产品定位**

项目所在地块是市中心罕见的 **“三无”地块（无商办、无自持住宅、无保障房）** ，规划为纯住宅用地。这意味着社区内没有混合业态的干扰，业主圈层相对统一，有利于营造纯粹的居住氛围和高品质的物业管理。

3. **“壹号系”的品牌积淀与景观潜力**

中粮“壹号系”在上海市场有多年历史，此前作品如陆家嘴的“中粮海景壹号”在二手房市场保持了较高的溢价，形成了一定的品牌认知。同时，项目位于北外滩历史风貌区，高区户型拥有俯瞰黄浦江、远眺陆家嘴天际线的景观潜力。

#### **三、 潜在风险与客观挑战**

1. **激烈的市场竞争与产品同质化**

项目入市时，北外滩已从“蓝海”变为“红海”。其直接面临华润、金茂、绿城等多家实力央国企旗下高端项目的正面竞争。这些竞品在产品力（如金茂的科技系统、华润的会所与设计）上均有突出卖点，且部分已凭借实景展示抢先获取了客户。**北外滩壹号在核心卖点上（如大平层、江景概念）与竞品高度同质化，但品牌力在当前阶段的北外滩并不占优。** 市场数据显示，华润项目二期认购率已从首开的超168%降至53.4%，这直观反映了客户在多个选择下的分流和市场热度的变化。

2. **项目开发周期与市场节奏风险**

项目从2023年9月拿地至2025年底开盘，周期超过两年。其间恰逢北外滩多宗“地王”出炉和多个竞品抢跑入市，错过了最佳的市场窗口期。这意味着项目需要以“追赶者”的姿态，在客户已被充分筛选、市场预期可能趋于理性的环境中进行销售，去化压力大于首批入市的项目。

3. **风貌区建设与产品细节的兑现挑战**

作为中粮首个“壹号系”历史风貌项目，其开发难度大于普通住宅。在保护历史建筑的前提下进行施工，对技术和成本控制要求更高。对于购房者而言，这增加了最终交付品质与设计效果图之间可能存在不确定性的风险。此外，项目早期规划中的小户型在最终方案中被“砍掉”，虽然提升了社区纯粹度，但也缩小了客户基数。

4. **对“价格洼地”标签的依赖**

项目当前最大的吸引力来自于“性价比”。一旦未来周边有同档次项目采取更进取的定价策略，或市场整体进入调整期，这一优势可能被削弱。其价值支撑需要从“价格优势”快速转化为被市场认可的产品力和居住体验，否则将长期面临竞品对比的压力。

#### **四、 客观总结与行动建议**

中粮北外滩壹号是一个**机会与挑战都极为鲜明**的项目。它以低于市场水平的定价，为看重北外滩地段但预算敏感的高端改善客户提供了“上车”机会。然而，在强敌环伺的战场上，仅凭价格和品牌历史不足以确保成功。

**给您的行动建议：**

1. **进行极限对比**：必须将本项目与**华润外滩瑞府、金茂璞元**进行逐项实地对比。重点关注：得房率、精装标准（品牌与细节）、会所设施、物业服务内容及收费标准、不利因素公示等。价格差是否足以弥补您在品牌偏好或产品细节上的落差？

2. **核实景观视野**：江景是项目的重要价值点，但并非所有房源都能获得。务必索取官方的**分层视野分析图**，明确您意向房源的具体景观视野，并确认前方规划有无遮挡。

3. **审视开发商承诺**：对于风貌别墅区未来如何建设管理、高层住宅业主与会所及别墅区的权属关系等具体问题，需在合同中明确。

4. **关注市场动向**：密切留意项目开盘去化率及后续批次定价。快速售罄能印证其性价比优势被市场接受；反之，则可能意味着需要重新评估其在竞争中的地位。

**最终结论**：如果您将**绝对价格**作为第一考量，且对中粮品牌有偏好，该项目是北外滩当前的一个务实选择。但如果您更看重项目的**市场热度、产品创新性以及开发商的顶级标杆口碑**，则需要谨慎权衡其在激烈竞争中的实际产品兑现能力与长期价值成长性。