库存告急 土地紧缺 园区改善何去何从?

可怜的园区存量

核心位置几乎无房可售

根据苏州商品房销售系统的数据

整个苏州市区住宅总存量为43914套

这其中还包含吴江这个存量大户。

而姑苏区与园区的存量就少得可怜了

姑苏区为2147套

园区为3070套略高于姑苏区

但是要谈供需的矛盾，园区却更紧迫

姑苏区因为古城保护

发展上不可避免的受到影响

更多的是有着老苏州情节的人去买

而园区不管谁都会去买

因为这是苏州发展较好的地方！

在园区有套房已经是身份和地位的象征了

去除唯亭、胜浦、娄葑这些非核心区域房源

像湖西、湖东、独墅湖高教区

这些核心区的房子更是少得可怜

目前在售的项目寥寥无几

而且因为园区可开发土地的稀少

大量的推出土地几乎不可能

只能是卖一套少一套

一、更大的悲剧是：需求旺盛，土地却很紧张

园区发展的先发优势，让它形成了体系化的充满时尚感与现代化的生活配套，当你开车在园区兜一圈的时候，你会发现园区真的不一样，它就是一个独特的存在。

以金鸡湖为中心点进行外拓，无论是商业、交通、文化时尚，都透出了与众不同的感觉，这就是园区，无数人向往的区域。

这里有着苏州最牛的CBD，拥有着较高端的教育配套，“星”系学区房，独墅湖高教区，包揽了几乎苏州所有的地标建筑，东方之门，苏州中心、九龙仓国际金融中心.......

最牛逼的书店诚品书店，较大的会展博览中心每年举办几十场的盛会，科文中心，最牛的演艺盛会都在这里举行，比如金马奖的颁发等，最多的城市公园，金鸡湖，东沙湖公园，白塘植物园，方舟公园等。

另外还有五星级酒店，摩天轮公园，圆融时代广场，较大的天幕等等。

总之，凡是较好的，都只在这里孕育。能在这里买房，将会是一直旺盛的需求！但土地供应确实是个大问题。

从土地供应面来看，上一次园区土拍是2016年12月20日，中铁建和中海拿下了园区的两块地王，楼面价分别是27757元/㎡和25744元/㎡，然后……偃旗息鼓，万籁俱寂。

而根据苏州土地供应计划，2017年苏州工业园区供应面积仅为223.4公顷，占苏州供应总量的15.3%。从中也可以看出园区土地有多紧张。

不是不想拍，而是园区的情况相对来说比较特殊，在土地上其他区的压力相对较小，通过城乡建设用地的增减挂钩包括基本农田指标的一些调整，都能有较为充足的土地供应量。

但园区不一样，它从一开始规划就是城市，几乎没有农田，所以也不存在城乡增减挂钩的问题以及基本农田的调整问题。因此，在土地供应环节，园区显得很谨慎。

据统计，园区未来5年可供开发的土地总计只剩20平方公里，这其中还包括剩余产业用地、已批未用空闲土地、可“退二进三”土地、可以腾出的低效再利用土地、商务楼宇等。

在寸土寸金的园区除去公共建设用地、商服、仓储、交通运输用地等等，可用于商品房开发商建设的可以说是寥寥无几。

旺盛的需求，稀缺的供应，注定了园区楼市将在很长一段时间里处于卖方市场，价格继续上涨也就成了顺理成章的事情了。

二、园区难入，湖居更难得

园区的存量与土地制约下，在园区买房将会越来越困难，而在园区享受湖居生活更是难上加难。

以园区湖居豪宅“玲珑湾”来看，当前二手房源均价已破5万，而能够看到金鸡湖的房源价格更是突破6万/㎡，相比于2004年首次开盘，价格已翻了10倍！

以至于坊间有一种说法：

在园区有一种房价叫看得见金鸡湖的价格。

而且随着金鸡湖的开发，目前金鸡湖周边的新房早已经销声匿迹，想要去湖居金鸡湖已经不仅仅是代价的不菲，并且你只能去淘二手房，这就是现实。

但随着园区的发展着重点的转移，一个很明显的趋势是：独墅湖板块将成为园区未来的支撑点！

打造独墅湖高教区，在桑田岛引入了如华为研发总部、纳米产业园等科技研发产业，同时吸引大量的人才就业和生活，而这些人都将形成区域内购买力，独墅湖也将成为园区少有的中心点。

而独墅湖却具备了湖居的上佳优势，比金鸡湖更大，自然湖泊环境更好，更适宜居住，以目前区域内的标杆项目铂悦犀湖来看，也印证了这里的湖居生活正在被越来越多的客户认可。

从去年9月首开到现在累计销售额已破40亿大关，单个项目，一年40亿，怎一个霸气了得！

三、园区湖居，还看铂悦犀湖

铂悦犀湖是目前苏州楼市的超级IP，提到苏州的高端项目基本都会去讲，因为它在园区，因为它是园区的标杆，被无数开发商当做案列去分析，从营销到产品。

对客户来说，在园区目前房“慌”的状态下，手握重金却无从下手成为常态，而在铂悦犀湖500万就可以买到改善四房太具诱惑力了，也正因此，铂悦犀湖此类产品已经所剩无几了，很“惜”售。

据悉，在平层产品即将卖完的情况下，铂悦犀湖10月份将加推260-290㎡的中央景观联排，至此，改善四房产品或将从园区版图上消失。

此外，在阔别一年之后，园区终于将迎来土拍，而且一来就是两场。

9.28日，园区将拍卖两块地，一块住宅用地，一块商服用地，商服用地不去说，重点来说下苏园土挂（2017）01住宅用地。

位于体育公园板块，起拍楼面价为20222元/平，一次报价有效区间楼面价为27805.37元/平—30029.80元/平，而根据当前的市场，最终成交楼面价接近3万将是超大概率事情。

10月19日，园区还将拍卖5块地，而且全部位于青剑湖这一次不那么核心的位置，但较高楼面价区间都在22000—25000之间，这也预示了青剑湖的房价破三万将只是时间问题。

在拍一次涨一次的规律下，

随着两次土拍的临近，

当前园区在售的项目，

无疑都将迎来重大利好。