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静安内环苏河湾

全新地标塔尖人群首选豪宅

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加推建面约138-248㎡奢阔大宅

仅240套

往期均价13.38万/㎡

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建面约143㎡3房2卫：

经典的飞机户型，三开间双卧朝南，采光尺度拉满；

效果图

每个房间面积均衡，正三房设计以及高得房率，居住舒适度很高。售楼处电话：400-8123-664√√☎

建面约194㎡户型：

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南侧两个房间面积增加，尺度感直线升级；售楼处电话：400-8123-664√√☎

客厅餐厅分离，客厅开间约5.3米。

因为这是东边户，软装配合侧面落地窗，可以眺望城市天际风景，带来超震撼的视觉体验，喜欢观景的小伙伴一定要重点关注。

效果图

建面约198㎡户型：

传统十字户型，南北通透且三开间朝南，舒享清风和阳光；

客餐厅独立设计，餐厅配置餐边柜，非常实用；

效果图

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超大主卧套房，配置独立卫浴、衣帽间和大飘窗，尊享奢豪尺度；

效果图

入户设置设置玄关，私密性满分；

效果图

全屋收纳空间丰富，还特别设立家政间，具备储藏和洗衣功能；

龙盛·湾上作为苏河湾城市更新棋局里关键一子，不止带来了超高层住宅、风貌别墅，还有办公塔楼和商业裙房，全面赋能苏河湾板块功能升级。

其中，规划商办部分含有1栋约320米超5A甲级办公楼，以及1栋约150米超高层商办塔楼和约1.4万㎡商业裙房。售楼处电话：400-8123-664√√☎

伴随未来商办部分的落成，主塔拟引入上海首家全球顶奢酒店品牌——瑰丽酒店ROSEWOOD，以及各类业态及高端品牌入驻，刷新苏河湾板块商业格局！

效果图，仅供参考

超5A甲级商办建成后，约320米的高度将成为苏河湾第一地标高度！与陆家嘴天际线遥相呼应！

效果图，仅供参考

购房者普遍关注的住宅部分，则包含三栋约139-150米的超高层住宅，以及约1.3万㎡的低密风貌建筑。售楼处电话：400-8123-664√√☎

一子活，通盘活！

多维业态齐头并进，论及未来的地段站位、配套能级、居住氛围，苏河湾已足以媲美新天地和陆家嘴！

而龙盛·湾上，就像时代的艺术品一样，静静地坐落在苏州河畔，成为点亮苏河湾璀璨繁华的一盏“灯塔”！

为了精心雕琢这件艺术品，开发商请来了世界顶级的大师团队，无论是选材、审美，还是工艺细节的把控，都显示了超一流的国际水准！

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凭借着时尚前卫的设计理念和无所不在的精工匠心，整个社区的打造呈现出高维的审美和质感。

1.窗墙比最大化，高颜值立面刷新城市天际线

项目住宅立面材质采用橙色复合铝板+夹胶LOW-E中空钢化玻璃，兼顾节能及采光效果。售楼处电话：400-8123-664√√☎

现代简约线条+复古色调，呈现出历久弥新的典雅气质。

所有窗洞最大程度优化窗墙比，搭配隔热、隔音玻璃，确保室内空间通透。

效果图，仅供参考

2.地上地下双入户精装大堂，泛会所设计

入户大堂仪式感满满，墙面铺陈亚马逊绿的天然大理石，延续立面和内部空间的仿古铜不锈钢，加以精致的壁灯，浓郁优雅的海派复古风扑面而来售楼处电话：400-8123-664√√☎。

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区位分析

三万平方独家制作

在2035年《上海市静安区单元规划》中，原上海火车站铁道区将转型为约17.5万平方米的城市公园。这一规划将有效降低地铁噪音对项目的影响，同时提供绿地休闲空间。售楼处电话：400-8123-664√√☎

项目距离苏州河步行约700m。

交通方面：地铁3、4、8、10、12号线的宝山路站，曲阜路站、天潼路站等站点，形成了高效互联的轨道交通网络。

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商业方面：紧邻静安大悦城商圈以及苏河湾万象天地商圈，生活配套丰富。距离南京路及人民广场商圈约2km，尽享繁华。

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图片来自网络

教育方面：项目周边有静安区闸北第一中心小学，永兴路第二小学，上海市市北中学等学校，教育资源丰富。售楼处电话：400-8123-664√√☎

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文化方面：靠近上海铁路博物馆以及中共三大后中央局机关历史纪念馆等人文历史建筑与艺术机构，以及艺术氛围浓厚。

医疗方面：项目周边的医院有人济医院，上海市第十人民医院，还有社区卫生服务站，医疗配套完善。

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。