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黄浦江核心段 CAZ中央活动区

世博滨江 江景豪宅

「保利世博天悦」

11号楼 景观C位

加推建面约172~207㎡ 3-4房

总价约2344万起

目前“样板间”已开放

上海浦东【保利世博天悦】

售楼处电话☎：400-8123-664【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

项目实景图

”有些房子有钱一定能买到，但有的房子却要讲究机遇“

这是我在看到保利世博天悦即将加推的11#楼后，脑海里跳出来的第一句话

项目实景图

当80米贴江距离撞上270°环幕江景

当内外双公园联动造就360°全维景观

当60席限量配额直面高净值圈层的争夺

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据了解，这批小高层房源主力总价预计3000-4000万

而纵观当前上海豪宅市场，徐滨接下来的房源约5000万起，黄浦5000万级+，杨浦滨江主力在1300-2000万，当下核心地段，3000万到4000万级能选的只有保利世博天悦

示意图

11#楼这60席房源不但弥补了当下豪宅市场的空白，更有全线大师定制的产品力和实景呈现准现房的兑现力

堪称整个上海滨江豪宅前所未见的【机遇】，一座足以封藏时代的传世大宅！

我们直接来看实景：

从北向南，从三件套到西岸金融城、从南浦大桥到梅奔中心、从白莲泾公园到万平园林景观

在这里，每一扇窗都是一幅名画，每一平方米都是城市的注脚，如果将整个黄浦江看成是一个社区，那世博天悦11#楼绝对是当之无愧的滨江楼王！

项目实景图

真正的一线滨江+顶配景观视野+大师定制产品+实景呈现准现房，这样的置业机遇，黄浦江不会再给第二次！

项目实景图

世博天悦

11#楼加推在即

仅60席臻藏房源

建面约191-207m²3-4房

主力总价3000-4000万

项目已经准现房呈现

一期预计今年9月交房

对项目感兴趣的小伙伴

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独一份的臻稀供应

大变局之下的终局之选

今年的上海豪宅市场可能是近几年来最好的时代，也是一个稍不留神就会被抛弃的时代

而且，残忍的是，当你被抛弃时，连一声再见都不会听到

来看一组数据：

绿城徐滨前两天有放风价出来，预计均价接近约20万/㎡

东安新村地块协议出让，可售商品住宅楼板价约13.3万/㎡，预计售价约20万/㎡

云锦东方的24套别墅产品，预估售价甚至远超约20万/m²

说实话，即便是有心理准备，在面对这样的价格爆炸，还是让人有些喘不过气来

不只是徐汇滨江，像大家比较熟知的大宁、新杨思、杨浦滨江等区域也在同步跃迁，新房价格即将进入约14-16万+的时代

毫无疑问，在接连几批次的高溢价土拍影响下，上海市中心的热门核心板块的新房价格已经完成了从量变到质变的过程！

信息来源于上海土地市场

在这样的大变局之下，聪明的人早就已经在抢跑了！

整个2024年上海3000万以上的新房、二手房成交量双双爆发，创下了近10年来的新高！

数据来源于小胖看房数据库

世博天悦更是其中的佼佼者！

项目2024年4月首开至今，不到一年时间销售额超185亿元，就是最好的例证！

要知道，去年是上海楼市难得的豪宅大年，在异常激烈的竞争下，世博天悦以80亿首开开局，仅仅8个月时间，便位列2024年上海新房销售金额TOP5，到今年2月份五期加推洋房基本售罄，一路上项目都在稳健热销

最终交出了超185亿答卷，成为上海豪宅市场多年来屈指可数的超185亿单盘

项目实景图

特别几宗大单的成交，尤显一线滨江豪宅魅力：

比如，高层江景大平层最高成交单价达27.2万/㎡

比如，洋房顶复最高成交总价超9233万，刷新保利内部住宅产品成交总价历史纪录

最有钱的一批群体在用真金白银为保利的产品和品牌投票！

而原因也很简单！

地价上涨带来拿地成本增加，世博是近2年唯一一个限价前拿地、做方案，限价后还做到不减配的产品

重量级产品总是压轴而来：

保利世博天悦即将加推的离江最近的双面瞰江楼栋11#楼，唯一真正贴江（约80米）15层小高层，户型为建面约191-207㎡3-4房，一梯一户，每一套都是限定款、收藏级产品，未来难有增量，成为上海楼市大变局之下的终局之选！

项目实景图

关于户型，我们着重说2点：

①超高得房率的低密小高层

当下市面常规豪宅得房率、利用率是一大痛点，高层普遍约75%，超高层约72%

而世博天悦11#楼，在实现一梯一户的同时还达成了约82%的超高得房率高，以建面约191㎡为例，比同面积高层多约15㎡使用面积，相当于一间次卧面积，空间感和舒适度吊打高层/超高层！

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②市面上少有的双套房设计户型

保利世博天悦11#楼共有2个户型，建面约191-207㎡3-4房，均采用了当前市面上少见的南向双套房奢华规制

既考虑了空间感又保持了独立性，打造出一个高度聚合又能彼此独立的家庭化空间，即便三代同堂也可以各自拥有专属的私密空间！

建面约191m²三房户型

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建面约207m²四房户型

2、

独一份的270°瞰江视野

俯瞰世界的专属坐席

在顶级豪宅的定价体系里，江景从来都不是简单的自然景观，而是左右房产价值的关键砝码

买家支付的不仅是黄浦江的粼粼波光，更是对这座城市统治级资源的独占权

这一点，无论是新房还是二手房，市场早已给出了最诚实的答案

数据来源于链家网

·新房市场：瞰江房源的门槛价高达7000万+，单价均超过了20万/m²，而且大多数项目的江景和亲江距离都逊色于保利世博天悦

·二手房市场：浦东滨江豪宅中高区瞰江房源挂牌价普遍高达23-30万/㎡，主力总价同样高达7000万+

这就是上海豪宅市场最残酷的真相：

自然资源的稀缺性，最终都会转化为阶级壁垒的混凝土，而且只为少数人所拥有！

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项目实景图

也正因此，保利世博天悦即将加推的11#楼一出场，便直接成为了整个上海一线滨江豪宅毫无争议的楼王！

原因有两个：

①保利世博天悦是近乎绝版的滨江首排，直线距离黄浦江只有约80米，与江几乎“触手可及”

而且，“近乎绝版”这4个字没有丝毫夸张成分！

据小胖君统计，浦东滨江核心段（杨浦大桥-徐浦大桥）共规划12幅一线滨江住宅用地，其中9个已是现状小区，1个即将交房，2个在售中（保利世博天悦就是其一）

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整个浦西核心滨江段除了现状二手房小区之外，未来的一线滨江商品住宅小区供应量是【零】

对，你没有看错，就是零！

依据目前已公布的黄浦江两岸的用地规划图整理

可以说，保利世博天悦不仅是当下滨江顶豪的巅峰更是上海核心滨江段一线滨江住宅的绝唱，错过不会再有！

②11#楼是整个小区离江最近的瞰江楼栋，相较于同小区的其他高层楼栋，拥有更好的瞰江视野和南向采光！

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270°江景视野，将双S湾尽收眼底！

11#楼江景实拍

业主在家里一抬头便是以江景和城市为主题的巨幅油画，从清晨到日暮，无论是晨雾中的江轮剪影，还是夜幕下的两岸华灯，都装进了这一扇窗之中

11#楼江景实拍

如此“亲江距离”&“极致江景”造就了这独一份的视觉主权，保利世博天悦11#楼出道即巅峰，从此，上海塔尖圈层俯瞰世界的专属坐席又增加了一个！

3、

独一份的360°景观视野

自然与艺术的“双生王冠”

抬头是诗与远方的宏伟江景，低头是家与日常的自然艺术！

全上海独树一帜的内外双公园联动以及世博滨江段特有的艺术潮流，让11#楼珍藏市面上独一份的360°景观视野，捧起自然与艺术的“双生王冠”

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项目实景图

“封顶”审美的度假风景观园林

世博天悦是顶豪中少有的大社区楼盘，占地高达约8.3万方（一般项目2-3万方），这使得项目可以拥有更大的空间来铺就景观

而保利出手更是大手笔，在社区内部直接打造了约6万㎡景观

这是什么概念？相当于有些市中心项目占地的2倍大

光是中轴景观就有约1万方，这个体量相当于市中心部分小区的总面积了

项目实景图

而11#正是坐落在中轴景观的西侧，目前已实景呈现（项目已是准现房，11#楼9月底交付）

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项目实景图

目及之处皆是绿意盎然，视线开阔至极，这样的场域面积堪称史诗级，可能也后无来者了

再往东看，在一片成荫的绿海中，保利汲取黄浦江的元素，以水带路打造的“小黄浦江”

通过跌水、涌泉和镜面水景等水景组合，使整个项目空间更灵动，也与黄浦江形成内外呼应

将一线滨江舒阔的国际生活平移到社区内，实景呈现出的景观秘境，媲美全球奢华酒店

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项目实景图

·拥抱整个黄浦江体系最多的生态资源与绿意

在保利世博天悦，社区与周边环境过渡得很自然，在这里没有生硬的围墙、大门，取而代之的是树木，成为空间的天然边界

业主下楼步行几步就是江畔及由白莲泾公园+世博文化公园等六座城市串联起来的超长城市绿肺

项目实景图

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世博文化公园实景图

在滨江漫步道上吹吹江风，在世博公园看看朝阳，住在这里推窗即揽城市盛景，出门便能投身绿意之中，平常的日子也动人

项目实景图

·接轨国际前沿的文化&艺术的潮流高地

在保利世博天悦，这里不仅有高密度休闲绿地，更浓缩了全上海规格更高的文体配套！

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项目实景图

梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、久事国际马术中心等一路连缀，形成一条上海独一无二的文化艺术带

示意图

如此高密度的国际文体场馆，让这里成为上海承接演唱会、音乐节、新品发布会等国际水准活动的“首选地”

生态、艺术高能级文体配套核聚一处，左手自然、右手艺术的生活方式，整个黄浦江畔仅此一案！

4、

独一份的产品统治力

缔造新一代国际化顶豪封面

“将每一处细节都雕琢成无可复制的经典”

为了汇集全球顶尖设计智慧，创造出适配财富人群的“封顶”审美

保利世博天悦选用了SCDA创始人曾仕乾作为建筑及会所的设计师、新加坡景观设计团队CICADA诗加达

同时携手5大顶级室内设计团队，CCD郑忠，程绍正韬，吴滨，LSD葛亚曦，H.N.LIN，为上海量身定制出一座独一无二对标国际奢华体验的世界级大宅

·重金打造围合式下沉庭院

即便是在很多顶豪中，下沉庭院也是非常罕见的，因为每向下挖1米都是数以百万计的造价成本提升

而保利不惜重金的下挖，创造性地勾勒出一道景观屏障，使得下沉庭院内的空间更为私密和静谧，仿佛置身于一个远离尘嚣的世外桃源实景图

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项目实景图

·精苛工艺、流光溢彩的“殿堂”

走进保利世博天悦的大门，俨然是走进了一座“全球奢石美学博物馆”

主入口装饰墙，保利在对多种石材的光泽与质感进行了细致的比较分析之后，最终采用造价高达约2万/㎡的意大利进口的鱼肚白石材

不止如此，你目光所过之处，“爱马仕”山西黑、蓝金砂大理石...处处流光溢彩

项目实景图

更难能可贵的是，这些奢石普遍采用少有的整石拼接，工期比常规的片石高出10倍以上

项目实景图

光是主入口景墙，看似简单拼接的几块石材，就耗费35天，波浪石更采用精密3D打印技术，每一块都经过单独定制设计

还有项目的外立面，采用了平整度、精度远超常规铝板的开放式铝板设计，外观美轮美奂，同频全球顶豪作品，同时配以大面积玻璃，让壮阔的城市景和园林景，毫无保留地“冲进”室内

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项目实景图

·“峯层”专享的高定艺术会所

小胖君做过统计，顶豪配会所的也就是十之一二，而世博天悦配备约2600㎡双首层地下会所（只对业主开放）

并且内部配置25*11m半标恒温泳池，泳池配设4条泳道，还有约180㎡私宴厅，酒窖、会客厅及健身房等功能

项目实景图

会所不止于大，更在于调性！

保利在会所中定制打造了以“文明之海、时间之轮、永恒之光”为主题的艺术品，品味格调非常在线，身处其中，人文底蕴与精致格调相融，艺术之感彰显无余

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项目实景图

·上海首屈一指的奢定装标

还有保利最拿手的“产品堆料”！

嘉格纳、威乃达等国际顶尖大牌加持之下的厨房投入，已经抵得上很多城市一套房

*实际交付标准以买卖双方签订的《商品房买卖合同》为准

还有唯宝当代、高仪、怡口、莫拉苏蒂等顶奢品牌的存在，将项目的人居品质推向更极致的高度

项目实景图

·齐平世界级的打造标准

保利打造世界顶豪的决心相信大家已经充分感受到了，对这份产品力最好的注脚便是绿色认证和获奖

在即将推出的11#楼里，保利将生活空间再次全面革新，细致到每次呼吸都是奢侈的最高标准

尤其是LEEDv4.1和WELL双金级的预认证

要知道WELL健康建筑标准侧重居住环境中的空气、水、光、噪音等，必须达到健康居住的高标准，这意味着你卷单一指标没用，必须全方位做到极致、严苛

11#的预认证，既代表能耗比同类项目更低，居住舒适度更高，更代表世博天悦不止是卷单一维度，各方位的打造标准都齐平世界级

从世界级审美理念到项目的每一个精工细节，从苛刻选材到高奢装标，再到双金级的预认证，保利世博天悦的尊贵与奢华让人侧目

项目实景图

当竞品还在堆砌配置时，保利已经用全球顶配标准，完成了对上海豪宅史的重新书写，而且，这一切已经完美实景呈现，无需再通过图纸或沙盘去凭空想象，所见即所得

结语：

保利世博天悦11#楼以四重【独一份】构筑起难以逾越的价值护城河

它是黄浦江献给时代的最后一块拼图，是60位全球塔尖人物的身份密钥，更是上海滨江资产从“稀缺”迈向“孤品”的里程碑

项目实景图

当其他新盘还在追逐标杆时，保利世博天悦已成为标杆本身

而11#楼更是用近乎绝对的统治力，碾压市面上所有竞品项目

顶豪新房市场市场风云变幻，只有那些能读懂土地密码、敢押注历史窗口的远见者，才能在这场博弈中，率先摘下时代的勋章

面对这样的机遇，你还在等什么？

世博天悦

11#楼加推在即

仅60席臻藏房源

建面约191-207m²3-4房

主力总价3000-4000万

项目已经准现房呈现

一期预计今年9月交房

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2%；电梯房、门面：3%）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费； B、勘察设计和前期工程费； C、建安工程费； D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费； F、贷款利息； G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里=100万平方米（km2） 1公顷=1万平方米（hm2）

1公顷=15亩 1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

四、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；

2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；

3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4）与开发商签订的购房合同；

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同，借款借据；

7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；

9）贷款申请书。

2、办理银行按揭需交的费用：

1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；

3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；

3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2）职工离、退休时；

3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；

6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

4、公积金贷款是有限额规定的：

1）贷款额不能超过25万元的最高上限；

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

3）贷款额不能超出总房款的70%；

5、预售房的条件：

1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；

2）取得建设用地规划许可证；

3）投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；

4）施工进度已明确，交房日期已明确；

5）竣工验收前；

五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高；次级商圈：拥有客户占20%；

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。

IRS：商业饱和度

C：主要客户指数

RE：每一个顾客平均购买量

RF：商圈内的经营面积

IRS=（C*RE）/RF

9、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

10、递名片技巧：

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；

2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；

11、递资料准确时间：

1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；

2）当你递名片时，一起递给他；

3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

12、市场调查目的，其实反映市场现状：

1）了解竞争楼盘；

2）了解消费需求；

3）了解消费行情；

4）为策划、销售提供依据

具体调查内容：

a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；

b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；

c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

15、使用率=实用面积/建筑面积

小高层的使用率小于多层：60-70%

高层的使用率小于小高层：80%以上

写字楼的使用率小于高层：50-60%

16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。

环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

18、价格：昂贵、便宜

1）加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1；如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；

2）盈亏平衡法

3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。

19、价格构成：

1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；

2）公共基础设施费（统称土地成本）；

3）建安成本（土建成本）；

4）管理成本（包括营销预算成本）；

5）融资成本（利息）；

6）税收费用；

7）利润；

20、销控：

内部认购：二八理论：好5%、次15%、差80%；三七理论：好10%、次20%、差70%；

公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。

21、建筑品质：

1）施工方的资质；

2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；

3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？

22、金字塔型：

小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；

营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率：

1）别墅1-0.8，一般是0.8; 2）高档小区2-2.5;

3）中档小区3； 4）低档小区4；

一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；

二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差；