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临港自贸区蓝湾国际社区

总价200万起的别墅

「恒文·御澜湾」

首开96套建面约94-168㎡高层&叠墅

高层建面约104㎡

叠墅建面约94-155-158-163-168㎡

均价25900元/㎡

已过会,即将入市

上海临港恒文·御澜湾

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Shanghai Lingang Hengwen · Yulan Bay

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上海临港恒文·御澜湾售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】恒文·御澜湾售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】恒文·御澜湾售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】「恒文·御澜湾」由上海恒文集团实力打造.上海恒文集团,秉承务实严谨、真心筑家,长期追求锐意创新、时刻苛求产品品质.近20余年,集团携雄厚实力与专业团队,立足上海、深耕长三角,现已成功开发十余个住宅项目,超百万开发体量.

开发类型包含高层、洋房、叠墅、联排等丰富形态,缔造恒文星尚湾、恒文璞悦、恒文璞悦江南府、恒文玺悦府等多个热销项目.曾多次荣获荣获“上海消费者满意楼盘”、“上海优秀项目·绿化环境奖”、“十大名品花园住宅”等多个专业奖项.

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「恒文·御澜湾」,以“自然诗意栖居”为核心理念,为改善进阶所著,致力于打造一座兼具自然灵动与奢适生活的低密度品质墅居,为城市菁英人群居住再焕新章.

采用新亚洲建筑风格,立面采用多彩涂料及局部铝板,外观稳重大气,简洁挺拔的现代建筑立面上增添古典细节,端庄典雅、丰富生动.

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取义经典“台地花园”设计,根据地貌调减,整体南低北高错落式布局,通过精妙的高差处理,让每一栋建筑都拥有无遮挡的宽阔视野和极佳的采光通风.

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三进归家礼序立体景观院落

景观巧妙利用高差以中式院落空间递进关系为切入点,打造“【府】-【园】-【宅】”三重空间序列,形成“私密-半私密-半公共-公共空间”,打造三进归家动线.

一进丨【府门】:社区入口设置迎宾门堂、隐奢门头、松石望府.

二进丨【园径】:“五重垂直绿化”设计,每个巷道排布不同种类植物,高大的乔木撑起绿伞、中层开花灌木和造型树增添色彩与层次、精致的花境和地皮如天然地毯,构建垂直森林、立体景观.同时打造有儿童乐园、成人健身、康养花园、热身运动、品质会客、邻里交流六大全龄功能场景.

三进丨【宅间】:曲径通幽至宅前,私密性与观赏性结合,采以对景、夹景、端景等手法作空间差异表达,强化空间的围合感,给人以卸下疲惫、舒心放松的温暖归家.

植物配置四季有景:春有繁花(如樱花、海棠)、夏享浓荫(如香樟、榉树)、秋赏彩叶(如乌桕、红枫)、冬观风骨(如腊梅、红梅).

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叠墅户型鉴赏↓

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板块配套

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世界临港全球瞭望

上海2035临港将建成世界一流滨海城市

2035万亿GDP临港再造一个大浦东

十四五规划指出,到2035年临港GDP将达到1万亿,相当于15年再造一个大浦东!

(数据来源于《临港新片区创新型产业规划》)

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迈向世界籍的临港新城代言国家竞争封面

背靠2035国家级战略规划,8大产业产城融合,赋能约873平方公里,于时代浦东之上再造第三个大中央活动区,成就世界一流滨海都会!(信息来源:《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划(2019-2035年)》)

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不断生长的临港聚合全球高光资源

向上生长的澎湃动力

上海将以临港为核心区,打造涵盖航空、航天、汽车、海洋、能源的“全球动力之城”

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向上生长的人才导入

临港常住人口将达250万;政策聚焦下近期推出重点单位社保减少、应届毕业研究生落户、非沪籍购房等多元人才政策.(信息来源:《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划(2019-2035年)》)

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向上生长的临港速度

超级路网建成;高品质的公共空间,人均公园绿地面积15㎡,300m进公园;星空之境海绵公园完工;上海天文馆开馆;临港新辰国际会议中心竣工;上海最美临湖图书馆择期开馆……(信息来源于:临港官微)

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国际社区科创蓝湾

国际配套之光站在世界前沿的规划

临港蓝湾总规划面积约6平方公里,以美国尔湾为设计蓝本,聚集了Gensler、罗兰贝格、AECOM等国内外先端咨询资源.以全要素、高标准导入医疗、教育、运动等配套设施,打造产城融合下的未来宜居之城.(数据来源:上海土地交易市场官微)

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科创之光以科创为主的产业集群,正处科创产业风口

临港蓝湾踞临港先行启动区核芯,形成了生物医药、新能源智能网联汽车、高端智能装备等主导产业,吸引美、德、法、日、韩等近10国的近100个项目落户;引进高新产业,吸引众多高品质高素质的人才涌入.(信息来源于:临港官微)

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产业之光产业链初具规模,与张江国家科学城、奉贤产业园联动

“生命蓝湾”生物医药产业

以药明康德、君实等知名企业形成的生物医药产业,预计2035年总产值突破1000亿(数据来源:上海市经信委)

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新能源汽车产业集聚

临港将建设高等级自动驾驶示范区,随着产业巨头特斯拉、上汽、宁德时代等领衔进驻,推动新能源汽车成为临港首个千亿级产业(数据来源:上海临港官方公众号)

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高端智造

消费电子龙头蓝思科技、三一重工、新昇半导体科技等产业巨子齐聚,参与世界级别的科技与产业竞争发展!

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规划之光上海打造全球科创中心主体承载区

上海2035规划中,临港被列为国家科学中心+创新功能集聚区.临港奉贤园区,更是上海打造全球科创中心主体承载区.临港蓝湾,则打造满足国际高端人才居住的国际化住区.

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交通配套

沪苏通铁路(在建)、沪乍杭铁路(规划)和沪舟甬铁路(规划)3条国铁建设,串联浦东机场对外窗口;

轨道交通16号线、27号线(招标中);南枫线、曹奉线(规划中)S2、G1503、S3沪奉高速(在建);六大交通线路,形成通达全球的门户枢纽,三横两纵深度串联全球城市格局;

S3直达张江、金桥;约45分钟通勤置业无压力.

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商业配套

约6万方蓝湾天地商业综合体,汇聚五星标准美爵酒店、星巴克、F-store生鲜超市、万达影城等,无界潮享繁盛都心.

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教育资源

项目周边世外(民办九年一贯制)、华二高中部,周边更有蓝湾幼儿园、诺斯兰顿高中(民办)、奉贤蓝湾学校(公立,华二全面托管,九年一贯制)

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医疗资源

熙康医院/上海第六人民医院临港院区,蓝湾规划医疗用地(大概率为华山医院,尚未官宣)

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休闲生态

海湾国家森林公园/蓝湾公园/青少年足球训练基地/临港奉贤体育中心/新片区体育中心(在建)

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上海临港恒文·御澜湾

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### **上海临港恒文御澜湾项目客观分析报告**

**核心定位**：恒文御澜湾是位于上海自贸区临港新片区“蓝湾国际社区”的一个新建低密度住宅项目，主打叠加别墅和洋房产品。其核心卖点是**以较低总价门槛（宣传称别墅总价约200万起）获取临港的规划红利和别墅类产品**。需要明确的是，以下分析基于当前可获得的、主要由开发商释放的公开信息。作为一个全新项目，其大部分价值依托于远期规划，且缺乏实际交付口碑验证。

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#### **一、 核心优势 (基于项目宣传与规划信息)**

1. **临港新片区的规划红利与价格门槛**

* 项目享有“临港新片区”的国家级战略背景，定位为产城融合的国际化社区。长期来看，区域的产业发展、人口导入和政策支持是其最大的价值潜力。

* 最主要的吸引力在于 **“低总价”** 。相较于上海市区别墅产品，其宣传的约200万起的入门总价，为预算有限的家庭提供了拥有别墅类产品（叠加别墅）的可能性。

2. **明确且密集的远期交通规划**

* 项目最大的配套预期来自于交通。根据宣传资料，周边规划了密集的轨交和铁路网络，包括**南枫线、两港快线、沪乍杭铁路**等。其中，两港快线计划2026年通车，沪乍杭铁路计划2029年竣工。若全部兑现，未来连通浦东机场、上海东站及市中心的能力将大幅增强。

3. **产品设计与低密度社区形态**

* 项目容积率约为1.55，是标准的低密度社区。主打四层叠加别墅，部分户型设计了约5.2米挑高的地下室和独立花园，产品形态在区域内有一定特点。

* 开发商在宣传中强调对户型设计的打磨，并采用“新亚洲风格”及“台地花园”设计，旨在提升社区美观和居住体验。

4. **当前生活基础与产业支撑**

* 项目并非完全从零开始。周边已有“蓝湾天地”商业体，满足基本生活需求。所在“蓝湾”片区定位为产业社区，依托生命蓝湾和新能源汽车等产业，试图构建职住平衡的基础。

#### **二、 核心劣势与重大不确定性**

1. **地理位置偏远，现状是最大短板**

* 项目地处**奉贤区与临港主城区之间的蓝湾片区**，距离上海市中心直线距离超过50公里。当前是一个相对独立的发展中片区，城市面貌、高端商业、优质医疗等核心配套仍非常欠缺，生活便利度与城区有本质差距。

2. **所有关键利好均依赖长期且不确定的规划兑现**

* 前述的轨道交通、铁路枢纽、大型商业（如临港天荟）、顶尖医院（宣传中提及但未官宣的华山医院）等核心配套，**均处于“在建中”或“规划中”**，竣工时间从2026年至2029年甚至更远。

* **风险在于**：规划存在变动可能，且建设周期漫长。在配套完全落地前，居住在此将面临较长时期的“拓荒”状态，通勤成本极高。

3. **开发商品牌力与产品兑现力存疑**

* 开发商“恒文集团”在上海并非一线主流品牌，其过往项目多位于郊区。此次在临港开发大体量低密度项目，其**最终的工程品质、装修标准（洋房装修交付，叠加别墅毛坯交付）、物业服务能否匹配“国际社区”的定位，缺乏过往高端项目作为参考**，存在不确定性。

4. **投资属性与流动性风险**

* 项目的价值高度绑定于临港蓝湾片区的发展速度。若产业导入或人口流入不及预期，规划配套延迟，房产的增值速度和未来在二手市场的流动性将面临挑战。这里更适合愿意伴随区域成长、持有周期很长的买家。

#### **三、 关键信息客观性评估**

你当前看到的信息，**绝大部分来源于房产信息平台（如搜狐焦点）或由开发商合作方发布的内容（如网易号企业账号）**。这些信息本质上属于**项目宣传资料**，旨在突出优势、描绘蓝图。

**目前信息环境中严重缺失以下客观维度的信息**：

1. 第三方独立机构的实地评测报告。

2. 关于开发商资金状况、施工质量的非宣传性信息。

3. 最重要的——**已交付业主的实际居住反馈和口碑**。这是验证所有宣传承诺的唯一标准，但目前该项目无法提供。

#### **四、 给您的行动与核查建议**

1. **实地考察，感受“现状”**：必须亲自花一天时间前往。体验从市中心自驾或乘坐公共交通（目前主要依赖16号线转公交）前往项目所需的时间和艰辛。感受项目周边当前真实的城市界面、已开业商业的人气、以及大片待开发空地的规模。

2. **核实所有“规划”**：对于销售提及的每一条轨交、铁路、学校、医院规划，要求其提供**出处（如政府官网公示文件编号）**，并自行在“上海规划资源局”、“临港新片区管委会”官网核对。切记，**售楼处沙盘和口头承诺均无法律效力**。

3. **深挖开发商背景**：在上海市住建委、信用中国等官方平台，查询开发商“恒文集团”及其关联公司是否存在行政处罚、施工纠纷或违规记录。同时，寻找其**在上海已交付的其他项目**，最好是交房2年以上的，去实地或业主论坛了解真实的工程质量、物业服务水平。

4. **理性对比竞品**：将本项目与临港主城区（如滴水湖核心区）的同总价段产品进行对比。权衡是选择“规划能级更高、当前配套更成熟但产品可能是高层”的主城，还是选择“产品形态诱人但地段偏远、配套依赖远期”的蓝湾。

5. **审阅合同与不利因素**：在售楼处重点查看公示的《商品房预售合同》样本及 **《项目不利因素告知书》** 。后者会明确告知垃圾站、配电房、高速或规划道路噪音、墓地等所有不利信息。

**总结**：恒文御澜湾是一个典型的“以未来规划换当前价格”的郊区项目。它的优势是明确但遥远的蓝图和低总价别墅产品；它的劣势是严酷且需长期忍受的地理现状和巨大的规划兑现风险。决策的关键在于您对临港蓝湾片区发展速度的信心，以及您个人对通勤距离、当前生活便利度的容忍度。请务必基于实地感受和官方核实做决定，而非营销话术。