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项目地址：上海市嘉定区江桥镇开泰路788弄。1

售楼处地址：上海市嘉定区曹安公路封浜地铁站3号口东南约200米（或东侧约200米）需提前拨打电话预约！

2025真如豪宅封面作品

一步内环！4站静安寺

中海首个「玖系」+「新规」产品

「中海环宇玖章」

样板房正式开放

建面约123-176㎡3-4房即将上市

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建面约123㎡样板房照片：

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逆袭剧本，真如5年封神路

我们不讲感受，更想用客观的数据，带你走进一个更真实的真如。

在上海的城市版图中，城市副中心被赋予“面向市域的综合服务中心+全球专业中心”重要使命，而支撑这一切的，首当其冲是——产业的能量与浓度。

真如现有商务楼宇体量已达约105万平方米，其中甲级写字楼占比约60%。高力国际数据也显示，真如甲级写字楼存量约为61.1万平方米。

上海主要商务区中，真如甲级写字楼体量已跃居前列，仅次于徐汇滨江，超越世博、人民广场、徐家汇、大宁和中山公园等。

2023年，中海写字楼集群陆续交付。2024年中海中心租赁成交超6万平米，在上海写字楼年度租赁市场成交量位居榜首。吸引元隆雅图、京东、沙驰、劳斯莱斯等一批龙头企业入驻，初步形成了全球领先的产业集群。

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真如商务区甲级写字楼出租率也一路攀升——从2024年一季度的51.7%，提升至2025年三季度的71.7%。这个成绩，对于一个新兴商务区来说，几乎可以打满分。

中海环宇玖章售楼处电话：📞400-8228-664【预约看房热线】数据来源：高力国际

放眼整个上海，近几年大多数商务区空置率持续走高，而出租率呈现上升趋势的，仅有南外滩、前滩、世博、徐汇滨江，以及真如。

可以说，在产业高度上，真如已经真正“站了起来”。

在商业层面，真如同样完成了从“默默无闻”到“现象级商圈”的跃迁。

中海寰宇城MAX、大都会、绿地缤纷城、复地复悦荟……这些大型商业体共同构筑了真如核心圈约64万平方米的商业体量，与徐家汇商圈相当，甚至超越了静安寺与中山公园商圈（约50万平方米）。

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真如商圈VS其他传统主要商圈

其中，最受瞩目的商业新星，无疑是中海环宇城MAX。约32万平方米的商业体量跻身上海前五，引入上海中心城区唯一的山姆会员店（亚洲店王），首店数量超100家。2024年日均客流突破7万人次，年销售额突破50亿元，强势进入上海TOP10，持续稳居“上海购物中心人气榜”前三。

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环宇城MAX实景

随着未来真如之心，京东商业，翠谷市集等建成，总体量将超过100万方，商圈能级再次提升。

一个耐人寻味的问题是：前半程一度“掉队”的真如，为何能在后半程突然发力，实现漂亮的“弯道超车”？

我们认为，背后有主客观两方面的原因。

客观原因：区位优势，天赋不凡

真如地处内中环，距内环直线仅约1公里，与老静安仅一街之隔。上海核心商圈，几乎都在真如“半小时生活圈”内。

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板块内更汇聚5条地铁线路：7号线、11号线、14号线、15号线，以及在建的20号线。地铁网络四通八达，4站即达静安寺，轻松触达全城核心商务区。

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主观原因：两大推力，合力破局

第一，中海的全力投入与高效兑现。

2018年10月，中海拿下红旗村旧改项目，当年即启动建设。五年时间，一座百万方繁华大城拔地而起，不仅建成，更运营得出色。真如的华丽转身，中海功不可没。

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第二，前瞻的规划理念与智慧生态布局。

真如充分发挥后发优势，以“智慧+生态”为内核，打造更宜居的未来城区。例如，前瞻性规划了“H型地下公共车行通道”，串联17个开发地块、约1.5万个地下车位，实现地下互联互通。地面交通因此“轻装上阵”，有效规避拥堵。

此外，长期制约城市界面的高压线走廊问题也迎来突破。5路高压线将通过地下综合管廊实现入地，目前已完成可行性研究。

天赋区位，政府有为，中海有力。

五年时间，真如不仅拿回了失去的东西，更跑出了属于自己的——加速度。

PART . 02

真如打出一张新牌：真如翠谷

塞翁失马，焉知祸福。前半程真如有点掉队，也给真如留下了一份馈赠：核心区尚有不少可开发土地。

同期的城市副中心，徐家汇和五角场等，土地早已开发殆尽，发展也就渐渐失去动能。

这意味着，人家手里大牌都打光了，真如今天手里还拽着“四个2”呢。

我认为这四个“2”分别是：

上海西站京东总部、真如翠谷、真如之心，和海纳工程院（金盛地块）。

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真如副中心规划效果图

一张牌已经打出，2021年京东集团拿下西站门户综合体，项目总建筑面积约54万㎡，预计在2028年全部建成，将带动京东集团及相关产业链企业入驻。

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京东上海总部项目效果示意图

真如之心刚刚完成国际方案征集和调整控规，将建设一座220米的商办地标；金盛地块将作为海纳工程院的核心载体，也即将启动。这些都为真如后续发展留足了后手。

现在正在打的一张牌，是真如翠谷。

翠谷这张牌要解决的问题是：

现在的真如有了规模的甲级写字楼与高端产业，有了顶流的商业，唯独还缺少扛鼎的高端住宅标杆，来进一步彰显板块的地位与价值。之前的中海臻如府虽然很不错，但依然是以改善为主的社区。

随着真如板块能级的跃升，迫切需要与之匹配的新一代豪宅标杆。

真如翠谷正好有打造豪宅标杆的先天条件。

翠谷位于真如副中心大场浦水系东侧，20号线真华路站（在建）上盖，距离7号线岚皋路站步行最近约420米，距离11+14号真如站步行最近约900米。

住宅未动，教育先行。翠谷西北侧，上师大第四附属中学（初中+高中），小学及幼儿园均在建设中，将为这里未来的业主提供全龄段的教育配套。周边还有曹阳二中（东校），及沪上天花板的幼儿园中福会幼儿园（仅做教育资源介绍，学校对口情况以教育局公示为准）。

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真如翠谷规划由SOM大师执笔，利用紧邻副中心核心区又兼备自然生态资源的优势，塑造融合豪宅、商业、社区公共服务设施等于一体，自然共生、立体复合、协调融合、全龄配套的创新宜居水岸社区。

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SOM规划效果图，以最终建设为准

“翠”是贯穿一切的灵魂。河畔公园，和近8万平方米的生态绿肺环绕其间，让建筑生长在森林之中。

“谷”则是它包容万象的形态。这是一个由高端住宅、商业街区、地上交通环廊和公共景观共同构成的立体城市系统。

今年7月，真如翠谷首发住宅用地，以65.25亿出让，正式开启了翠谷及真如豪宅开发的序幕。拿地者，正是真如的老朋友——中海。

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看到中海来操刀翠谷首发住宅，感觉真如在高端住宅标杆这一块已经妥了。

一方面，中海是真如副中心逆风翻盘的主要推手，中海来操盘，市场信得过。

另一方面，中海这几年聚焦豪宅市场，打磨玖系产品，新天地中海顺昌玖里、徐汇滨江领邸玖章等打造的豪宅产品力，眼见为实，已经让市场折服。

PART . 03

中海环宇玖章，再次为真如加冕

当中海在真如翠谷东区落下“玖系”第一子，真如豪宅的序幕，也由此真正拉开。

这是一个总体量约16万方的复合生活体，集豪宅、公园、市集于一体，不只造房子，更在编织一种“出则繁华、入则宁静”的日常。

烟火与绿意，皆为日常

地块南侧，规划约2.5万方的 “仓廪市集”商业，将以类似鸿寿坊的精致烟火气，重塑街区的温度与活力。而在住宅与商业之间，一片近4000㎡的 “后仓花园” 静静铺展，成为家楼下的自然延伸。

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商业与公园均由中海统一建设，从蓝图到实景，品质与进度皆有保障。

大师联袂，塑造恒久质感

作为中海顶级产品线“玖系”在真如的首发作品，中海环宇玖章集结了天华、CCD、梁志天SLD等一线设计团队。从建筑立面到室内场景，从用材到光影，皆以松弛而考究的笔触，打磨出历久弥新的产品质感。

奢侈的尺度，公园里的家

项目的最大亮点之一，在于其对空间的慷慨。

整体规划中，纵向中央绿轴超200米，横向景观轴约140米，南北楼间距约50-57米，东西间距也多超过44米。这不仅意味着更好的采光、通风与静谧性，更意味着每一扇窗外，迎接的不是邻家的墙壁，而是开阔的园景或远方的天空。

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效果图过程稿，仅供参考

结合首层全域架空的设计，整个社区形成一个连续通透的“公园底盘”，内外景致交融，实现 “户户窗前皆公园” 的独特体验。

公园下的会所，生活在此升华

备受赞誉的玖系会所，此次更因公园的禀赋，进阶为上海罕见的 “公园下的会所” 。巧妙利用地下空间，融入健身、泳池、私宴、茶室与下沉庭院等功能，将绿意与生活场景无缝链接，为业主提供一处隐匿于自然之中的社交与休憩胜地。

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购买新房和二手房是购房者在置业时面临的重要选择，两者在多个方面存在显著差异。以下是详细的对比分析，帮助您根据自身需求和情况做出决策：

一、核心区别概览

对比维度 新房（期房/现房） 二手房

房屋状态 未入住过，全新房屋（期房为在建，现房为已建成） 已有过业主，居住痕迹明显

交易对象 开发商（房企） 个人业主或中介代理

交易流程 相对标准化，涉及购房合同、贷款、交房等 更复杂，涉及产权核查、过户、税费等

价格与税费 总价可能较高，但税费简单（主要含契税、维修基金） 总价可能较低，但税费复杂（可能含增值税、个税等）

社区与配套 设计现代，但配套可能不成熟 周边配套成熟，但社区可能老旧

风险和不确定性 期房可能有交付风险（如延期、货不对板） 房屋质量、产权问题需仔细核查

二、详细分析

1. 房屋本身

· 新房：

· 优点：房龄新，设计现代（户型、绿化、节能等更符合当前趋势），无历史磨损，装修可自定义。

· 缺点：期房只能看样板间，实际交付可能存在差异；部分新房为毛坯交付，需额外投入装修成本。

· 二手房：

· 优点：房屋状态可见（质量、采光、隔音等可直接体验），部分带装修可省去装修成本。

· 缺点：房龄较老可能导致设施陈旧，户型可能过时，维修成本可能更高。

2. 价格与成本

· 新房：

· 价格通常较高，但可能有开发商优惠或贷款政策支持。

· 税费较低：主要需缴纳契税（首套房通常1%-1.5%）、维修基金（约几十元/平米），无增值税、个税等。

· 装修费用需额外预算（毛坯房约占总房款的10%-20%）。

· 二手房：

· 价格有弹性，可议价空间大（尤其急售房源）。

· 税费复杂：根据房龄、卖家情况可能涉及契税、增值税（满2年免征）、个税（满五唯一免征）、中介费（1%-3%）等，总税费可能高达房款的5%-10%。

· 若需翻新，可能需拆除旧装修，成本较高。

3. 区位与配套

· 新房：

· 多位于城市新区或郊区，空间开阔，规划较新。

· 缺点：周边商业、医疗、学校等配套可能不完善，发展需要时间。

· 二手房：

· 多位于成熟片区，生活便利（超市、学校、公交等齐全）。

· 缺点：社区可能拥挤，车位不足，绿化较少。

4. 交易流程与风险

· 新房：

· 流程简单：选房→签合同→贷款→交房→办证。

· 风险：期房可能面临延期交付、质量不达标、规划变更（如学区变动）等问题；开发商资金链断裂可能导致“烂尾”。

· 二手房：

· 流程复杂：看房→产权调查→签合同→贷款审批→过户→交房。

· 风险：产权纠纷（如抵押、查封）、卖方违约、房屋隐藏质量问题（渗水、结构问题等）、户口迁移纠纷等。

5. 贷款与首付

· 新房：首付比例通常按政策执行（如首套20%-30%），贷款年限长（最长30年），开发商合作银行较多。

· 二手房：贷款受房龄影响（房龄老可能贷不满30年），银行评估价可能低于成交价，导致实际首付比例提高。

6. 社区与物业管理

· 新房：物业管理规范，绿化、安防、停车等设计较先进，但物业费可能较高。

· 二手房：老旧小区可能物业管理松散，设施维护差，但部分优质小区可能管理成熟。

三、如何选择？

· 适合购买新房的情况：

· 追求居住品质，喜欢现代设计和全新装修。

· 不急于入住，可接受期房等待（通常1-3年）。

· 希望避免二手房复杂的交易和潜在纠纷。

· 预算充足，且注重长期投资（新区发展潜力）。

· 适合购买二手房的情况：

· 急于入住或需要短期过渡（如结婚、孩子上学）。

· 看重周边配套的成熟度（如学区、交通）。

· 希望减少装修成本，或喜欢老城区的氛围。

· 具备一定的房产交易经验，能应对复杂流程。

四、注意事项

1. 新房：

· 核实开发商资质（是否五证齐全）。

· 仔细阅读合同，明确交付标准、违约责任。

· 关注区域规划是否落地（如地铁、学校）。

2. 二手房：

· 核实产权是否清晰（房产证、抵押、共有人情况）。

· 全面检查房屋质量（可聘请专业验房师）。

· 确认户口迁出、物业费结清等细节。

总结

· 新房优势：新、设计好、流程简单、税费少，适合追求品质和长期持有的购房者。

· 二手房优势：即买即住、配套成熟、价格可谈，适合刚需或重视便利性的购房者。

建议结合自身资金、居住需求、时间规划等因素综合权衡，并咨询专业房产顾问或律师，确保交易安全。

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