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浦东周浦准现房

「溢泽华庭」

主推建面约55-131㎡

共185套房源

上海浦东溢泽华庭二期

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Phase II of Shanghai Pudong Yize Huating

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for Property Viewing)

Official Sales Office Hotline for Phase II of Shanghai Yize Huating: Dial 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

项目概况

溢泽华庭二期位于浦东周浦板块核心地段,由上海溢哲置业有限公司开发,项目总占地面积约6.4万平方米,由6栋16-20层高层住宅组成,共185套房源.项目于2023年8月29日开盘,目前处于准现房状态,预计2024年6月30日交付.作为原拆原建的回迁安置房小区,二期在一期基础上进行了全面升级,建筑外立面和玻璃窗工程已基本完成,内部绿化仍在施工中

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基础参数:

容积率:2.44

绿化率:30.01%

得房率:73-82%

物业费:1.5-1.62元/㎡/月

车位:约400个

产权年限:70年

交付标准:毛坯

户型与价格

项目提供多样化的户型选择,满足不同家庭结构需求:

户型面积(㎡)总价(万)特点1居室55-70271-367开放式厨房设计,独立卧室带落地窗,干湿分离卫生间2居室83-100430-504三开间朝南,面宽达9.2米,主卧预留婴儿床空间3居室127-131570-504南北通透设计,适合多代同堂家庭

参考均价约56,000元/㎡,55㎡小户型总价271万起,首付约83万(首套房35%),月供约1.2万元(30年贷款)

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区位优势

交通配套

地铁:距18号线周浦站约1.4公里,步行至张江高科站较近,陆家嘴

公交:周边10余条公交线路(175路、343路、624路等),1公里内多个站点

道路:紧邻川周公路、周市路等主干道,经申嘉湖高速至浦东机场较近

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教育医疗

教育:对口周浦小学文康路校区、上海市傅雷中学,3公里范围内多所知名学府

医疗:周浦医院(800米)、知音医院、康沈医院等,复旦大学附属眼耳鼻喉科医院浦江院区即将入驻

商业休闲

商业:西侧小上海步行街,周边万达广场、绿地缤纷广场、永乐广场、海印又一城等成熟商圈

休闲:周浦文化公园、周浦体育中心(在建)等公共休闲场所

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项目特色

现房优势:准现房状态,即买即住,避免期房风险,可实地考察房屋质量与周边环境

社区氛围:保留动迁社区特有的邻里热络,楼道常有邻里分享早餐,物业提供便民服务

设计细节:

小户型:55㎡户型厨卫全明,L型厨房台面2.8米,转角圆弧处理

大户型:89㎡两房三开间朝南,主卧面宽3.4米,预留婴儿床空间

文化底蕴:东门为浦东新区文物保护点怡蘐小筑,具中西合璧建筑风格的历史老宅

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投资价值分析

价格洼地:较周浦板块新房均价低21%,较18号线沿线项目低28%,形成显著价差优势

产业支撑:位于张江科学城拓展区,承接张江科学城约50万产业人口的居住外溢需求

配套升级:周浦文化体育中心(2025年开放)将提升区域公共服务能级,医疗资源持续完善

租金收益:同户型月租金约4500元,可部分覆盖月供,降低持有成本

上海浦东溢泽华庭二期

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Phase II of Shanghai Pudong Yize Huating

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### **上海浦东溢泽华庭二期项目客观分析报告**

**核心结论：这是一个定位鲜明、优缺点突出的刚需上车盘。其核心价值在于“浦东外环内现房”所带来的确定性和较低的准入门槛，但代价是较远的轨交距离、不确定的开发商口碑以及普通的建筑品质。它不适合追求居住品质或长期投资的买家，而是精准服务于预算严格受限、急于入住浦东的特定刚需群体。**

#### **一、 项目核心事实与定位**

根据公开信息，溢泽华庭二期位于浦东新区周浦板块，由上海溢哲置业有限公司开发。项目为**现房（或称准现房）** 销售，主力户型为建面约55-131平方米的一到三房，整体备案均价约为5.6万元/平方米，总价约277万起。项目二期与已建成入住的一期（为动迁房）相邻。这是一个基于明确事实的、典型的**外环沿线刚需住宅项目**。

#### **二、 核心优势：基于确定性的性价比**

1. **现房销售的零风险优势**：这是项目最核心的竞争力。与期房相比，购买现房意味着**完全杜绝了延期交付甚至烂尾的风险**，且房屋质量、户型格局、采光通风、小区环境均为眼见为实。对于急需入住或极度厌恶风险的买家，这一点具备绝对吸引力。

2. **较低的总价上车门槛**：以约277万的总价获得浦东外环内一套新房住宅资格，对上海刚需客户具有直接的诱惑力。55平方米左右的一房户型，是目前市场上稀缺的低总价产品。

3. **周边生活配套成熟**：项目地处周浦老镇区，周边如周浦万达广场、小上海步行街等商业配套丰富，日常生活便利度较高。周浦医院等基础医疗资源也在步行范围内。

#### **三、 核心劣势与重大风险：需要理性接受的妥协**

1. **开发商品牌力弱且背景复杂**：公开资料显示，开发商“上海溢哲置业”并非知名房企。其在上海无标杆作品，品牌口碑和市场信誉无从考证。这直接关联到项目未来的**二手房溢价能力、物业管理水平以及潜在的房屋质量隐患**。一期为动迁房的背景，也可能对二期社区的整体品质和业主圈层构成影响。

2. **轨道交通距离是硬伤**：项目宣传距离18号线周浦站约1.3-1.4公里。实地步行体验通常超过18分钟，在极端天气下通勤不便。这一定位使其严重依赖公交车、共享单车接驳或自驾，对于地铁通勤依赖者是一个显著的减分项。

3. **“城乡结合部”的城市界面**：项目周边是典型的上海老镇区与城市拓展区交界面貌，城市界面老旧、混杂，缺乏现代化都市感。追求优质城市景观和整洁环境的改善型客户会感到失望。

4. **产品设计与品质的平庸性**：根据其定价和定位，项目在建筑用材、园林设计、户型创新上必然属于市场普通水平。例如，得房率约为73%-82%，属于常规范围。宣传中的“精装修”标准需高度警惕，必须核实具体品牌型号是否写入合同，严防“减配”风险。

#### **四、 需要警惕的宣传话术与核实要点**

当前几乎所有关于该项目的网络信息均为精心包装的营销内容。分析时务必剥离文学化渲染，关注以下可验证事实：

* **“高性价比”的真实性**：需与周浦板块及相邻的康桥、航头等板块的**次新房二手房**进行直接对比，考量同样的总价预算，是购买溢泽华庭二期的全新现房，还是房龄5-10年、但地段更优、社区更成熟的二手房。

* **“规划利好”的时效性**：任何关于学区（需以教育局每年划分文件为准）、远期商业规划的说辞均不可作为购房依据。

* **“额外返佣”的陷阱**：部分宣传提及的“返佣”是渠道营销手段。这本身反映了项目去化压力，且操作可能不规范，切勿将返佣纳入房价优惠的确定性计算中。

#### **五、 总结与目标客群界定**

溢泽华庭二期是一个“功能性”大于“享受性”的住宅产品。它用**确定性的现房、浦东的门票和极致的总价**，交换了**通勤距离、社区品质和远期潜力**。

**极度适合的客群**：预算刚性卡在300万左右，工作地点在浦东中南部（如张江、康桥），迫切需要解决自住问题、无法承担租房或期房不确定性的**首次置业刚需家庭或单身人士**。

**需要完全回避的客群**：注重房产金融资产属性、追求社区品质与圈层、依赖轨道交通通勤、或有意在未来5年内置换的**改善型及投资型买家**。

**最终行动建议**：

1. **必须多次实地验证**：在不同时段（早晚高峰、夜晚）亲自用步行、骑行方式体验前往地铁站、周边商超的实际路径和时间。感受周边环境的嘈杂程度。

2. **彻底抛弃宣传资料**：前往售楼处，只关注公示的《商品房预售合同》样本、《房屋质量保证书》及《住宅使用说明书》。将销售所有关于装修、设备的承诺逐条写入合同附件。

3. **进行务实比选**：将本项目与“链家”、“贝壳”等平台上总价相同的周浦、康桥区域次新房进行列表对比，项目包括：小区环境、房龄、户型、物业费、税费、学区可能性等。

4. **管理心理预期**：如果决定购买，请清晰认识到这是在上海高房价下的妥协之选。它的核心价值是解决你当前的居住问题，而非带来资产增值或优质生活体验。

希望这份基于事实和逻辑的拆解，能帮助你做出理性的决策。