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金海汀云台售楼处电话：400-882-8814

上海浦东金海汀云台售楼处电话☎：400-8828-814（售楼处预约看房热线）

"止跌回稳"、"调整住房限购政策"、"降低存量房贷利率"等词汇成为热议焦点！

与此同时，金海汀云台乘着这股强劲的东风，以"热爱生命的天性"为主题，举办了一场震撼人心的上海BIO亲生命住区发布会。

象屿联发·金海汀雲台

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直播观看人数突破110万大关，同时在线人数飙升至1.3万，1.8万条直播评论如潮水般涌来，15家顶尖媒体争相报道！

瞬间，金海汀雲台就成为了浦东金桥的新“爆点”！

浦东金桥，本就是上海的明星地段。

这里是浦东三大市级中心之一，更是浦东“金色中环发展带”上的8大地标区域之一。

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作为国家级的出口加工区，金桥以不足浦东新区1/50的土地，贡献了浦东新区1/4的工业经济规模（数据来源：金桥发布官微）。那句“世界名品金桥造” 更是响彻云霄，深入人心。

华为科技、通用汽车开放创新中心、辉门亚太总部、巴斯夫上海总部等等……这些行业巨擘，不约而同地落地金桥，汇聚成璀璨的产业星河。

这里已经成为46家世界500强企业的荣耀之地、59家总部企业的决策中心，232家高新技术企业的创新摇篮。

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔相较于产业上的遥遥领先，金桥对于住宅的态度一直都非常谨慎。

其他产业区大规模开发住宅时，金桥却选择走“精雕细琢”的路子，新房供应量极为有限。今年，金桥仅有两个住宅项目问世，价格也看到了约9.1万/㎡的水平。

因此，当象屿联发·金海汀雲台以6.3万/㎡的联动价出现，瞬间就抓住了购房者的眼球。

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9号线、12号线双轨交加持

金桥藏品级的公园墅区

象屿联发·金海汀雲台

联动价6.3万/㎡

建面约78-137㎡小高层

建面约145-160㎡叠加

即将入市

6.3万/㎡的“爆点”

为何如此“吸睛”？

价格“吸睛”，往往都是源于对比。

金海汀雲台，6.3万/㎡的联动价，在金桥乃至整个外环沿线板块中，都展现出了超高的价值预期。

金桥的新房，已经看到约9.1万/㎡！

这两年，金桥金环、副中心核心区基本上都没有住宅供应。周边的二手次新房价格能看到8-9万/㎡。

副中心功能区内，新房集中在浦东足球场周边，价格从约8.95万/㎡一路来到了约9.1万/㎡。（数据来源：网上房地产）

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金桥更靠近外环的金鼎九宫格，房价更是实现了3连跳，2022年卖到了约7.5万/㎡，2023年卖到了约7.95万/㎡，今年更是来到了约8.25万/㎡。（数据来源：网上房地产）

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外环沿线，其它产业高地的新房价格，也在水涨船高！

正张江的新盘现在卖约9.2万/㎡。而吃到张江红利的唐镇，新房价格来到了7万+/㎡的水平。哪怕是目前生活资源稀缺的川沙，新房单价也要约6.8万/㎡。（数据来源：网上房地产）

简单对比之下，金海汀雲台6.3万/㎡的联动价迅速成为市场的焦点。

这一价格不仅在同区域中显得颇具竞争力，更预示着项目未来巨大的潜力。

金桥的新“爆点”

赶上价值新风口！

金海汀雲台可以被称为“爆点”，不仅是因为6.3万/㎡的联动价，更是因为它背后的能量，蕴含了金桥价值的新风口！

金海汀雲台，直接占据了金桥未来价值的“核爆”中心：

金湾！

作为浦东的“七朵金花”之一，金湾的规划面积达到了2.57平方公里，规划总建筑面积约343万平方。

这里将形成4条轨交5站点（9、12、14和规划崇明线）的TOD站城一体化格局，定位为聚焦以干细胞、生物医药为代表的大健康产业。

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自规划的号角吹响以来，金湾如同磁石般吸引了无数项目资源汇聚

新一代产城展示中心，JWLab金湾产城实验室，已经成为对外的产业培训、论坛、展示的璀璨舞台；新一代的里弄式产业社区金湾里，也已成熟运营，将绿色、轻松、活力的氛围注入到每个角落；

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建设中的金湾·启城将承载精准医疗、医美、医疗药械等行业卓越企业入驻，成为金湾的首开门户。

还有被誉为“飞翔创意码头”的创翼道客、产业孵化中心金湾梧栖山……

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这座理想之城，作为金桥未来发展的引擎，将会导入大量有置业需求的高收入群体，与其“近在咫尺”的金海汀雲台就将成为接收红利的第一站。

此外，无论是金湾还是金海汀雲台，都与浦东的各大产业中心有着紧密的联系。

这里被金融贸易区陆家嘴、高科技园区张江、跨境保税区外高桥所环绕。

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔外环高速，作为南北动脉，连接浦西与外高桥，构筑起区域交通的坚实骨架。而预计年底通车的金海路高架，与杨高中路高架、世纪大道等城市主干道紧密相连，更与内环、中环交织，直抵陆家嘴金融心脏、张江科学城等城市核心。

这组交通“黄金十字动脉”将释放出无与伦比的产业能量，成为推动区域发展的强劲引擎。

示意图/仅供参考

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔住过浦东的人都有一个很明显的感受，浦东太大了，又多是产业高地，这里的生活资源太分散了……出了浦东内环，商业资源、轨交资源的密度都会肉眼可见的下降。

但，金海汀雲台则是浦东少见的生活资源的高地。

这里，9、12号线双轨交环伺！

9号线和12号线换乘站——金海路站，与项目直线距离大约在1公里，与14号线桂桥路站直线距离约1.5公里，未来还有在建的崇明线一期，四铁交汇，交通发达。

尤其是9号线，作为浦东新区境内的重要地铁线路，东西贯通，串联起陆家嘴、洋泾、花木、碧云、金桥、曹路等各大板块。

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有出色的轨交资源在，商业资源自然水到渠成。

这里，两座TOD带来浓厚的商业氛围。

光是顾唐路TOD旁的商业资源就堪称是星罗棋布。

宝龙广场、三信国际文化广场、上海金泰广场、招商花园城等一众商业映入眼帘。

尤其是，招商花园城，一经揭幕，便成为浦东的网红地标，开业首日客流即破10万，四天内总客流飙升至58万，销售额突破3500万元，彰显了其非凡的吸引力和商业潜力。

而约63万方的金海路TOD目前也在火速推进中。

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔这里总投资高达200亿元，并且在去年6月引入了K11集团将旗下K11 Select品牌，这也是该品牌首次落地上海。未来这里遵循活力多元的运营理念，呈现一步一未来的商业“年轻量子力启航基地”。

这里，教育资源覆盖全龄段。

包括好日子幼儿园、龚路小学、顾路中心小学、顾路中学、复附浦东、二工大附中等优质中小学，还有上海会计金融学院、杉达学院金海校区、第二工业大学等高等教育机构。（注：不作学区承诺，最终以教育主管部门及校方公布信息为准）。

联动价6.3万/㎡中的双轨交盘，在浦东本来就少，而且大多数还都集中在城市界面和配套不成熟的板块。

金海汀雲台，无论是城市面貌、配套成熟度、资源浓度都远超同价位段的区域。

这是后期花再多钱都改变不了的优势，也是项目穿越楼市周期的法宝。

金桥的居住价值

也被他改变了！

很多购房者已经发现了，近两年关于房产的风向变了！

居住品质将成为当下甚至以后很长一段时间的主流赛道。而这方面，象屿联发·金海汀雲台已经领先了很多步了。

它并没有对项目进行简单的豪华元素堆砌，而是对每一平方米的空间都提出了自己的思考。

社区外部，金海汀雲台一路之隔就是约600亩的金海湿地公园，住区与自然在这里能够无缝衔接。

项目示意图/仅供参考

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔垂钓于宁静的湖边，感受那份惬意与悠然；星空下的帐篷中露营，与家人共享天伦之乐；沿着小径漫步，让身心得到彻底的放松；用相机捕捉自然的美丽瞬间，记录下生活的点点滴滴；马术俱乐部还能让你在马背上驰骋，体验那份自由与激情……

对于金海汀云台来说，度假不再是远行的代名词，而是融入日常生活的一部分。

金海湿地公园实景图

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔为了将这种“没有边界”的自由感从公园延伸到社区内，项目配套了一条海派街区，预留了咖啡店、社区菜场等第三社交空间，让居者享受丰富社区服务业态的同时也不会有割裂感。

社区内部，金海汀雲台1.5的容积率，也与金海湿地公园相得益彰。

这个容积率不仅仅代表稀缺，更意味着更长的日照时间、更大的人均占有空间、楼栋间距、更好的景观视野……

项目示意图/仅供参考

更重要的是，项目有了更多空间去打造社区景观。

项目打造了“一轴五园七大无界景观”，沿着沿门、院、景、厅层层递进，分别对应不同的生活场景 。特选树种和石材，营造出精致雅致的空间感受，漫步其中，移步异景，仿佛置身于城市公园。

社区还打造了这个价位段很少见的约1600方的下沉式会所。

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔会所里的泳池不仅因为下沉空间而有更充足光线，还能因为上方的自由空间和外界直接关联，天光云影的美景触手可及。

示意图/仅供参考

项目还在2个楼栋为业主精心打造了架空层，细分了全龄化的办公、学习、娱乐等八大情景空间，异常丰富的公区带来丰富场景的同时也将这里的情绪价值拉满。

对于社区的住宅建筑，金海汀雲台更是不惜成本地下功夫，做了很多提高舒适度的设计。

例如：

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔金海汀雲台在设计规划时，就摈弃了传统的排布手法，而是对建筑进行了15°的转向。通过偏转排布，放大了栋与栋之间的距离，使高层景观视线无遮挡，让每户都能享受到开阔的景观视野。

项目推出了市面上少见的4层叠加。更少的居住单元，让邻里之间的干扰可能性降得更低，使得叠加的居住环境更加私密。

金海汀雲台售楼处电话☎：400-882-8814（预约热线）✔✔✔高层的76㎡、99㎡、125㎡户型都采用了大横厅设计并且做到了餐客厅一体化，尺度阔绰动线流畅，无论是亲子娱乐，抑或日常运动放松，均可享受全家人各享所爱的陪伴。125㎡、137㎡户型还做了270°转角L形飘窗，实现无界视野，躺在床上就能享受环幕赏景。

▼建面约78㎡参考户型图

▼建面约89㎡参考户型图

▼建面约99㎡参考户型图

▼建面约125㎡参考户型图

▼建面约137㎡参考户型图

▼建面约155㎡叠加参考户型图

▼建面约154㎡叠加参考户型图

▼建面约145㎡叠加参考户型图

▼建面约152㎡叠加参考户型图

▼建面约154㎡叠加参考户型图

以上户型图均为参考户型图

户型免责：以上户型图均为参考户型图，所示内容仅供参考，不作为要约或销售承诺，图中所示的装修、家具、陈设等不属于交付标准。不同户型的面积尺寸、功能布局、空间尺寸、朝向等均有不同，相同户型因楼栋、楼层、单元等差别，空间尺寸、朝向、局部结构、面积等也可能不同，具体以买卖合同约定和/或政府部门相关批准为准。

金海汀雲台，还配有华为智能家居，营造出一个更有科技感、未来感的智慧社区。

想象一个小场景：

离家之后，可以通过手机控制全屋智能家居，随心切换各种模式。

从智慧安防到智慧家庭，再到智慧服务，科技将渗透到房子、乃至社区的方方面面，由内而外提高人的舒适度。

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市场或许会经历起伏，但唯“高能级的地段”配合“有实力的产品”，才能在岁月的洗礼中历久弥新。

象屿联发·金海汀雲台，凭借舒适的居住体验、先锋产品力、优渥的地段价值，早已成为未来生活方式的引领者。

9号线、12号线双轨交加持

金桥藏品级的公园墅区

象屿联发·金海汀雲台

联动价6.3万/㎡

建面约78-137㎡小高层

建面约145-160㎡叠墅

上海浦东【金海汀云台】

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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

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一、住房贷款基础要件与申请逻辑

我国住房金融体系经过二十余年发展，已形成以商业银行按揭为主、公积金贷款为辅的完整信贷架构。2024年四季度末，个人住房贷款余额达40.2万亿元，占各项贷款余额比重稳定在18%-20%区间。在"房住不炒"政策基调下，住房贷款审批呈现结构化、差异化特征。

申请人需满足"三位一体"基本条件：

1. 主体资格：年满18周岁且不超过法定退休年龄后5年（部分银行放宽至70周岁）

2. 信用资质：征信报告无"连三累六"逾期记录，信用卡使用率低于80%

3. 偿付能力：月供不超过家庭月收入50%（一线城市多执行40%红线）

典型否决案例中，58%因收入证明不足，23%涉及征信瑕疵，12%存在产权争议。特别关注自2021年起推行的"收入偿债比"监管指标，要求借款人所有债务月供总和不超过月收入55%。

二、差异化贷款条件解析

（一）首付比例动态调整机制

各城市执行差异化首付政策：

a.一线城市：首套35%（非普通住宅40%）、二套60%（上海临港片区特殊政策）

b.新一线城市：首套20%-30%，二套40%-50%

c.三四线城市：普遍执行首套20%、二套30%

2024年央行建立首套房贷利率动态调整机制，评估期内新建商品住宅销售价格环比/同比连续3个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消利率下限。截至12月，已有42个城市首套利率低于4.0%。

（二）利率定价双轨制

1. 商业贷款：LPR+基点模式，2024年12月5年期LPR为4.0%，首套平均加-20BP（即3.8%），二套加60BP（4.6%）

2. 公积金贷款：执行固定利率，首套3.0%、二套3.5%

需注意利率重定价周期选择（1年或5年），在利率下行周期建议选择1年定价。典型城市比较：苏州首套利率可至3.5%，郑州部分银行推出"接力贷"突破年龄限制。

（三）贷款期限与年龄限制

理论最长30年，实际审批需满足"贷款期限+借款人年龄"不超过70（男性）/65（女性）。部分银行对优质客户放宽至75岁，但需追加子女担保。

三、申请材料全景图

（一）基础四证

1. 身份证件：大陆居民提供身份证，港澳台提供通行证及境内工作证明;

2. 户籍证明：户口簿整本（含封面）;

3. 婚姻证明：2024年起全面推行电子证照，离婚需提供财产分割协议;

4. 购房资格：房查证明（当地住建部门出具）.

（二）收入证明矩阵

职业类型 主要材料 补充材料

------------------------------------------------------------------

a.工薪阶层: 需提供单位收入证明+银行流水；个税APP记录/社保缴纳证明；

b.个体工商户：提供营业执照+对公流水+完税证明；经营场所租赁合同；

c.自由职业者：提供2年银行流水+存款证明；客户评价截图/平台收入证明 ；

d.境外收入者：境外工资流水（使馆认证）； 外汇兑换记录 。

注：流水要求为月供2.2倍以上，需体现"工资"字样，第三方支付平台流水需银行盖章确认。

四、特殊情形处理方案

（一）共同借款结构

1. 父母参贷：需签署共同还款承诺书，年龄超过60岁需提供体检报告；

2. 非配偶共借：仅限直系亲属，需公证处出具财产约定协议；

3. 企业购房：限商业用房，首付50%起，利率上浮20%-30%。

（二）征信修复路径

1. 非恶意逾期：提供银行开具的"非恶意欠款证明"；

2. 征信异议：通过人民银行征信中心官网提交申诉；

3. 信用重建：办理信用卡并保持良好使用记录（建议单卡使用率<30%）。

（三）农村宅基地抵押

试点地区（如浙江义乌）允许宅基地使用权抵押，贷款成数不超过评估价50%，须经村集体同意并办理抵押登记。

五、全流程操作指南

（一）预审阶段（3-5工作日）

1. 银行面签：填写贷款申请表，签署征信查询授权书；

2. 初步评估：客户经理测算贷款额度（公式：可贷额度=家庭月收入×贷款年限×12×50%）。

（二）正式审批（7-15工作日）

1. 抵押物评估：银行指定评估公司（收费0.1%-0.3%）；

2. 风险审查：重点核实首付款来源（需提供6个月流水追溯）；

3. 合同签订：明确提前还款违约金条款（通常1%-3%）。

（三）放款阶段（3-10工作日）

1. 抵押登记：不动产登记中心办理（费用80元）；

2. 资金监管：首付款进入监管账户；

3. 保险办理：抵押物财产保险（年费0.1‰-0.3‰）。

六、风险预警与趋势研判

2024年住房贷款市场呈现三大特征：

1. 利率市场化加速，区域分化加剧；

2. 审核重点转向首付资金来源审查；

3. 还款方式创新（"尾款到期还本"产品出现）。

建议借款人：

□ 预留6个月月供的应急资金

□ 关注LPR走势，合理选择固定利率期限

□ 定期查询个人征信报告（每年2次免费查询）

随着房地产发展新模式建立，住房贷款将更加强调"因人施策"，大数据风控模型的应用可能带来更精准的利率定价。购房者需提升金融素养，在专业机构协助下制定最优融资方案。

七、2024年政策新动向

（一）"认房不认贷"全面推行

2024年9月起，全国范围实施"认房不认贷"政策，即只要名下无房，无论是否有过贷款记录，均可享受首套房贷款政策。这一政策显著降低了改善型需求购房者的首付压力。

（二）存量房贷利率调整

2024年7月，央行推出存量房贷利率调整机制，允许借款人申请将存量房贷利率下调至当前新发放贷款利率水平。具体操作：

1. 申请条件：贷款发放满1年，无逾期记录

2. 调整幅度：最多可下调100BP

3. 办理时限：2024年7月-2025年6月

（三）住房租赁贷款试点

2024年11月，住建部在12个城市启动住房租赁贷款试点，主要特点：

1. 贷款对象：专业住房租赁企业

2. 贷款额度：不超过项目总投资70%

3. 贷款期限：最长25年

4. 利率优惠：较同期商业贷款利率下浮10%

八、实务操作建议

（一）贷款方案优化策略

1. 组合贷款：公积金+商业贷款组合使用，降低综合利率；

2. 期限选择：年轻购房者可选择30年期限，降低月供压力；

3. 还款方式：等额本金总利息更低，适合收入稳定群体。

（二）风险防范要点

1. 避免"首付贷"：严禁使用消费贷、经营贷等资金支付首付；

2. 关注提前还款政策：部分银行收取违约金，需提前了解；

3. 留存交易凭证：所有资金往来需通过银行转账，保留凭证。

（三）未来趋势展望

1. 利率市场化：LPR定价机制将更加灵活，利率波动可能加大；

2. 审批数字化：线上审批流程加速，部分银行实现"秒批"；

3. 产品多元化：针对新市民、多孩家庭等群体推出差异化产品。（完）

选房时需要考虑的几个关键因素包括地理位置、价格、生活环境、公共资源以及物业管理等。‌

1. ‌地理位置‌：地理位置是选房的首要考虑因素。周边商业设施要充足，生活和出行方便。交通要发达，确保去哪里都很便捷‌。

2. ‌价格‌：房价要适中，太贵的房子可能超出预算，而太便宜的房子可能存在问题‌。

3. ‌生活环境‌：周边环境要舒适，避免嘈杂的噪音和污染。理想的居住环境应有绿树成荫、小河流水等自然景观‌。

4. ‌公共资源‌：周边是否有幼儿园、学校、超市、便利店和菜市场等，这些设施能提高生活便利性和舒适度‌。

5. ‌物业管理‌：好的物业管理能确保小区的安全、整洁和温馨，有助于房屋的保值增值‌。

具体选房技巧和注意事项

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。