专家分析:郑州买房要慎重考虑,遇见这几种要当心了!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔你好，听说很多地方买房都贷不了款，有约束，所以郑州买房停贷了吗？二手房交易的话

郑叔：你好，郑州目前并没有“停贷”，但额度也并不不宽松。不少银行表示，现在提交贷款资料，要等到春节后才能放款。而且，趁着春节放假的节点，不少银行还会趁机提高贷款的加点。因此，贷款审批暂时搁置，但并不是“停贷”。目前即使将房子评估到120万元，到银行审批贷款环节，银行依然会参照历史成交情况，最多审批70万元的贷款额度。这时候，购房者只能想办法补充首付款，不然交易就无法进行。对郑州今年本来就不富裕的二手房交易来说，可以说是雪上加霜。因此，当前情况下，买卖二手房能不用‘过桥资金’还是不要用，毕竟太多因素不可控。”银行的房贷比例被严控又是涨价，又是加强审核，其实也是源于监管机构的要求。普通购房者也没必要焦虑。这一政策主要是监控房地产企业融资，对个人房贷影响不大。银行其实更愿意将有限的个贷规模投向资质更好的购房者。

2.提问：郑叔，最近地产股大涨行情是与新出的新规有关吗？新政策出台对我们购房者而言又有什么利好呢？

郑叔：你好，2.25日地产股市整体出现一波较大涨幅，与原本颓靡的行情形成较大的反差，原因或许在于近期22新城集中供应土地新规的出台。新规要求22个重点城市实行住宅用地集中供应，每年供应次数不得超过三次。实行集中发布信心，集中组织土地出让，确保土地供应市场的公开性与均衡性。这些城市可能为北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡22个。新规的出台保证了土地市场供应的充足，一定程度上可以抑制房价的过大涨幅，稳定地价与房价。集中开盘对于购房者而言是一大利好，新盘供应充足，房企可能会通过降价营销来吸引客源；对于地方政府而言，新规对政府管理能力是一次挑战，也促进了地方土拍市场的健康运行。对于房企而言，具有口碑效应的龙头房企会有更多融资机会，上市地产的股价也因此有了较大涨幅，而实力较弱的小开发商压力会更大，市场份额或许被挤压。

3.提问：郑叔你好，想问2021在郑州买房，需要怎么买房？买房需要遵循哪些原则？

郑叔：你好，有十大原则可以作为参考：原则一：选主城区更安全，在市场平稳的情况下，主城区对刚需与改善的吸引力将越来越大，距离单位越近，基础设施完备，可以说主城区就是安全区。原则二：看好利率，郑州的利率一直都挺高，加上现在银行又出了新政策，所以买房一定要看好利率。原则三：四环带地铁，四环区域的房子地铁就是以后通勤的保证，是未来保值、增值的砝码。原则四：刚需别碰公寓，公寓没有燃气、暖气，水电费高，二次交易税费太高，可以说公寓是消费品，不能成为“资产”。原则五：别碰筒子楼，二手房的筒子楼总价低、单价低，但它住起来真的非常不舒服，而且也不好卖。原则六：找个靠谱中介，靠谱的中介，他的专业能力，他对区域的解析，他对楼盘的了解，都极大程度上的影响着你买房。原则七：别急交定金，给自己一个缓冲的时间，再交定金。花出去的钱再要找回来可是不容易的。原则八：别害怕维权，河南烂尾楼的数量，高居全国榜首，而郑州就占了很大一部分。但真的遇到问题的时候一定要站出来维护自己的权益。原则九：别寄希望于房价下跌，统计出来的郑州房价，好像下跌了。这是因为好房子，都基本清盘了，看着是房价下跌了，其实是位置更好、价格更高的楼盘，卖完了。原则十：也别寄希望于周期，“房住不炒”依然是悬在头顶的一把利剑，随时都会落下来。郑州还将持续目前的“稳定”市场，没有大起，也不会大落。

4.提问：郑叔，你好，我打算在郑州买自住的房子，想问老师在郑州看房买房，有哪些需要避开的坑？

郑叔：你好，有以下六点坑一定要注意避开：一、伪豪宅，郑州的豪宅充其量就是面积大一些的房子，房价更多是被地段公共资源推动而不是被产品驱动。我们也要注意，不要被“伪豪宅”欺骗。

二、市区老旧房，如果你对于地段的追求超过了价值本身，可以考虑。但是老旧房本身的建筑结构、标准和面积肯定不会好到哪里去。从城市变迁发展上来看，选择了老城区，也无法享受新城区发展带来的福利和红利了。

三、全款买房，贷款买房很多人会觉得没安全感，其实恰恰相反，多出来的钱，也可以提前还款、可以做其他理财、还可以用来买其他房。反而有了更多选择。

四、自住非要兼顾投资，自住和投资是很难兼顾的。适合自住的房子一般都处于成熟地段，配套齐全，周围各种便捷设施林立。这些地方往往都没有待开发的大片空地，没有土地供应和新项目的建设。

五、理想主义，老想着一夜暴富，很多购房者希望房子买了就能立刻大涨。其实，大多数时候，大涨的年份也就那么2、3年。特别是近年来，国家政策的调控，一夜暴富是不可能的。

六、盲目看空房地产，大家还要理性对待房地产的涨跌，认清房价的回撤极少有急跌，大多以横盘为主，而房价的上涨往往是脉冲式的，幅度却很可观。

5.提问:郑叔，我最近去看房，看了几个样板间，我发现样板间都看着好好啊，而且看着都很精致，每次看完样板间都有想去买的冲动，后来都忍住了，想问为什么样板间总是更吸引人?它跟买到手实际的房子会有什么区别吗？

郑叔：你好，首先是家具，我们看样板间时总觉得空间非常充裕，而实际居住时却有些狭窄。这是因为样板间的家具会比我们平时常用的家具尺寸更小，如床、衣柜等都会按一定比例缩小。而且样板间中家具往往并不全面，实际住房时，房屋内还会放置一些其他家具，并不会有样本间所呈现出来的那么宽敞精致的布局。其次是墙体和层高，房屋面积中墙体厚度也算在内，在非实体样板间内，开发商会将样板间中墙体厚度适当减薄，这样可用空间也会有一定扩大；层高也是如此，非实体样板间中楼板与吊顶地板的厚度不会被算到空间内，整体视觉上空间效果较好。在实体样板间中，开发商还会将户型布局做出调整，让样板间在空间上更为明亮，以此吸引购房者。样板间的个性化装修与工艺设计展示也十分夺人眼球。售楼部样板间中不同户型会有不同的装修设计，整体房屋装修精致又富有高级感，但这种精装有可能只存在于样板间，具体装修配置需要自己进行，最终效果与样板间展示的成品或许会有较大差异。工法展示也会吸引不少购房小白，但其实这些展示都是产品普通制作流程，要明白房屋的品质在于开发商施工质量而非流程。最后是项目的景观环境资源，很多项目景观展示区会给买家一种居住环境优美、绿化配置高等假象，在实际交房之后周边景观则会大打折扣，尤其是非实体楼样板间，景观示范区可信度不高。总而言之，买房并非小事，在选房买房时建议谨慎考虑后再行选择，冲动买房不可取。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。