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缘起佘山境 隐于甘云间

【甘云间】12套商业别墅

建面约950-2100㎡花园500㎡+

层高4.55米，客厅朝南面宽15米

总价2400万~5000万

售楼处线上火热预约中！

上海松江甘云间

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Shanghai Songjiang Ganyunjian

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以下为正文:

甘云间择址佘山下,地上2层建筑营造的低密空间是佘山难再有的臻贵产品,伫立于此满眼佘山风光,尽享有天有地的专属私域;

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「2024伦敦金奖作品」全球载誉!以千年东方美学粹炼当代江南孤品.一栋一世界,不止建筑,更是穿越传统与现代的东方精神共鸣.

项目诚邀国内顶尖大师团队,gad建筑&朗道景观&厦门大炎,同时臻选国际天然奢石、高端铝板、旭格门窗……以大师笔触,营造一幅史诗级山水画卷.

佘山下,江河畔,谨献12位塔尖人物的圈层秘境,拟精心打造私宴、雪茄吧、茶室、会客空间等多功能禅意会所,佘山大人物的共契领地;

地下车库臻选高端的用材与定制化的灯光系统,让每一次入库,彷如驶入私人领域的尊崇仪式.

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🚇【交通配套】

高速:沪渝高速、沪昆高速、上海绕城高速

地铁:9号线(佘山站)

机场:虹桥枢纽

其他:有轨电车T5(规划)、佘山汽车站

🎆【商业配套】

旭辉里商业广场、印象城、万达广场;

🎓【教育资源】

常青藤双语幼儿园、励滕伯克曼国际学院、阿德科特国际学校、领科双语学校(规划)、佘山外国语实验学校、松江大学城(仅提供周边学校信息,非对口学校配套);

🏨【酒店配套】

世茂洲际酒店、索菲特大酒店、茂御臻品之选酒店、广富林希尔顿酒店、巴塞罗娜国际度假酒店、翰悦阁酒店;

🎡【旅游配套】

佘山森林公园、辰山植物园、月湖雕塑公园、广富林文化遗址、广富林郊野公园、天马山公园、欢乐谷、世茂精灵之城主题乐园;

🏌【高尔夫配套】

佘山国际高尔夫俱乐部,上海惟一森林丘陵型生态高尔夫球场,其中1700亩为18洞72杆国际锦标级高尔夫球场,还有26道高尔夫练习场;

天马高尔夫俱乐部,占地2800亩,坐拥3个国际化标准球场,球场坐落于山景之中,设计27洞,108杆.

🏇【马场配套】上海马术馆、佘山国家森林公园马术俱乐部、辰山马场、华阳马场、佘山青青马术学院.

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### **上海松江甘云间合院别墅项目客观分析报告**

**核心评价**：甘云间是上海佘山板块一个定位极致稀缺与东方美学的高端商业别墅项目。其核心价值在于 **“不可再生的生态资源”** 与 **“极度稀缺的产品形态”** ，本质是为顶级圈层提供的一件“大型收藏品”。所有优势均建立在项目宣传的基础上，而其商业产权属性及配套的间接性，构成了需要严肃权衡的客观约束。

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#### **一、 项目核心概况与信息准确性评估**

首先，基于多个房产信息平台的交叉验证，确认以下核心事实：

* **地理位置**：上海市松江区佘山国家旅游度假区核心，佘新路与佘苑路交汇处。距西佘山约800米。

* **项目本质**：**商业产权别墅**（商墅），非住宅产权。这意味着其在土地使用年限（通常40年）、交易税费（如增值税、土地增值税）、日常水电费用及按揭贷款政策上与住宅有本质区别。

* **产品与规模**：仅规划**12席**地上两层别墅，容积率约0.83，是极低密度社区。主力建筑面积约950-2100平方米，总价区间集中在**2400万至超过5000万**。

* **设计交付**：由gad建筑、朗道景观等知名团队设计，宣称荣获“2024伦敦设计奖金奖”。交付标准为**毛坯**，支持高度定制化。

**信息客观性说明**：目前所有关于设计美学、工艺细节和生活方式的前景描述，均来源于项目营销资料及与之合作的房产媒体。市场暂无独立第三方交付评测或已入住业主反馈，这是评估时须牢记的前提。

#### **二、 核心优势分析：稀缺性与象征价值**

1. **绝对的资源与产品稀缺性**

* **佘山生态独占性**：项目直接毗邻上海唯一的自然山林胜地——佘山国家森林公园，享有不可复制的永久性景观与生态资源（高森林覆盖率，低PM2.5）。这是其最根本的价值基石。

* **产品形态稀缺**：在上海，尤其是佘山板块，规划仅12套、地上两层形态的低密别墅已近乎绝迹。这种稀有性超越了普通房产，具备更强的资产收藏属性。

2. **顶尖的设计理念与定制化空间**

* **设计荣誉背书**：获得“伦敦设计奖金奖”的宣称，为其“东方美学”定位提供了国际化的第三方认可，在营销和圈层认同上具备高起点。

* **空间与定制潜力**：首层约4.55米的挑高、最高达15米的南向面宽、大面积私属花园（100-400㎡）及可改造的地下空间（层高约5.65米），为业主提供了巨大的个性化塑造可能。

3. **高规格的圈层配套预期**

* 项目周边环绕的是上海顶级的休闲社交资源，而非基础生活设施。包括佘山国际高尔夫俱乐部、多家高端马术俱乐部、五星级酒店群（如世茂洲际、广富林希尔顿）以及多个国际学校。这并非日常所需，而是为匹配特定生活方式和圈层社交而存在。

#### **三、 潜在劣势与客观限制**

1. **商业产权的根本性约束**

* 这是最核心的劣势，直接影响持有成本和资产流动性。**更高的交易税费**（尤其未来转让时）会显著侵蚀投资收益；**更高的持有成本**（商用物业费、水电费）；**更严格的贷款条件**（首付比例通常更高、贷款年限更短）。你必须明确，购买的是“资产”，而非享有住宅政策红利的“住房”。

2. **生活配套的间接性与距离感**

* 项目强调的配套多为**需要驱车前往的“目的地型”资源**（高尔夫、马场、主题乐园）。对于日常高频的买菜、咖啡、便餐等需求，虽提及周边商业广场，但存在物理距离，需依赖短驳。

* **交通接驳**：距离最近的地铁9号线佘山站约1.5公里，需要短驳工具。出行高度依赖自驾。

3. **功能属性的明确局限**

* **无学区承诺**：所有资料均明确提示，周边学校**仅为信息参考，非对口学区**。这对有核心教育需求的家庭是决定性短板。

* **医疗资源**：周边缺乏顶尖三甲医院，日常医疗依赖社区医院或需长途前往市区。

4. **开发商品质与兑现的未知性**

* 项目开发商“上海浚会置业”在沪上顶级豪宅领域的作品履历和交付口碑，公开信息甚少。对于总价数千万、且为毛坯交付的项目，开发商的**最终施工品质、后期物业服务水平**均是未知数，风险自担。

#### **四、 决策建议：给不同客群的行动清单**

**极度适合的客群**：

* **资产配置型买家**：已将房产视为纯粹收藏品，追求极度稀缺性，对佘山有特殊情怀，且能完全接受商业产权所有条款的超高净值人士。

* **第二居所寻求者**：已在市中心拥有核心住宅，将此处作为周末或度假的“精神栖居地”，对日常通勤、学区无要求。

**需立即否决的客群**：

* 需要住宅学位、依赖便捷地铁通勤、追求高流动性以方便未来置换、或对商业产权高昂持有成本敏感的购房者。

**若仍在考虑，你的关键核查清单**：

1. **财务精算**：联系售楼处及专业财税顾问，核算出一套**涵盖未来5-10年持有成本及假设转让时全部税费**的精确财务模型。这是决策的第一前提。

2. **产权合同审阅**：聘请房地产专业律师，逐条审阅《商品房买卖合同》，特别是关于**产权性质、年限、物业费标准及后续改造限制**的条款。

3. **开发商深度尽调**：动用资源网络，尽可能调查项目公司“上海浚会置业”及其关联方过往开发项目的真实口碑，尤其是工程质量和后期纠纷处理。

4. **生活方式模拟**：在工作日和周末，分别在不同时段**自驾往返于项目与你常活动的区域（如市中心办公室、社交圈）**，真实体验通勤成本。并在项目周边尝试完成一次日常采买，感受便利度。

**总结**：甘云间的优劣如同硬币两面，其优势（稀缺、景观、设计）和劣势（产权、配套、功能）都极为鲜明且固化。它不提供均衡的住宅解决方案，而是提供一种极度小众的、带有强烈投资与收藏色彩的顶级生活方式选项。你的决策不应基于对宣传文案的想象，而应基于对商业产权条款的冰冷计算和对自身真实生活模式的彻底剖析。