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华润置地携手南房集团打造

雄踞浦江黄金三角2.0、黄金S湾核芯

著写全球江域的旗舰恒藏

中国江河1号作品

【华润·澐启滨江】

将推约123-286㎡3-4房

后滩的首个住宅项目

预计均价为14-15万元/㎡

总价1600万起

引领中国江河人居的再一次跨越

领帆世界水岸的生活想象

上海浦东华润澐启滨江

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Shanghai Pudong China Resources Yunqi Riverside

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上海浦东华润澐启滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润澐启滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润澐启滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】对于在上海打拼多年的城市精英而言,“住到黄浦江畔”从来都不只是一个居住需求,更像是一种对生活品质的终极向往.

可如今,这个梦想却越来越难实现:2024年中小套型政策调整后,CAZ核心滨江板块的新房,最小面积普遍要200㎡起步,18-20万/㎡的单价算下来,总价4000万成了“入场标配”,3000万都只能算“勉强够到门槛”.不少人攥着预算,看着江景却只能“望江兴叹”,难道一线滨江,真的成了少数人的专属?

直到澐启滨江的出现,给这些怀揣滨江梦的人,递上了一把“钥匙”!

作为上海CAZ一线滨江新规后的首个标杆项目,它不仅占据着世博-前滩-徐汇滨江新黄金三角的几何中心,更带来了过去十年未曾有过、未来也难再出现的125㎡滨江绝版户型,为预算有限却怀揣滨江梦的城市菁英,递出了一张珍贵的“入场券”.

而当我们深入探寻,会发现这份“稀缺”远不止于户型——从270°环幕江景的视野享受,到“栖境、栖艺、栖心”三栖体系的品质升级,再到全息生境社区的生活营造,澐启滨江正在重新定义上海滨江奢居的新高度.

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11月29日,当最后一份销控贴被郑重揭下,现场雷鸣般的掌声,不仅是为122位时代领帆者祝贺,更是为“中国江河1号作品”的辉煌启幕加冕.

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1占位新黄金三角,坐享顶级资源

后滩作为浦东内中环间难得的一块待开发区域,南北高架在侧,被徐汇滨江、世博、前滩以及新杨思这四大热门板块包围,还拥有正对徐汇滨江的滨江资源……得天独厚的先天区位优势,发展潜力毋庸置疑.必将是未来又一个滨江置业热门板块!

黄金三角核心区位:城市发展的“心脏节点”

翻开上海滨江版图,世博-前滩-徐汇滨江构成的新黄金三角,早已取代传统老三角,成为城市发展的主阵地.而澐启滨江,恰好稳稳扎根在这个三角的“心脏”位置——直线距离世博、前滩、徐汇滨江均在800米范围内,如同一个资源枢纽,将三大板块的优势尽数收揽.

从城市规划来看,这里是上海2035规划中明确的“世界级中央活动区”,相比老三角依赖旧改的缓慢更新,新黄金三角凭借成片开发的优势,快速聚集了生态、文化、产业、商业等多重核心资源.对于澐启滨江的业主而言,这个区位意味着:无需长途奔波,就能在最短距离内享受三大板块的优质配套,无论是去前滩上班、到徐汇滨江看展,还是去世博公园散步,都能轻松实现“步行可达”或“短车程直达”,这样的便捷性,在上海滨江板块中堪称稀缺.

丰富的休闲娱乐配套:把“世界级生活秀场”搬进日常

如果说其他板块的休闲是“规划中”或“需专程前往”,那么澐启滨江的休闲配套,就是“下楼即享”的日常.向北约800米,便是占地200万㎡的世博文化公园——这里不仅有国内最高的人工山“双子山”,能让你在家门口体验“爬山”的乐趣,还有国际马术中心,闲暇时可以带孩子感受马术的优雅;更有即将落地的演艺场馆,未来听歌剧、看话剧,无需再挤向市中心的剧院,在家门口就能与艺术对话.

不止于此,项目周边环绕着13座由全球大师操刀设计的国际级艺术展馆,从当代艺术展到经典文物展,从先锋话剧到交响音乐会,这里形成了比肩伦敦西区、纽约百老汇的文化艺术氛围.更妙的是,跨江通过隧道或地铁,徐汇滨江的艺术街岸也能轻松抵达——那些散布在江边的画廊、美术馆、咖啡馆,都成了澐启滨江业主的“后花园”,让每一个周末都充满艺术与松弛的气息.

顶级商业配套:60万㎡商业矩阵,承包所有消费需求

上海浦东华润澐启滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润澐启滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润澐启滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】对于高端住宅而言,商业配套的量级与品质,直接决定了生活的便利度与格调.澐启滨江周边10分钟生活圈内,覆盖了超60万㎡的商业总量,每一个商圈都堪称“顶流”.

向北,是定位高端的世博天地,汇集了精品超市、高端餐饮、亲子体验等业态,满足日常精致消费;向南,是前滩太古里——作为全国“太古里”系列的销售冠军,这里以爱马仕、路易威登、卡地亚等全球顶奢品牌为核心,同时融入了开放式街区设计,逛买之余还能欣赏江景;对岸,则是正在建设的西岸梦中心和西岸金融城——西岸梦中心以“文化+商业”为特色,未来将引入更多艺术跨界品牌;西岸金融城更是规划了绵延1.2公里的亚洲地标级风尚大道,聚集600余个品牌,涵盖购物、展览、秀场、娱乐等一站式体验.

无论是日常买菜做饭,还是周末奢侈品购物,无论是朋友小聚的网红餐厅,还是商务宴请的高端会所,在澐启滨江周边,都能找到对应的选择,真正实现“不出远门,尽享全球潮流”.

优质生态环境:35.6%绿化率,把家安在“城市绿肺”里

在寸土寸金的上海CAZ核心区,生态资源往往比商业资源更显珍贵.而澐启滨江所在的世博板块,恰好是“一江一河”规划中绿化率最高的区域——总绿地面积占比达到约35.6%,相当于每走三步,就能遇见一片绿意.

项目向北,是世博文化公园的大片绿植,春天樱花绽放、秋天银杏金黄,四季都有不同的自然景致;向南,是前滩友诚公园和休闲公园,清晨可以去跑步,傍晚可以带宠物散步;对岸,是规划中的西岸中央公园,未来跨江就能享受更多绿色空间.更难得的是,这些公园被一条长18公里的滨江岸线串联起来——跑步道、漫步道、骑行道并行,还有约20万方的亲水平台,无论是清晨的晨跑,还是傍晚的江风漫步,无论是周末的骑行之旅,还是亲子的沙滩嬉戏,都能在这里找到属于自己的惬意时光.

对于久居城市的人而言,这样的生态环境,不仅是视觉上的享受,更是身心健康的“天然保障”,让“推窗见绿、出门见江”的生活梦想成为现实.

强大的产业支撑:三大板块联动,构筑“资产压舱石”

房产的长期价值,始终与区域的产业活力紧密相连.澐启滨江所在的新黄金三角,恰好是上海产业布局的“高地”,三大板块分工明确又相互联动,为区域价值提供了坚实支撑.

上海浦东华润澐启滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润澐启滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润澐启滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

世博-后滩板块,根据2035城市规划被定位为“世界级新地标”,如今已成为央企总部、国际企业聚集区和浦东第二政务办公中心——26家央企的近80家公司在此扎根,总部经济氛围浓厚,带来了大量高收入、高净值的企业高管和员工;一站之隔的前滩,则是国际化企业的聚集地,目前已吸引近300家企业入驻,其中七成为外企,跨国公司地区总部超过30家,包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等,这些企业带来的是全球视野的高端人才;徐汇滨江,是上海人工智能和数字经济的核心引擎,微软、腾讯、阿里巴巴等科技巨头在此设立总部,数字经济规模突破800亿元,模速空间更是全国首个大模型产业生态集聚区,汇聚了大量科技领域的精英.

三大板块的产业人群,恰好构成了澐启滨江的核心客群——他们对居住品质有高要求,对滨江资源有执念,也有足够的购买力支撑房产价值.这种“产业+人群”的双重保障,让澐启滨江不仅是一处居所,更是一份能穿越市场周期的“资产压舱石”.

2稀缺江景资源,彰显非凡价值

一线滨江绝版机遇:黄浦江最后一块“住宅拼图”

在上海,“一线滨江住宅”从来都是“卖一套少一套”的稀缺品.根据统计,在黄浦江核心段约45公里的江岸线上,一线滨江住宅地块总共只有20块,其中19块都已入市并售罄,澐启滨江所在的地块,是目前唯一全新待售的一线滨江住宅用地.

从城市规划来看,黄浦江核心段未来的开发重点将集中在产业、商业和文化设施上,住宅用地尤其是一线滨江住宅用地,几乎没有新增可能.这意味着,澐启滨江不仅是当下的“稀缺品”,更是未来的“绝唱”——错过这次机会,再想在上海CAZ核心区拥有一套一线滨江住宅,只能寄希望于二手房市场,而二手房市场中,10年内房龄的一线滨江3房,挂牌价早已突破3千万,且房源极少.

对于真正懂上海楼市的人而言,“一线滨江”这四个字,本身就是价值的“硬通货”,而“绝版”二字,更让这份价值多了一层“不可复制”的稀缺性.

无敌江景视野:300米江距,270°环幕瞰江

如果说“一线滨江”是价值的基础,那么“无遮挡的江景视野”就是价值的升华.澐启滨江直线距离江面仅约300米,这个距离恰好是“既能亲近江景,又不会受江水潮湿影响”的黄金距离.

为了最大化利用这份江景资源,项目在建筑设计上花了不少心思——临江楼栋特意向西偏转32.5°,将原本约400米的沿江界面,延展成纵深2公里的瞰江长卷;同时采用大面积环幕玻璃立面,减少墙体对视野的遮挡,让中高区业主能拥有270°的无界视野.站在客厅或阳台,徐汇滨江的霓虹、世博公园的绿意、甚至陆家嘴三件套的城市天际线,都能完整地“框”进视野里,白天是江天一色的壮阔,夜晚是两岸灯光的璀璨,每一刻都是“视觉盛宴”.

上海浦东华润澐启滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润澐启滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润澐启滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】对比当下滨江新房市场,很多项目要么因为前排有建筑遮挡,只能看到“夹缝江景”;要么因为朝向问题,只能北向看江,体验大打折扣.而澐启滨江的江景视野,无论是距离、角度还是完整性,都堪称“滨江市场的天花板”.

江景资源的市场价值:一线与二线,差的不只是“一条江”

在上海楼市,“江景”对房价的拉动作用,早已被市场反复验证.我们可以从两个维度来看:

一是同板块内一线与二线滨江的价差.

以陆家嘴为例,一线滨江住宅的单价,比二线滨江高出约7万/㎡;在前滩,一线滨江住宅的单价,也比二线滨江高出约2.5万/㎡.这个价差背后,正是江景资源的稀缺性所决定的——对于高净值人群而言,“推窗见江”的生活体验,是无法用金钱简单衡量的,因此他们愿意为这份体验支付更高的溢价.

二是市场波动中的“抗跌性”.

在2023年楼市调整期,黄浦滨江、陆家嘴的次新大平层(200㎡以上,2016年后建成)价格跌幅均超10%,而徐汇滨江的一线滨江大平层跌幅仅约4%,前滩的一线滨江住宅更是不跌反涨2%.这说明,在市场下行时,一线滨江住宅因为稀缺性强、需求稳定,往往能展现出更强的“抗跌性”;而在市场上行时,它们的涨幅也会远超普通住宅.

对于澐启滨江而言,一线滨江的区位+无遮挡的江景视野,不仅意味着当下的高价值,更意味着未来长期的“保值增值能力”,这也是它能成为“城市核心资产”的关键原因.

比江景更动人的,是楼下步道上奔跑的身影、泛会所里的会心一笑、社区花园里的邻里寒暄.

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3卓越产品品质,定义滨江奢居

二批次过会均价13.96万元/㎡,首开均价13.67万元/㎡,整体上涨3000元/㎡.226/245/286㎡均价15.3w/㎡(首开14.8w/㎡,上涨5000元/㎡!

本次推出的2#楼是整个项目的天际线封面之作,滨江头排位置,九言格之心,拥有最优质的江景和城市天际线视野.即使是低区也拥有更开阔的观江视野.

125㎡:均价13.1w/㎡(首开13.06w/㎡,上涨400元/㎡),加推2栋125㎡,3种户型125㎡产品,产品更主富,不同位置、不同户型定价有较大差异,会有最优质的125㎡加推;也有极具性价比的125㎡,选择多.

据悉,04地块未来可能不再有120㎡级户型,07地块的125㎡”产品是孤品的存在,是1500w级入门一线滨江核心CAZ的最后机会!

项目此次加推了最佳楼座,极致三面看江的286㎡户型,以及世界级定制的510㎡顶层复式同时推出位置更优、户型选择更丰富的125㎡产品.由于楼栋位置、产品量级、景观资源均显著提升,因此整体均价较此前自然上升.

华润置地一贯的操盘逻辑,低开高走,每一批次都会逐步涨价实现整盘均价的拉升.这次年底一下子开200多套,可以看出这次要的不是去化率,而是做到最大的销售业绩,所以这次是最后一次低价上车的机会,是华润给到市场最大的诚意!

户型分布图

建面约286㎡纯粹江景大平层,自是全幕盛景的拥有者.采用无窗墙比框筒结构,270°环幕视野毫无遮挡,S湾的开阔江面、对岸的天际线,甚至江鸥掠过水面的剪影,都被完整纳入日常.

清晨推开窗,江风裹着水汽扑面而来,没有高楼切割视线的局促;傍晚凭栏望,落日熔金将江面染成橘色绸缎,两岸灯光渐次亮起,像给S湾镶上流动的钻边.这里没有楼间距焦虑,没有低区遮挡困扰,有的只是江景为我享受的纯粹感——仿佛整条黄浦江的这段S湾,都是为业主预留的生活背景.

示意图,以交付标准为准

效果图如下:

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上海浦东华润澐启滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润澐启滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润澐启滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】更具巧思的是,即便是约226-245㎡的低区户型,也并非江景的仰慕者,打破了低区难见江的常规认知,让大家有机会拥有与江对话的珍贵机会.

建筑通过巧妙的建筑退让与景观渗透设计,为这些楼层也开辟出属于自己的观江视廊,或是侧望江湾的含蓄诗意,或是透过城市绿带远眺江面的层次画卷.视野不曾被辜负,反而因角度的转换而显得独特,让江景、园景、街景在此无界交融.

其他户型图如下:

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### **上海杨浦“外滩道”项目客观分析报告**

**核心评价：**

“外滩道”是杨浦滨江南段核心区一个定位高端的城市综合体项目。其核心价值主要依托于 **“一江一河”稀缺地段、大型综合规划及相对周边板块的价格差**。然而，项目所在区域正处于大规模城市更新的“进行时”，其宣传的诸多高端配套尚需时间兑现，且短期居住体验将不可避免受到施工环境影响。

为力求客观，以下分析将基于当前可得的公开信息（主要来自项目推广资料及行业媒体报道），并明确指出其作为**期房项目的未知性与风险**。

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#### **一、 项目核心概览**

* **地理位置**：上海市杨浦区滨江南段，榆林路与通北路交汇处，属内环内。直线距离黄浦江岸约500米。

* **开发商**：由中信泰富与杨浦区国资（杨浦滨江集团）联合开发。

* **项目性质**：总建筑面积约18.1万平方米的城市综合体，涵盖**高层住宅、低密度别墅、甲级写字楼、高端商业及历史风貌保护建筑**。住宅部分规划5栋15-17层高楼及少量别墅。

* **产品与价格**：主力户型建筑面积约100-220平方米。**备案均价约为13.85万元/平方米**，主力总价段约1200万至3000万元。

#### **二、 核心优势分析**

1. **地段与规划的稀缺性**

* **最后成片开发滨江区域**：项目位于上海“一江一河”战略中杨浦滨江南段核心区，被官方定位为市中心最后可成片开发的滨江板块之一，享有明确的长期规划红利。

* **“价格洼地”效应**：相较于目前北外滩、陆家嘴、徐汇滨江等板块顶级项目普遍18-20万元/平方米以上的价格，本项目13.85万元/平方米的均价形成了显著的对比价差，成为其最突出的市场吸引力之一。

2. **交通与基础配套成熟**

* **双轨交汇**：临近地铁4号线杨树浦路站及18号线平凉路站，均为约500米步行距离，轨道交通优势显著。

* **生活配套齐全**：周边直线3公里内覆盖了极为丰富的商业（如北外滩来福士、东方渔人码头）、医疗（新华医院等三甲医院）、教育及公园资源，日常生活便利度很高。

3. **产品设计与业态融合**

* **产品线覆盖较广**：从约100平方米的平层到220平方米的大户型及别墅，能满足不同预算的改善需求。

* **强调文化与商业融合**：项目保留了慈航医院旧址等历史建筑，计划改造为商业、艺术空间，试图打造具有文化特色的商业街区。部分户型采用270度转角端厅等设计以最大化景观面。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **城市界面的“过渡期”阵痛**

* **长期施工环境**：杨浦滨江整体仍处于大规模开发阶段，项目自身及周边地块在未来数年将持续施工。这意味着**前期入住业主将长期面临噪音、粉尘、工程车辆干扰等问题，城市界面在较长时间内会呈现新旧混杂的“工地”状态**。

* **规划配套的兑现周期**：项目自带的高端商业、艺术场馆等配套，从开业到成熟运营需要数年周期。目前高频消费仍需依赖外部商圈，宣传中的“下楼即享摩登生活”短期内难以完全实现。

2. **产品与定价策略的争议点**

* **户型定价逻辑存疑**：有市场分析指出，其约190平方米大户型的均价反而低于约120平方米户型，这可能反映出开发商对大户型去化信心不足，采用了差异化定价策略。需仔细对比不同户型单价与价值。

* **视野遮挡的不确定性**：并非所有户型都拥有一线江景。部分楼栋的正南方向未来可能受到周边规划建筑的遮挡，必须根据具体楼栋、楼层及官方视野示意图进行核实。

* **高层住宅的普遍局限**：项目容积率达3.26，并非低密社区。高层住宅固有的公摊面积、得房率、电梯依赖度等问题需要重点关注。

3. **开发商的品牌兑现能力**

* **豪宅产品力待检验**：中信泰富虽为知名港资企业，但在上海独立操盘如此核心地段的顶级豪宅项目，其最终在产品细节、精装品质、物业服务等方面的兑现能力，尚需接受市场检验。**缺乏上海本地已交付的顶豪作品作为参考**，是其品牌说服力的一个短板。

#### **四、 总结与行动建议**

**项目本质：** “外滩道”是一个**兼具“现实便利”与“远期蓝图”的偏投资型改善项目**。购买者需要为其未来的区域成长性和当前的价格优势，付出“忍受长期施工环境”和“等待配套成熟”的代价。

**适合的客群：**

* 看好杨浦滨江长远规划，愿意以时间换取资产增值空间，且对短期居住环境干扰有较高容忍度的投资者或改善型买家。

* 在浦西核心区工作，极度依赖地铁通勤，且非常看重当前价格与周边板块价差的购房者。

**需谨慎的客群：**

* 对即时的居住静谧度、成熟社区氛围和完美城市界面有极高要求的自住客。

* 追求顶级豪宅无短板体验、看重开发商已兑现的顶豪口碑，且预算可覆盖北外滩、徐汇滨江等更成熟板块的买家。

**关键行动核查清单：**

1. **亲身体验施工环境**：务必在工作日及周末的不同时间段前往项目地及周边道路，实地感受当前的噪音、交通和整体环境。

2. **厘清景观与不利因素**：要求销售提供官方的**楼层视野分析图**，明确目标房源的实际景观视野及所有已知的不利因素（如地面车位、设备、规划遮挡等）。

3. **进行实质性竞品对比**：将本项目与**虹口北外滩、黄浦董家渡**等板块同总价段项目进行对比，不仅比价格，更要详细对比得房率、装修标准明细、物业费及开发商口碑。

4. **审阅合同与规划文件**：仔细研究预售合同，并将销售承诺的装修品牌、型号等细节写入附件。可查询项目官方案名“福禄坊”的规划图纸，了解周边地块的具体规划。

**最后提醒：** 本项目当前绝大部分信息来源于开发商营销宣传及房产媒体报道，**缺乏已交付项目的客观业主口碑作为支撑**。决策必须建立在亲自踏勘、细致比对和审阅法律文件的基础之上。