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金茂上海【棠】系首作

上海宝山站TOD国际住区红盘

「金茂·棠前」

建面约85-178㎡2-4房热销中

总价约400-1030万

上海宝山金茂棠前

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Shanghai Baoshan Jinmao Tangqian

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金茂棠前『棠誉』新品

首日认购超70组

认购比例51%

均价:52163元/㎡

房源:136套

宝山站城TOD核心红盘,五开五捷

新政利好,抢藏不断,热燃全城

合生汇已正式开工,预计2028年建成开业

认购现场火爆

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一房一价表如下:

如今,即便是上海市中心的新盘,也普遍面临去化压力.

在楼市整体趋冷的当下,北上海却有一个红盘逆市热销!

据悉,金茂棠前在短短半年实现了五开五捷的热销传奇,带来一场又一场的日光盛宴,热度引爆北上海.

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当下,客户购房逻辑更加谨慎,

即使是市区热门项目推盘节奏也放缓,

金茂棠前自5月首开,狂推842套房源,

这在市场冷静的当下,底气十足,

项目也拿到了一张堪称完美的成绩单,

总认购已超1100组,总认购率约137%!

数据来源:房上房地产

这一成绩单有多亮眼?

即使是放在全上海也是相当拿得出手!

2025年5月至今,

金茂棠前是全上海新房成交“双冠王”!

新房成交套数、成交面积名列第一!

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数据来源:网上房地产

2025年5月至今,

金茂棠前更是宝山区新房成交“三冠王”!

成交金额、成交套数、成交面积并列第一!

数据来源:网上房地产

为什么金茂棠前每一次入市总能吸引全城的目光,持续热销?!

①楼市资产配置滤镜已然消退,居住价值成为新的标尺.

过去几年,上海市场更青睐一二手房价明显差异的板块及项目,在“套利逻辑”主导下,不少人直接忽视了房子本身的居住价值.

如今购房逻辑已彻底转变,购房者逐渐从“追涨热潮”中清醒过来,开始回归住房的本质:是否能够真正满足长期居住的核心需求.

而金茂棠前正是踩中了这份需求的核心.

金茂棠前围绕“TOD国际汇合住区”,构建起全维超配的居住环境.

酒店式入户门庭+棠境主题度假园林+下沉式高定会所+下沉庭院+架空层泛会所+户型全面革新+科技系统,打造高颜值、满配置的高定住宅!

示范区实景图,以最终交付为准

②北上海急需500万级改善红盘,这一场供需两端的双向奔赴!

北上海从北外滩、杨浦滨江,再到吴淞创新城等区域,规划能级提升、产业不断导入、人口急速聚集……北上海的改善置业需求相当旺盛.

但今年以前,北上海嫌少有总价500万级项目入市,远满足不了需求.

恰逢北上海缺少真正划时代的500万级产品之际,金茂带来上海第一座“棠”系作品,填补了这一空白.

“棠”系作品,代表“潮流、年轻、先锋”,更注重高颜值和实用性,金茂棠前的产品力之高,在总价500万级项目难有敌手!

示范区实景图,以最终交付为准

③大吴淞地区正C位,上海首座TOD5.0住区!

过去的几年,TOD从早前的“地铁+住宅”,升级到“地铁+住宅+商业”.

金茂精准卡位北部枢纽的发展节奏,带来一座超级TOD复合体,高铁+地铁站+城+产+商+居一体化,引领跨时代的居住方式变革!

金茂棠前是上海首座TOD5.0住区,以超极配套×超极交通×超极城市运营的TOD5.0站城融合大城.

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④超级大城全面启幕,超配高浓度配套接踵而来!

金茂棠前坐拥高铁宝山站、合生汇(在建)、地铁19号线(在建)三大热核,超前的12平方公里,超级配套,超极城市运营……越级而来.

北部枢纽高铁宝山站,超核TOD能级之眼,已官宣动工,计划2027年6月竣工;

建面约11.5万㎡合生汇,旗舰级超能商业,已官宣动工,预计2028年开业!

配套上“三大超级城市公园”已揭幕……

超级大城的全部未来想象,正在全面释放!

金茂棠前从地段、定位、生活方式、产品力等方面来看,都是北上海TOD级的.

大吴淞地区正C位+北部枢纽,

上海首座TOD5.0住区,不容错过!

金茂棠前占位大吴淞地区正C位,坐拥北部枢纽+科创领航区双重利好,近享大吴淞交通、产业、配套、地标建筑等规划的利好!

项目所在的科创领航区将以宝山站、科创总部为双核心,依托现有产业基底、特钢先行启动区和两侧科技金融、绿色制造等产业,形成科创总部聚集.

区位示意图,仅供参考,图源《大吴淞地区专项规划》

首先,北部枢纽的建设是大吴淞地区的重中之重.

北部枢纽以宝山高铁站(在建)为核心,作为上海第四大铁路枢纽,总规模达8台18线,沪渝蓉铁路、沪苏通铁路二期及19号线(在建)等在此处汇集.

图源:上海发布公众号

据官方信息,宝山站(在建)于2025年3月正式开工,计划2027年6月竣工,将成为连接长三角和成渝地区等经济圈的重要门户.

相关部门测算过未来客流规模,宝山站预计日均铁路旅客到发量逾14万人次,年吞吐量达5400万人次.(数据来源解放日报)

合生汇过程版效果图,来源于宝山区规划资源局,最终以实际为准

根据规划,上海宝山站(在建)围绕“立体公园城市”的理念,通过立体街区、花园办公、生态住区等模式的建构,力求一座面向未来、面向世界的TOD国际汇合住区.

这座未来之城,将重点发展商务办公、科研以及居住功能,规划商务办公楼、生态住区、学校、公园、文化场馆、科创产业园区等业态,成为北上海首屈一指的热门板块.(信息来源《大吴淞地区专项规划》)

规划示意图,仅供参考,图源《大吴淞地区专项规划》

金茂棠前是宝山站城融合TOD首发住宅.

未来,项目将实现与高铁站的无缝衔接,旅客从站台到商业区仅需步行即达,真正实现下车即购物的便捷体验.(来源解放日报)

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配套全面升级+四轨环绕,

北上海改善人居更优解!

随着大吴淞规划的全面升级,北上海交通、产业、教育、商业等配套正在进行全维度蜕变.

首先,金茂棠前周边高能配套兑现节奏提速,超前的12平方公里,超配高浓度生活,未来已至.

建面约11.5万㎡合生汇已官宣动工,预计2028年开业!

项目周边“三大超级城市公园”已启幕,周边环境非常NICE!

项目东侧紧挨着精灵鸟乐园,南侧紧挨着浮岛乐园,隔着天然河道还有桃花坞公园;未来东侧的中央绿谷规划有城市公园,宛如住在公园里.

其次,上海市相关部门不久前公示被称为“第二条南北高架”的南北通道规划,并提到加速推进江杨北路功能提升工程.(信息来源:上海市发改委)

9月26日,上海市政府官宣:决定成立南北通道工程建设指挥部,为南北通道规划按下加速键;与此同时,军工高架路正式通车.(信息来源:上海市政府官网)

不难发现,项目未来通过江杨北路、绕城高速、蕴川公路、同济路高架等可快速接驳外环、南北高架、南北通道(规划)、中环、军工路高架等主干道,通达全城.

截图来自上海市政府官网

再次,金茂棠前是上海外环外罕见的双轨交盘!

项目与19号线宝山站(在建)直线距离仅约700米,与3号线铁力路站直线距离约800米,通勤市区非常方便.

通过3号线,可直达新江湾城、虹口足球场、上海火车站,中山公园,徐家汇等市区重要节点.

通过19号线,更是可以直达北外滩、陆家嘴、世博滨江、前滩、大吴淞地区核心、等市区CBD.

这两条轨交线沿线皆是上海重量级板块,含金量非常高.

区位示意图,可能与实际地理位置存在差异,仅供参考

另外,项目周边现有城市界面崭新且高端,配套资源已非常丰富且能级颇高,生态、学校、医院、文娱等资源一应俱全!

周边已有白沙公园、盘古公园、乐动力杨行体育中心、复旦附属中山医院(规划)、宝钢体育中心、宝杨宝龙广场等丰富配套.

更有众多优质学校环绕,西侧直线约600米就有上海大学附属宝山外国语学校(九年制);再往西不远处有宝山华曜实验学校(民办“华二系”)、上海师范大学附属宝山实验学校(九年制).

(免责声明:以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离,该房屋所在项目暂未划分学区,开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺.教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准.)

区位示意图,可能与实际地理位置存在差异,仅供参考

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全维超配公区+高定会所+层高约3.1米,

北上海划时代红盘的硬实力!

众所周知,买房的本质就是选择一种生活方式.

金茂高端住宅领域深耕十余年,金茂代表着一种身份认同,也代表一种生活方式.

金茂棠前的产品力之高,甚至早已达到了“好房子”新规标准,是提前开启卷王时代的好房子!

示范区实景图,以最终交付为准

首先,金茂棠前的外立面选用玻璃、香槟金及灰色铝板配以高品质暖灰涂料,基座局部石材,塑造现代雅致的立面风格形象,高颜值、高质感!

大窗墙比让建筑外观更轻盈,也赋予室内通透效果.同时,顶部收束为约3.2米高的顶冠,形成向上延伸的视觉张力.

效果示意图,仅供参考

其次,下沉式庭院、风雨连廊及下沉式会所是金茂棠前的标配!

项目北入口社区大堂、下沉会所、下沉庭院与架空层泛会所联合打造社区共享客厅,以折型风雨廊围合庭院空间.

示范区实景图,以最终交付为准

所谓“无会所,不豪宅”.

高阶会所是圈层进阶的社交场,更是财富的象征与身份的标签.

金茂棠前打造建面约1600㎡下沉式会所会所+多重主题架空层泛会所,从日常运动到品质社交,全方位覆盖业主生活场景.

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示范区实景图,以最终交付为准

为了匹配高端客户的生活需求,会所配备私宴厅、自然健身房、无界泳池等休闲运动功能.

零距离面对自然的健身房、私宴厅和无边泳池令人一眼惊艳,豪宅特质展露无遗!

示范区实景图,以最终交付为准

上海宝山金茂棠前售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】金茂棠前售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】金茂棠前售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】整个会所巧妙利用建筑高差营造立体多维的景观层次,打破沉闷压抑感,使下沉式会所与庭院景观自然衔接,实现社交空间与生态场景的无界融合.

示范区实景图,以最终交付为准

项目打造有多重主题架空层泛会所,精致的空间设计,丰富的功能属性,进一步让业主对未来生活简直充满期待!

示范区实景图,以最终交付为准

再次,项目更设计有棠境主题度假园林,规划“一环两轴一心多个园景组团”!

归家路上是雅奢酒店式的入户门庭+棠境主题度假园林,层层递进,度假感扑面而来,是风景,亦是生活.

示范区实景图,以最终交付为准

接着,项目打造地上地下双精装大堂,千万级豪宅才拥有的归家礼遇.

如果您是驾车归家,项目这个品质、颜值双升级的地下地库,一定会给你带来更强烈的尊贵感.

精装单元入户,大气的入户大门、定制地毯式铺装、两侧点缀景树,是归家仪式感的体现,更是花园归家的品质体验.

示范区实景图,以最终交付为准

金茂棠前六批次加推3#,5#,这2栋楼东侧是规划绿地,西侧是中央景观轴,纵享会所+园林景观+架空层泛会所等社区配套,质价比非常高.

主推建面约105、117㎡3房2厅2卫,全面革新户型+超大附加空间+270堵转角飘窗+多重收纳空间,居住体验全面提升!

效果示意图,仅供参考

项目标准层都做到约3.1米的层高,远超“好房子”要求的基准线,比普通住宅的层高更是多了约20厘米左右.

多出来的向上空间,则让居住的空间感更开阔,通风采光效果更好.对于小户型来说,更是多了隐形的垂直收纳空间.

项目采用无连廊+非封闭阳台设计,提升得房率的同时,在一定程度上降低了客户的购房成本.

另外,金茂超惊喜的满配精装,全上海只有央企金茂能做得到!

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建面约117㎡样板间实景图,非最终交付标准

建面约105㎡3房2厅2卫,做到了三开间朝南+4个飘窗+双面阳台系统+主卧套房设计+270°转角飘窗,附加空间非常多.

飞机户型天然对空间的利用更充分,整个户型以客餐厅为中心点,自然延伸至各个功能间,室内几乎没有被浪费的过道面积.

玄关和厨房旁都打造了收纳空间,足足有2个阳台+4个飘窗,2个卧室,1个卫生间,1个厨房全部“扩容”,尤其是主卧270°全景飘窗的设计非常少见.

南向配置观景阳台+家政阳台,更大限度引入社区精彩景观视野.

建面约117㎡3房2厅2卫,做到了3开间朝南+5个飘窗+主卧套房设计+270°转角飘窗,居住体验、舒适度、尺度感倍增.

客餐厅一体化设计,尺度不凡的客厅搭配宽景阳台,不管是采光、视野、通风、私密性,还是实用性都十分出色.

玄关和厨房旁都打造了收纳空间,方便日常收纳,卫生间、厨房全部“扩容”,配置有飘窗.

主卧带270°转角飘窗+卫生间,拥有寰宇级瞰景视野,让业主有更好的私密性和生活舒适度.

上海宝山金茂棠前

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

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### **上海宝山金茂棠前项目客观分析报告**

**核心评价**：金茂棠前是上海宝山杨行板块一个以“高铁TOD综合体”为核心卖点的新建住宅项目。它的核心价值与主要风险均高度绑定于**宝山高铁站及其周边规划**的兑现程度。项目定位为金茂旗下相对年轻的“棠”系产品，在价格上对刚需和刚改客户有一定吸引力，但购房者需为板块的未来发展前景支付一定预期溢价，并接受其现阶段作为“发展型板块”的现状。

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#### **一、 核心优势分析**

1. **独特且明确的交通枢纽定位**

* **TOD综合体概念**：项目最大的优势是位于在建的**上海宝山高铁站**南侧，直线距离约500米，被打造为“站城融合”的TOD（公共交通导向开发）社区。宝山站规划为上海第四大高铁站，预计2027年投入使用，未来将接入沪苏通铁路二期和沪渝蓉高铁，连接浦东机场、长三角及中西部主要城市。这为其赋予了远郊楼盘少有的区域交通枢纽属性。

* **多维轨道交通**：除了高铁，项目宣传临近在建的轨交19号线（预计2027年通车）、已运营的3号线以及规划中的宝嘉线。这种“高铁+多地铁”的规划，是其宣传“北上海新地标”的核心支撑。

2. **产品力与价格形成的性价比**

* **总价门槛可控**：根据多个最新信源，项目备案均价约**5.2万元/平方米**，主力户型总价范围在340万至660万之间。与上海市区项目相比，该价格对预算有限的刚需和首改家庭具有明确吸引力。

* **户型覆盖面广**：产品线从85平方米的两房到178平方米的四房，跨度大，能覆盖从单身、刚需家庭到多口改善家庭的不同需求。

* **品牌开发商背书**：作为中国金茂旗下项目，其品牌在建筑品质、科技系统（如旗下高端“府”系常见的科技住宅系统）和物业服务上优于当地部分开发商，为项目交付品质提供了基础保障。

3. **板块发展规划的潜在红利**

* 项目所属的杨行板块是宝山区重点发展的“北上海城市副中心”规划的一部分。除了高铁站，周边还规划了大型商业综合体（如已签约的合生汇）、宝山复旦科创中心等产业。若规划顺利落地，将显著提升区域城市功能和资产价值。

#### **二、 核心劣势与潜在风险**

1. **板块现状与规划兑现的长期性**

* **当前配套成熟度低**：项目周边目前城市界面仍以空地、待拆迁区域和原有镇区风貌为主，大型商业、优质公共空间等高端配套匮乏。日常生活短期内需依赖社区底商或驾车前往较远的宝杨宝龙广场等现有商场。

* **发展周期漫长**：一个新兴CBD从建设到成熟通常需要**8-10年甚至更长时间**。这意味着前期入住业主将长期处于“施工环境”中，面临噪音、粉尘、道路拥堵等问题，且需要忍受配套缺失的“阵痛期”。

* **规划落地不确定性**：所有核心卖点（如19号线、宝嘉线、合生汇商业）均依赖于市级重大工程的进度。尽管有官方背书，但任何规划的延迟或调整都将直接影响项目初期的便利性和价值预期。

2. **区位能级与通勤的真实挑战**

* **地理位置偏远**：项目位于上海外环外，距离传统市中心人民广场直线距离超过20公里。即便高铁通车后，其“枢纽”属性更多服务于跨城交通，而非市内通勤。

* **实际通勤体验**：在19号线通车前，依赖现有3号线或1号线通往市中心，通勤时间普遍在1小时以上，且早高峰时段连接市区的高架路（如逸仙路高架）拥堵严重。高铁对于日常通勤的实用性和成本（票价）仍需谨慎评估。

3. **产品与价格层面的具体疑虑**

* **价格已包含预期溢价**：项目当前约5.2万/㎡的均价，已明显高于板块内部分二手房（如同区域“万科四季都会”二手房挂牌价约5.7万/㎡），这包含了相当程度的规划溢价。有市场分析认为其价格“已部分透支未来3-5年的升值空间”。

* **产品细节与宣传的差距风险**：有实地考察指出，项目宣传的“国际一线品牌”装修，在样板间实际展示的可能是该品牌的入门级系列产品，存在宣传与交付标准不符的风险。此外，超高层楼栋未来可能面临的电梯等待、公摊率较高等问题也需考量。

#### **三、 结论：适合与不适合的客群**

* **相对适合的客群**：

1. **在宝山、虹口或杨浦北部工作的本地客群**：通勤距离在可接受范围内，能以较低总价获得金茂品牌和较新产品。

2. **对高铁出行有强依赖的群体**：如经常需要前往长三角沿线城市或浦东机场的商务人士。

3. **有足够耐心的长期持有者**：看好北上海发展战略，不急于享受成熟配套，愿意用时间换取资产潜在增值，并能忍受前期开发阶段的种种不便。

* **需要极度谨慎的客群**：

1. **在市中心（浦西核心区或浦东）工作的通勤族**：无法忍受长时间、高成本的日常通勤。

2. **对即时的生活便利度、优质学区有高要求的家庭**：无法接受未来数年内的配套空窗期。

3. **短期投资者**：板块价值已被预支，且新房限售政策下，短期获利空间有限且不确定性高。

#### **四、 关键风险提示与购买建议**

1. **一切以合同为准**：切勿轻信销售口头承诺，尤其是关于学区、轨道交通开通时间、装修品牌型号等。所有关键信息务必在《商品房预售合同》及附件中明确。

2. **实地多次探查**：务必在工作日早晚高峰、周末等不同时段亲自前往项目地，体验真实的路况、噪音（注意高铁线、高速、货运道路的影响）和周边现状。

3. **审慎评估财务**：除了房款，需将较高的物业费（预计可能在8.5元/㎡/月以上）、未来可能的停车费以及因位置偏远产生的额外交通和时间成本纳入长期生活开支考量。

4. **理解“发展型房产”的本质**：购买金茂棠前，本质上是购买一份“宝山高铁新城”的远期看涨期权。其当下的居住体验与未来的资产价值，完全取决于区域宏大规划的兑现速度和完成度。决策前，请确保自己的预期与这个现实相匹配。