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华润置地+南房集团联手打造

黄浦老城厢风貌别墅

「士林润园」

将推出103席合院别墅

建面约300~500㎡

总价约7000万-1.65亿

目前“样板间”已开放

上海黄浦华润士林润园

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

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Shanghai Huangpu China Resources Shilin Runyuan

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment and Property Viewing Hotline)

Official Sales Office Hotline of Shanghai China Resources Shilin Runyuan: Dial 400-8123-664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海黄浦华润士林润园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润士林润园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润士林润园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

上海黄浦华润士林润园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润士林润园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润士林润园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】士林润园地块包含大量历史文化保护建筑,将打造纯合院的社区共计103套.项目位于黄浦区老西门,市中心的繁华与豫园的历史底蕴在这里交汇,顶尖商圈、潮流文艺街区,甚至上海未来城市封面都将是士林润园的生活场域.

项目简介

【士林润园】由103席建面约210-500㎡合院式风貌别墅组成,这是市场唯一纯合院别墅小区,103栋户型都不一样,做到一户一定制,没有重复性,项目位于黄浦区老城厢正核心,1.5公里达到新天地、外滩,配套齐全.

约200平面积段:(目前300㎡以下售罄)

210平-5套、240平-1套、280平-2套、290平-1套

约300平面积段:

310平-55套、330平-1套、390平-34套

约400-500平面积段:

430平-2套、480平-1套、500平-1套

(以上为建筑面积不含地下室)

价格区间:

210-310平总价约6000-7000万左右

310-390平总价约7000-1.2亿左右

390-500平总价约1-1.65亿左右

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本周热推房源:

🏡95号院

▸面积:311.43㎡(地上)+83.73㎡(地下)

▸庭院:28.11㎡|露台:13.12㎡

▸总价:¥8003万

▸车位:B1层2小型+1微型

⭐推荐理由:西临巷道,北无共墙,朝西采光隐私佳,无不利因素;

🏡峻德里11-31号

▸面积:320.65㎡+89.36㎡(地下)

▸庭院:44㎡|露台:16㎡

▸总价:¥9000万

▸车位:B1层2专属

⭐推荐理由:西/南临巷道,位置靠东噪音低,花园面积大;

🏡吉祥里-109号院

▸面积:320㎡(地上)+110㎡(地下)

▸花园:30㎡

▸总价:¥7100万

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⭐推荐理由:北临人行口,西侧无遮挡采光好,黄浦区22万/㎡稀缺别墅,目前性价比最高的一套!

🏡峻德里11-27号

▸面积:398.66㎡+112.74㎡(地下)

▸庭院:47㎡|露台:20㎡

▸总价:¥1.13亿

▸车位:B1层2专属

⭐推荐理由:南北双巷道,西/南邻2层别墅下午采光好,东露台享城市景观!

项目实景图

上海黄浦华润士林润园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润士林润园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润士林润园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】会所及样板房邀请了全球设计大师进行设计,以独特的设计风格、国际前瞻的视野与风貌建筑结合,呈现具有国际属性且多元化的室内设计风格.

其中,傅厚民负责会所设计,融入其对酒店设计及上海文化的理解,呈现出不一样的海派设计效果.

AndréFu曾言:“真正的风格是生活感受的诚实投射.”步入一层空间,以去风格化的克制表达,以当代视角诠释上海情怀,在喧闹的都市中打造一处归家后的静谧、隐逸充满私密感的空间.

▲客厅

开放式布局消弭功能边界,大理石的冷冽肌理与皮革温润形成理性对话,金属线条勾勒出老城厢砖瓦的抽象轮廓,完成一场跨越时空的材质碰撞.

▲庭院

「收藏」不是对物的占有

而是对生活厚度的珍视

主厅核心区悬浮式定制柜体,银箔与丝绸在几何切割中构建中式基因,毕加索石材的天然裂变肌理成为天然艺术装置.瀑布吊灯以流体力学演绎东方留白,让光影在岩板表面生长出动态水墨意境.

▲餐厅

餐厨空间更将生活厚度展开呈现,围绕西厨岛台,德国美诺Miele烤箱及蒸箱,与对称分布的酒柜和谐融入悬浮式定制柜体,简约却丰富,增添空间层次.而另一侧的中厨则更加温馨写意,Miele中式烟机灶,与空间统一的色调,共鸣人间烟火.

▲餐厅

“海派不应是博物馆里的标本,

应是「流动的」国际语言.”

当ArtDeco几何纹样与海派花砖暗纹悄然呼应,空间便完成了对新旧共生的又一诠释:所有物质都在克制表达中,回归生活本真的呼吸节奏.

▲玄关

设计师以「在地性重构」为笔,在老上海的肌理上勾勒出流动的文化切片.负一层空间以谦和的弧度展开叙事:雕塑感屏风与铸铁壁炉构成刚柔对话,博古架造型的悬浮柜体将中式雅集转化为当代社交场域,物与物在此辉映成趣.

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▲会客区

“真正的国际化是让本土基因自然生长.”设计师说.手绘图样经数字化转译为墙面肌理,灰绿与暗红以几何切割形成视觉通感.

一半书香,一半烟火

万物静观皆「自得」

夹层被安置成了书房,安静、雅致,为了显露对生活的慰藉,像是把精神世界现实化的地方,展现修养、审美甚至家风.也如三毛在《送你一匹马》中所说:“许多时候,自己可能以为许多看过的书籍都成过眼烟云,不复记忆,其实他们仍是潜在的.”

▲夹层书房

上层空间定义为「私密的美术馆」,以「褪去社交属性的纯粹性」栖居本质.空间剥离冗余叙事,利落线条框定朴质色块,器物温润的肌理与手绘壁画的笔触形成静默对话,让艺术回归对生命体验的凝视.

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顶层下午茶区以淡绿为底,壁炉暖光漫过手绘地毯的肌理,将社交场域沉淀为冥想容器;主人房墙面缟玛瑙(Onyx)的天然流痕,也与一层屏风暗纹形成时空对位,光影在矿物晶体中生长出私密的诗.

▲三楼下午茶室

室内陈设遵循少即是多的东方禅意,手作陶器与当代雕塑在灰调中形成材质张力,让艺术装置成为空间的呼吸器官.

▲三楼浴室

士林润园

TrueLuxury

是让空间成为生命的留白本

栖居着未被定义的诗意

士林润园社区规划可分为蓬莱路城市公共景观以及社区内部景观两个部分,其中市政绿地衔接于上海2035城市总体规划中“蓝绿丝带”的上位条件要求,社区内部街巷空间形成空间序列形成递进的层次,将归家体验的序列依次展开,形成城市街道→入口(一级门户)→街巷→节点空间→里弄门(二级门户)→合院入户(三级门户)的方式,基本可保证大多数住户可体验到两重以上的空间递进.

植物造景原则适地适树,以乡土树种为主,适当选用已驯化的外来树种,同时结合上海地区具有标识性植物进行造景.基调树种选用广玉兰、乌桕等,搭配具有较好造型特点的红果冬青、羽毛枫,鸡爪槭、紫薇、海棠等丰富植物层次及节点特征.让主要的花园格式更加的官邸化、庄园化,并逐渐转化到局部更精致、松弛的角落花园.

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「士林润园」地块四至范围为望云路至河南南路,蓬莱路至士林华苑一期.地处内环内黄浦区豫园板块,为城中核心地段,交通便利,邻近8/10号线老西门站和9号线小南门站.

小区楼栋示意和功能分布图:

项目位于黄浦区核心,左拥新天地、淮海中路,右抱陆家嘴,北倚人广、外滩,南侧是一路连缀的豪宅区.

顶尖商圈、潮流文艺街区,甚至上海地标们、未来城市封面都将是士林润园的生活场域.加上豫园这百年来传承的文化底蕴,仅看现有的地段价值,士林润园已足够吸引人.

而且,该板块一直作为上海的传统居住区存在,板块内有大量的老破小,与今天上海的现代城市风貌相差甚远.但随着城市更新的推进,周边地块改造内容基本已确认,未来城市界面、配套能级的兑现速度可期!

交通方面:周边交通网络成熟,总结起来就是“一桥三环四线五隧道”,其中四线就包括了8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站,从项目坐地铁出发,畅达上海各个区域.

商业方面:500米的范围内香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心,人民广场、新天地、外滩、南京路步行街都在2km范围,顶级商业环绕.

教育方面:周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等,初中有光明初级中学及市十、市八,康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等.

医疗方面:上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源.

华润置地+南房集团联手打造

黄浦老城厢风貌别墅

「士林润园」

推出103席合院别墅

建面约300~500㎡

总价约7000万-1.65亿

目前“样板间”已开放

上海黄浦华润士林润园

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### **上海黄浦华润士林润园别墅项目分析报告**

本报告旨在基于可验证的公开信息，对上海黄浦华润士林润园别墅（下称“项目”）进行客观、真实的优劣势分析。报告信息主要来源于项目官方宣传、第三方房产平台分析及公开市场反馈，并明确指出其中可能存在的营销倾向与潜在风险。

#### **一、 核心优势：无可争议的稀缺性与顶级资源**

1. **顶级的“内环内合院”地段与绝对稀缺性**：项目位于黄浦老城厢，是上海内环核心区极为罕见的纯新建低密度合院别墅社区。其容积率仅0.8，规划103席。在黄浦区，上一次出现类似别墅供应已是约15年前。这种 **“核心地段+低密形态”** 的组合在上海新房市场几乎绝迹，构成了其最根本的资产价值壁垒。

2. **深厚的文化底蕴与“非遗定制”的产品力**：项目非普通住宅，而是定位为“全球首座非遗定制别墅”。其价值核心在于对海派石库门风貌的深度复刻与现代化转译。这体现在：

* **技艺传承**：大量运用需耗时数月完成的非遗“元宝缝”工艺、复刻水刷石墙面等。

* **定制设计**：强调“一宅一定制”或“一户一定制”，103栋别墅外观不重复，由傅厚民等知名设计师操刀室内外设计。

* **历史融合**：保留并复用了大量原有地块的历史构件和街巷肌理。

3. **极致的私密空间与圈层纯粹性**：项目通过高总价门槛（市场信息称总价7000万起）和纯别墅规划，天然筛选客群。宣传称业主多为企业主、金融高管、文化精英等，旨在营造纯粹的高净值圈层社区，其社交与资源价值被视为隐性资产。

4. **成熟顶配的周边配套**：项目地处黄浦芯，步行可达新天地、豫园，3公里内覆盖外滩、南京东路、淮海路等顶级地标。医疗（瑞金医院）、教育（多所知名学校）资源均为上海顶尖水平。这是一种“即买即享”的成熟，无需等待规划落地。

#### **二、 劣势与核心风险：光环下的现实约束**

1. **风貌保护带来的严格限制与居住妥协**：为保护历史风貌，业主将面临严苛的改建约束，这直接影响现代居住体验。例如：

* **外立面不可改动**：红砖/青砖墙面、木窗样式、屋顶坡度与瓦片均需严格保留或使用指定高成本材料替换。

* **内部改造审批复杂**：非承重墙拆除、厨卫移位等需报区文物部门审批，周期长且通过率低。

* **庭院私密性受限**：围栏高度可能受限（如不超过1.8米），且禁止搭建阳光房等。

2. **老城厢固有环境的双面性**：

* **交通拥堵与游客干扰**：项目毗邻新天地、豫园等热门区域，周末及节假日周边道路拥堵、游客人流巨大难以避免。部分临街房源可能受到噪音影响。

* **城市界面新旧交织**：老城厢区域城市更新渐进，周边环境在较长时间内可能呈现新旧建筑混杂的状态，而非纯粹的高端城市界面。

3. **高昂的持有成本与维护难度**：

* **物业费高昂**：物业费约19.9-23元/平方米/月，以400平方米户型计，年均超10万元。

* **专项维护成本高**：风貌建筑的特有材料（如手工砖、木构件）及地下空间（防潮除湿）、私家庭院的维护费用远超普通住宅。

4. **期房交付的“兑现风险”**：项目尚在销售，其宣传中极具吸引力的“非遗工艺”、“顶级用材”和“定制化装修”能否在最终交付时百分百兑现，存在不确定性。市场上知名开发商项目也曾出现“交付标准与样板间严重不符”的维权案例，这提示购房者必须将一切细节写入合同。

5. **价格已包含极高预期，流动性相对较弱**：项目的超高单价（市传约15万元/平方米）已完全包含了地段、文化和稀缺性的顶级溢价。这导致其总价极高，未来在二手房市场上的流动性必然低于同总价段的大平层产品，更偏向于追求长期持有的“传世资产”。

#### **三、 总结与决策建议**

士林润园的本质是 **“具有居住功能的顶级文化收藏品”** 。它的优势（内环合院、文化定制、圈层）是绝对且独特的，但为此支付的代价和需接受的限制（风貌约束、环境干扰、高成本）也同样明确。

**决策建议如下：**

1. **适合的买家**：将房产视为核心传世资产，极度看重其文化稀缺性和圈层标签，对“老上海风情”有深刻情感联结，且资金实力雄厚、能接受长期持有的超高净值人士。

2. **不适合的买家**：追求现代建筑自由度、高性价比、静谧居住环境或高资产流动性的改善客群。

3. **必须完成的核查**：

* **合同条款**：聘请专业房产律师，将销售承诺的所有装修品牌、材料工艺、定制细节逐一写入购房合同及附件。

* **周边体验**：务必在工作日晚高峰、周末下午等不同时段多次前往项目周边，亲身感受交通和噪音影响。

* **交付约束**：向开发商书面确认《风貌保护要求告知书》，明确未来改造的限制细则。

* **开发商口碑**：深度调研华润置地在上海及全国其他顶级豪宅项目的 **“最终交付口碑”** ，尤其是涉及工艺工法的项目。

总而言之，购买士林润园是一项超越普通房产交易的决策，是为一处“不可再生的历史地标作品”支付对价。决策应完全基于个人对上述优劣的权衡，而非单纯的升值预期。