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闵行安高莘庄项目

「安高·海印华庭」

将推建面约119-170m²小高层&叠加

城市展厅&样板间现已开放

上海闵行安高海印华庭

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样板间实景图,如下所示:

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最新效果图以及户型过程稿:

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高层改善起步

城区稀缺叠墅

从目前流出的项目资料来看,整体定位改善起步.

高层为约120㎡和约140㎡产品,四层叠拼分为上下叠,约170㎡产品.

考虑到地块的拿地价格已经达到5.6万/㎡,整体售价至少应到8万/㎡或8.5万/㎡以上,这样考虑的话,则大致分布为:

1000万以内首次改善以及1200万左右的置换.

1500万起步的叠拼则作为拳头产品打开市场.

整体来看,项目内价差没有拉开特别大.

综合来看,高层中9号楼与10号楼的位置更优.

而瞄准小户型的话,东北角8号楼南向视野更优,西北角11号楼则距离配套以及出入口更加便利.

断供的叠拼,是全力托举的王牌

近三年,闵行的叠加供应,仅有浦锦、颛桥、马桥三个板块.

莘庄的上一次叠加供应,更是要追溯到2012年.

这样的稀缺性,以及今年外环火热的叠加市场,大约也是安高选择无论如何,都要在项目中挤出一点叠加的原因.

虽然目前产品还没有流出,但从今年外环叠拼的成交来看,这依然是一场硬仗.

下表中可以看到,热盘的成交均价相对不高,套均面积也在150㎡左右,这次安高海印华庭的叠加在170㎡面积段,起步也会在1500万以上,整体叠加定位上接近同样今年的现象级项目润雲金茂府.

就看安高,能给莘庄带来多少惊喜.

约119㎡户型,常规三室上海闵行安高海印华庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】安高海印华庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】安高海印华庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

南向三面宽,客厅尺度略有放大,搭配等宽的内凹阳台,应该考虑后期统一在套内使用;

其余各房间基本都设计了飘窗,补充实际使用空间;

主卧常规套房,卫生间开门在衣帽间之后,与睡眠区加了一重隔离,也是不错的设计手法.

此外,北侧厨房与卫生间开门并列,距离稍微有些近,如果介意的朋友可能需要实际感受一下再做评判;

虽然有独立玄关,但内侧厚度看起来不足以做深柜收纳,可能有一些空间浪费,或许最终面世的户型还会有优化.

约140㎡户型,大方厅四室

主卧套房,留给主卧的面宽比较大,会在床尾留出不少空间,未来可以结合收纳或梳妆等功能,给主卧更多选择空间.

双北卧尺度近似,中间布局公卫,流线相对方便.

厨房对140㎡面积段来说,相对偏小,而且布局在户型一角,从日常动线来说不是非常方便;

南阳台储藏室,目前看略微鸡肋,看最终产品上这边能否具备上下水条件,则能作为家政角落使用;

此外,进门玄关,以及客厅东北角均有“角对角”的墙体格局出现,一方面使用感受略有影响,另一方面可能卡住大件家具进出,同样建议实际体验来做决定.

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总体而言,目前流出的两款户型都是在“新规”执行后,产品系正在经历新一轮的打磨.

总图上与北侧的滨水公园之间有清晰的互动,而在户型上却没有看到类似的考量,或许,留出一个北阳台+北餐厅的南北通透格局,也是一个可以延伸的产品方向.

约140㎡户型楼栋,目前流出南立面效果图资料

02

南北2米高差

外部配套,内部会所

从总图入手,看一下楼栋分布和功能布局.

北高南地,小区内2.1米高差

从公示的总图上来看,地块南侧场地标高在4.8米,北侧已经到了6.9米,有2.1米的高差.

虽然说不算很大的差异,但是地块南北间距很窄,最终呈现出来的效果就可能会比较明显.

起因应该是北侧滨水公园,需要起坡到防护高度.但落实在方案上,就能看到叠拼部分的地势相对比较低,前后两排之间地面标高也相差一个大台阶.

对北侧高层来说是利好,低楼层的日照条件更好.

而南侧楼栋,就要看最后的景观方案,将如何消解这样的地面高差.

西南角公建配套,会所居中

根据出让条件,需要配建2600㎡左右的公用配套,其中包含约2000㎡的菜场.

从目前流出的效果图来说,应该希望向城市市集方向发展.

完全独立向外的配套建筑,对小区来说影响比较小,除了12号楼为配套上盖,可能会有声音方面的干扰外,核心考验的就是招商运营能力.

接下来看标配的社区会所.

位置放在了南北两栋楼中央,从南侧主入口进入后,还需要比较长的步行距离才能达到下沉庭院,与现在常见的主入口直接连着会所的形式不太一样.

通过环绕的景观连廊以及部分物业配套用房,组合成了贯通地上地下的共享空间.

好处是各个楼栋到会所的距离都比较近,劣势则可能在会所招待朋友等情况,在物业管理上更难分离.

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景观需内外配合

从地面景观的角度上讲,整个小区内缺少面积较大,较集中的景观区域,只能以各自单元门前的花园为主.

幸好北侧直接连接滨水公园,对日常生活来说可以成为重要补充,正好从方案上来看,也预留了两处人行出入口.

03

北公园,南学校

地铁较远,高速很近

最后我们来看一眼区位.

优势非常清晰:北侧滨水公园,在城区环境中加分.不远还有闵行体育公园、闵行文化公园等区域核心绿地加持.

南侧,无论是莘松中学还是莘光小学,都是比较强势的好学校,在出入口布置上和小区有错开,但接送高峰的拥堵恐怕无法避免.

南虹桥片区内,机场禁空管制一直延续到剑川路,对莘庄来说有一定影响,但也不至于像七宝一样头顶压飞机,只是起降存在声音干扰.

此外,区位上最大的不便,可能就是到地铁站的距离.

向北,到12号线七莘路站约2公里;

向南,到1号线莘庄站约1.7公里;

这样的距离对单纯步行来说稍微过长,最好还是有非机动车来解决最后一公里.

不过从开车上来看,莘庄作为老牌板块,还是有着自己积累起来的优势:

东侧外环高架,西侧嘉闵高架,沪闵路,漕宝路直接链接市中心.

04

莘庄已两年断供

稀缺的叠拼与改善

莘庄的开发,在闵行全区来说,时间上相当靠前,从近五年的新增供应表现上来看,也确实比较克制.

近五年最大的供应高峰出现在2023年,也仅有保利建工海玥锦上和中企云启春申两盘入市,随后就进入了沉寂,直到今年的6批次土拍,莘庄才重新回到新房的视野.

截至目前,莘庄的板块存量,已经几乎见底.

而在这其中,刚需的成交占到绝大多数.

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另一方面,闵行作为外环最强区域之一,其中不同板块之间也有差异.

今年新房成交量最高的板块分别是浦江和梅陇春申,加起来接近整个闵行的半数新房成交.

梅陇与莘庄肩并肩,近几年的供应非常强势,仅去年成交就接近两千套,且近几年的新房均价也比较平稳.

即便一度成交均价略低于莘庄,近几年的发展之下,新房上已经相差无几.

安高今年在梅陇春申的操盘项目安高申陇院成绩相当不错,在摸清闵行市场后,在莘庄再落一子,也是对市场的信任.

而莘庄,也迫切需要再打赢一场,“外环一哥”之战.

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房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

房地产的基本常识包括哪些

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等