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中信泰富杨浦滨江项目

【中信泰富·外滩道】

二期预计本月中旬加推！

主力建面约100-220㎡3-4房

上海杨浦中信泰富·外滩道

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黄浦江的风吹过杨浦滨江,一边是带着百年工业印记的老建筑,一边是透着现代气息的新规划,这片地方正在悄悄变样.

作为上海“一江一河”规划里,内环滨江最后一块能成片开发的珍贵区域,杨浦滨江既装着过去的工业故事,也藏着未来生活的新可能.

而中信泰富·外滩道这个项目,就位于钻石级S湾“世界会客厅”战略要地,直线距离滨江约500米,用约18万方的体量,将历史风貌与现代人居、多元业态与滨水生活深度融合,打造上海城市更新范本.

项目首开均价13.85万/㎡,预计14日开启认筹!样板间已开放!

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01

约18万方综合体

构建滨江生活新生态

在城市更新的浪潮中,真正的高端作品从不只是建筑的堆砌,而是对土地价值的深度挖掘与生活场景的全面重构.

中信泰富·外滩道以总建筑面积约18万方的体量,打破单一住宅的局限,汇集历史风貌区、高端商办、品质住宅、艺文展馆四大核心业态,牙防所、健身房、高端私人定制等等,都在步行的半径之内;福禄街的低密商业街区,将带来全方位的生活配套;慈航医院旧址之上则引入文化展览、餐饮等多种业态,各板块功能交织,构建起一个高度协同的“微型城市生态系统”.

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项目效果图

让百年建筑成为“可参与的生活场景”

中信泰富·外滩道地块内包含4栋文物保护及历史建筑,其中华生印务公司、大业印刷厂职工用房是上海市第五批优秀历史建筑,慈航医院旧址、平凉307号建筑是杨浦区文物保护点.

不同于多数项目将历史建筑作为“静态景观”的简单修复,中信泰富·外滩道对地块内4栋文保建筑采用“活化利用”的思路,打造出交互性极强的“风貌生态”.

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效果图仅供参考,以实际交付为准

1931年建成的慈航医院旧址,被创新性地转化为社区主入口与文化馆:原有的拱形门窗被完整保留,斑驳的清水砖墙经过精心修缮,阳光透过百年窗棂洒入室内,成为业主每日归家的“时空回廊”.

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原华生印务公司的印刷车间,凭借高挑空、大跨度的空间优势,变身时尚发布馆,设置三层露台,形成室内外融合的商业空间.

平凉307号建筑与大业印刷厂职工用房则蜕变为生活美学实验室,泰山面砖墙面与极简室内设计形成微妙对话,涵盖快销品牌、健身房、私定服务、餐饮、品牌旗舰店及牙科诊所等功能,呈现一站式时尚都市生活体验.

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以极致细节定义滨江豪宅新标准

中信泰富外滩道作为东外滩片区收官的核心项目之一,从社区规划到建筑设计、公区、室内设计,几乎是“不计成本”,以超越上海好房子新规的高规格产品力,在重新定义杨浦滨江的豪宅天花板.

为了让更多家庭享受到地块东侧开阔的视野与一线江景,住宅采用周边式布局,同时通过约20-30米的宽阔楼间距,保证了每家每户的采光通风.

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与市面上多数“南向用石材、北向用涂料”项目高下立见,外滩道所有楼栋立面四面均采用统一的高端配置——玻璃幕墙、浅香槟金铝板与浅色石材的组合,无论从江岸远眺还是社区近观,都能呈现出温润而精致的质感.这种对建筑美学的坚持正是产品力的第一体现.

尤为巧妙的是转角处的圆弧玻璃设计,不仅在视觉上柔化了高层建筑的硬朗线条,呼应黄浦江的流动意象,更在功能上实现了视野的最大化:边套户型业主站在转角处,可将江景、社区园景尽收眼底,形成“无界观景”的体验.

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全龄友好的生活场景约200米长的全楼栋风雨连廊,借鉴新加坡度假酒店的设计思路,串联起5座入户花园与7座主题庭院,实现全天候无雨归家.

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全部楼栋首层架空,最高挑高可达7米,开发商通过这种“面积让渡”,将社区生活空间整体抬升,规避了低楼层的隐私保护等问题,同时为社区创造出通透的公共空间——架空层规划有儿童游乐区、老人休憩区、邻里议事区,让不同年龄段的业主都能找到专属活动空间.

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下沉式庭院会所更是集功能性与美学于一体,中央水景、休闲坐席与健身区、恒温泳池等,既满足业主的运动需求,也为社交聚会提供了优雅场所.

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02

约100-220㎡艺文之邸

解锁滨江豪宅低门槛入场券

在上海内环滨江市场,大平层主导、高总价门槛成为普遍现状,让千万级总价家庭望而却步.中信泰富外滩道以100-220㎡的全生命周期户型,在“稀缺资源”与“居住门槛”之间找到平衡,既保障了居住品质,也为不同需求的家庭提供了入驻内环滨江的机会.

首先无论户型面积大小,均享有一梯一户的专属电梯厅,这种“不区分面积、统一高标准”的设计,打破了“小户型低配置”的行业惯例,让每一位业主都能感受到同等的尊贵感.

其次,作为一个高定生活住区,在居住功能的思考上,几乎可以说是上海新房品质的一次“断代式的飞跃”.

内环内几乎断供的稀缺100平入门户型,外滩道做到了独立梯厅+双阳台.双阳台分别衔接客厅与次卧,保障了日常晾晒与观景需求.

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而中信泰富・外滩道此次主推的约120㎡,做了宽敞舒适的三房,小面积里的大格局,三开间朝南,双阳台+全屋飘窗,主卧做了套房设计还预留了衣帽间,客餐一体的格局则满足家庭聚餐需求.

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改善家庭的理想之选约190㎡四居,东边套主打270°全景视野,客餐厅采用弧形玻璃幕墙环绕,东侧可远眺黄浦江景,北侧可俯瞰社区下沉式庭院,景观视野堪称极致;

户型采用“十字序列厅”布局,南向双套房均配备独立卫浴,主卧预留衣帽间空间,三代同堂家庭居住也能互不干扰.

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西边套南向四开间确保全屋采光,南向双阳台可打造为花房或茶室,北向家政间,实现家务动线与生活动线分离;半开放式厨房设计,既增强了家人间的互动,也保留了空间的通透感.

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位于5号楼楼王位置的约220㎡四居是顶豪家庭的终极之选.270°景观舱式设计,结合超大面宽阳台,形成了连续四个开间的奢华南向景观面.

南向双主套均配备独立卫浴与全景飘窗,主卧卫浴更是采用“双台盆+浴缸+淋浴区”的三段式布局,媲美五星级酒店;

中西双厨分离,适配高端家庭的社交需求;

约3.3米的超标层高,进一步提升了室内空间的开阔感,让居住体验更显奢华.

03

杨浦内环滨江C位

立位百年繁华源点

关于中信泰富外滩道内环滨江的价值,可以理解为历史厚度、时代动能与生活浓度的三重叠加,既占据着不可复制的稀缺土地,也享受着产业、文化、配套的多重红利,是上海核心城区少有的兼具稀缺资源与成长潜力的价值高地.

内环滨江最后的成片开发留白

杨浦滨江作为上海“一江一河”核心规划的最后一块,也是更大的一块成片开发区域,其稀缺性不言而喻.中信泰富外滩道直线距离黄浦江只有约500米,是当前内环内少有的“滨江+风貌住宅”双属性项目.

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科创动能与历史底蕴的双向赋能

项目所在的杨浦滨江南段CAZ,是上海“科创中心滨江4.0”战略的核心承载区.

目前,抖音上海滨江中心、哔哩哔哩全球总部、美团等互联网巨头已相继入驻,形成总市值超4万亿的科创总部集群,仅B站总部就吸引了超万名高端科技人才——这些高净值人群的居住需求,为区域房地产市场注入了强劲动能.

与此同时,这里是上海近代工业的源头地标,中国第一家机器造纸局、远东第一大自来水厂、中国第一台细纱机等13项民族工业“第一”在此诞生,这种“工业锈带”变身“生活秀带”的蝶变,让这片土地拥有了不可复制的人文底蕴.

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15分钟高阶生活圈:全维度配套的即刻兑现

优质的人居作品,离不开完善的配套支撑.中信泰富·外滩道所在的八埭头功能核心区是整个滨江带商业、文化、交通枢纽功能的汇聚之心.

交通有4/12/18号线三轨交汇;

多元体验触手可及,步行10分钟可达东方渔人码头、15分钟可达北外滩来福士广场,另外,项目自身还规划有大量风貌商业和绿地资源;

3公里内全龄段资源覆盖、多所三甲医院齐聚.轻松实现15分钟高阶生活圈的理想状态.

无论是想低门槛入驻内环滨江,还是看重地段长期价值与居住品质,中信泰富外滩道约18万方未来摩登共生体,为当前上海核心区提供了少有的“全需求适配”选择.

目前,中信泰富外滩道建面约100-220㎡3-4房,即将开启认购,项目实景示范区与样板间已正式开放.

上海杨浦中信泰富·外滩道

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### **上海中信泰富外滩道楼盘客观分析报告**

**核心定位：** 位于杨浦滨江核心区的大型城市更新综合项目，非传统黄浦外滩区域。其价值逻辑是“以相对低门槛抢占未来规划高地”，是一个兼具显著机遇与明确风险的长线选择。

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#### **一、 项目核心事实**

1. **位置**：上海市**杨浦区滨江**（平凉路/大连路区域），属于八埭头历史风貌区更新项目。需明确其地处“北外滩-杨浦滨江-陆家嘴”三角中的杨浦一端，不直接位于黄浦外滩。

2. **开发商**：中信泰富（联合杨浦国资）。

3. **产品与价格**：综合体包含住宅、办公、商业及历史风貌保护建筑。住宅主力面积约100-220㎡，首批备案均价约**13.85万元/㎡**。

4. **核心理念**：深度落地其发布的 **“WELLNESS好房子体系”** ，强调健康、舒适、绿色、智慧。

#### **二、 核心优势分析**

1. **显著的规划能级与性价比窗口**：

* 项目是杨浦滨江200亿级风貌区的首发住宅，占据板块规划高点。与陆家嘴隔江对望，享有江景资源。

* 当前定价（13.85万/㎡）低于周边部分二手次新房（如保利翡丽甲第挂牌约15.25万/㎡），更远低于同能级板块（如北外滩、黄浦滨江）18-20万/㎡以上的房价。在杨浦滨江土地楼板价一年内从6.46万/㎡跳涨至9.22万/㎡的背景下，该定价被视为“以低于市场预期的价格拉拢客户”，形成短期性价比窗口。

2. **系统化的高端产品理念**：

* 并非单一卖点堆砌，而是系统性引入“WELLNESS好房子体系”，涵盖从社区规划到室内健康的100多项技术标准。例如：强调“地库舒享化”（车位宽度≥2.5米）、“无风雨归家连廊”、“室内生态化”（新风、净水、隔音系统）及“智慧安防”。这提升了高端居住体验的确定性。

3. **复合业态与稀缺小户型**：

* 约18万方体量融合了风貌商业、办公与住宅，旨在打造自成一体的“摩登共生体”，若能成功运营将提升生活便利度。

* 在上海市中心取消中小套型限制的背景下，其100㎡起的小面积滨江住宅具备稀缺性，降低了入驻滨江的门槛。

#### **三、 关键风险与客观争议**

1. **板块能级兑现的长期性与不确定性**：

* **最大争议在于地段认知**。杨浦滨江虽规划宏大，但城市界面、高端商业氛围、文化底蕴的成熟度与一江之隔的陆家嘴、黄金三角的另外两极（外滩、北外滩）**存在现实差距**，需漫长周期兑现。

* 区域价值提升高度依赖字节跳动、哔哩哔哩等总部落地及产业人口的持续导入，存在不确定性。

2. **开发商的住宅操盘能力待验证**：

* 中信泰富在上海的标志性项目多为商业（如南京西路中信泰富广场）或合作开发的大型综合体（如陆家嘴滨江金融城），但其**独立操盘顶级豪宅的履历和经验相对有限**。

* 此次作为百亿级风貌项目的首发住宅，其产品力、品质控制及高端物业服务能否完全兑现“WELLNESS体系”的承诺，仍需实际交付检验。

3. **综合体的潜在干扰与项目自身复杂度**：

* 项目内含商业、办公、公租房（约2000㎡），未来人流相对复杂，对住宅的私密性、纯粹性和物业管理能力是考验。

* 作为历史风貌更新项目，开发复杂度极高，能否完美平衡历史建筑保护、现代商业活力与高端居住静谧感，挑战巨大。

#### **四、 总结与行动建议**

**适合的客群**：

1. **长线资产配置者**：愿意以当前价格“下注”杨浦滨江未来5-10年的发展，看重规划红利与价差空间。

2. **产品理念认同者**：高度认可“WELLNESS体系”所倡导的健康、智慧居住理念，并愿为此支付溢价。

3. **滨江初改家庭**：预算有限但强烈希望落户内环滨江、享受一线景观资源的首改或再改家庭。

**需要审慎的客群**：

1. **地段至上主义者**：要求核心地段具有即时的、无争议的顶级圈层认同感和成熟配套。

2. **厌恶复杂环境的纯粹改善者**：对大型综合体内潜在的客流混杂、施工周期长等问题敏感。

**给你的关键考察清单**：

1. **亲身体验地段落差**：务必在不同时段实地感受项目周边（平凉路、大连路）当前的城市界面、人流与商业氛围，与对岸陆家嘴或北外滩对比，判断个人接受度。

2. **深究“WELLNESS体系”的合同绑定**：将销售宣传的“新风除霾效率≥95%”、“静音排水系统”、“车位宽度”等具体技术参数，以及会所、泳池等配套的运营承诺，尽可能写入购房合同。

3. **甄别景观与噪音**：明确所选房源是否真为“一线无遮挡江景”，并核实其与周边主干道、商业及未来规划建筑的距离，评估视野与噪音风险。

4. **考察开发商的交付实绩**：寻找并考察中信泰富在其它城市已交付的最高端住宅项目，实地探访或寻找业主评价，核实其交付品质与物业服务水平。

总而言之，中信泰富外滩道是一个优缺点都极为鲜明的“潜力股”。它用具有吸引力的定价和系统化的产品方案，为你提供了一个进驻未来城市核心的选项，但同时也要求你承担板块发展、开发商兑现及综合体居住环境中固有的不确定性。决策的核心在于，你对其“未来价值”的信心是否足以覆盖对“当前状态”的所有疑虑。