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『中鹰黑森林』

位于内中环 万里板块

提供近乎80%森林覆盖率

尊享全私人定制个性划分空间

建面约 248-311㎡大平层

总价约 3000—4500万

已准现房 收官发售

上海普陀【中鹰黑森林】

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如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

中鹰黑森林

“一生只搬一次家” 内中环·纯德系，建面约200-581㎡

中国最具世界典范的住宅项目，项目总建筑面积约27万㎡，共分三期开发。

整个社区由5栋叠加别墅，8栋小高层及3栋超现代高层建筑组成。集合了当代建筑界、建材界、设计界、家私界最具价值品牌，联合打造而成的住宅里程碑之作。其从建材、施工到户型空间，再到生命健康、新能源环保，全面大幅超越及定义行业标准。

在德国建筑监理的精妙监管之下，一座融合极致舒适与健康理念的住宅杰作横空出世。它不仅仅是一座住宅，更是艺术与科技的完美交响，汇聚了7大颠覆性的人居系统，每一处都蕴含着34项前沿科技的智慧结晶。21位才华横溢的德国设计师，携手56个精英团队，共同编织了这场建筑艺术的梦幻篇章。102个世界顶级品牌的加盟，让这里成为了奢华与品质的代名词。

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在这片被11000余棵参天香樟环抱的土地上，每一处细节都近乎完美，它们共同铸就了这个划时代的标杆住宅。3.5米的非凡层高，搭配入户双大堂的尊贵设计，让人在踏入家门的那一刻便能感受到非凡的气度。亚洲首例Air-lux全视野落地窗，将室外的美景毫无保留地引入室内，让空间与自然完美融合。

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上海普陀中鹰黑森林售楼处电话☎：400-8123-664（预约看房热线）这里，你可以自由定制专属的空间产品，享受全系统整合的内装修带来的便捷与舒适。恒湿、恒温、恒氧的居家环境，让每一天的生活都如诗如画，成为了中国住宅史上不可或缺的一笔浓墨重彩。它不仅贯彻了最高级的居住理念，更是健康、安全、舒适全面解决方案的五星级样板智能家。

而这一切的精彩，都得益于享誉全球的法国城市规划大师夏邦杰（J.M.Charpentier）先生的亲自操刀。他曾一手缔造了上海大剧院及南京路步行街，如今又将他的城市规划智慧融入了这片土地，完美体现了上海国际大都市兼容并蓄、博采众长的海派精神。

住宅的核心区域紧邻12万平方米的万里绿轴，北部和东部分别被横港河和龙珍港深情环绕，形成了一个天然的半岛状。森林与河流的巧妙结合，为这里带来了最纯净、最生态的栖身之所。在这里，你可以尽情享受大自然的馈赠，感受生命的美好与宁静。

产品信息

自由分割大平层，户型均不相同

二期2、3、4、8大平层 214-301㎡ （层高3.2m） 三期9、10、11号 250-581㎡ （层高3.4-3.5m） 中鹰·黑森林收官之作，采用office厚板框架结构，减少传统建筑中的横梁、承重墙等结构，真正做到空间的完整性和随意分割性，完全满足不同家庭的不同需求，也能轻松应对家庭成长对空间的需求。建筑约214-581㎡大平层，部分房源接受私人定制（样板间已完成装修，详情请与销售顾问沟通）

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区位介绍

中鹰黑森林位于上海第一个“人居示范区”——万里板块，项目南起新村路，西拥12万平方米万里中央绿轴，北至富水路，东临真华路。毗邻上海4大城市副中心之一的真如副中心，紧临内环、中环，到达虹桥枢纽、上海西客站都十分方便，城市主干四通八达，双轨交、多公交环伺，轻松畅达市中心各核心商圈。

在这个项目的北部与东部，横港河与龙珍港这两条蜿蜒的河流宛如天然的臂膀，将其温柔地环抱，塑造出一个独一无二的半岛生态居住区。河流与森林海相互交融，共同孕育了上海这片无可复制、至臻完美的低碳生活乐园。

追溯至1997年6月17日，一个具有里程碑意义的时刻——万里城一期的建设正式破土动工。那一刻，不仅标志着上海万里城建设的盛大启幕，更预示着一个全新时代的到来。历经27载春秋的更迭，万里地区已焕然一新，始终保持着向“新”迈进的蓬勃姿态。

作为市政府首批确定的四大示范居住区之一，上海万里城在1997年6月17日正式拉开了建设的序幕。这片占地216公顷的广阔天地，东接交暨路，西临真南路，南依交通路，北靠武威东路，总建筑面积高达257万平方米，规划容纳2万户家庭，预计居住人口将达到6万人。

在万里城社区中，绿化成为了一道亮丽的风景线。绿化规模宏大，总面积达105万平方米，绿化率超过47%，人均绿化面积更是达到了令人瞩目的17平方米。其中，一条全长1000米、宽度达100米的中央绿化带宛如一条绿色的巨龙，蜿蜒盘旋在社区之中，展现出磅礴的气势与雄伟的景观。

居住小区内，绿树成荫，花香四溢，环境幽雅而宁静。漫步其中，仿佛置身于一个远离尘嚣的世外桃源，让人心旷神怡，流连忘返。这里，不仅是一个居住的地方，更是一个让人心灵得以栖息的家园。

开发商介绍

上海中鹰集团，作为一家深耕建筑、绿化、装饰、销售与服务领域的专业房地产开发企业，是中国率先致力于生命健康的新一代住宅开发的先驱。在住宅的建设过程中，中鹰集团严格遵循世界卫生组织（WHO）提出的健康住宅15项标准（部分标准更是超越了WHO的要求），并采纳欧洲“三升房”的节能标准，将国际前沿、最先进的理念融入住宅的建筑设计之中。通过引入现代高科技手段，从建筑材料的选择、施工过程的管控，到生命健康的关怀、能源环保的考量，中鹰集团全面超越了行业标准，并重新定义了它们。

集团摒弃了传统的黄沙水泥等易产生“城市尘埃污染”的建材，转而使用全新的节能环保材料。秉持着打造未来地标性建筑社区的愿景，中鹰集团历经十年的精心雕琢，专注于健康住宅项目的开发。作为超现代高级健康住宅的缔造者和低碳环保节能的领航者，中鹰集团在上海的首个健康住宅项目——中鹰·黑森林，凭借其高智能化的空间布局、原生态的自然环境以及健康的居住理念，在上海·汉堡生态建筑展上荣获了人居示范社区的殊荣。

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配套信息

交通配套

紧临内环、中环、南北高架，轨交7、11号线左右环伺，道路公交四通八达出行便利

商业配套

乐购、巴黎春天、国美电器、中环休闲广场、虎城商业中心、大华商业街、星光耀商业综合体、杨家桥集贸市场等生活配套环伺

教育配套

童的梦艺术幼儿园、大华第一幼儿园、卓越美式幼儿园；中小学：进华中学、晋元高级中学、大华第二小学；大学：同济大学分校

公园配套

项目基本信息

占地面积：约9.5万㎡

建筑面积：约27万㎡

产权年限：70年

楼栋数：16幢（本次销售房源分布在二、三期高层住宅）

总户数：1264（本次保留房源35套，分批释放）

得房率：本次销售房源得房率为76-80%

总车位配比：1：1.2

绿化率：40%

均价：14w/㎡

能源费：15.8元/㎡/月【含中央能源费（毛细管冷暖系统、新风系统、地源热泵），中央净水、热水系统（热水免费供应），物业费等】

梯户比：2T2H

交付标准：高定奢装

交房时间：现房交付

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核心卖点：

无法复制的造林创举，12万方11000颗成年乔木【香樟树】100%立体绿化率！

升级厚板框架建筑结构【60厘米超厚地面】！ 法国Sain-Gobain[圣戈班】四层双腔Low-E玻璃技术外墙，超越传统墙体的隔音隔热保温性

瑞士Willers四管制毛细管冷暖系统【六恒系统】，德国HUBER&RANNER医用级新风机组，营造全新健康生活环境！

欧洲顶级环保建材供应【Adoro、Hormann、SimonsVoss、Reynaers、Renson、Parador、Knauf、Erfurt、Ter Hurne、Raumplus、Lualdi、Porro、Lamminam、CorianDesign】，完美匹配WHO定义健康住宅标准

原装德国顶级厨卫设备【Bulthaup/SieMatic、Miele/V-Zug、Laufen、Hansgrohe、Kermi/Ravak、Blanco、Insinkerator、Geberit、Maier、Dornbracht、Antoniolupi】，打造至高欧洲品质生活空间！

私享德国Obermeyer[欧博迈亚建筑设计事务所]设计2000㎡下沉式名流会所【会客区、恒温泳池、儿童戏水池、有氧运动馆、瑜伽房、桑拿房等】

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上海房产置换全攻略：从旧房到新房的秘密

置换”一词，简而言之，就是“出售现有住房并购买新房”的过程。目前，在上海的房产市场中，大约有70%的客户选择通过置换来升级或调整住房。尽管许多人都有换房的意愿，但往往因种种考量而犹豫不决。本文旨在为那些有换房需求的房东们提供全面的指南，助你理清思路，做出明智的换房决策。

1、明确置换目的：是出于改善还是优化资产？

2、预算规划：需要准备多少资金？能选购到何种类型的房产？

3、房源选择：挑选与自身需求高度契合的房产。

4、制定置换策略：如何操作才能最大化利益？

5、新房选择与倒挂现象：置换新房的利弊分析。

接下来，我们将深入探讨置换的必要性。置换的动机因人而异，但主要可归纳为两大类：一是改善自身的生活条件，二是优化资产配置。在本篇文章中，我们将主要围绕普适性家庭的改善需求来展开讨论。具体来说，改善需求可能涉及以下三种情况：

2、刚性的居住需求，如小户型换大户型，以满足家庭空间的需求。

2、追求更高品质的生活，希望改善现有的居住环境，例如旧房换新房，提升生活舒适度。

3、为孩子的教育考虑，例如学区房的置换，以获取更优质的教育资源。

这三种情况是许多家庭选择置换房产的内在驱动力。在考虑是否进行置换时，我们不妨自问：是否能够接受不进行置换可能带来的后果？

无论出于哪种动机，我们建议在进行房产置换时，首要考虑的是自住需求。在“房住不炒”的背景下，房产逐渐转变为一种耐用消费品，因此房价的波动、利率的高低甚至房地产税的实施，都不会影响购房者的自住决策。

明确了置换的必要性后，我们接下来需要关注的是置换后的房产能有多好，也就是能够换到何种品质的房子。这涉及到置换预算的规划，包括显性的货币成本和隐性的成本。货币成本主要包括买卖房屋所产生的各项税费、中介费用以及利率成本等。而隐性成本，如时间成本和精力成本，往往容易被忽视，但在实际置换过程中却可能带来不小的负担。

在制定置换预算时，我们需要充分考虑各种成本因素。首先，要明确自己可用于购房的现金有多少，这包括出售房屋所得的资金和额外准备的购房资金。其次，要理性对待市场的波动，遵循“随行就市”的原则，避免过高估计自己的卖出价格。最后，要充分准备并应对可能出现的各种挑战和不确定性因素。

通过合理的预算规划和充分的准备，我们可以更好地实现房产置换的目标，满足自身的居住需求和生活品质的提升。

市场波动时，房价可能上下浮动20万。若过于纠结这40万的差价，可能会错过市场的最佳时机。我们应遵循“随行就市”的原则，根据当前市场价格来决定出售和购买。在置换过程中，关键是要动态调整价格策略，根据市场反应及时调整房源价格。

在计算出售房屋到手的钱时，应基于当前市场实际成交价，而非个人预期。只有成功出售并手握现金，才具备购房的主动权。例如，一套挂牌350万的二手房，预估成交价在340万左右。考虑到税费和佣金等因素，实际到手纯收益为333.2万。若您目前手头有50万现金，那么可用于购房的现金将达到380万左右。

接下来是购房预算的计算。全款购房的情况下，预算较为明确；而贷款购房则存在一定差异。今年实施的“三价就低”政策对购房预算产生了显著影响。我们可以通过具体计算来比较新政前后购房预算的变化。过去，商业贷款上限主要考虑还贷能力和意愿，而在当前政策下，贷款额度将受到涉税评估价的影响。涉税评估价相较于实际成交价往往会有所折扣，具体折扣比例视房屋情况而定。为了便于计算，我们可以假设涉税评估价为房屋总价的60%。

按照“三价就低”新政下的比例进行简单推算，若首付380万，则最高购房预算仅为463万（即涉税评估价的30%可贷比例加上首付金额）。与新政前相比，这少了84万，足以购买一套房屋。因此，在新政下，清晰自己的购房预算显得尤为重要。粗略估算，首套房的首付比例可能在50%~70%之间，而二套房则为80%~90%。

明确了463万作为购房上限后，我们就可以开始寻找符合这一预算的房子。接下来，就是评估能买的房子与个人置换核心需求的匹配度。这一步非常关键，因为它将决定我们是否能够找到心仪的二手房。

具体来说，我们可以利用链家、贝壳等应用或联系经纪人，查找预算上限范围内的房源。然后，我们需要问自己：这些房子是否能够解决我置换的痛点？如果发现落差很大，那么可能需要重新考虑置换的必要性，或者等待预算提升或市场变化后再进行。

一旦找到符合需求的房子，那么就可以正式启动置换流程了。越早完成这一流程，我们就能越早享受到生活品质的改善。接下来，我们将继续分享具体的置换策略。

3、置换时机如何把握？何时出售、何时购入，才能实现利益最大化？如何尽可能缩短置换周期，做到买卖“无缝衔接”？

2、具体房源如何挑选？

1、如何进行置换？选择合适的置换策略

首先，我们可以参考这张近五年来的成交量与价格走势图来进行分析。

显然，在经过一系列政策调控后，二手房市场已呈现出下滑趋势，与年初相比已明显下行。不可否认的是，二手房市场的最佳出售时机已逐渐消逝。而随着行情的持续下行，新的“最佳时机”已然来临，那就是当下。

试想，若成交量持续萎靡不振，价格难以显著下调，那么交易将变得愈发困难。因此，为了避免在激烈的竞争中陷入被动，错过成交的机会，卖房者应当机立断，趁早行动，这才是明智之举。

回顾过去，当二手房市场繁荣时，许多业主往往抱持观望态度，不愿出售，期待价格能进一步攀升。然而，当市场步入困境时，他们又面临着卖房困难或不敢低价的困境。这种心态折射出一种典型的矛盾心理。

当然，我们上述的讨论主要聚焦于上海的整体市场趋势。但事实上，不同区域间的市场差异显著，有的区域房价在上涨，而有的则在下跌。这就产生了一种现象：“我自己的房子还在贬值，而我想买的房子却在涨价，我该如何抉择？”

对于那些决心进行房屋置换的业主来说，他们需要明确自己的核心需求，分清轻重缓急。在置换过程中，购买一套更优质的房产是关键。仅仅盯着手中的旧房产，往往会让人迷失方向，因为人们往往更关注自己已经拥有的东西，而忽视了尚未到手的机会。这种心态会导致主次矛盾的颠倒，影响决策的合理性。

因此，在进行二手房置换时，我们首要关注的不是现有房产的销售情况，而是下一套房产的购买计划。根据近期上海二手市场的成交统计数据显示，购房的平均周期为30-40天，而卖房的平均周期则长达100天。这意味着从挂牌或开始看房到最终签约，整个过程需要较长时间。如果等到现有房产完全出售并收到房款后才开始考虑购买下一套房产，那么整个置换周期可能会延长至130天甚至更久。这不仅会增加租房成本，还可能面临市场变动的风险。

综上所述，在以自住为目的的置换背景下，为了缩短置换周期并降低风险，我们建议卖房者尽早行动并同步进行看房找房的工作。这样不仅能更好地把握市场机会，还能确保置换过程的顺利进行。

2、如何做出明智的选择？

在考虑置换时，首先要回顾自己的核心目的，比如是为了扩大居住空间还是改善教育配套。同时，找到另一个重要的弹性需求，例如缩短通勤时间或改善小区环境。然而，在实际找房过程中，人们往往会陷入一个误区，即希望找到一个完美无缺的房产，各方面都符合期望，甚至期待它能立即暴涨，从而迅速增加家庭资产。

此时，建议回归初心，理清自己的核心需求。在选择时，需要综合考虑各种因素，如楼层、户型、面积、朝向、装修状况、楼龄、电梯设施、小区环境和地铁交通等。将这些需求进行排序，找到最适合自己的房产。

另外，当前新房市场存在价格倒挂现象，这激发了许多人“卖旧买新”的念头。然而，在做出决策之前，必须仔细评估新房的风险。摇号购房是当前新房购买的一大风险点，尤其是热门楼盘的积分摇号制度。如果积分不足或不符合资格，购房者可能面临无法购买新房的风险。因此，在考虑置换时，必须充分考虑这些潜在风险并做出明智的决策。

新房流动性风险

根据上海今年新推出的政策，触发积分或入围比超过1.3的新房将面临“五年限售”的限制，即购房合同网签备案满5年后方可转让。按照常规期房推算，这大约意味着锁定期为5-7年。

在此期间，您可能会面临租房成本或急需现金却无法快速变现新房的问题，这对您资金周转和抗风险能力提出了不小的挑战。此外，开发商能否按时、正常交房也是一个不容忽视的风险点。

以上所述是“换新”过程中可能面临的主要风险。当然，选择新房项目时，市场上充斥着各种观点，本文将不深入探讨这一具体环节。但不论您最终选择新房还是二手房，都应始终围绕置换的必要性来明确自己的预算和改善目标，以确保更有效地实现居住品质的提升。

如果您在置换过程中遇到任何疑问或需要进一步的建议，随时联系我们。

学校字典团队在过去的一年里，已成功协助众多家庭完成了择区择校的旅程，我们对上海教育状况的深入了解赢得了大家的广泛认可。面对今年房产市场的频繁政策变动，购房流程与风险都受到了显著影响。在这一市场波动的时期，我们深入剖析了近期市场动态与政策走向，并积累了丰富的购房案例。除了教育因素，我们还对购房决策中的其他关键因素进行了深入研究，旨在为每位有购房需求的人提供实质性帮助。

现正式启动全上海二手房购房咨询业务，为确保咨询质量，每周仅限服务5位客户。我们热忱邀请近期有购房意向的朋友们联系小助手，进行深入咨询。