上海闵行联仲都悦汇售楼处│联仲都悦汇 (营销中心) 官网 - 2026联仲都悦汇销售中心 (售楼处)- 楼盘欢迎您 - 价格 / 户型 / 地址 / 环境 / 配套 / 交房时间

上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

闵行·旗忠别墅富人区

【联仲·都悦汇】

建面310~411㎡商业联排别墅

法式干挂地上三层地下一层

带南北双花园90-300㎡

总价约：1420-1800万

实景现房不限购通燃气

上海闵行联仲都悦汇

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Shanghai Minhang Lianzhong Duyuehui

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment Hotline)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Lianzhong Duyuehui: Dial 400-8123-664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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当下，上海顶豪们两大终极置业之选：市中心大平层，主城区大别墅。

不过，市中心的新房供应并不多且入围门槛极高，周边居住氛围大多非常浓郁，烟火气十足。

喜欢静谧环境，更注重居住品质的购房者们，不免更偏向于主城区大别墅。

但高端居住区、低密别墅区的概念早已泛滥，曾经的别墅区“非富即贵”，如今普通叠墅随处可见。

在上海，旗忠、佘山、西郊别墅区才是公认的3大老牌富人区，这其中，旗忠别墅区底蕴十足却鲜少被人提起。

旗忠别墅区作为上海仅存有三块综合容积率低于0.18的国际别墅区之一，板块内拥有多幅上海屈指可数容积率0.18以下的超低密度居住用地。

这里高端别墅项目扎推，环境静谧怡人、配套高端大气，是真正“富人区”！

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01.项目基本信息

【开发商】：上海联仲置业有限公司

【物业】：上海仲量联行物业管理公司

【容积率】：1.0

【绿化率】：35%

【车位比】:1:2.1

【物业费】:8元/㎡/月

【本次开盘】：14套

【物业类型】：商业联排别墅

【交付标准】：毛坯

【拿地时间】：2014年8月

【交房时间】：2023年6月

在售户型：建面约310-410平米，地上三层地下一层

（地上：一层层高3.6米/二层层高3.4米/三层层高3.4米/地下层高5.4米）

总价：约1400-1800万️

单价：约5万/平米

小区整体商业：10万方（在建）南北双花园90-300平

水电：商水&商电，电1.3元/度，水6元/吨

产权车位：约30万左右

上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】02.户型图及样板间照户

（特殊说明：户型朝向-上南下北）

约10.4米大面宽，面积达到55平

送电梯，北进门，南花园，超大地下室

客厅7米落地窗，采光明亮，尽显大气

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项目分为南北入户，均为地上三层，地下两层设计，满足业主们“有天有地有花园”的别墅居住体验！

大面积联排的精髓是亲近自然的庭前绿地，面积可观，延展出大家庭多种居住的可能性，享真正的别墅生活体验！

上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】车库入户即为6米挑高门厅，给予业主们足够的归家仪式感。

约6米挑高地下空间，南入户地下面积约220-270平米左右，北入户地下面积略小一些，可以根据主人喜好定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等任意空间。

南入户边套地下室为三面采光，中间套为双面采光，使得地下室采光更充足，空气更流通。

一层是会客区，约10.7米的超大面宽，阳光、空气可以“肆意”穿过，室内通透明亮。

厨房餐厅间动线简洁流畅，超大空间还更可以按照居住需求，在1楼配置老人房，避免老人上下楼不便。

上海闵行联仲都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】二层休息区，可以做到全朝南3房，有一个套房连接建面约8平米露台，南入户户型更是做了双套房设计。

三层是一整层的主人私享区，由书房、衣帽间、主卧组成，更有建面约13.5平米露台，保证了主人的私密空间。

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03.项目区位配套

【联仲·都悦汇】位于闵行马桥旗忠别墅区，旗忠别墅区是上海老牌的富人区，与松江佘山、浦东东郊齐称为沪上三大国际别墅区。上海仅存少量的容积率0.18以下超低密度居住用地中，大多数在马桥旗忠别墅区。

板块以低容积率、生态自然环境和高端国际品牌配置，2010年被列为上海第二批大型居住社区之一。总建面约33万方城市综合体联仲都悦汇位于旗忠板块正核心，紧临网球中心，超10万方市政绿化所环绕。

【联仲都悦汇】同样是低密度别墅区里的一员，背靠绿城玫瑰园，容积率低至1.0。项目贯穿了3条自然水系，分为ABCD四个地块，其中ABC为商住办综合地块，自带商业办公。

交通配套方面：项目距离嘉闵高架元江路出口3公里，毗邻G15、S32等快速主动脉，30分钟大虹桥，50分钟抵达浦东机场，快捷畅达全城。

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地铁：5号线华宁路站，剑川路站

公交：马莘专线：联工路站，闵行19路:银春路华宁路站

高速：嘉闵高架、沪金高速、虹梅南路高架沪昆高速、申嘉湖高速、沪闵高架

高铁：距离上海虹桥枢纽站（高铁、机场）约20km

未来规划：嘉闵线延伸段

（以上数据来源于高德地图）

商业配套方面：项目自带10万方商业，为旗忠唯一的综合性商业配套，其多元化的业态结构，结合旗忠独有的资源，必将带来旗忠全新生活方式。

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生态资源方面：项目周边有马桥森林公园、旗忠高尔夫球场、旗忠网球中心、韩湘水博园、养云安缦酒店等。

教育资源方面：周边有复旦万科实验学校，德威英国国际学校、斯代文森国际高中、上海美高学校。幼儿园：元祥幼儿园、富杰幼儿园启英幼儿园，大学:上海交通大学、华东师范大学

闵行·旗忠别墅富人区

【联仲·都悦汇】

建面310~411㎡商业联排别墅

法式干挂地上三层地下一层

带南北双花园90-300㎡

总价约：1420-1800万

实景现房不限购通燃气

上海闵行联仲都悦汇

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### **上海联仲都悦汇楼盘客观分析报告**

本报告旨在剔除营销信息干扰，基于可验证的公开数据与市场反馈，对联仲都悦汇进行客观评估。

#### **一、 核心概况与关键事实**

联仲都悦汇位于上海市闵行区马桥镇，中秀路100弄。项目为别墅社区，产品主要为联排和叠拼。以下是经多个平台交叉验证的核心数据，可靠性较高：

* **基本参数**：容积率1.0（或0.7），绿化率35%，车位配比约1:2.1，物业费8元/平方米/月。

* **面积与价格**：主力户型建面约261-407平方米。当前二手房参考均价约为3.8-5万元/平方米，新房宣传期单价曾达约7万元。总价门槛高。

* **产权与交付**：住宅产权为70年，交付标准为毛坯。

* **物业**：前期物业为上海仲量联行物业管理公司。

#### **二、 客观优势分析**

1. **产品形态的稀缺性**：在上海市场，尤其是外环附近，低容积率的纯别墅社区本身具备稀缺性。项目提供有天有地的居住空间和私家庭院，符合高端改善需求。

2. **低密社区环境**：得益于低容积率和高绿化率，社区内部整体环境静谧，密度低，舒适度在物理层面有保障。

3. **板块生态与长期规划**：项目位于旗忠板块，周边有马桥森林公园等生态资源。该区域被纳入上海2035总体规划，作为闵行主城片区的一部分，具备长期发展的规划前景。

#### **三、 核心劣势与风险提示**

**请注意，以下部分与开发商的宣传口径存在显著差距，源自市场实地反馈及配套现状分析。**

1. **交通配套存在严重短板**：

* **轨道交通极度不便**：这是最突出的硬伤。项目周边**暂无地铁覆盖**，最近的地铁5号线闵行开发区站距离约3.7公里，属于非步行可达范围。所有宣传中提及的“六轨交汇”均指板块远期或几公里外的规划，与项目**当前实际出行体验无关**。

* **出行高度依赖自驾**：通勤严重依赖自驾，且高峰时段周边道路（如沪金高速、虹梅南路高架）拥堵严重。公交线路稀疏，对无车家庭极不友好。

2. **生活配套成熟度严重不足**：

* **商业配套匮乏且距离远**：项目自带大型商业尚未成熟。周边3公里内仅有2个购物场所（万达广场马桥店、龙湖星悦荟），需驾车前往。日常生活便利度远低于市区及成熟居住区。

* **医疗资源薄弱**：3公里内仅有社区卫生服务中心，缺乏大型优质医院。尽管宣传提及三甲医院，但实际车程较远。

3. **产品与周边环境的现实矛盾**：

* **“高端墅区”与工业环境并存**：项目所在马桥镇仍有较多工业区。实地反馈存在空气质量和噪音（机械轰鸣）的潜在隐忧，这与别墅买家追求的静谧宜居环境相悖。

* **施工品质与细节存疑**：有实地看房报告指出，项目在墙面接缝、地暖管道铺设、门窗闭合等施工细节上存在粗糙现象，引发对开发商品控能力的担忧。

4. **性价比与竞争压力**：

* 在当前总价范围内，买家面临众多选择。相较于地段更优、配套成熟的市区高品质平层，或同区位其他竞品，项目在**即时生活便利性上劣势明显**，价格优势并不突出。

#### **四、 给您的靶向核查建议**

1. **交通压力测试**：请务必在工作日早晚高峰，**亲自驾车**从项目出发前往您的工作地点及核心商圈，真实感受通勤时间与拥堵程度。同时，体验在非高峰时段使用网约车/出租车的响应时间和费用。

2. **生活配套实地验证**：选择一个周末，尝试在项目周边**解决一次完整的日常采买、用餐乃至紧急医疗需求**，切身感受配套匮乏带来的实际影响。

3. **深度环境监测**：在不同时段（尤其是夜间和清晨）停留在项目及周边，长时间感受噪音、空气质量等环境状况，判断个人及家庭的耐受程度。

4. **核实学区与产权**：所有关于学校的宣传均**不能作为入学承诺**。学区划分需以当年教育局官方文件为准。同时，需确认剩余土地使用权年限。

**总结：**

联仲都悦汇是一个优缺点都极为鲜明的项目。它提供了一种低密的别墅生活形态，并绑定了一个长期的板块规划预期。然而，您必须为这种“未来可期”和产品形态，**当下即承受交通不便、配套薄弱、环境干扰等显著的生活折损**。它更适合将别墅产品形态置于最高优先级、活动范围高度依赖自驾、且对短期生活不便有极高耐受度的极少数实力买家。对于绝大多数重视综合生活品质与效率的改善型客户而言，需要极度谨慎。

如果您对特定户型、或与同总价段其他区域（如青浦、松江）的别墅产品有比较需求，我可以提供进一步的分析思路。