专访中粮江文友:地段+产品+产业 成就热销神话

苏州“10·3”新政出台一年以来，由于调控的压制，苏州住宅成交相较往年同期不够理想。但根据9月成交数据，仍能发现部分项目的成交涨势喜人。其中，中粮祥云在楼市“寒冬”之际，取得了商品住宅热销排行榜相城销冠、苏州第二的佳绩。

为此，搜狐焦点排名前列时间采访到了中粮地产苏州公司营销总监江文友，揭开产品热销背后的秘密。

祥云热销三大法宝

地段好、产品佳、全产业链支持

苏州重启限购以来，商品房成交量大幅下跌。苏州改善类项目，尤其是高地价项目也因此都面临着销售的困境。中粮祥云作为相城区一个偏改善类的项目，却在一片哀嚎遍野声中突出重围，完成了集团年度指标，而探其项目热销的优势就在于以下三点：

1、地段，中粮祥云位于相城区核心版块——相城大道版块，紧邻轻轨2号线蠡口站。轻轨对于中粮祥云项目热销产生的积极意义不言而喻。而目前越来越多的购房者也将轻轨纳入主要考虑因素。江总认为，苏州以中环开通为界，分“小苏州”和“大苏州”两个概念。“小苏州”时期，轻轨对于项目的意义不大，出行上的便捷程度不凸显；“大苏州”时期，苏州各个版块都在发展，轻轨站点就类似于一个个结点，将整个苏州串联在一起，形成一个大苏州。在这样的前提下，轻轨盘的价值就更突出，或直接左右着购房者的选择。城市越大，这个倾向也就越明显。

2、产品，项目整体规划为低密度洋房社区，主力产品是苏州市场上很稀缺的退台式洋房，建筑上也运用了中粮特有的中粮红风格。“产品力是足够的”，江总自豪道。

3、全产业链，是中粮集团比较突出的一个优势。中粮将整个产业链都深入到民生，并且也会对业主深化中粮这种全产业链模式，江总表示：“这也是中粮的一个品牌价值”。今年年初，中粮推出“U粮+”计划，旨在通过生命营养健康研究院做到让中国人的平均寿命提高一岁。而在娱乐休闲上，大悦城项目未来或将落户苏州。“未来还有教育、医疗资源可以引入。对中粮苏州公司来讲，项目越多，全产业链的配套就越多，因为这样从整个的运营来讲，可能也会达到一个良性的循环。只要项目足够多，中粮的多业态产业链，我们还是可以整合出来的”。江总表示：“在苏州公司的层面上，中粮是尽力去做到一个全产业链对地产的支持”。

相城核心、外部发展两不误

未来中粮将在苏城落两座大悦城

2017年苏州市区国土资源局一共挂出四次公告，相城一共出让了11宗地块，其中包含8块乡镇地块。政府这一举措或是在大力发展相城外部地区。江总认为这是一个正确且合理的行为，“政府要重点发展高铁新城和苏相合作区，相城核心区作为基本版块也不会放弃，两头抓。但是苏相合作区和高铁新城如同一张白纸，建设会更好、更容易一点，发展也会更迅速一点”。这种模式已有前车之鉴。不同于古城区，园区和新区的发展更加迅猛、更加现代化。

相城大道版块作为相城核心区建设发展最早的版块，一直以来都是以中翔小商品市场为主，近些年来，欧尚、文体中心等现代化配套也陆续投入使用，未来发展潜力可期，在采访中，江总也毫不掩饰地表达了未来想要深耕相城的意愿，“年初我们已经和金茂、首开、招商合作拿了科技城82号地块，未来还有2-3块地的拿地任务，主要还是希望在已有项目的区域，如吴江和相城拿地”。除此之外，江总透露中粮未来或将战略布局园区。

大悦城作为中粮旗下的休闲娱乐产业，之前传言将在相城落地。对此江总也给出了答案：“未来我们期望能在苏州落两座大悦城，而园区、新区和相城三区将成为中粮苏州分公司首要考虑选项。”

(朝阳大悦城)

限购下需求还在

土地和房子实质上是生产资料

苏州楼市因限购政策目前量降价升，整体上呈平稳发展势头。江文友认为无论是限购还是限贷，实质上是抑制需求的行政手段，但需求依旧存在。“中国几千年来一直有守土重迁的情怀”，对于中国人来说，房子和土地实际上就是生产资料，只有掌握了生产资料，才会有后续的建设和发展。“前段时间盛传的腾讯、阿里和京东囤地，其实就是科技在发展的时候，还是要依托土地这个生产资料来进行，不可能说你没有房子就可以办公，没有房子你就能生活”，江总如是说。

在如今的苏州房地产市场上，中粮能取得60-80%的增长，是对中粮整个公司能力的体现，这也是整个营销团队能力的体现。这样的表现对于中粮苏州公司来讲，对提升团队的自信心，和在一些资源的争取上还是有一定的优势。中粮在接下来的日子或许将会为苏州市场注入更加独特、更加优质的项目。