②丨吴江操盘——旭辉吴门府丨铂悦影响力

前言

苏州吴江的房产市场目前是苏州仅存的1字头区域，支撑起了2017年苏州大市新房成交的半壁江山。2016年，吴江拍地的住宅楼面价渐次上扬，其中太湖新城住宅地块楼面价已破万。目前首批高价地渐次入市，与前面一些房企（如融创、万科）收购的二手地块在当前市场中共同竞争。我司于去年以楼面价8557元/平取得WJ-J-2016-032号地块，将于近期入市。

前两周，吴江竞品华润悦府东、旭辉吴门府分别开盘，成绩尚可。本期分享为吴江专题，分别介绍华润、旭辉、K2及苏州鑫控四盘的操盘思路，借以抛砖引玉，开拓思路。

旭辉吴门府——品牌成熟时

关于明星效应

铂悦系风头正劲——当然，的确是好产品。一个产品、一个系列，在长三角如此成功的，大概只有旭辉了。

北方来的金茂府有点水土不服，朗诗彻底转向轻资产运营，恒大的华府系列恐怕只能提供给上个年代的土豪——现在的审美更偏向中国特色的无印良品。卯着劲做系列的万科翡翠系，在变身热带雨林后似乎成为住宅的终点？——倒是地价15万的那块地如何操盘值得期待。

地价上涨也伴随着政府长效机制的提出，这种被动的价格之下，没有开发商不知道要抢占高端市场、维持住高端市场。但是李嘉诚的“地段、地段、地段”论仍响彻耳边【旭辉苏州扬帆起因】。我们的生活模式还在建设之中——大城市在驱散人口，中远郊舒适豪宅+城市核心老破小的模式还远未形成（就比方说看看苏州的交通建设，就知道至少还要十年）。当然，重点是，由于某种原因，房地产对超过50%的人来说不再是住的意义——而是资产配置的一种。面对这样的客群，不知道有多少人体会到了粉丝效应的强大。

上海、南京的仁恒，杭州的绿城。今天，我们或许会再加上苏州的旭辉。虽然种种方面都弱了不少，但无疑——它已展现出这样的潜力。

吴江的情形，苏州最后的1字头区域，希望大家实地考察，感受苏州南————所以吴门府的访客量可以说是煜煜生辉了。与它定位相同的本地房企苏州鑫控，模仿唐宁府做了一样的星空泳池；而上一篇讲到的华润，镜面中精美的艺术馆展示区倒影————相比之下，客流惨败。

一点感慨：

没有人会从模仿中获得成功。小道消息来看，意外发现旭辉如万科，也有外包业务的打算——据说准备输出管理经验。现在再去模仿，成本已远超过限度。只有新路，或就沿着现在的老路去走吧。

说说品牌建立后的好处吧——操盘方。

也许有人想做一个纯粹的财务投资者，但是作为企业，这绝不是应该选择的路径。很多企业拿了地也不敢做，只能找品牌合作……摇不到地地自来……

苏州旭辉跟北辰是老搭档了，现在北辰恐怕已经被忘得一干二净。是的，获得了丰厚的利润率。那又如何呢——作为企业被弱化乃至消失。而如果不用对方操盘，整个利润率、周期、营销都受营销……难怪小道消息说要输出管理经验……

说说吴门府精装

精装我们用眼能看见的无非两点：1、整体色调舒适美观；2、用材用料不显低廉（看+摸）。

至于具体的使用方便，尺度尺寸，是我们设计师的范畴了。

影响客户观感的东西决定排名前列眼购买。

哪里能体现品质感——入口，这也是吴门府户型最让人佩服的一个地方——铂悦叠加的尊贵感升级。

对比

没有对比就没有伤害。从实用性来说，这种几乎占据了半个房间的玄关浪费面积，不如我们的户型。但是感受力、震撼力来说，总之非常佩服他们的想法了。————这种户型【1、总价稍微能够得上的人一定会喜欢这种入门仪式感（曾经入户花园都可以，但会买入户花园的大多人也会把那改为一个房间）；2、现在限价需要降低成本，玄关材质恐怕是少有不能乱改的地方……】

左边是我们的啦。主卧衣帽间要注意防潮。

左边相城2.2w，中间新区天房3w，右边吴门府2.2w。

吊顶花哨，镜灯精致。这个属于设计细节。经过铂悦府和铂悦犀湖的考验，已经有点驾轻就熟的意思了。所有人都要赶节点，有些企业就能赶出品质。

中间为吴门府厨房，灯光和操作台上的柜下灯对气氛的渲染——加100分。天房的美式厨房更属于个人的装修风格，色调稍暗。

中间吴门府。灯带、灯光的对比非常鲜明。基本房间氛围靠灯光出彩。

固然有品牌支撑，也要有撑得起这份品牌的工艺与细节。

说到收纳，一定要感慨一句，只有万科会事无巨细的做收纳，看客群。把一切都想好了，雨伞怎么放、靴子怎么放、高跟鞋怎么放，反而制约客户的生活。鄙视一切都想好的收纳。

笔者比较理想的是空间较大，增加订制五金服务的收纳。

会所

旭辉铂悦系不断升级的代表。较好的泳池与儿童活动区，但是玩一次就够了，太远……

整体售楼处的表现，内装胜过建筑立面，建筑胜过景观。

景观只能说没有超出期望，华润悦府反而不错。

建筑方面，精华全在里面。感觉西山项目好像是差不多的一个售楼处。

展示区专篇②——绿地旭辉吴门府

其他请看本期同步发送的第二篇文章——苏州旭辉成长之旅。

吴门府最初的定位也是针对吴江本地改善，但真如前文所说

虽然最后卖得较好的是贴成本飞的华润，吴门府仍然向我们展现出了品牌的影响力。

此刻，在这里，在苏州，旭辉铂悦已经无疑成为了一个明星似品牌——吸引着同行、客户，也吸引着投资者们的目光。价值投资总有一天也会在房产上酣畅淋漓。

编辑&投稿：彭志文，桂旭晶