2017年过半,盘点楼市下半年的风口和炮灰!

伴随着持续不断的高温天气，中国房地产的下半场开始了。回首观望，上半年相比往年尤其的漫长，限购、限贷、限价、限售政策在一二线和三四线的轮番打压，使得全国市场一片狼藉。那么，就让我们站在上半年的市场中，去看看下半场的楼市走向。

一、下半年，一线调控硝烟转战三四线

从去年下半年开始，北上广深等强一线城市，首先完成了四限调控，南京、杭州、苏州、青岛、郑州、合肥等其他一二线城市紧随其后，也纷纷进入四限时代。之后，我们看到了市场产生的两大方向转变：

1.强一线城市的市场在限购后，向公寓、商办类物业转移，在初期的较短时间里，商办类物业迎来了投资高峰；

2.在一二线城市迎来四限时代之后，更多地刚需客、投资客开始向周边的三四线城市快速转移，原本去库存重灾区的三四线城市摇身一变，成为了新晋网红。

于是，开年之后，我们看到了政策风向的几个转移：

1、强一线城市限购政策向商办类市场转移，北京率先将商办类物业纳入限购范围，上海也加入其中，一线热点城市开启了整治商住公寓的热潮；

2、其他一二线城市调控进一步加码，扩大限购范围，收缩限贷政策，深化限价细节，稳步启动限售；

3、调控政策向三四线城市扩散，尤其是向北上广深周边的三四线城市转移，比如东莞、惠州、佛山等等，截止目前已经有34个三四线城市县级限购。

从政策轨迹的变动，大概梳理出未来政策的走向趋势，一个字，稳！这是施政的大前提。

一方面，一二线调控不会放松，因为一二线城市仍有上涨压力，调控效力仍未完全释放；另一方面，由于调控，资本正在快速流向三四线市场，当下的调控有种“按下葫芦浮起瓢”的乏力感。所以，在未来不排除会有更多地三四线城市加入四限的行列中。

二、土地市场上，各线表现不同

根据上半年各级别城市的土拍情况汇总，大概能梳理出这么一条轨迹：

1.一线城市上半年成交面积回落30%，并且还是在政府大力督促加大一线城市供应量的基础上，说明一线真的没地了！一线土地愈发稀缺的前提下，即便各种政策限制，仍然无法阻止地价的高企。

2.二线城市土拍惨遭限价打压，历经去年上半年土拍市场的疯狂后，从下半年到现在，二线城市一直是“土拍限价、严控地王”的主战场。所以，在今年上半年二线城市的地价是三类城市中少有一个小幅回落的，溢价率相较去年的高位疯狂也有大幅的回落。

3.三四线接力跳涨。在资本从一二线转移到三四线的同时，三四线的地价也开始水涨船高。同时，更多的房企布局三四线，更是助力这一趋势。尤其是环一线城市周边的三四线城市的土拍市场在今年上半年持续火热。

站在上半年的土地市场上，远望下半年的房市：

一线城市土地持续紧缺，地价基础非常、极其稳定！

二线城市在短期内不太好过。 尤其是土地成交量高，甚至是低价土地成交量高的城市，当这些低地价项目入市，对原本稳定的房价体系会有短期内较强的冲击！   三四线城市，尤其是环一线的三四线城市，会有越来越多的房企考虑布局，地价短期不会下降， 在地价推动下，房价下降的可能性较低！

三、尽管政策限制，但奈何库存刺激

通过2017年1-5月份64个重点城市的房价变动情况，可以看出，在限价限购等政策高压下，目前绝大多数一二线热点城市房价趋向稳定，甚至个别出现小幅回落，如广州和深圳。但是，仍然掩盖不了绝大多数城市房价在涨的事实。

在政策如此高压之下，房价仍旧小幅上涨，为何？因为库存！多数城市仍处于供不应求的现状。

37个大中型城市，库存大幅上涨的仅有苏州、合肥、成都和东莞四个城市，其余剩下的33个城市库存全线回落，甚至重庆和武汉这种准一线城市的库存跌幅超过了70%。再加上库存周期的缩短，部分城市几个月后，可能出现无房可卖的局面。  

也就是说，目前中国绝大多数的重点城市供不应求的市场局面并未得到有效的改善！为什么？土地供应增加了，而热点城市的房子反而越来越少了！

原因如下：

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“限价政策”的效力并未释放。“限价”在短期内成为了“购房的较好时机”，购房意愿不降反增，需关系进一步紧张；

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实际供应延期。虽然政府出台政策，实施“加大供应、土拍限价”的指导方针，但地是拍出去了，奈何拿地企业捂盘不售、静待时机等，实质上短期内的供应是缩减的；

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企业加推意愿不强。在政策限价细则的不断完善中，部分房企试图通过捂盘、延长周期等手段，避开当前限价限制，导致市场上入市的房源实际是不多的。

上述几个原因，导致市场上的供应推货在短期内被延后了，供需关系的紧张，再加上限价的红利又催生了短期需求的爆发，致使这些热点城市的房价在稳的基础上，还有小幅上涨！

四、谈上论下，远望下半年的市场走势  北上广深等强一线城市

中短期趋向于稳，成交或许会回落，但因为供需紧缺，长期来看，还是会涨。

基础较好的老牌一线城市

南京、天津、武汉、杭州和苏州等，是调控政策的重点城市，短期内会倾向于“价格停滞”，但长期是没问题的； 

环一线的三四线城市

仍然是热点，因为这些城市已经成为诸多房企的布局热点，土地成本仍有大幅上涨的可能，再加之库存周期缩短，中长期来看，这些城市仍然会是未来的热点； 

总的来说，因为土地的稀缺，城市基本面的支撑，绝大多数一二线城市是安全的，环一线周边的三四线中长期仍然会是热点，但其他既无土地压力有没有什么基本面支撑的城市，要警惕成为接盘侠的可能。总之，未来的市场一定是分化的市场。

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