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润雲金茂府

清退两套!

建筑面积170上叠和217㎡下叠!

总价1600+至1900+!

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上海普陀润雲金茂府

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Shanghai Putuo Runyun Jinmao Mansion

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楼盘信息

而本案项目地处中环旁,距中环线直线距离仅约1.5公里(数据来源:百度地图),金茂+华润置地+建发,三家巨擘开发商联袂开发,低密科技别墅区+5000元装标+无保障房+无中小套型,均价仅约8.9万/㎡

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外立面:项目以“雅映金石”为设计理念,采用横向大面积连贯玻璃及落地窗,搭配铝板和中空LOW-E三玻两腔,形成大规模窗墙比,实现了极致的采光和视野

整体立面石材占比超过70%,且采用进口石材打造,成本要远高于豪宅中常见的铝板立面

景观:润雲金茂府遵循“隐于自然,显于贵隐”的设计理念,打造了一轴五象十巷两谷的五感园林体系,为200位雅士呈现了一幅可游可居的立体山水画卷.

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入口府门,以乌桕林为主景树,结合置石打造充满艺术品质感的迎宾府厅.

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项目规划了约1000㎡的新奢会所,对标5000万级配置,新奢会所里有雪茄吧、私宴厅、兰心瑜伽室等,将社交、休闲、健康场景融为一体.(仅示范展示期间功能,实际会所功能以交付后为准)

私享会所以宋式山水为魂,将万里江山凝练于方寸之间.设计师以留白构建呼吸感,铺叠塑造层次美学,在虚实光影与流转动线中,营造出移步换景的沉浸体验.

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十二大主题空间,演绎着东方生活的十二种诗意可能:私宴厅中风华宴飨,觥筹交错间尽显从容气度;禅意茶室松间饮茶,风过无痕,唯留茶香入心;水庭望月,静观天光云影,一窗一景皆成画;写意空间片刻休憩,看竹影摇光捕捉东方美学的灵动瞬间.

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意大利雪花奢石、手工錾刻金属、透光树脂玻璃……每一处细节皆是对“艺术奢居”的极致诠释.这不仅是一座会所,更是一处让塔尖圈层邂逅同频知己、共鸣生活之美的精神栖居地.在这里,东方意蕴不再停留于形制,而是成为一种可感知、可体验的当代生活方式.

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精装车库,金茂这次也拿出了流光穹顶的天幕和定制化的归家门头,甚至地面都采用了石材来增加奢华感.

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高品质精装交付.润雲金茂府以8大精装系统,从人性化、健康、收纳、五感、社交、精工、智能化、颜值等维度,打造上海顶级豪宅的品质.很多硬核配置与细节设计

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首开客户二次抢购争藏中环稀缺资产

“首开没买到,继续来追二批次新品”,在【润雲金茂府】二批次认购现场,有不少一个月前出现过的“老面孔”.作为中环难得一见的低密叠墅,项目首次开盘仅36分钟,88套房源就被抢购一空,这让不少心仪的买家空手而归.为此,【润雲金茂府】迅速调整推盘节奏,紧急加推48套房源,首开空手而归的买家闻风而动,再次加入认购行列.

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未来美学示意图,最终以实际交付为准

意向买家缘何对【润雲金茂府】如此钟情?一方面,项目位于城市黄金中环地带,以“1%臻席科技墅”的稀缺属性备受市场瞩目,项目周边百万平方米城市绿地涵盖多种自然生态,距轨交15号线祁安路站直线距离约500米,周边汇聚丰盛高端商业、优质教育及生态资源,成为高净值人群置业的优选;另一方面,体现了买家对于上海核心区稀缺资产的高度认可,项目最低总价仅为1500万,“以低总价入手上海核心稀缺资产,质价比极高”现场认筹客户表示.

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示范区实景图,非交付标准,最终以交付为准

金茂府系3.0低密墅

科技赋能产品力出圈

环顾当下上海新盘供应,中环低密叠墅产品少之又少,而科技叠墅更是难得一见.首开“日光”便是金茂府系3.0对“中环约1.29超低密叠墅孤品”的完美呈现.

事实上,住建部《住宅项目规范》正式实施月余,首次以国家标准形式为“好房子”确立基准,首先就是保障居住者安全健康的需求,而智慧科技的“好房子”贯穿于建造到智慧使用全过程,是具有高度智能、舒适、绿色的未来居住模式.而金茂科技住宅在走过了十余年的探索之后,早已形成了成熟完善的科技系统.

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示范区实景图,非交付标准,最终以交付为准

【润雲金茂府】作为上海金茂首个科技纯墅社区,以金茂府3.0科技住宅系统为核心,联合华润置地、建发房产三大国央企巨擘,将科技与墅居完美融合,为“好房子”标注了全新科技坐标.

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2#3单元302实景图,非交付标准,最终以实际交付为准

√12大绿金科技系统全面覆盖地上地下空间,地下室通过“五衡一舒科技”(衡温、衡湿、衡氧、衡智、舒静)实现四季如春,解决传统低密住宅潮湿、通风不畅的痛点;

√科技系统的全空间覆盖科技系统引入地下室空间,告别通风不好、霉味重等传统别墅的痛点,让地下空间也可以保持四时温度湿度的舒适.

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2#3单元102实景图,非交付标准,最终以实际交付为准

再现爆款户型

看低密“好房子”的墅质表达

除了健康、智慧,安全,“好房子”更需要舒适.此次【润雲金茂府】加推了6/10/12#建面约165-217平方米精装科技叠墅,为买家提供了更多面积选择的户型,有力控制的总价,让真正中意【润雲金茂府】的买家能同享2000万级墅居生活的圈层.

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未来美学示意图,最终以实际交付为准

√12#栋创新叠墅建面约165-177平方米,也是全盘最小的叠墅户型,总价约1500万起;

√6#栋中央楼王位于核心景观带,南北双园林对望,超阔楼间距,全景采光,无界视野;

√10#栋静雅臻品坐拥社区静谧腹地,南向阳光庭院,东向天然水系,双景环绕,私享都市静谧桃源生活.

据了解,此次加推的房源涵盖建面约200平方米的下叠及217平方米上叠两大爆款户型,打造通透舒适的居住体验.

【下叠】拥有约8.5米南向超大面宽,阳光全天候渗透室内,搭配约5.8米挑高地下室,可灵活改造为私人影院、健身房或收藏空间,满足多元生活需求.同时,入户绿地花园营造出度假般的归家仪式感,让业主每日归家即是享受.

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【上叠】凭借其独特的空间布局,成为追求私密性与功能性的理想之选.地下M层可随心改造为酒窖、电竞房或保姆套间,兼顾实用性与个性化.更令人心动的是,约73平方米浪漫星空露台,无论是夏夜观星还是冬日围炉煮茶,均能在此找到诗意栖居的乐趣.入户花园的设计进一步拉近自然与生活的距离,让居住者尽享静谧与悠然.

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东方哲思与现代美学共舞

构筑墅意生活

在当下,好房子还要拥有直抵人心的美学力量.作为今年上海难得一见的中环日光盘,【润雲金茂府】美学立面、景观园林、私享会所等方面的“颜值”也颇有看头.

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示范区实景图,非交付标准

√立面美学项目以宋代美学为魂,以现代工艺为骨,建筑立面创新演绎“瘦金体”书法神韵;鎏金铝板与天然石材相映成趣,铜金宋氏栏杆尽显东方内敛气质;大面积落地玻璃幕墙延展开来,犹如一幅美学画卷缓缓铺陈.

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2#3单元102实景图,非交付标准,最终以实际交付为准

√东方私园园林汲取世界度假酒店设计精髓,打造“一轴五园十巷两谷”立体景观体系;主入口乌桕苔林,再现宋代人文“开门见山”的入园仪式;中央景观轴犹如徐徐展开的山水长卷,“十巷十色”的植物配置让樱花、红枫、玉兰等特色植物随四季轮转,营造四季诗意栖居;“两谷悠然”专属活动区,为不同年龄段业主定制休闲空间,让园林不仅是观赏之所,更是生活乐园.

√私域会所【润雲金茂府】双面环水形成天然生态屏障,下沉式庭院与全景落地窗模糊自然与建筑的边界;其中规划的1000平方米高档会所(预计7月底开放),对标一线顶豪配置:雪茄吧、私宴厅、兰心瑜伽室,将社交、休闲、健身场景纳入方寸之间,体现了圈层的纯粹性(仅200户业主)与服务的酒店化(金茂金质服务体系).仅为展示期间会所功能,最终以交付为准.

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未来美学示意图,最终以实际交付为准

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上海普陀润雲金茂府

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### **上海润雲金茂府项目客观分析报告**

**核心评价**：润雲金茂府是上海中环线内一个定位明确、特点鲜明且市场表现强势的改善型楼盘。其核心价值在于“中环地段+科技系统+纯低密叠墅”的组合，但为追求纯粹的叠墅社区，产品排布极为紧凑，对居住私密性和社区空间存在显著妥协。选择它，意味着以较高的总价换取一套室内科技化、使用面积高，但外部环境并不“低密”的城市别墅。

为保障分析的客观性，本报告将基于可验证的公开信息进行分析，并明确指出信息的矛盾点与需您自行核实的部分。

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#### **一、 项目核心事实**

项目位于**普陀桃浦板块**，由金茂、华润置地、建发房产三家央国企联合开发。主力产品为建面约**165-217㎡的精装叠墅**，均价约**9.17万元/㎡**，总价约**1500-2200万**。关键标签为：**1.29超低容积率、纯四层叠墅社区、金茂府系3.0科技系统、央企联合开发**。

#### **二、 核心优势分析**

1. **地段与产品的稀缺性组合**：在上海中环沿线，容积率1.29的纯低密叠墅社区确属市场孤品。这为预算在1500-2000万级、希望入住中环且追求别墅形态的买家，提供了极少的选项。

2. **强大的室内产品力与科技系统**：

* **高得房率与赠送**：宣传得房率可达150%以上（含赠送），下叠户型普遍拥有约50-120㎡的私家花园和约90㎡的挑高地下室，空间附加值高。

* **成熟的科技系统**：搭载金茂标志性的“五恒”（恒温、恒湿、恒氧等）科技系统，能有效解决地下室潮湿等痛点，提升居住舒适度。

* **精装与细节**：装修标准采用嘉格纳、博世等一线品牌，用料规格在板块内属第一梯队。

3. **相对稳健的开发商背景与市场热度**：三家央国企联合开发，降低了项目烂尾风险。其市场表现强势，曾是“桃浦第一个触发积分”的项目，前期去化率较高，反映了主流改善客户的认可。

#### **三、 核心风险与争议点**

1. **“低密”定位与“高密”排布的严重矛盾**：这是本项目最受诟病之处。尽管容积率仅1.29，但为排下全部200户纯叠墅，**建筑密度高达39%，部分楼间距仅约15米**。这导致社区内部视野、采光和私密性受到显著影响，与购房者对“低密墅居”的普遍想象存在巨大落差。

2. **社区公共空间与绿化体验的牺牲**：为达成高建筑密度，社区绿化高度集中于中央景观轴，**缺乏组团景观**，且儿童、老人活动场地被集中于社区一角，地面公共活动空间较为局促。

3. **板块现状与未来潜力的权衡**：项目位于桃浦智创城规划区，拥有中央绿地（在建）、金光汇商业（在建）等远期利好。但就当下而言，桃浦的城市界面、商业能级和生活氛围，与上海传统高端居住区仍有差距，需要时间发展。

4. **开发商品牌光环下的品质隐忧**：需注意，金茂在上海并非毫无争议。其此前交付的**嘉定西郊金茂府项目曾出现大范围顶楼漏水问题**，另有其他项目被质疑“降标”。这提示购房者，需对项目最终的交付品质（尤其是科技系统的长期稳定性）保持审慎，不能仅依赖品牌宣传。

#### **四、 总结与购买建议**

**本质上，这是一个优点和缺点都极其突出的“偏科生”。** 它把大部分成本和精力放在了打造“室内”——即户型空间、精装标准和科技系统上，而在“室外”——即社区整体的空间感和园林体验上做了重大让步。

**极度适合的客群**：

* 将 **“中环”、“纯叠墅”、“高得房率”** 视为核心诉求，对私家花园、地下室有强烈需求，且能接受用社区公共空间换取私人面积的买家。

* 高度依赖科技系统提升居住舒适度，并信任央国企交付保障的改善家庭。

**建议谨慎考虑的客群**：

* 对社区的整体开阔感、楼间距、栋与栋之间的私密性有较高要求的客户。

* 期望享受大面积、多层次园林景观和丰富公共活动空间的家庭。

* 对桃浦板块的现状接受度低，且不愿等待规划逐步落地的买家。

**给您的关键行动核查清单**：

1. **亲身体验密度**：务必在晴朗白天实地前往，站在沙盘所示楼栋之间，亲身感受15米楼间距的视觉和心理感受，这是决策的第一前提。

2. **核实矛盾信息**：关于容积率、绿化等，不同渠道信息有矛盾（如称容积率约1.8，绿化率超35%），所有数据应以售楼处现场公示的官方文件为准。

3. **横向对比竞品**：将本项目与同总价段、但产品形态不同（如大平层）的周边或中环其他项目进行对比，权衡“别墅形态”与“社区环境”的优先权。

4. **深究质量条款**：在购房合同中，尽可能将科技系统的性能标准、维护责任以及装修材料的品牌、型号等细节明确写入，以防范交付风险。

希望这份基于事实的分析能帮助您做出审慎的决策。如果您对特定户型，或与周边某个具体竞品的对比有进一步疑问，我可以提供更聚焦的分析。